如皋东景豪庭地产项目定价报告.docx

针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
价格定位要考虑市场、产品、成本等众多因素，但最终起决定作用的是市场行情，项目组主要是根据市场调查的结果，采用市场比较法对项目销售价格进行合理的预估。
一：住宅价格定位
1.区域在售楼盘价格分析
项目定价不能脱离区域市场行情，项目位于如皋，区域在售楼盘价格行情如下表：
如皋地区住宅楼盘销售价格一览表
序号
项目名称
地理位置
规模（㎡）
主力户型
均价
(元/㎡)
销售率（%）
物业形态
1
颐园
青云路（一类地段）
90000
3*2
3050
90
多层、小高层
2
浅水湾
中山东路（二类地段）
160000
3*2
2980
未开盘
小高层、多层
3
丽泽华庭
中山东路（二类地段）
70000
3*2
3300
70
小高层
4
荷兰小镇
益寿路（二类地段）
400000
3*2
2880（？）
未开盘
小高层、多层
5
蓝湾景天
工农路（二类地段）
130000
3*2
3200
80
小高层、多层
6
金九华府
宁海路（二类地段）
190000
3*2
3380
38
多层、小高层
7
龙游御境
海阳南路（二类地段）
180000
3*2
3400
99
小高层、多层
8
世纪光华
福寿路（二类地段）
160000
3*2
2700
未开盘
小高层、多层
9
上海新城
庆余路（二类地段）
130000
3*2
2580
75
多层
10
丽景园
庆余路（二类地段）
11448
3*2
2373
80
多层
11
普庆苑
普庆路（二类地段）
140000
3*2
2234
70
多层
12
城建嘉园
福寿路（二类地段）
70000
3*2
2800
100
低层
从上表可以看出，区域内目前房价最高的是龙游御境，小高层销售均价为3400元/㎡；房价最低的是普庆苑，多层销售均价为2234元/㎡。
2.可比性楼盘分析
项目位于如皋城东，区域同类型楼盘较多，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：
（1）物业形态与东景豪庭相同或类似；
（2）知名度较高的同类型楼盘。
（3）楼盘的定位
根据以上条件，选取颐园、浅水湾、丽泽华庭、蓝湾景天、金九华府、龙游御境等六个楼盘作为比较楼盘。浅水湾和丽泽华庭位于如皋城东，紧靠东景豪庭，特别是浅水湾，与本盘有很强的竞争性。金九华府和龙游御境位于城南区域，金九华府与如皋第一中学一街之隔，龙游御境地处城南行政中心，楼盘定位与东景豪庭相同；蓝湾景天地处城北，定位高端；颐园为市中心一类地块，价格参照蓝湾景天，定价较底，分流本盘部分客户源。通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。
二.住宅部分价格定位分析
1、可比楼盘权数分析表
项目
因素
东景豪庭
颐园
浅水湾
丽泽华庭
蓝湾景天
金九华府

龙游御境
地段
100
101
100
100
97
99
100
交通
100
100
100
100
98
99
99
规模
100
101
102
101
101
102
102
景观
100
101
101
100
101
101
102
规划
100
99
100
100
99
101
101
户型设计
100
99
98
99
99
99
99
配套设施
100
101
100
100
99
100
98
物业管理
100
98
98
98
99
99
100
总体分
100
100
99.88
99.75
99.13
100
100.13
调整比例
1
1
1.00120
1.00251
1.00878
1
0.99870
2、价格定位分析表
比较楼盘
颐园
浅水湾
丽泽华庭
蓝湾景天
金九华府
龙游御境
合计
楼盘价格
3050
2980
3300
3200
3380
3400

调整比例
1
1.00120
1.00251
1.00878
1
0.99870

比较价格
3050
2984
3308
3228
3380
3396

权重
10％
15％
15％
10%
24％
26％
100％
权重值＝比较价
×权重
305
448
496
323
811
883

3266
采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3266元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3103--3429元/㎡。
三、住宅价格定位建议
根据以上分析，结合如皋市房地产价格走势、项目的建造成本及楼盘定位，我认为项目住宅部分在11月份开盘时的均价应为3300元/㎡。