房地产户型开发研究探讨.docx

2013房地产户型开发研究
前言
2013年由于物价通胀，房价飙升，但是由于房地产的过度发展，愈来愈多“鬼城”的出现，使得中国房地产市场存在泡沫化的趋势。现在中国房地产市场存在泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上GDP的增长，城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，但是不存在崩盘问题。因为中国形成的高房价的两个因素，第一是货币因素，第二是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把M2一下子搞得特别低。货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。土改没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后11月份又抢了那么多地，那么多地王，所以这两件事不改变，中国高房价的事不会一下子发生变化。另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产不可能崩盘的。
地产企业在关注未来的投资机会的时候，不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。
明年房地产市场和今年相比，至少从幅度来看，增幅会趋缓，北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的，所以市场热度会有所降温。在重点城市，特别是供应偏紧的城市，由于用地的增长，由于自住房供应的增加，未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业和区域来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之间的分化不像今年这么突出，但是企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定会延续。
所以作为房地产开发商，更加要从自身提高，企业的转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化等发展更加要逐步提高。 而户型作为一个楼盘买卖的重要因素，房地产开发商更加要慎重考虑，进行多方面研究。千变万化的户型，让购物者选择时眼花缭乱。户型设计有句行话，没有禁区，却有误区。因此，户型设计谨防走入容易忽视的几个误区。
户型：越大越舒适
结合经济发展水平及人群生活特性，普遍认可套型面积在100~130平方米之间。虽然“大”带来的舒适程度提高，但不少大户型在性价比上没有得到有效保证，“大”在客厅、主卧、阳台，而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实质改善，并不实用。
错层：越“错”越时尚
错层由别墅类、低层花园洋房，发展到多层以及高层，不仅是进深方向的前后错，也出现了开间方向的左右错，或者在一个大空间中利用空间的高低变化，来划分出两个或多个不同使用功能的空间。这种不分场合的滥用，会给老人和孩子的生活带来不便，浪费了高度或面积，同时也降低了抗震要求。错层接连要通过楼梯来完成，但过多的扶栏，处理不好会使室内显得很凌乱。
阳台：大而有之 多多益善
阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台。一般生活阳台6-8平方米，服务阳台3-5平方米，再大就有些累赘。多数情况下，一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台就够了，如果居室多可以增加一个生活阳台。而且，卧室外侧设置阳台会对采光产生遮蔽，阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。
落地窗 飘窗：大到多少 飘向何方
窗户直接关系到居住者的健康。过大的玻璃窗会出现“白天阳台灿灿，晚上冷气飕飕”，其主要原因就是保温性能降低，热量散失过快。目前，部分住宅采用的落地窗是铝合金框加双层中空玻璃，除了安全性能降低外，保温性也随之降低。飘窗可以增大采光、观景的视觉，外立面也会产生丰富的变化，但与此同时，位于北侧、西北侧居室，飘窗增加了迎风面，使该居室与其他侧的居室温差变大。
小跃层：“小”必然“巧”
小跃层设计最大的难点是“交通”。小跃层一般分为重叠式和交错式：前者因为上下层开间、进深一样，功能区域划分截然不同，“交通”动线会由于各功能空间比例失谐，产生交叉干扰；后者上下层各为板楼和塔楼结构，虽然一定程度上满足了居室的正常比例，但板楼层比例过于狭长，同样会使“交通”面积增大。所以，“小”到“巧”是一个精心选择的过程。
户型的设计 ，涉及多方面的因素，以下全文就是围绕楼盘户型的设计，进行多方面的简介和分析，举例说好户型的体现。

一、 影响户型设计的因素
是什么在影响着户型设计的方向？人们理想中的户型设计又在哪里？然而，现在不难发现人性化的户型设计手法俨然成为未来户型设计的必然趋势，它建立在满足购房者“舒适性”需求之上的。随着社会的快速进步，信息行业的高速发展，人们的居住意识、消费享受意识时刻在发生改变，昨天的户型设计如今已无人问津。所以，户型的市场调研所要寻找的是，有哪些影响元素决定户型设计的走向。
1. 地域和环境因素
户型设计应适应不断变化的生活方式，从60 年代的一梯多户的多层住宅到80年代高容积率的板式和塔式高层住宅；从90 年代的带电梯的小高层到现今风行南北的TOWNHOUSE，住宅户型设计与居住区规划设计一样反映了时代的进步和社会需求。住宅的户型设计除了需要具有时代性外，,还主要受地域和环境的影响，主要表现在以下几方面：
1) 日照和通风．依据气候区的不同,东北、华北地区较华南和华中地区更注意保暖和朝南向,通风处于次要地位,由于较难提高容积率,北方较南方更易接受大进深的住宅、暗厕及暗厅,提供更大的居室以储存冬衣,提供封闭的洗衣阳台等。
2) 居住密度。在寸土寸金的旧城改造项目与郊区楼盘比较,由于具有更高的容积率,户型设计上更少注重朝向和景观,更多注重户型和商业裙楼的关系,更多采用小户型和一梯多户的设计。
3) 区域景观。具有城市性景观的开发项目,如山景、水景、园景等,尤其在南方体现更为明显,户型围绕景观展开,大户型的主厅和主房均朝向景观,每个项目所占的城市性景观是有限的,能否充分利用有限的景观,是能否实现最大开发利润的关键。
2. 政策的导向性
首先,户型设计受国家规范的影响如:《住宅设计规范》《防火设计规范》等,使9 层(多层住宅) 、12层(一电梯一楼梯的小高层) 、18 层(两电梯一楼梯的中高层) 、30 层(多电梯两楼梯的高层) 的住宅居多,其次,各地地方查账销售面积的方法有微差也对户型产生较大的影响,如深圳的双层高的景观阳台不计面积,层高低于2. 2 的夹层不计建筑面积,封闭阳台计半面积等。

3. 项目开发定位的影响
项目开发定位的影响对于房地产开发项目,策划定位是决定户型设计的关键因素,是经济适用房还是豪宅,是别墅还是高层住宅,是老年公寓还是大学生公寓,是酒店式公寓还是写字楼。市场越分越细,没有一种户型设计可以满足如此众多的个性化需求,因此,针对不同需求的客户群提供不同的生活空间,已成为户型设计的依据。开发定位是早在购地之初就酝酿在先,规划和户型的单体设计是在投资回报总策划的大框架下进行的,并借助于规划设计尽可能规避开发风险,提高投资回报总值。
4. 户型定位
没有最好的户型，只有最合适的户型，任何户型只有满足了他的目标客户的需求，客户喜欢的就是最好的户型。因此，设计师首先需要帮助开发商研究客户定位，在定位明确的情况下才能进行户型设计。比如：价位不高的普通楼盘就要充分关注客户对总价的敏感度，尽量控制户型总面积，让客户用更少的总价买更多的房间。对于这样的楼盘能用90 平米实现三房就要尽量少做90 平米的两房。而对于高档住宅，客户对价格的敏感度就会相对较低，这时候，住房的舒适度和品质感就会比面积控制更重要。
5. 户型设计需要生活经验
我们每天都在家里生活，每个房间怎么布置才好用，这需要生活经验。户型设计不像其它的比如立面、造型等等那样关注美学效果，需要更多的专业审美能力。户型设计主要在于生活功能的设计。客厅、厨房、餐厅、书房、卧室、卫生间各自有不同的功能需求。只有在厨房做过菜，才会知道厨房的流线应该如何组织；买过家具才知道客厅多大才合适；用过电脑才知道书房需要多少插座。一个好的户型设计需要有生活经验且细心的设计师才能做出来。
6.户型设计应与市场同步
由于户型是学术和商业结合，设计师和开发商交流的过程是矛盾最集中的地方。设计师往往关注产品本身，比如外观、造型等，因为户型平面在一定程度上会影响外部造型，所以有很多设计师往往为了造型的需要而随意改变户型，这就导致了户型设计的不合理。一个好的户型必须是与时代同步的、与市场同步的、满足居民需求的设计。
二、 户型设计优劣的评判标准
1、销售总价影响户型的选择
我们经常出现这种情况，客户看得上买不起。比如重庆的“龙湖花园”，从小区规划到建筑立面以及景观都设计得非常漂亮，但是总价太高，普通的客户买不起。房屋的销售总价会影响决策，而销售总价决定于单价和房屋面积（根据地方不同分别为建筑面积或使用面积）。房屋单价是由地价、建造成本、管理成本以及区位等多方面的综合因素共同决定的。在房地产市场中，同一区段、相同品质的房屋往往单价也会保存一致，这时候，房屋的销售总价就由户型面积决定了。对相对低价位的楼盘来讲，客户对销售总价是非常关心的，同样是三房，90 平米的户型比120平米的户型要便宜30%，这会极大的影响客户的购房决策。房地产项目策划中很重要的一项就是价格分析，要判断目标客户群是否有支付能力，以及客户对价格的敏感程度。而价格分析最终也会折算到单价和户型面积，这两个因素一确定，总价就定下来了。所有的开发商都希望单价卖得越高越好，因为这是直接体现利润的，所以只有通过控制面积从而控制总价。
2、户型平面是销售期间最真实的承诺
现在绝大多数楼房卖的都是期房，虽然大型公司会要求做示范区、做样板房，将小区的生活方式和情感体验通过直观的方式展示出来，但是这通常是出于营销的需求，从本质上来说，卖点还是期房。在卖期房的过程中有个很重要的现象，就是期房是看不见的，看得见的是什么？实际就是户型，这是客户能看到的。景观是图片，立面效果图也可以换掉，还有很多的细节，在销售阶段都没法确定。比如精装修的房屋，所有的室内设施在销售名词上都只能标注同档次品牌。一旦确定具体品牌，供应商就会跟开发商抬价。结果到客户那里就是开发商什么都没有承诺，地砖也好、洁具也好，浴霸、橱柜也好，什么都不能承诺。唯一承诺真
实的就是户型，而且这是购房合同中会出现的，误差不会超过3%，这是真正的承诺。所以客户会非常关心。
3、户型平面是客户最关心的问题
客户家里的安排，有几间房、房间面积多大、客厅多大、厨房卫生间多大、朝向如何等等他是最关心的。因为这就是他以后的生活，户型在很大程度上决定了住户的生活方式。家里人口多少，是否和老人同住、有没有小孩，需不需要书房等等，这都是非常实在且客户最关心的。而且很多客户非常成熟，他自己可以做一点家居布置，以前住过什么样的房子，他想要什么样的空间，要买什么样的家具，他都在设想。在统计数据中我们发现，所有的客户投诉中有百分之八九十都是投诉客户自家的事情，往往是家里漏水了等等这类的问题，很少说外面的墙体开裂了，因为只有客户自己家的或者对自己产生了影响的事情才是客户最关心的，所以客户关心户型也是这个道理。

三、 户型设计注意问题
可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的 户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？户型设计都需要注意哪些问题呢？
1、户型需求
户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。其中包括：
目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。户型的需求随时间、区域而变化。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化：
比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。购买群年轻化，购房者年龄大都在25—45岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。
潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者，其置业计划必然是远期的，并且购房很难把握，也许会选择过度性的小面积户型，也许会一步到位，选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房，追求自在新潮的生活，经济实力强的上班族，其购买心理也是不确定性，因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。

2、户型适用
适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。厅内要有良好的光照、通风和视野。厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区和私密区）分区应是使用功能合理的基本原则。
3、平面形式
平面形式上的变化主要表现在两个方面：
一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯8户甚至10户，现在减少平均一梯4—6户，最少一梯1—2户。密集的户型在后期将不收欢迎。
二是平面形式增多，以前那种简单的十字形也在变化。“井”字、“米”字已经很少使用，“蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。
4、内部间隔
以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。为此，户型间隔上应注意：
开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。
卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。
走廊尽端是主卧室。
一般都是“工”字、“T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。
5、户型大小和构成
户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下：
厅（起居室：）
：20-45㎡
主卧室：
15-25㎡
次卧室1：
15㎡
次卧室2：
8-12㎡
卫生间：
4-10㎡
保姆间：
4-6㎡
厨房：
8-12㎡
洗衣机间：
4㎡（附污水盆）
阳台：
4-12㎡
储藏室：
6㎡
生活阳台
4-6㎡ 走入式
储藏室：
6㎡
上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方：
起居室窗户：
目前窗台高80-90厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光，阳台栏杆一般在1.2米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透空栏杆，阳台有阳光室的作用。建议阳台的实栏板部分不要太高，影响使用效果。
窗台：
现在已从900、850厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视野好，但需要有铁栏杆的保护。
楼梯：
2.7米层高的楼盘，一般为1层16步，每步17厘米，现在改为1层18步，15厘米高。这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会令老人、小孩舒服。75厘米是室内楼梯的最小宽度，如果厅比较小，楼梯可以独立做，厅大时楼梯可以用来美化客厅，成为一景。
复式层顶：
一般最低是1.5米，平均高度2.1米，有的采用威卢克斯窗直接开在坡屋顶上，采光好，但视野不好，不能看到天空。提倡窗向下落到普通高台的位置。
室外防护护栏：
一层防护栏杆开始缩回墙面，以至整栋楼都不得不做栏杆。

6、功能分区
住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的，简而言之一般有如下几个分区：
公共活动分区：
供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等。
私密休息厅：
供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等。
辅助区：
供以上两个部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、储藏间、阳台等。这些分区各有明确的专门使用功能，有动、静的区别，有小环境的要求。绝大多数的平面设计都注意到了正确处理这个三个功能区的关系，使之使用合理又不互干扰。

7、户型布局
户型内部应如何布局和配比面积。根据调查，一般客户认为评价户型最重要的依次是：布局、朝向、楼层、使用率。可见布局的重要性。在具体的户型布局上，客户认为个功能区的重要程度依次为：起居室、主卧、次卧。有专家认为目前在130-140平方米总面积的户型里设计30平方米比较合适，从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从15-18平方米调至25平方米。其中的原因是：
客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视，看书的位置，厅内一部分功能转移到卧室中。社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念。整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。
在设计中通常安排餐厅和起居厅结合，但高标准的住宅内，可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更象扩大的通道，则不如不分开。特别是中小型住宅，一个大起居室的空间感、尺度感和生活氛围，便优于两个厅的分离设计。

a. 户型影响去化速度
去化速度这是房地产行业的一个专业术语，指的是房屋销售的速度，不仅指在一定时间内销售了多少套，还包括销售了多大比例的房子。去化速度带来的时间成本每个开发商都会考虑的。好的户型、符合目标客户需要的户型，自然就卖得快，反之就慢。很多楼盘会出现这种现象，有30%或者80%的户型销售非常好，但是有一批户型销不动，有的是一年以后都销不动，这种情况就给开发商带来了时间成本。比如像南京市东郊小镇，每开一次盘，都会对前面50 组客户做一个分析，他最喜欢什么楼层、户型等等，这些东西会影响后面的配价，影响到销售，进而影响到开发商利润的实现。
b. 户型影响利润空间
一些具有高创新价值的产品，经过营销的引导，会获得更高的价值。比如万科的情景花园洋房就是一种非常好的创新户型，同样是多层住宅，只是楼层低一点，但是经过良好的设计和宣传，最后按照接近别墅的价格来卖，而且还得到市场的追捧。比如武汉四季花城，在2005 年多层卖2300，情景花园洋房卖3100，这样通过户型的创新获得了一部分新的利润空间，这是所有的开发商都乐意去追求的，成本投入不多，可利润空间巨大。
c. 户型影响产品的市场竞争力
产品的市场竞争力也是开发商非常关心的事情，在同样的市场环境下，有的楼盘好卖，有的楼盘不好卖。就楼盘的市场竞争力而言，决定因素有很多，其中户型也扮演着一个很重要的角色。有一个很有趣的现象，有的楼盘看的人很多，但成交者寥寥，有的楼盘看的人一般，但是成交量还不错这就有一个客户的成交率概念。所有的开发商都希望提高客户的成交率，而成交率和户型有很重要的关系。因为来看的人多，表示营销做得好、品牌影响力大等等因素，但是成交率低说明客户来看了，但是没选中合适的房子，也就是户型不满足目标客户群的需要。如果楼盘设计得好，营销推广也做的不错，户型设计又满足目标客户群的需求，自然产品也就具有了相应的市场竞争力，就可以卖得比别人好。

四、 好户型一般标准
　　房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足；往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动；不借助通风设备能自然通风。通常有5条基本标准：
　　1、整体形状方正
　　整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些“溢”出来的边角。
　　2、偏大面宽、偏小进深
　　面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。
　　3、没有暗间
　　暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。
　　4、房间大小适中
　　房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
　　5、动线合理
　　动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合 生活习惯，不容易出错和出意外。
　　上海盘古天地专案经理朱伟骏提醒，选户型也要看住宅类型。不同的类型的住宅，相同的房型居住感觉也不一样。
　　高层住宅的中高区空气流动快，而南北通户型是出于对流通风的考虑而设计的，因此，买高层住宅，南北通户型和全南户型都能比较好地通风。但总高6层及以下的多层住宅，选南北通户型才能更好地通风，尤其较低楼层要更多考虑南北通的户型。如果想要更多阳光[最新消息 价格 户型 点评]照射，又想通风良好，可以考虑买高层住宅中高区的全南户型。
五、 户型设计创新
应在地域性、舒适性、空间的趣味性和有效性、人际交往、无障碍使用等诸多方面多下功夫，弥补功能缺失，还应注意时尚档次和消费层次的对应关系，使户型具有可持续发展的可能性。近年户型创新主要在以下几个方面：
1.提高户型设计的均好性
减少条件不好的单元是降低开发风险的最有效的方式,除了在规划上为不利位置的户型设置单独的景观或稍微降低容积率等方法外,户型设计上也可以进行弥补,如增加入户花园的设计,特别的玄关设计;再如在多层住宅中设置独立电梯以弥补5、6层住户上下楼的不便。
2. 增加户型设计的可变性
不断变化的生活方式和更快的节奏要求户型空间的可变性和可改性,可变性是房屋价值可持续发展的具体化措施,开发商可以根据市场销售情况变化调整房型,住户可以依据个人需求改变功能分区,可变性首先分为户间的弹性设计,如一梯三或四户预留可变为一梯二户的可能性,再如一房和二房的房型成为母子房,自住和投资两用,或者灵活处理转角户型的分割等等。另一种为户内弹性设计,如考虑主卫可以改为书房,适应人口较少的住户,卧室之间的隔墙可以打通,可以灵活分割和变化,但在结构设计之初应预留可能性。在框架体系的住宅内,除户内厨房和卫生间预留水电设施外,厅室仅在设计时进行分隔,工程上不作任何隔断,这种空壳住宅的设计,充分考虑人们对住宅的共同需要,及不同人对住宅各功能的特殊要求,以不变应万变,以简单应复杂,作到了极至。户型设计的创新不只是开发商和设计师需不断改变观念,还需要审批机关一同树立市场观念,是根本的长期的变革。
3. 创造丰富的户内空间
中青年的购房者比较偏爱错层和复式房丰富的空间变化,所以有微型复式住宅的产生。应运而生了单层3. 9 米层高可作夹层的塌塌米户型,单层4. 8米层高可作夹层的公寓式户型,大户型各种双层高客厅、双层高餐厅、双层高入户玄关、各种带凹入式中厅、凹入式花园和退台式花园的复式户型设计依据各自的定位不断涌现,即时普通的高层住宅层高也由2. 8 米加高至3. 3 米,迎合了居住者对多层次装修空间的需求。

4. 主人生活系统的理念
“主人”是家庭中的中坚力量,是主要经济创收者和决策者,由于其对生活系统中的独立性要求更高了,应需而生了此种设计理念下的户型,主人配备书房、卧室、衣帽间、卫生间,甚或在TOWNHOUSE 中的独立主人专用楼层,主人套房位于朝向和景观俱佳的位置。
5. 户型加入新概念
“STDIO”:即工作室,相对于写字楼单元面积更小,交通便利配套齐全的灵活小巧的商住两用空间;“OFFICE”:属于写字楼里的小户型,一般100 平方米左右;蒙太奇:可按积木式自由组合成各种中大户型,楼内无承重墙,活的户型可以在购买时按需定做;“LOFT”:即仓库,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅,空间具有流动性、透明性、开放性,可实现业主的对艺术空间的追求。
6.户型加入新元素
通常户型是以厅和房的个数来区分的,如二室一厅,三口之家成为城市的主要家庭结构模式,两个合理设计的卧室已够用,“2 + X”房即两个卧房,拥有X个其他功能房间,X 在空间构成上可以是封闭的、半开敞的、开敞的,“X”的已远远超过“2”,住宅户型的品质的变迁实质上是“X”数量和质量的发展和变化,是“X”从无到有、从少到多、从弱到强的过程。
六、户型设计新走势
5原则：
原则1：户型设计方正，保证动静分区
重庆东原亲亲里VS 遵义东欣彩虹城

重庆东原亲亲里

静区
动区

户型设计方正，实现动静分区，保证生活空间的私密性。

遵义东欣彩虹城
静区
静区
动区
动区

此户型动静分区不明，功能的空间的交叉布局不仅无法实现呢生活空间的私密性，同时对于尺度控制的把握较难实现。

在同属性（动区或静区）空间统一布局的同时，功能空间的合理布局可避免造成过大面积的交通组织过道空间浪费
遵义迎红水岸三房94m2
遵义东欣彩虹城三房114m2

重庆旭阳台北城二变三房83m2

空间布局合理，无较大面积的浪费， 功能空间布局欠合理，导致交通组织造成的过道空间的浪费
将三房面积控制在83平方

原则2：削减非必要的功能空间，如独立餐厅、主卧套房设计
深圳康达尔花园 VS 遵义迎红水岸 VS 遵义航天阳光

深圳康达尔花园三房88m2
遵义迎红水岸三房94m2
遵义航天阳光三房114m2

• 餐厅及客厅连通，空间感更强；
• 主卧取消独立卫生间的私享，有效控制面积
• 独立餐厅的设置导致了空间的浪费及视野的局限；
• 动静分区不明，影响生活私密性；
• 主卫及衣橱的设计增加了总体面积
客厅
餐厅

餐厅
客厅

• 餐厅与客厅的相对独立，功能空间的布局欠缺合理，导致空间的浪费
餐厅与客厅的融合，取消独立空间视野更开阔
主卧套房设计，包括主卫及衣帽间
过道空间的浪费

原则3：玄关与餐厅融合，压缩无感知空间
柳州中铁金色蓝庭二变三90m2 VS 遵义航天阳光两房93m2

柳州中铁金色蓝庭 二变三 90平方
入户玄关与餐厅融合，压缩无感知空间浪费
压缩出功能空间实现2变3
厨房安排在进深处

遵义航天阳光两房93平方

• 入户玄关独立，与餐厅划分为两个空间，造成了玄关与餐厅连接处的过道空间浪费

原则4：取消入户花园等实用性不强的空间
对于刚需客户普遍对入户花园的情调设计感知度不强，而无完整功能空间的入户花园导致销售面积的增加，降低客户接受度
重庆兴隆城市广场一变二56m2 VS 遵义保利一变二70m2

遵义保利一变二70㎡
重庆兴隆城市广场 一变二56㎡

同样以阳台作为可变空间
入户花园面积约为4㎡

餐厅与玄关的融合
• 入户花园作为住宅的情调感知设计，刚需客户普遍对于无完整功能空间的入户花园的认知感不强，因此面积较小的入户花园仅能增加销售面积，而难以提升客户的接受度

原则5：厨卫放置进深处，不占用南北价值较高的面宽，把更多的面宽尺度留给客厅及卧室，控制尺度的同时保证关键功能空间尺度
重庆协信总部城两变三房93m2 VS 遵义保利二变三房117m2

重庆协信总部城二变三房93m2
遵义保利二变三 房117m2
面宽 15.3m
进深
厨房
进深
面宽 9.2m
• 厨房置于面宽处，使房间的整体面宽无法得到较好的控制，同时相对贬损了客厅及主卧的空间价值

入户花园：
利用超大入户花园和大阳台未超出标准限定的条件下只计一半建筑面积，达到半面积赠送目的；此方法是通过入户花园的形式来达到赠送完整功能房的目的，而非做入户花园；2010年获得突出销售表现的中天万里湘江便是采用这一方式实现赠送打造。

入户花园
中天万里湘江典型户型
Ø 入户花园可以隔成一个小书房，非常实用
Ø 中天万里湘江典型户型便是通过大入户花园赠送，实现二变三，并在销售期内获得很好的市场表现；

“百变凸窗”——“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主拥有比一般的凸窗更多的室内地面面积

交房后
房屋验收
Ø 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）

开发商
项目
城市
佳兆业地产
桂芳园
深圳

“步入式凸窗梁 ”，步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。 步入式凸窗在深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）

Ø 在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明“送”面积字样
Ø 在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构

参考
开发商
项目
城市
招商地产
城市主场
深圳

客厅偷面积是指将原设计的两户之间的管道井面积两家各分一半，验收时将墙面用砖墙分隔，验收后开发商重新隔墙 ，每户可分9平方面积

参考
开发商
项目
城市
金光华
新天地
深圳
Ø 在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。
Ø 在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼
Ø “客厅偷面积”指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（每户可分9平方米的面积）

花架镂空全赠送：花架通过先不布置阳台楼板而设置构件梁，等工程验收后，开发商统一布置楼盘，进行阳台空间全面积赠送的方式
简介：不计入容积率的户型赠送方式之一，将阳台的楼板先不布置，而是设置构件梁，等工程验收后，开发商统一布置楼板，面积全赠送；
特点：因不计容，不受17%赠送比例限制；面积全赠送，大力提升性价比；实用率较高
案例：柳州保利大江郡
交房前
交房后
房屋外围部分构件梁镂空设计，不计容
通过布置楼板，得到赠送空间
阳台构件梁镂空设计

扭转板作为保证建筑结构安全性的公共空间，交房时通过墙体密封，形成户型的一个功能空间，实用率高；建议户型设计与扭转板结合优化，保证空间的实用性
简介：不计入容积率的户型赠送方式之一，扭转板作为保证建筑结构安全的部分，可通过交房时墙体密封，作为户型赠送空间；
特点：不计容，实用率高
建筑结构扭转板建议：
► 保证建筑结构安全的部分空间通过交房墙体封闭形成户型的一个功能空间；
► 户型设计注意与结构扭转板结合优化，保证空间的实用性；
案例：重庆渝安金港尚城
三房
两房
扭转板

通过墙体密封，成为户型功能空间

七、户型设计点评
户型设计是小区设计中非常重要的一个环节，但是在商品房销售的市场，近几年户型的重要性似乎渐渐被人们忽略了。在有些从业者看来，小区规划、建筑立面或者景观设计，这些都是摆在人们面前可以看到的，在这些方面花力气可以树立形象，从而增加声誉，进而促进销售。
1. 小两房
由于房价急升，小两房作为小面积户型，总价低，使用实用，具有宜租宜居的功能。小两房总价便宜，容易转手，竟吸引投资客，也受到刚需客户追捧。如若小两房面积在50M 2 至70 M 2 ，必能吸引大量住客购买。以下为小两房例子介绍：
前海诺德国际48平米两房

点评：深圳前海诺德国际楼盘48平米两房具有多种可修改功能，敞开式厨房可扩大客厅感官，次卧房较小适合小朋友或亲戚、客人居住，适合独生子女家庭。48平米总价虽低，但单价必定太高， 如若15000元/平米，20万可上楼，必然吸引住客。
香港房屋例子:
香港信和置业奥柏御峰743尺（约69方）两房两卫
两房：建筑面积：668平方尺（约62方）-743平方尺（约69方）;实用面积：511平方尺（约47.5方）-571平方尺（约53方）

点评：香港户型房间比较小，但是房间与客厅都带落地窗，视觉上显得没那么狭窄，而且两房户型主人房也带独立厕所，非常方便实用。
2. 小三房
由于现阶段购房者大多以刚需为主，购房者多已组织家庭或者是上一代为下一代购房以备结婚之用，小三房是购房者追捧之作。小三房由80平至90平最多客户购买。以下为小三房例子：
东海银湾78平米3房一卫

点评：本户型房间都比较小，只有一个卫生间对于三房来说比较不方便，如若再能加一个一方左右，只可以上厕所的卫生间，相对比较有优势。
楼层户型示意图

长信银湾89平3房2卫

点评：长信银湾此户型相对比较有优势，7.8米长大厅，视觉观感比较好。阳台和主卧、次卧都向南，比较阳光温暖，两个厕所面积都比较小，非常实用。户型方正实用，各卧室均设有飘窗，采光效果极佳
阳台可以改成卧室，偶尔家里有客人，也不用担心没有留宿之地
楼层示意图

东海银湾 89平3房2卫

4单元户型示意图
 单元
户型 
套内面积 
建筑面积 
可使用面积 
 1
 三房两厅两卫
 约71㎡
 约89㎡
 约91㎡
 4
 三房两厅两卫
 约71㎡
 约89㎡
 约91㎡
点评：4单元的主卧能很好的享受到南边的景观，而双窗户的设计很好的保证了南北对流。此外，主卧得益于两卫的设计主卧室顺利“升级”成带卫生间的套房。在厅方面，这个户型采用了长信一贯的“长方形”风格，使厅堂显得相当大气之余也为DIY爱好者提供无限的创作空间。另外，这个户型的厨房，卫生间设计的连在一起的，这极大的方便了水管，燃气管等的布局，而且很好的利用了本来阴暗不适宜作为卧室的空间。
楼层平面示意图：

点评：由平面图来看，北面和南面采用是非对称设计，这样的设计有助于单元更好的采光，还减少了“打开窗你眼望我眼”的尴尬情况。和之前的90方4房户型相比，发展商很贴心的吧卫生间厨房等没有观景要求的房间设计在与对面单位“面对面”的侧，从而为卧室让出了采光较好位置。
香港房屋例子:
香港信和置业奥柏御峰860尺（约79.89平米）三房两卫

点评：此户型80平左右能做到3房2卫，但是两个厕所都设浴缸，感觉比较多余，浴缸作用正在淡化，现阶段大众都是比较追求干湿分离，如若不设浴缸感觉比较实用。

2. 小四房
由于计划生育政策开始放开，单独可以生2胎，许多八十后的孩子开始长大，所以一些有能力的人开始追求改善性换房，四房必然是其更好的选择。由于有能力住4房的人，请保姆的比例比较大，所以四个房间中必然设计一个相对较小的给保姆住，比较可以节省空间。4房主要以120平至140平为主。
无锡锡山区怡东城市广场御景悦居C户型4室2厅2卫1厨 120.00㎡

点评：2梯4户的设计，得房率80%以上（不计赠送面积）,总计24套。客厅开间3.9米；主卧开间3.6米，参考面积约13平米；两个次卧参考面积9-10平米；赠送4个飘窗及一半阳台，约为14平米。该户型最值得称赞便是120平4房2卫设计，且赠送面积多。
功能布局：该户型布局方正，动静分区明显。客厅朝南，南北通透明亮。客厅阳台的设计，增加了客厅的空间感。次卧朝南带飘窗，采光佳。主卧朝南带大飘窗，采光佳；带独立卫生间，主人享受私密生活。L型操作平台，预留了冰箱位置，操作便利