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南昌市和丰新城物业管理方案

第一部分　整体设想与策划
管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每半年如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。“我们将以低廉的收费价格、科学的管理手段，营造高品位的居住环境，提高优质高效的服务，满足居民的需求，创造经济适用房的管理典范“。
客户服务方面：提倡“事事有人管，事事有人做，把工作岗位搬到第一线；
保洁管理方面：提倡“人过地净，全员保洁”；
安全管理方面：提倡“全员防范，全员消防，杜绝重大的责任安全事故”；
工程管理方面：提倡“工程问题不存在死角，及时抓住报修的及时率、回访率等，杜绝重大责任性质量事故”。
第二部分：和丰新城项目基本情况(小区还未接管)
项目名称
和丰新城小区
座落位置
南昌市庐山南大道与和丰北大道交汇处
占地面积（M2）
69109
容积率

绿化率

总建筑面积（M2）
197495
收费面积（M2）
159635
竣工时间
一期07年10月底 二期未定
入住时间
一期07年11月底 二期未定
发展商简介

住宅面积（M2）

多层（）栋（）Ｍ２、小高层（）栋（ ）Ｍ２、高层（11）栋（88098）Ｍ２公
建（）： Ｍ２其他： 约 Ｍ２
写字楼
（　　 ）Ｍ２（ ）层，共（ ）栋
商业面积
（2454）Ｍ２（ 2 ）层，共（ ）栋
会所（M2）

功能配置

停车场
停车位共（661）个；其中地下停车位共（ 636 ）个，地上停车位（ 25 ）个，
垃圾站

化粪池

水池（箱）
2
燃 气
√市政燃气； □专用燃气站； □其它
户数、常住/暂住人口数、商住比例、
租赁比例；
小区总户数共计1137户，其中住宅 户，商业 户，商业比率 ；小区常住人口约 人。

工程或管理上遗留问题

一、 工程遗留问题：

二、管理方面

空置房情况

管理用房及社区活动用房清单

社区交通

项目荣誉

设施设备情况（型号、厂家、铭牌、设备编号）（部分设备未安装、设备设施均未调试、未移交）
项目
名称
数量
功率
服务区域
运行时间
（小时/天）
运行时间
（小时/年）
供

配

电

系

统
高压开关柜

变压器

低压配电柜

动力配电柜

启动柜

控制柜

变频柜

控制箱

电表箱

开关箱

消

防

系

统
正压送风机

排烟机

高区消火栓泵
2台
75KW
高区消火栓

高区增压泵

高区稳压泵
3台
18.5KW
高区
24小时/天

高区喷淋泵

高区增压泵（喷淋）

高区稳压泵（喷淋）

低区消火栓泵
4台
22KW
低区

低区增压泵

低区稳压泵

低区喷淋泵

低区增压泵

低区稳压泵

潜水泵

泵房内消防管道

单流阀

防火阀

排烟阀

喷淋头

烟感探头

温感探头

区域报警器

主机

消防广播

疏散灯

楼层指示灯

消防对讲系统

生

活

水

泵
高区生活泵

低区生活泵

高区中水泵

排水泵

排污泵

潜水泵

电

梯
客梯

消防梯

观光电梯

扶梯

货梯

安

全

技

防

系

统（未安装）
红外探测器

微波探测器

控制器

报警器

摄像机

录像机

监视器

切换器

图象分割器

防盗对讲门

空
调
窗式空调

分体式空调

给

排

水

系

统
给水管道

排水管道

雨水管

消防管道

地下蓄水池

生活水箱

泳池

喷水池

雨水井

污水井

化粪池

土
木
建
筑
外墙面

无法统计

公共内墙面

无法统计

公共地面

无法统计

公共门窗

无法统计

无法统计

共
用
天
线
天线
无
无
无
无
无
前端箱
无
无
无
无
无
放大器
无
无
无
无
无

共

照

明
白炽灯泡
2042
0.025KW

日光灯管

白炽灯泡

日光灯管

白炽灯泡

日光灯管

白炽灯泡

日光灯管

室外泛光灯
未安装完毕

池底灯
未安装完毕

霓虹灯
未安装完毕

路灯
未安装完毕

车
库
收
费
系
统
道闸
未安装完毕

验票机
未安装完毕

摄像机
未安装完毕

电脑
未安装完毕

打印机
未安装完毕

冷却塔
无
无
无
无
无
空气处理器
无
无
无
无
无
新风机
无
无
无
无
无
风机盘管
无
无
无
无
无
风管
无
无
无
无
无
水管
无
无
无
无
无
制冷机
无
无
无
无
无
冷却泵
无
无
无
无
无
冷冻泵
无
无
无
无
无
循环泵
无
无
无
无
无
冷却塔
无
无
无
无
无
空气处理器
无
无
无
无
无
新风机
无
无
无
无
无
风机盘管
无
无
无
无
无
风管
无
无
无
无
无
水管
无
无
无
无
无
采
暖
系
统
锅炉风机
无
无
无
无
无
采暖循环泵
无
无
无
无
无
生活热水泵
无
无
无
无
无

智能化系统
楼宇自控系统

电话通讯系统

网络通讯系统

第三部分 人力资源
3.1管理处组织架构（略）
3.2人力资源配置计划
职位
岗位职责
编制（人）
总编制（人）
经理
主持小区全面工作
1
1
客户服
务中心
客服主任
主管小区客户服务
1
4
客户助理
业主投诉受理等
2

收款员
1
护卫组

小区安全管理
19
19
工程组
技工
小区维修
5
5
保洁组
保洁员
小区日常保洁
10
10
行政组
厨师
职工食堂
1
1
总编制（人）
40

3.3管理职员职位说明书、区域责任分工
3.3.1 配置计划
3.3.1.1客户关系组5人
管理处：管理处经理1名；
客服组：客服组共配置4人，客户主管1名；
工作区域及职责
配置标准
配置数量
经理
全权负责小区管理
1人
客户主管
小区日常管理
1人
客服
处理日常客户的报修、咨询、投诉
3人
合计

5人

管理处管理职员（非经理）岗位责任书编制说明

一、管理处经理应根据本管理处的人力资源定编计划，并结合项目和人员的实际情况组织编制各职位的岗位责任书；
二、管理处所有管理职员的岗位责任书，应涵盖管理处职能说明书的全部内容，不应有遗漏（即所有工作都有专人负责）。对相同的职位，应注明序号加以区别。例如，物管助理1、物管助理2……等。
三、只有物管助理的管理处，以《管理处管理职员职位说明书（范本二）》为依据，分别制定管理处每个物管助理的岗位责任书，表格见下附《管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）》。在编制岗位责任书时：
1、“管理职员共同职责部分”是每位物管助理均有的职责，还应当分配责任区域。
2、“管理职员分别承担职责部分”应当根据物管助理的数量平均分配到每个物管理助理。
四、有部长、主管的管理处，以《管理处管理职员职位说明书（范本一）》为依据，制定管理处每个职员的岗位责任书，表格见下附《管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式一）》。在编制岗位责任书时：
1、管理处应当按职能分配不同部长或主管的职责。
2、在客服部中由于有多个物管助理，因此，按共同职责与分别承担职责分配职责，物管助理的共同职责还应当分配责任区域，分别承担职责应当根据物管助理的数量尽量平均分配。
3、如果管理处未设置行政、环境部，可将其相关工作归客服部负责。
4、如果所设部门即有部长又有主管，应当将两人的职责分别描述，如某项工作两人均有分担，应当分清楚负责、组织、协助与实施的责任。

附表：
管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）
职位名称：物管助理 姓名：
一、共同职责部分
主要职责
负责区域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
D3、D4、D5、楼
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
二、分别承担职责部分
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效成果
1．0装修管理工作
1．1修订、改进装修管理方案、装修审批要点、装修巡查要求点，并对管理处职员进行培训。
根据需求
按作业指导书要求

1．2对业主的装修表进行审核，提出意见，组织日常装修的巡查，并对发现的问题进行纠正和整改。
每日
按作业指导书要求
附表：附表：
管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）
职位名称：物管助理 姓名：
一、共同职责部分
主要职责
负责区域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
D6、C1、楼
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
二、分别承担职责部分
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效成果
2．0管理处相关财务工作。
2．1 收费单的打印、分类、统计，协助住户补单
月度
按作业指导书要求
2．2对管理处现金、发票、收据、帐薄进行管理
随时
按作业指导书要求
2．3管理处各类成本费用报销相关工作。
月度
按作业指导书要求
2．4建立欠费台帐，统计分析其原因，及时催缴相关费用，填写催款通知单、及时分发。
每月5日
费用台帐
费用催缴通知单
2．5建立停车场费用收缴台帐
月度
台帐
2．6协助管理处经理管理处年度费用预算。
每年12月
按作业指导书要求
2．7协助管理处经理对预算费用的实施情况进行检查和分析，制定改进措施。
每半年
按作业指导书要求
2．8协助管理处经理办理管理处的借款、费用申请等工作。
根据需求
按作业指导书要求
1．0体系文件、行政文件、档案资料的管理
1．1管理处体系运行受控文件的管理更新（包括下载、装订、表格记录）。
每月
按作业指导书要求
1．2公司、客户、相关单位来往函件的登记、处理、归档。
随时
《文件清单》
按作业指导书要求
1．3负责管理处各类文件通知、来住函件的起草。
根据需要
按作业指导书要求
1．4物业项目的各类图纸资料的存档与管理
随时
按作业指导书要求
1．5管理处日常运作、相关业务的资料、表格的收集、存档和销毁。
每月
按作业指导书要求
1．6管理处档案的整理及相关档案的移交
每年
按作业指导书要求
1．7收集与物业管理相关法律法规资料。
每月
《法律法规清单》
1．8组织收集公司运营体系文件在本管理处不适宜的改进建议。
每月
按作业指导书要求
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
3．0固定资产管理
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
2．0负责管理处培训管理工作
3．2固定资产的保管与使用管理
每月
按作业指导书要求
3．3固定资产的检查、清理，采购、报废、调配手续的办理
每季
按作业指导书要求
4．0合同管理
4．1负责建立、修订管理处合同管理台帐。
每月
管理处合同管理台帐
4．2草拟管理处相关项目的合同初稿，跟踪合同评审情况。
根据需要
按作业指导书要求
4．3管理处各类合同文本的管理、归档。
每月10日
按作业指导书要求
4．4跟踪管理处合同实施情况、费用收缴情况等
每月
按作业指导书要求
职位名称：物管助理 姓名：
一、共同职责部分
主要职责
负责区域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
C2、C3、C4、C5、楼
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
二、分别承担职责部分
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效成果
1．01．0物业项目环境、绿化维护工作
1．1协助管理处经理制定物业项目的保洁、园艺服务计划。
每年12月
按作业指导书要求

1．2组织实施保洁、园节服务计划，负责对保洁、园艺的服务流程进程检验、督导。
每日
按作业指导书要求

1．3编制在督导流程中发现的问题的改进措施，与服务提供方沟通，跟踪改进情况
随时
按作业指导书要求

1．4重点节假日对物业项目范围内进行布置。
节假日
节日气氛
2．0对分包方日常工作的监督管理。
2．1识别管理处分包方的名称、分包项目、负责人、合同情况等。
每年
按作业指导书要求

2．2对分包方的工作进行日常检查，发现不合格项，提出改进要求并监督整改情况。
每日
按作业指导书要求

2．3定期收集分包方服务的资质、证件、服务情况证明等，参与分公司组织的分包方的选择、评估。
每半年
按作业指导书要求

2．4定期与分包方的管理人员沟通，对分包方的职员进行培训，将公司的品质管理、环境管理、职业健康安全管理的各项要求通报给分包方。
每月
按作业指导书要求
附表：
管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）
职位名称：物管助理 姓名：
一、共同职责部分
主要职责
负责区域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
C1\C2楼
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
二、分别承担职责部分
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效成果
1．0物业项目的公共秩序的维护工作
1．1物业内公共治安秩序、消防安全的监控，并及时巡查。
每日
按作业指导书要求

1．2编制、实施物业项目范围内治安布防方案。
每季
按作业指导书要求
《小区布防方案》

1．3负责物业安全巡检工作
A、每周夜间（2点后）不定期查岗
不少于二次
两次
每日
按作业指导书要求
按作业指导书要求
按作业指导书要求
B、每周不定期检查护卫宿舍内务
C、对安全进行日检

1．4不定期组织消防、安全检查，对不合格事项提出整改措施建议，并组织实施。
每季度
按作业指导书要求
消防检查记录

1．5每半组织一次消防演习，改进防范措施
每半年
《消防演习报告》

1．6编制各类突发事件的应急预案，并定期组织演练。
每半年
《突发事件的应急预案》

1．7物业内突发事件的及时处理，在发生突发事件第一时间到现场。
随时
按作业指导书要求

1．8 物业项目区域内车场的巡查、对交通标志、设施的问题及时提出改进建议。
随时
按作业指导书要求

1．9负责对护卫队伍的管理及培训
随时
按作业指导书要求

管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式一）
职位名称：客服主任（安保部长、护卫主管、工程主管、行政主管、环境主管等）
一、共同职责部分
主要职责
负责区域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
小区业主
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
二、分别承担职责部分
主要职责
具体工作内容
工作周期
绩效成果
1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求

1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求

1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求

1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统

1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求

1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求

1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求

1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》

1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
1．0 日常客户服务
工作及客户关系的维护
1．1组织编制物业项目重点客户清单（包括相关的政府部门、发展商）。
每年修订
《物业项目重点客户清单》

1．2负责组织制定社区文化活动计划，策划每次活动的方案，并组织活动的开展、总结和资料整理归档等工作。
每年6次
按作业指导书要求

1．3策划小区宣传栏的内容并及时更新，并将以往内容存档
每月
按作业指导书要求

1．4定期组织修订物业项目的《答客问》内容。
每月
按作业指导书要求

1．5负责与业委会、发展商等进行联系工作，及协助业委会相关工作
随时
按作业指导书要求
1．0装修管理工作。
1．1修订、改进装修管理方案、装修审批要点、装修巡查要求点，并对管理处职员进行培训。
根据需求
按作业指导书要求

1．2对业主的装修表进行审核，提出意见，组织日常装修的巡查，并对发现的问题进行纠正和整改。
每日
按作业指导书要求
2．0物业项目内房屋本体、公共设施、机电设备的维护，保持运行正常。
2．1编制、修订公共设备设施、机电设备台帐。
根据需要
按作业指导书要求

2．2编制房屋本体、公共设备设施、机电设备的维修、大中修计划，更新改造及检查计划。
每年12月
按作业指导书要求

2．3房屋本体、公共设施、机电设备设施的维修、保养、大中修、更新改造计划实施的跟踪，对服务供方的工作进行检验。
每日
按作业指导书要求

2．4房屋本体、公共设备设施、机电设备、设备房的日常巡查，确保正常运行，发现问题制定改措施并组织实施。
每日
按作业指导书要求

2．5定期进行设备设施的安全检查，消除安全隐患。
每月度
按作业指导书要求

2．6负责日常房屋本体、公共设施、道路、机电设备及客户委托维修的处理。
随时
按作业指导书要求

2．7编制和整理房屋本体、公共设备设施、机电设备的状况评估报告。
每年11月
按作业指导书要求

2．8编制物业管理项目公共能耗台帐。
每月
按作业指导书要求

2．9组织对公共能耗数据定期进行分析，根据具体情况制订降低能耗的措施。
季度
按作业指导书要求

2．10负责管理处外委工程的招标、预算、外委工程分包方的选择、合同初稿的起草等工作。
根据需求
按作业指导书要求

2．11负责外委工程施工过程的质量、安全的监督，参加工程的验收等工作。
根据需求
按作业指导书要求
3．0物料管理
3．1负责管理处物料采购计划的制定，物料的采购、验收。
每日
按作业指导书要求

3．2负责管理处物料的出入库管理，填写各类报表等。
每月
按作业指导书要求
4．0环境管理和职业健康安全管理体系的实施。
4．1负责环境因素、危险源的识别、评估，确定重要的环境因素和危险源。
每年11月
按作业指导书要求

4．2编制管理处重大环境管理方案和危险源管理方案，并报批。
每年12月
重大环境管理方案危险源管理方案

4．3组织重大境因素管理方案和危险源管理方案的实施。
每月
按作业指导书要求

4．4对识别的危险源和环境因素按现行控制方式进行控制。
每日
按作业指导书要求
5．0人力资源管理
5．1管理处职员考勤工作、请修假管理、新入职职员按排、劳动合同管理及离职职员在本管理处手续办理等。
月度
按作业指导书要求

5．2协助管理处经理进行职员绩效评估和绩效结果的应用
每年12月
按作业指导书要求

5．3协助管理处经理进行管理处职员的调配管理工作
根据需求
按作业指导书要求

5．4管理处职员工资表的编制工作
月度
工资表

5．5职员计划生育工作的制表、统计、建档管理
月度
表格

5．6管理处福利的发放
根据需求
按作业指导书要求

5．7组织管理处职员的季度活动，参加公司组织的各项职员互动活动
根据计划
按作业指导书要求

5．8负责管理处食堂、宿舍的管理，检查食堂伙食情况，收集职员的意见，制定改进措施。
每月
按作业指导书要求

5．9负责职员业余生活的按排和调剂，补充相应的活动器材。
每半年
按作业指导书要求

3.3.1.2工程组：5名
工作区域及职责
配置标准
配置数量
班长
带班执行工程及维保养护工作
1
住户室内请修
330户/人，共660户
2人
公共设施、设备巡查及维护

1人
轮休
技工每周休息一天，
1人
合计

5人

3.3.1.3安保组：22人
岗位
数量
责任区域及工作范围
配置人数
主管
带班执行安全保卫工作
1
班长
小区主要进出口
3
楼宇巡逻
小区规划红线范围以内（包括底商）
6
大门岗
小区大门
6
消防值班员
小区消防设备监控
3
合计

19人

3.3.1.4环境组：10人
绿化：因在维保期暂无
保洁：保洁班长1人，保洁员9人
工作岗位
人员
安排
班次安排
职责要求
D-4#
D-3#
1人
7:00-17：30
午休1小时
负责地下2层至地上楼层间、电梯、步行梯等公共区域的环境卫生

D-6#
D-5#
1人
7:00-17：30
午休1小时
B-3#
B-4#
1人
7:00-17：30
午休1小时
B-3#
C-1#
1人
7:00-17：30
午休1小时
负责地下2层至地上楼大堂、层间、电梯、过梯间、等公共区域的环境卫生

C-3#
C-2#
1人
7:00-17：30
午休1小时
C-4#
1人
7:00-17：30
午休1小时
外围及运垃圾
4人
7:00-17：30
午休1小时
负责小区内健身器材、橱窗、石凳、小品等的擦摸，外围地面及设施的随机性清扫及垃圾清运、中班及晚班的职守，处理突发事件。始终保持洁净优美的环境
合计
10人

3.3.2 配置要求及职责
项目
职位
人数
岗位要求
岗位职责
备注
管理处
经理
1
A、全日制大本及以上学历
B、35岁以下，性别不限，形象气质佳
C、具物业管理经理上岗证，有GB/T19001、GB/T24001、GB/T28001内审员证者优先
D、熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统
E、五年以上物业管理工作经验
F、普通话流畅，掌握物业管理、房地产经营方面的英语或韩语的应用及对话
A、管理处与开发商关系维护、沟通与协调；
B、管理处与政府部门之间关系维护、沟通与协调；
C、管理处与关键客户、业主、业主委员会、业主大会之间关系的维护；
D、组织并积极推进职能范围内的各项绩效目标；
E、根据公司总的质量方针，组织制定管理处服务品质改进计划并实施；对管理处日常服务品质进行有效监控。
F、编制、实施管理处年度经营计划，使之处于可控状态；
G、公司在管理处运营体的运行、维护；
H、管理处员工的培训实施；
I、职业健康安全管理：织识别、评价服务过程中的危险源；并对主要危险源制订控制方案，组织实施。

客服组
客户主管
1
A、大专及以上文化程度
B、男女不限，女身高1.65M以上，男1.78M以上，形象气质佳
C三年以上工作经验，二年以上物业管理工作经验
D、有物业管理经理上岗证、有GB/T19001、GB/T24001、GB/T28001内审员证者
E、熟悉与客户沟通，熟悉电脑操作
F、普通话流畅
A、负责客服中心日常管理；
B、负责客服中心品质检验及改进；
C、负责客户事项处理的跟踪督导；
D、负责定期统计、分析客户信息、投诉建议和委托服务情况；
E、负责客服中心培训；
F、负责社区宣传栏、互动活动的策划及组织。

物管助理
3
A、大专及以上文化程度
B、28岁以下成年女性，身高1.65M以上，形象气质佳
C、一年以上物业管理、酒店、旅游等服务行业工作经验
D、熟悉与客户沟通，熟悉电脑操作
E、有物业管理经理上岗证、有GB/T19001、GB/T24001、GB/T28001内审员证者
F、普通话流畅，掌握物业管理、房地产经营方面的英语或韩语的应用及对话
A、负责客服中心事物受理；
B、负责分区客户事项处理的跟踪督导；
C、负责跟踪、回访投诉、委托服务、建议处理情况；
D、负责解答客户的问题疑问；
E、客户信息收集、资料归档；
F、负责收集、整理客户信息，网络信息，做好各项业主服务记录和服务档案；
G、负责客户入住手续办理；
H、负责相关费用收缴。

厨师
1
A、学历：初中及以上学历。
B、经验：从事炊事员工作两年以上。
C、证件：须有健康证、厨师证。
D、技巧：能熟练使用各类厨房设备，掌握各类餐料特性。
E、其他：45岁以下身体健康男性
A