小区物业管理系统系统分析.docx

管理信息系统课程设计

小区物业管理系统

小组成员：赵文普 083411151
刘强 083411131
孙源珂 083411148
李蕊岗083411127

一背景
近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理，传统的人工管理方式难以应付。而要高效、正规地进行物业管理，就必需引进计算机技术，这样才能在物业管理中形成良性循环，提高工作效率。在物业管理中，计算机能帮助物业管理公司处理大量数据，非常方便地进行文件资料的存储、处理、传输、打印、分析，实现信息的共享与高速交换，从而提高工作效率和服务水平，让物业管理走向正规化、程序化、决策科学化，同时引入计算机能更好地宣传企业形象、提高企业声誉。因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。综合以上种种原因，我们要开发物业管理系统，实现用计算机进行物业管理。主要实现住户管理功能、房产管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化，规范物业管理，减少安全隐患和纠纷等不和谐因素提高办公效率，减少办公压力，健全管理体制，提高数据安全性，缩短信息的响应时间，将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。
二需求分析
对于小区物业来说，由于管理面积大，住户数量多，物业管理范围广，管理内容繁杂，小区物业管理混乱的问题一直无法解决。再者，小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做到最好，做到完善。同时查询某房产资料或业主资料往往也需要较长时间，给物业管理者的工作带来了诸多弊端。 近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单的生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，既没有规划，也没有可行的措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终没有核算。
因此，设计小区物业管理系统进行物业方面管理。该系统在实施后，能够满足对小区人口等资源情况的统计，对业主投诉、装修、维修、保安等信息进行管理，能够满足对水费、电费、煤气费三表的抄收，统计、核算、各项费用统计汇总等操作。
三可行性分析
1经济可行性
在信息时代的今天，小区物业内部已经具备网络系统，因此本系统在实施阶段将以现有网络系统为基础进行系统实施，以减少系统后期阶段的成本。通过对将来资金的收益来分析，本系统可以在实施后，降低各项管理费用、人员费用等各项费用的支出，员工数量也将控制在合理的范围之内。同时，小区物业管理的服务质量将有所提高，这是无法用经济价值来衡量的。并且本系统成熟后可以将其作为商业软件投放物业管理领域。因此，本系统在经济上是可行的。
2技术可行性
从技术上分析，本系统的开发主要针对数据库中的数据进行操作，考虑到系统的功能要求，在系统的技术实现上可以使用Visual Studio 2008开发工具与sql server相结合进行软件开发。Visual Studio 2008组件功能强大，可以实现系统的各项功能操作，并提高开发软件的效率和软件的安全性。同时，sql server具有较高的数据安全性与可维护性，本系统在投入使用后，后期数据维护比较容易，因此，本系统的开发在技术上是可行的。
4法律可行性
由于小区内主要以中、高层人群为主，因此对小区内部人员的个人信息管理要提供一定的保密措施，以免产生侵犯个人隐私权和不必要的法律纠纷。因此在数据库设计阶段，要对各种信息有一 定的权限控制。在个人信息的管理上，数据库的设计主要针对小区业主进行全面了解，并且与各业主达成协议，对其有关个人隐私的信息不予公开，对每个业主信息实行个性化的记录，以便业主个人信息的保密性。

四系统分析
4.1详细调查
4.1.1综合问卷调查表
综合调查表（内部人员）

被调查人： 职位： 所在部门： 调查日期：
一． 你的学历是（）
A． 初中
B． 高中
C． 技校
D． 中专
E． 大专
F． 大学本科
G． 研究生
二． 你参加工作的时间是（）
A． 一年以下
B． 一年到五年
C． 五年到十年
D． 十年以上
三． 你到公司的时间是（）
A． 一年以下
B． 一年到五年
C． 五年到十年
D． 十年以上
四． 你的工作岗位是（）
A． 保安
B． 物业管理员
C． 经理
D． 维修人员
五． 你的工作任务是（）

六． 你日常工作量的状况（）
A． 一般
B． 很多，无法完成
C． 很轻松
七． 你的日常工作是否需要电脑（）
A． 需要，经常使用
B． 需要，但是不经常用
C． 基本上不使用
八． 你是否使用过小区物业管理系统（）
A． 从没有使用过
B． 接触过，但是不熟练
C． 以前经常使用
九． 你是否希望使用小区物业管理系统（）
A． 迫切希望
B． 不希望
C． 无所谓
十． 如果使用小区物业管理系统你喜欢什么样的管理系统（）
A． 复杂多样
B． 简单操作
C． 功能齐全
十一． 你认为，对于小区物业管理系统来说什么部分最重要（）
A． 操作界面
B． 操作便捷
C． 功能全备

4.1.2组织结构与业务调查表
组织结构与业务范围调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
部门名称 部门人数
直接上级 直接下级
业务范围
序号 岗位名称 人数 业务名称 业务描述

4.1.3业务流程调查表
业务流程调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
作业名
主持单位 相关单位
图例

作业过程
序 处理 处理 前项 后项 并行
号 处理描述 处理类型 地点 时间 处理 处理 处理
序号 序号 序号

4.1.4信息需求调查表
信息需求调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
部门 岗位 业务
信息需求
序号 项目名称 描述 取值范围 使用频率 来源 保密要求

4.1.5业务规则调查表
业务规则调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
业务名称 规则制定时间
规则描述
规则序号 条件 行动 例外说明

4.1.6计算机应用项目情况调查表
计算机应用项目情况调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
项目名称 启用时间

主要功能

运行环境

应用效果

4.1.7计算机系统配置情况调查表

计算机系统配置情况调查表
填表人 职位 所在部门 填表时间
序 计算机型号 配置目的 台 外设 操作系统 其他系统软件
号 数

4.2 组织结构和功能分析
4.2.1、组织结构分析
见下图1.1物业组织结构图

物业管理员
资料管理部
投诉部
报修部
缴费部

信息资料的传递关系 领导与被领导关系
物资流动关系 资金流动关系
图1.1物业组织结构图

4.2.2、功能结构分析
见下图1.2物业功能结构图
物业管理信息系统
住户资料管理
投诉管理
报修管理

缴费管理
资料添加
资料信息管理
投诉添加
投诉信息管理
报修管理
缴费添加
缴费信息管理
报修添加

图1.2 物业功能结构图
4.2.3、组织/功能分析

功能
序号
功能

组织 组织联系
用户资料管理
保修管理
用户投诉管理
用户缴费管理
功能联系
1
资料管理部
※
√
√
√
2
投诉部
⊙

⊙
√
4
报修部
⊙
※

√
4
缴费部
⊙

※

“※”——表示该项业务是对应组织的主要业务
“⊙”——表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位
“√”——表示该单位是该项业务的相关单位
空格：表示该单位与对应的业务无关

4.3业务流程分析
4.3.1住户搬入搬出流程图
业主
住户入住通知单
住户搬出通知单
资料管理部
添加用户信息
删除用户信息
住户信息记录
当新住户入住时，住户填写入住信息单交给资料管理部。资料管理部添加住户信息。
当住户搬出时，住户填写搬出通知单交给资料管理部。资料管理部删除住户信息。

4.3.2住户报修流程图
财务处
维修收费单
业主
报修单
物业管理员
是否符合报修标准
否
不合格报修单
报修部
是
维修单
维修人员
维修信息记录
住户报修流程
住户填写报修单，然后交给物业管理员，管理员检查报修单是否符合标准如果不合格交给住户；如果合格交给报修部，报修部填写维修单交给维修人员；维修人员维修并填写维修记录。
4.3.3住户投诉处理流程图
投诉处理流程
业主
投诉单
物业管理人员

投诉管理部
投诉单
投诉处理人员
处理投诉内容
投诉处理信息表
处理投诉记录
审核投诉单

是
不合格投诉单
否
住户填写投诉单，然后交给物业管理员，管理员检查投诉单是否符合标准如果不合格交给住户；如果合格交给投诉管理部，投诉管理部把投诉单交给投诉处理人员；投诉处理人员
处理投诉内容并填写处理投诉记录，并把投诉处理信息表反馈给住户。
4.3.4住户缴费流程图
物业管理员
缴费催促单
业主
缴纳费用
缴费管理部
缴费催促单
缴费收据单
缴费信息记录

缴费管理部通过查询缴费记录，填写缴费催促单给物业管理员；物业管理员把他给住户，住户缴纳费用，缴费管理部修改缴费记录并把缴费单给住户。

4.4 数据流程图
4.4.1环境图：

物业管理信息系统

住户

需求单
物业管理人员
需求单

处理单 处理单

4.4.2零层图：

F4
F1

投诉记录 住户档案

P.1.1

系统服务

住户
投诉单 搬出搬入声明

投投诉处理单

报修单
P.1.2

缴费处理
收费单 现金存款
缴费单

P.1.4

维修处理
P.1.4

投诉处理
催促缴费单
F4

维修记录

F2

缴费记录

4.4.3缴费处理一级子图：

D1
F2
P2.2.1
缴费不足
缴费单
住户

现金/存款
更新
缴费
信息

缴费记录

审计人员

查询
缴费
信息

催促缴费单

P2.2.2
D2

住户

审计人员

4.4.4报修处理一级子图：

D4
P2.4.1
F4
P2.4.4
维修处理

维修单
不合格单
报修单
合格单
报修登记

住户

审核报修人身份及报修项目

维修记录

维修收费单D8
P2.4.2
D4

住户

4.4.5投诉处理一级子图

投诉处理单

合格的投诉单
投诉记录

投诉单

住户
不合格投诉单
审核投诉单

投诉管理部处理投诉记录

P2.4.1
P2.4.2
F4
D6
D5

住户

4.5数据字典
4.5.1数据流

数据流编号：D1
数据流名称：缴费单
简述：住户交费后物业提供给用户的单据
数据流来源：物业缴费管理部门
数据流去向：住户
数据流组成：单据编号+住户编号+缴费日期+收费人员+缴费方式+缴费总额+备注
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D2
数据流名称：催促缴费单
简述：物业部门催促未交足费用的用户缴费
数据流来源：物业缴费管理部门
数据流去向：住户
数据流组成：住户编号+应交费用
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D4
数据流名称：报修单
简述：用户请求报修
数据流来源： 住户
数据流去向：物业维修部门
数据流组成：住户编号+报修设备+报修时间
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D4
数据流名称：维修单
简述：维修信息
数据流来源：物业管理部门
数据流去向：物业管理部门
数据流组成：单据编号+住户编号+维修人员+物料费用+修改记录+维修时间
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D5
数据流名称：投诉单
简述：投诉信息
数据流来源：住户
数据流去向：物业管理部门
数据流组成：单据编号+住户编号+投诉内容
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D6
数据流名称：投诉处理单
简述：投诉处理信息
数据流来源：物业管理部门
数据流去向：住户
数据流组成：单据编号+住户编号+处理人员+处理结果
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D7
数据流名称：搬入搬出通知单
简述：住户资料
数据流来源：住户
数据流去向：物业管理部门
数据流组成：单据编号+住户编号+住户资料
数据流量：随机
高峰流量：随机

数据流编号：D8
数据流名称：维修收费单
简述：维修所需费用
数据流来源：住户
数据流去向：物业维修部门
数据流组成：单据编号+住户编号+收费内容
数据流量：随机
高峰流量：随机

4.5.2处理逻辑
处理逻辑编号：P1.1
处理逻辑名称：服务处理
简述：处理住户搬入搬出的业务
输入的数据流：搬入搬出申明
处理描述：根据住户搬出声明，对对住户信息和房产信息进行修改
输出的数据流：住户档案
处理频率：随机

处理逻辑编号：P1.2
处理逻辑名称：缴费处理
简述：管理员对住户缴费信息进行添加、删除和修改
输入的数据流：现金/存款
处理描述：登记用户缴费情况，催促未交全用户交纳
输出的数据流：缴费单+缴费记录+催促缴费单
处理频率：40天/次

处理逻辑编号：P1.4
处理逻辑名称：投诉处理
简述：处理小区中住户的投诉
输入的数据流：投诉单
处理描述：根据住户提供的投诉单进行处理
输出的数据流：收费单
处理频率：投诉处理单

处理逻辑编号：P1.4
处理逻辑名称：维修处理
简述：处理维修小区中各个设施业务
输入的数据流：报修单
处理描述：根据住户提供的保修单修复设备，收取维修费用
输出的数据流：收费单
处理频率：随机

处理逻辑编号：P2.2.1
处理逻辑名称：更新缴费信息
简述：记录住户缴费信息，并更新原缴费信息
输入的数据流：现金/存款
处理描述：登记住户新交纳的费用，更新原信息，打印缴费单
输出的数据流：缴费单+缴费记录
处理频率：随机

处理逻辑编号：P2.2.2
处理逻辑名称：查询缴费信息
简述：对住户缴费状况查询
输入的数据流：缴费记录
处理描述：对查询出的未交足费用的住户进行催促
输出的数据流：催促缴费单+缴费不足住户
处理频率：40天/次

处理逻辑编号：P2.4.1
处理逻辑名称：审核投诉单
简述：记录住户的投诉内容及身份
输入的数据流：投诉单
处理描述：验证住户身份
输出的数据流：合格投诉单
处理频率：随机

处理逻辑编号：P2.4.2
处理逻辑名称：处理投诉
简述：对住户的投诉信息进行处理
输入的数据流：合格投诉单
处理描述：对住户的投诉信息进行处理
输出的数据流：投诉处理单
处理频率：40天/次

处理逻辑编号：P2.4.1
处理逻辑名称：审核报修人身份及报修项目
简述：对报修人身份和保修单审查，看是否满足规定
输入的数据流：报修单
处理描述：对报修人身份和保修单审查，合格的通过，不合格的返回住户
输出的数据流：合格/不合格报修单
处理频率：随机

处理逻辑编号：P2.4.2
处理逻辑名称：报修登记
简述：对合格报修人身份和保修单登记
输入的数据流：合格报修单
处理描述：登记合格的报修人身份和报修单，并填写维修单
输出的数据流：维修单
处理频率：随机

处理逻辑编号：P2.4.4
处理逻辑名称：维修处理
简述：根据维修单进行处理
输入的数据流：维修单
处理描述：维修报修项目，并开出收费单
输出的数据流：收费单
处理频率：随机

4.5.3数据存储
数据存储编号：F1
数据存储名称：住户档案
简述：记录住户基本信息
数据存储组成：住户编号+住户名称+住户身份证号+联系电话+房屋编号
关键字：住户编号
相关联的处理：P1.2

数据存储编号：F2
数据存储名称：缴费记录
简述：记录住户缴费的基本信息
数据存储组成：单据编号+住户编号+缴费日期+收费人员+缴费方式+缴费总额+备注
关键字：单据编号
相关联的处理：P1.4， P2.4.1，2.4.2

数据存储编号：F4
数据存储名称：投诉记录
简述：记录住户投诉的基本信息
数据存储组成：单据编号+住户编号+投诉日期+投诉内容+备注
关键字：单据编号
相关联的处理：P1.4， P2.4.1，2.4.2

数据存储编号：F4
数据存储名称：维修记录
简述：记录住户维修的基本信息
数据存储组成：单据编号+维修人员+物料费用+修改记录
关键字：单据编号
相关联的处理：2.4.4

4.5.4数据项

名称：住户编号
别名：zhuhuID
说明：小区户主编码
数据值类型：离散
类型：数字
有关数据结构：
有关编号说明：

XX XX XXX
门牌号

楼号

区号

名称：单据编号
别名：bianhaoID
说明：小区户主缴费报修投诉编码
数据值类型：离散
类型：数字
有关数据结构：
XX XX XXX
门牌号
服务类型

区号

4.5.5数据结构

名称：业主登记卡
说明：业主入住时填写
结构：
住户编号
业主姓名
入住日期
性别
联系电话
工作单位
有关的数据流数据存储
数据量：每年500份

4.6 U/C矩阵

4.6.1、建立U/C矩阵
数据类
功能
计划
管理人员
投诉用户
投诉项目
投诉监察
维修项目
缴费项目
财务
成本
住户
资料
管理
经营计划
C
U

U
财务计划

C

U
U

住户预测
U

U
U

投诉
管理
投诉单
U
U
C

投诉完成单
U
U
U

U

销售单
U
U
U
C

报修
管理
报修服务
U

C
U

维修服务

U

维修管理

U
C

缴费
管理
缴费计++++++++++++++++++划

U

U
C

缴费单

C

财务
管理
成本会计

U

U
U

C
出纳会计

U

4.6.2U/C矩阵求解
数据类
功能
计划
管理人员
投诉用户
投诉项目
投诉监察
维修项目
缴费项目
财务
成本
住户
资料
管理
经营计划
C
U

U
财务计划

C

U
U

住户预测
U

U
U

投诉
管理
投诉单
U
U
C

投诉完成单
U
U
U

U

销售单
U
U
U
C

报修
管理
报修服务
U

C
U

维修服务

U

维修管理

U
C

缴费
管理
缴费计划

U

U
C

缴费单

C

财务
管理
成本会计

U

U
U

C
出纳会计

U

4.6.3、划分子系统
数据类

功能
计划
管理人员
投诉用户
投诉项目
投诉监察
维修项目
缴费项目
财务
成本

住户资料管理
经营计划

经营计划

U
财务计划

U
U

住户预测

U
U

投诉管 理
投诉单
U
U

投诉

投诉完成单
U
U
U

销售单
U
U

报修管 理
报修服务
U

报修

维修服务

U

维修管理

缴费
保管
缴费计划

U

缴费

缴费单

财务管理
成本会计

U

U
U

财务
出纳会计

4.6.4、信息系统结构图

经营计划

财务

缴费

报修

投诉

4.7 业务规则分析
4.7.1审核报修单
If报修人身份属于小区人员then
If报修内容合格then
把报修单交给报修部
Else把报修单交给住户
Else不予受理
4.7.2.审核投诉单
If投诉人身份属于小区人员then
If投诉内容合格then
把投诉单交给投诉部
Else把投诉单交给住户
Else不予受理
五系统设计
5.1.1维修处理总体IPO图
输出
打印投诉处理单
投诉记录

输入投诉单
读取库文件
输出
处理
输入
1.确定是否合格
2. 报修登记
4. 维修处理

打印收费单
维修记录
输入报修单
读取库文件

输入

处理
5.1.2投诉处理总体IPO图

1.确定是否合格
2. 处理投诉单

5.2.1报修处理系统HIPO图
确定是否合格
读取库文件
输入投诉单
输出
处理
输入
投诉处理系统
输入报修单
读取库文件
确定是否合格
输出
处理
输入
报修处理系统

报修登记
维修处理
维修记录
打印收费单

5.2.2投诉处理系统HIPO图

打印投诉处理单
记录投诉
处理投诉单

5.3.1投诉是否受理详细IPO图：
If投诉人身份属于小区人员then
If投诉内容合格then
把投诉单交给投诉部
Else把投诉单交给住户
Else不予受理
处理：
投诉处理单
输出：
投诉单

输入：
无
可调用下层模块：
处理模块
上层调用模块：
日期：XX年XX月XX日
模块名称：投诉是否受理
设计者：XXXXX
系统名称：投诉处理
IPO图

5.3.2报修是否受理详细IPO图：
If维修人身份属于小区人员then
If维修内容合格then
把投诉单交给投诉部
Else把不合格维修单交给住户
Else不予受理
处理：
维修单
输出：
报修单信息
输入：
无
可调用下层模块：
处理报修单模块
上层调用模块：
日期：XX年XX月XX日
模块名称：报修是否受理
设计者：孙源坷
系统名称：维修处理
IPO图

5.4.1维修处理系统结构图

D
C
维修处理系统

C

报修系统层次化模块结构图
A：报修单； B:合格报修单； C:维修单; D：维修收费; E：维修登记; F：合格记录; G：收费记录; H:合格收费单

E
F
G
D
F
E
E
D
G
H
G
H
格式转化
打印维修收费单
F
B
C
B
A
A
B
维修处理
凭证处理
输出报表
编写报表
登记记录
格式转化
记录处理
检验
填写保修单
维修登记
凭证处理
报表处理

5.5.1概念结构设计
(1)物业管理系统的关系模式
在数据库设计中，先要对系统分析所得的数据字典中的数据存储进行分析，然后得出系统的关系模式。
关系模式如下：
住户（住户编号，住户名称，身份证号，联系电话，房屋编号）；
维修（维修编号，住户编号，维修人员，维修费用，维修记录）；
缴费（单据编号，住户编号，缴费日期，缴费方式，收费人员，备注）；
投诉（投诉编号，住户编号，投诉内容，处理人员，处理记录）；
（2）物业管理系统的E-R图
采用实体—联系图（简称E—R图）的方法进行数据结构的描述。E—R图由实体、属性、联系三部分组成。E—R图的有关符号说明如下：
实体
属性
联系

住户及其属性图如图4-1所示:
住 户
住户编号
住户名称
身份证号
联系电话
房屋编号

图4-1 住户及其属性图

维修管理及其属性图如图4-2所示：

维 修
住户编号
维修费用
维修人员
维修编号
维修记录

图4-2 维修管理及其属性图

缴费管理及其属性图如图4-4所示：
缴 费
住户编号
缴费日期
单据编号
缴费方式
备注
收费人员

图4-4 缴费管理及其属性图

投诉处理及其属性图如图4-4所示：
投诉
投诉编号
住户编号
处理记录
处理人员
投诉内容

图4-4 投诉处理及其属性图

实体间的联系如图4-5所示：

缴 费

n

缴费金额
记录

维修日期

1

n
报修
维 修
住户
1

1

记录
投诉日期

n

投诉

图4-5 实体联系图

5.1.2物理结构设计
首先在SQL Server 2008中创建一个数据库，命名为wygl。根据上面的分析，可以建该数据库中的基本信息表。其中基本信息表如下所示。

表名
用途
Admin
管理员信息表
Baseinfo
住户管理信息表
Money
缴费管理信息表
Complain
投诉管理信息表
Maintain
维修管理信息表
管理员信息表（Admin）

名称
数据类型
作用
管理员编号
int
编号（主键）
管理员名称
varchar
管理员用户名
密码
varchar
管理员密码
使用权限
int
权限
住户管理信息表(Baseinfo)

编号
字段名称
数据结构
主键
最大长度
允许空
1
住户编号
varchar
是
10
否
2
住户名称
varchar

20
否
3
联系电话
varchar

11
否
4
身份证号
varchar

18
否
5
房屋编号
varchar

8
是

住户缴费信息表(Money)

编号
字段名称
数据结构
主键
最大长度
允许空
1
单据编号
varchar
是
8
否
2
住户名称
char

20
否
3
缴费方式
varchar

20
否
4
缴费日期
datetime

10
否
5
收费人员
varchar

20
否
6
缴费总额
float

N
否
7
备注
varchar

20
是

住户投诉管理信息表(Complain)
编号
字段名称
数据结构
主键
最大长度
允许空
1
投诉编号
varchar
是
8
否
2
住户编号
varchar

10
否
3
投诉日期
datetime

10
否
4
维修日期
datetime

10
是
5
处理人员
varchar

10
是
6
处理记录
char

8
是

维修管理信息表(Maintain)

编号
字段名称
数据结构
主键
最大长度
允许空
1
维修编号
varchar
是
8
否
2
维修人员
varchar

8
是
3
报修日期
datetime

10
否
4
维修费用
numeric

8
是
5
住户编号
varchar

10
否
6
维修记录
char

8
是