各城市物业管理案例分析.docx

第六节 我们眼中的物业管理公司经过详细的分析和周密的考察，我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年的物业管理经验，亦是最早涉足国内之境物业管理公司。配合该公司多年来在国内所累积之物业管理经验，及连同其他部门之专业人才、经验及技术，相信能凭着该公司高质素的服务和先进管理概念，为美的海岸花园提供一个综合性的高级物业服务。怡高物业服务有限公司是由实力雄厚的高力国际物业集团与怡和太平洋公司在亚洲的物业业务进行合并而组建的，形成了亚太地区一个规模庞大、网络广阔的物业机构怡高物业顾问集团。怡高不但承袭了高力集团丰富的环球物业顾问经验，更拥有怡和太平洋在亚洲的崇高声誉。怡高的全球网络，它拥有世界性的见解及观点，亦深入了解不同地方的市场变化。透过高力国际的环球联系网络，怡高可利用3600多位专业人员及健全的物业及客户资料库，快捷而有效地掌握适当的物业时机，顺利满足客户的要求。怡高的客户范围十分广泛，其中包括有大规模的商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良的口碑及声誉，怡高亚太地区网络得以不断扩展，迅速而有效地成为亚太地区最优秀的物业顾问公司之一。透过亚太区地内的36家办事处及其他地区的145家联系办事处，怡高为客户提供多元化的物业服务，其中包括买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研究及顾问服务等，拥有数以千计专业物业顾问人士。在物业管理部门中，不但聘用了具有丰富物业管理经验的专业人员，更汇聚了不少造诣精湛的技术人员。为满足现今社会客户的需求，怡高提供全面化物业管理服务。包括专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了现代化物业管理技巧，使客户能掌握更多市场资料、确保物业的耐用性及增值能力。该公司的物业经理能因情况提供高效服务，达到客户的要求，深受同业及客户的赞赏。目前由怡高负责销售及管理的国内项目超过40个，提供物业管理及顾问服务的工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位来自香港、台湾及新加坡的专业人才负责督促在中国当地招聘的逾1500名物业管理员工。截止1995年底，怡高受委托项目总值超过25亿美元。现时在国内分别于北京、上海及广州设立办事处，另有14个管理办事处设于八大城市。由怡高负责管理的番禺丽江花园，获中国国务院建设部颁发“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”奖项。第七节 怡高物业管理顾问合同文本附录顺德美的海岸花园物业管理顾问合约广东省美的集团股份有限公司房产公司（以下简称甲方），乃中国顺德美的海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册，其法定地址 。 法人代表： 。怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司（以下简称乙方），在广州登记注册，其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室，法定代表：柳维伦第一章 前言（一）顺德美的海岸花园位于顺德北滘镇南部，该发展项目首期工程预计约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美的海岸花园的物业管理权，可独立行使美的海岸花园物业管理的职责。（二）立约双方根据中华人民共和国（中国）的有关法律和条例，并本着平等互利，共同做好顺德美的海岸花园物业管理工作的原则，经友好协商，特订立本合同。（三）甲方根据以下条款，聘用并委任乙方为顺德美的海岸花园的物业管理顾问，协助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库，总建筑面积共约245000平方米（以下简称托管物业）。甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其他有关费用。乙方根据以下条款，接受甲方的聘用，推动托管物业之维修及物业管理工作，并对该项工作负责。乙方乃怡高物业顾问集团之附属机构，因此，在日后托的管物业管理事宜之对外宣传上，将可沿用怡高物业顾问集团之形象及有关标记。第二章 甲、乙方双方的职责（一）甲方的职责根据本合同的条款，甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并协助甲方推动托管物业 之管理工作，在履行合约期内，为保障乙方能有效地协助管理托管物业，甲方同意履行下列的职责：1）确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理公司（或物业管理部门）。在本合约中，所有物业管理公司的字样亦可指物业管理部门；2）协助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理公司，推动托管物业的物业管理工作；3）在履行合约期内，监督乙方的工作表现；4）保证托管物业按时按质按量通过有关政府部门之正式竣工验收并移交物业管理公司，然后使物业管理公司能顺利履行其既定的管理职责；并须负责相关遗留工程之跟进工作及承担相应发生的费用。5）在履行合约期内应按甲、乙双方同意的财务预算，由甲方预先垫付一笔可供管理公司初始运作的开办费。（二）乙方的职责根据本合约的条款，乙方同意接受甲方的聘用，负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内，乙方同意履行下列的职责：托管物业交付使用前1）协助甲方（或其委托之法律顾问）编写及落实有关托管物业之业主公约，作为日后物业管理之基本依据；2）草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算报告，并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额；3）对管理公司的设立及公司形象、自身建设、管理等提供建议；4）制定各部门管理及运作制度，包括保安、财务、采购、人事、行政等制度；5）协助甲方安排合适的电脑公司，建立电脑管理系统，并就此系统对甲方提出管理顾问方面的意见；6）编写有关托管物业之管理文件，包括用户手册，装修手册等供甲方审阅，并制订有关之运作程序，包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户投诉处理等；7）协助甲方或管理公司拟定托管物业日后有偿服务及无偿服务方案；8）就托管物业配套商业设施、设备，包括会所设施，设备的管理应从物业管理角度提供建议；9）就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出建议，尽量使其设计与未来管理运作相配合；10）拟定管理部门人员编制及协助甲方招聘及挑选有关骨干人员（如部门主管）；11）在国内提供一次为期5天的入职培训，导师由乙方资深的管理员工担任，并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训；12）协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜；13）在有必要时，协助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商；14）就托管物业社区文化的建立提供意见；并配合甲方的市场推广工作，从物业管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要协商增加或减少）派员到工地检视及参与有关之工程会议，并对影响将来物业管理工作的事项提交报告；16）每月2次（可按需要协商增加或减少）与发展商开会商讨有关物业管理工作的进展情况；17）根据托管物业情况及物业的特别要求，建议并协助甲方为托管物业购买合适之保险；18）对发展商所提出的问题作出回应。托管物业交付使用时及交付使用后） 交付使用期间，派员到现场协助托管物业的楼宇交收工作，为期5天；） 托管物业交付使用后一个月内，提交一管理评估报告；） 每月两次（可按需要协商增加或减少）派员到现场按照既定之服务标准检视物业管理工作，并提交有关检定报告，对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见；） 对物业交付使用前制订的一系列制度及工作程序进行检讨，并提供修订及改善建议；） 协助甲方制定物业整体长短期保养修缮计划，包括长远维修建议、预防性保养计划及改善工程；） 每月两次（可按需要协商增加或减少）与甲方或管理公司开会商讨有关物业管理工作的进展情况；） 从最终用家的角度，检讨楼宇设计和设施，提出有关改善意见，力求托管物业达至高水平之物业管理要求；） 托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程，并由乙方调派导师参与培训；） 依照政府部门有关规定，向甲方或管理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议，如果具备足够条件，协助甲方或管理公司筹备托管物业首届业主委员会；） 就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往的经验及意见；） 在顾问期间，对发展商所提出的问题作出回应。乙方上述之职责是根据乙方提交的顺德美的海岸花园物业管理计划书中所列的物业管理公司职责而制定的，惟根据甲乙双方协议，乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务，而非以全面管理的模式接管有关物业管理工作，因而附录一之部分内容作如下调整：） 乙方不负责托管物业所有机电故障及遗漏工程的跟进工作，惟可就机电故障及遗漏工程提供建议：） 乙方根据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评估，并提供改善建议；） 乙方将按甲方要求及托管物业实际需要协助甲方招聘及甄选各级管理人员，以确保管理公司有一支高质素之管理队伍。顺德美的海岸花园物业管理计划书内所指的“物业管理公司的职责”乃指接管托管物业的管理公司职责，乙方会就此提供顾问服务予管理公司，以协助其完成附录一内之职责内容。第三章 双方同意的条款根据上述的职责及下列的条款，甲方同意聘用乙方，推动托管物业管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物业的物业管理顾问。（一） 合约年期此合约自甲、乙双方签署后立即生效，至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日（具体日期双方日后以备忘录形式确定）起计后六个月为期满。合约期满前，如双方达成一致协议可再续约，续约期另行商定。 如双方在本合约届满前未达成一致续约协议，及双方并未有违反本合约内第三章第（四）项的条款，本合约将于合约期的最后一天终止。（二） 物业管理顾问酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入管理预算开支。（四） 终止合约1）甲、乙双方同意根据下列情况可提早30天给予对方书面通知终止本合约；a、任何一方严重违反或没有履行本合约内列任何条款的职责，并接到对方书面通知起计14天内未能改善及履行有关条款的职责。b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。2）如因各种无法预见因素导致甲方或乙方无法继续履行本合约，或者由于第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续履行本合约，则另一方仍需针对对方已经提供服务的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在没有合理的原因提出单方面之终止合约通知，另一方将保留一切权利，向对方追讨所有由此而引起之法律责任及经济损失。（五）合约的修改与变更对本合约的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签署有效的书面协议才能生效。（六）适用法律本合约的效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。（七）争议的解决1）凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。败诉方须负责有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中，除双方有争议的正在进行诉讼的部分外，本合约应继续进行。2）合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录，并以挂号信件、电传或图文传真的形式发出，并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法，应有义务随之以书面信件再行通知。3）本合约双方地址、电传或图文传真号码，如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。（九）特别规定在本合约有效期内，如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方公司名称或标记，则必须同时注明类似由怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问服务的字样，其中物业管理顾问服务中的“顾问”两字不可省略。（十）本合约以正本，共一式三份，甲、乙双方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。甲方 ：广东省美的集团股份有限公司房产公司 法定代表人/职务 ：签署及盖章公司地址日期见证人乙方 ：怡和高力物业服务（上海）有限公司广东分公司法定代表人/职务签署及盖章公司地址日期见证人第一节 住宅质量保证书和住宅使用说明书（略）第二节 物业经营在小区物业管理的范围内开展多种经营已是当前物业管理的一个重要课题，多种经营的好坏直接影响着管理公司、发展商和广大业主的贴身利益。考虑到美的海岸花园物业管理由于各种因素而不可避免的高成本与业主的承受能力和市场预期之间的矛盾，灵活开展多种经营来增加物业管理的收入是一个很好的缓冲方式。因此，我们建议发展商将商业用途物业的经营收入部分或全部划归物业账，以避免因为物业管理的收不抵支而对服务品质的影响。这样既可充分利用物业管理的资源，同时也减轻了业主的负担。我们为小区物业管理制订了多项家政服务、代理代办服务、工程服务的内容，并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业管理的经营之内。另外，在对小区的各项服务和经营成熟之后，物业管理公司可以作为一个经济实体走出去开展更广泛的经营和服务，以此为小区和业主谋求更多的利益。比如，我们建议物业管理公司日后筹划的连锁特许经营将是一项很大的经营工程。REAL在对连锁特许经营的策划上有着较成熟和完善的体系，将连锁特许经营与物业管理相结合也是REAL房地产开发经营的一个创举。连锁特许经营与一般的企业经营管理有非常大的差别，最主要的不同点就是必须考虑系统化的作业与规格化的管理。每个门店虽然地点、人员都不相同，但是却要有一致的服务质量，根据国际发展的经验，有效规划连锁特许经营的制度，就是成功运作的关键因素。REAL为连锁及特许经营业者进行成套的管理制度规划，内容包括：A、 前置作业（策略定位）1、市场调查 2、经营构想和定位 3、品牌定位4、商品组合与定位 5、开店策略 6、总部与组织运作B、 第一部分（展店作业）1、商圈调研与开发 2、选店和租店要领 3、开店管理、 促销活动管理 5、消费者管理与组织C、 第二部分（营业规划）1、培训作业 2、门市现场作业管理 3、店头绩效评估、 营收分析 5、门市财务管理D、 第三部分（制度规划）1、财务稽核管理 2、采购管理 3、仓储管理 4、盘点管理5、人事管理 6、职工创业入股办法 7、职工奖励办法1、 报表分析与管理 9、行政管理 10、会议系统与管理11、公关管理 E、 第四部分（加盟规划）1、加盟招揽 2、加盟合同附录1关于六区商业用房及地下车库的经营方案一、 商业用房现打算在六区设商业用房2间，分别位于1幢101和2幢101（四房两厅户型，建筑面积126.85平方米），计划将上述两户型稍进行改造以使其可商住两用，其中商业用房建筑面积约53.70平方米（以实际丈量为准）。住宅用房的售价可执行洋房的销售政策，商业用房则根据市场价格及小区的情况制定合理销售价格。须强调一点，业主的经营管理须服从和配合美的海岸花园的物业管理，建议美的海岸花园商业用房的价格可定在70008000元/平方米，六区商业用房可根据现在六区的销售政策可定在6000元/平方米左右。但须强调，商业用房的经营范围必须加以限定。二、 地下车库现在六区的地下车库共6000平方米，可容纳190辆汽车，现考虑到目前住户的汽车拥有率不太高，为提高车库的使用率和解决摩托车的停放问题，可将部分位置用于停放摩托车。由于自行车自身构成危险，以及由于大量停放自行车会大大地加大对车库的管理难度，因此，地上车库不适用于小区自行车的停放，建议在洋房的外围辟一空地建自行车棚。根据周边停车场的收费标准，以及小区地下车库的成本，建议汽车车位售价为2000元/平方米，租金为500元/月，摩托车车位租金为100元/月，摩托车车位将视日后情况逐步移至地面，以留有足够的车位给汽车。车库车位还须考虑整体的销售政策和促进租售的需要，建议汽车车位的售价为1800元/平方米，租金400元/月，摩托车的租金为80元/月，将来摩托车车位移至地面车棚后将调整对其的收费。附录21999年车位租售估算月份出售数量（个）出售单价（万元）出售金额（万元）出租数量（个）出售单价（元）租金总额（元）123456789101112总计注：表格内容略。附录3：2000年2002年会所收支预算表年份营业额费用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含税款。（表格内容略）附录42000年美的海岸花园会所收支估算表月份营业额费用支出123456789101112合计注：表格内容略。第八节 美的海岸花园管理公约一、 定义：在本公约中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：1、“物业”是指美的海岸花园内已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附属设施等所占土地的使用权。2、“公共地方”是指美的海岸花园内不为某一业主单独享有使用的场所，其中包括大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、管理者办事处，以及为业主和住客及访客而设并使用之地方或范围。3、“公共设施”是指为美的海岸花园公众利益而安装的各种机器、设备、装置、包括供电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电讯系统、公共照明系统、所有供美的海岸花园使用的去水道、沟渠、水道、管道、槽沟及其他设备。以上所列之各类设备亦属公共设施之一部分，但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。4、“会所”是指美的海岸花园内俱乐部会所所在之建筑物，和一切相关的文娱、康乐、饮食及其他设施设备。5、“单元”是指美的海岸花园内各业主拥有房屋所有权的单位。6、“发展商”或“第一业主”是指顺德市美的房产公司。7、“业主”是指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士，并包括其日后的合法继承人或受让人。8、“管理者”是指发展商或业主委员会聘用为管理美的海岸花园的管理组织。9、“租户和合法使用人”是指从业主或发展商处租用或被批准使用有关物业单元的法人或个人。10、“管理份额”是指各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元的份额，以建筑面积平方米和非建筑面积平方米计算。11、“管理费用”是指管理者因管理及保养美的海岸花园而引起的所有费用和开支。12、“海岸花园”是指美的海岸花园。二、 总则、 为明确美的海岸花园业主、使用者、管理者及其有关各方在所有权、使用、维修及管理方面的权利和义务，保障海岸花园的正常使用和管理，保障各方的利益，本着权益、责任和公平合理的原则，特制定本公约。、 在土地批文、房产买卖合同及房产法例限制和保障下，美的海岸花园各业主完全享有本身所拥有部分的全部权益。但各业主不得擅自更改各单元的使用用途。、 美的海岸花园的所有业主、管理者及其他有关各方，以及他们的受让人或继承人均须遵守和履行本公约，并受其约束，同时享有本公约赋予各项权利。、 合法使用人及租户须遵照广东省物业管理条例第二章第十五条，遵守和履行本公约。三、 发展商权利、 发展商保留及拥有海岸花园的“公共地方”的使用权，并有权改换或改变海岸花园外墙和公共地方的颜色，在上述任何部分安装、架设和拆除招牌、广告及其他物件。、 发展商及其承建商、代理人或其他经许可的人拥有检查、维修海岸花园任何一部分的权利，有权携带一切必要的设备机器及材料进入海岸花园的任何一部分。如有必要，可进入任何单元的内部，但要事先通知有关的业主或使用人（紧急情况除外）；、 发展商有权在本公约签订时存在的海岸花园建筑规划及蓝图进行修改，并就此事与政府磋商达成协议，而无须任何其他业主或拥有海岸花园权益的人同意或批准。但此权利的行驶不得妨碍其他业主使用其所属物业。、 发展商可在业主委员会成立之前审核和批准海岸花园年度管理费预算。、 业主委员会成立之前，发展商有权聘任管理公司成为海岸花园的管理者。、 发展商有权在其认为合适的情况下，更改海岸花园的名称或其中部分名称和编号。在进行上述更改前，发展商须提前一个月在公告栏上通知各业主和使用人，但无须就此而引起的任何损失向各业主和使用人作出赔偿。、 发展商有权将海岸花园内尚未售出的任何建筑物或任何单位，指定或更改为公共场所或公用设施，使业主共同使用，而业主须分担其维修保养费用。、 发展商有权制订和修改会所的使用和管理条例，包括不限于费用、使用人士资格、开放时间等因素。四、 业主的权利和义务、 业主权利） 依法享有对自己所拥有物业收益和处分的权利。） 依法享有合理使用房屋本体和住宅区公用设施、公共地方的权利，但不得妨碍其他业主对公用设施和公共地方的正常使用。） 有权按有关规定在允许范围内进行装修、维修和改造。） 有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其他设施进行合法的维修养护。） 有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。） 有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求业主委员会对物业管理公司的违反本合约或有关规定的行为进行干预、处罚。、 业主义务） 如业主将其物业出售、转让、出租给他人，该业主在出售、转让、出租合同或协议书签字后15天内，须将物业使用变化情况以书面通知管理者，出售、转让、出租合同或协议中须要求购买人、受让人或承租人接受本公约规定的业主义务，并按广东省物业管理条例及有关法规将本公约作为上述合同的附件，最终对承租人、购买人或受让人有约束力。如此等合同并未将本公约作为其附件，则前业主须继续履行本公约规定的业主业务。前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用，将不得处分其所属物业。业主违约，管理者将保留其向前业主或新业主追索的权利。） 各业主在其单元进行任何装修工程前，必须到管理公司办理有关手续，领取装修许可证，并按规定交纳装修保证金（不生利息），保证金由装修工程队支付。如进行装修工程的装修工程队违反管理者订立的装修规定或因装修工程引起任何追索、损失或法律责任，管理者可以从该笔款项中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿，如有不足，有关业主须赔偿不足的金额，该保证金或其剩余款项将在装修工程完成后30天内发还给装修工程队。） 各业主及其承租人、代理人、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行美的海岸花园管理公约及其管理者按照管理需要而制定的其他规则。） 在未得管理者书面同意前，各业主不得增建、改变外墙、围墙、围栏、阳台、门窗等影响海岸花园外貌的设置，亦不得改变其颜色。） 在未得管理者书面同意前，各业主不得在海岸花园的外墙或其他公共地方安装任何遮蓬、花架、招牌、防盗网（防盗网只能在窗户内安装）及其他影响海岸花园外貌的任何伸出物和结构，亦不得堵塞任何门窗。私家花园内搭建，也必须经过管理者同意。） 海岸花园规划设计时，已为每一单元安排好空调机安装点，在未得管理 者书面同意前，各业主不得在其他地方安装空调机。） 在未得管理者书面同意前，各业主不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、切割。） 各业主不得阻碍异产毗连房屋的正常维修（如上层楼漏水，给其他住户造成影响时，上层住户必须给予配合），否则，应承担给他人造成损害的责任。） 各业主不得利用花园、走廊、楼梯及其他公共地方晒晾衣物或放置其他物品。） 在未得管理者书面同意前，各业主不得变更或改动其单元的用途和结构，亦不得对公共地方或公共设施作出任何改动、损害。） 各业主需如期按管理者要求的付款方式，将其单元应缴的管理费及其他费用付给管理者；逾期者，管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三的滞纳金。） 各业主不得在其物业内外存放任何有公害、污染环境及易燃易爆的物品。） 各业主、承租人及其他使用人不得在海岸花园内饲养家禽、家畜；宠物的饲养须经管理公司批准，如受到其他业主合理的投诉和批评或管理者认为有损公众利益的，管理者有权禁止其饲养。） 各业主、承租人及其他使用人不得在公用供电线路、给水或供气管道私自接敷线、管；通过不正当手段使用水、电、气，将追究其法律责任。） 各业主、承租人及其他使用人不得践踏草地，损坏绿化及其附属设施。） 各业主不得涂污公共地方或公共服务设施，在未得管理者书面同意前，各业主不得张贴通告、广告或其他物件于海岸花园围墙内外、公共地方、公共服务设施及其他地方。） 进入海岸花园的车辆必须按指定地点停放，在指定地点外停入任何车辆（包括摩托车、自行车等），管理者有权将车拖走，并要车主缴纳一定的费用。五、 管理者的权利和责任在不抵触第一业主及其权利转让人的权利下，管理者有完全之授权做所有海岸花园有效管理和维护所必须做的事情，并为些负责，其中包括（但不限于）下列事项：、 管理维持海岸花园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系海岸花园的全体事情。、 制定海岸花园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的管理费。、 在合理情况和不蓄意造成对业主滋扰的情况下，可进入海岸花园任何部分（包括业主物业）进行检查及维修，以确保海岸花园结构、公共场所和公用设施的良好运作；但在紧急情况下可酌情另作处理。、 在不抵触本公约的规定下，采取其他措施使海岸花园得到妥善的管理和维修，以保持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、安全的状态。、 更换维修公共地方中损坏的设备及破损的公用设施，保持所有公共服务设施及公共地方处于良好状态。、 保持海岸花园及其所有部分（业主所属单元除外）清洁、卫生、干净，并将垃圾清理，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞时及时清除。、 对海岸花园所有下水道、水管或其他管道进行定期维护、清理，使其保持畅通。、 清理任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向有关业主收取因清理而引起的费用。、 安排保养海岸花园内消防设施并使之符合政府有关法律、法规要求。、 维护并改进所有公共服务设施及服务质量，使海岸花园各业主更有效地使用海岸花园。、 防止任何人未经管理者书面同意或违反本公约的规定，占用、变更、损害公共地方、公用设施。、 按本公约规定并收取所有海岸花园业主应付之款项，支付所有因海岸花园管理及维护而产生的应付款项。、 监督各业主遵守及履行本公约条款方法：a、 管理者可将违约业主及使用人的姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。b、 书面通知违约业主纠正错误，并在通知后15天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主之单元采取相应的行动。如属紧急情况，可不必书面通知。c、 通过民事诉讼业主追索本公约规定业主须交付的任何款项及管理者认为合适的行为，诉讼所发生的费用由管理账垫付，待诉讼结束后由败诉方承担。、 采取一切措施（包括提起诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约规定的行为。、 管理者有权制定、修改海岸花园管理公约及其他管理规则。以上规则修改后，将张贴于海岸花园的告示栏。、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用人负责：） 除因管理者的蓄意违法行为，管理者无须向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人的不便和损失负责。） 因下列原因造成服务中断，可免责任：a、 因任何设施，装置必要之维修及保养；b、 台风、水灾、地震或其他不可抗力损害和毁灭；c、 无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺；d、 管理者的紧急避险行为；e、 管理者所无法控制的其他一切原因。六、 管理费、 各业主需于每月的1日5日前预先在管理者指定的银行存足应缴的款项。首期管理费从发展商发出的入伙通知书之日起两个月后开始收取。、 根据以获发展商或业主委员会批准之预算，管理者可从海岸花园管理账户中支付有关管理海岸花园的一切费用。上述所提及的支付费用包括（但不限于）：） 公用水电费；） 公共地方、公用设施的日常维修保养；） 环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭四害费；） 保安管理、保安器材购置及保养费用；） 绿化保养；） 节日装饰；） 行政办公费用；） 购置及租赁所有必须的机械、器材及车辆等支出。） 管理者报酬；） 管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其他员工服装、薪酬和福利；） 公共财产保险；） 税费；） 机电折旧费用；） 法律诉讼费用；） 其他应付的费用。七、 业主大会及业主委员会、 业主大会） 管理者在海岸花园交付使用且入住率达到50%以上时组织及召开海岸花园业主大会，选举产生业主委员会；） 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次业主大会。下列规定适用于业主大会：a、 经持有20%以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后10日内应当召开临时业主大会。b、 业主大会每次召开至少提前7日通知，列明开会时间、地点及讨论事项。c、 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主或业主授权的代理人出席，业主大会的决定要有过半数以上投票权的业主同意才能通过；如投票时投票数相同，则大会主席可投决定性的一票；表决可采取书面投票或其他形式进行，决定通过后应予以公布。d、 大会投票实行住宅房屋一户一票制，建筑面积100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面积为一票，建筑面积100平方米以下的非住宅房屋，以其产权证为一票。e、 业主可亲自或派代表投票，委托代表的文件须于开会前二日交予业主委员会（第一次业主大会交管理者）。f、 业主大会的召开，每年不应少于一次，第一次业主大会，可由管理公司召开。、 业主委员会） 业主委员会委员应由业主担任，业主委员会委员应不少于5人，业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内选举产生。） 业主委员会有权聘任管理者及监督管理者履行本公约和委托合同规定的职责。） 业主委员会有如下职责：a、 召集和主持业主大会，报告管理工作的进展。b、 修订业主公约，提交业主大会通过。c、 监督业主公约的实施。d、 听取业主及使用人的意见，监督管理公司的表现。e、 安排公开招标，选用合适的维护承判商。、 业主委员会的组织及其权力可依据政府有关之法规。本公约签字后生效。叁方各执壹份以便于遵守。发展商：顺德市美的房产公司 业主签章：代表签章： 地址：电话： 电话：年 月 日 年 月 日管理者：美的物业管理公司代表签章：电话：年 月 日第二章 美的海岸花园二次营销第一节 美的海岸花园的品牌战略美的海岸花园秉承美的集团声誉卓著的品牌形象，致力于房地产业也要卓有建树。本着“务实、科学、勤奋、效率”的开发原则进行房地产项目的品牌战略的实施。一、 美的品牌的丰富和延伸“美的”作为家电行业的巨子，其商标也被确认中国驰名商标，其品牌价值高达30多亿，有着声誉卓著的品牌形象。美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区，由于一开始就在较高的平台上进行科学规范的操作，加之全程营销的合理导入，使得项目第一期商品住宅8万平方米，一面世就在一个月内售罄，这就使得美的品牌在房地产业得到恰到好处的丰富和延伸。二、 美的海岸花园品牌维护美的海岸花园首期商品住宅，着重在三方面做出努力：、 通过整合营销策略不断地提高自身的核心竞争实力；、 设计出一整套企业形象识别系统，通过媒体进行形式多样的深度宣传；、 狠抓物业管理综合质量这个品牌维护的关键所在，在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的需求放在首位，时时处处为消费者着想，努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的居住环境。第二节 美的海岸花园可持续发展一、 阶段开发之间的关系美的海岸花园将整个项目45万平方米的面积分作为三个阶段开发。 第一期：开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区以及会所及部分公建配套设施。 第二期：开发地块西部的七、八、九区10万余平方米商品房，十二区宿舍楼（含菜市场），华师大附小美的小学区、河堤公园也同时开发。第三期：为项目尾声工程，开发临广珠路的一、二、四区（若二期销售顺利而且集团公司主营业务状态好，工程应尽可能加快，将后两期融为一体运作。）之所以分为战略三阶段，是基于开发阶段的关系考虑。、 首期开发近8万平方米的规模，足可以产生项目品牌的影响力，提高整体的知名度。、 从市场的接受情况来说，8万平方米的建筑面积，可以直接面对目标客户群对项目的购买要求，能从整体上试探市场对项目的反应，为后续开发提供来自市场的反馈信息，从而使第二期的开发更贴近市场。、 从时间上更是紧紧相扣，层层递进，既体现工程的连续性又能充分利用好资源。另外，规模开发灵活高效的营销战略的实施，是缩短项目开发周期、降低成本的关键。二、三期的开发巧妙互动与合理衔接将是项目成功运作的关键。二、 项目及公司的可持续发展战略、 项目的开发阶段上看，首期开发是后续开发的基础，开发一区，成熟一片，首期销售促进第二期的开发。、 美的海岸花园在规划设计体现了可持续发展的设计思想：建立了半地下停车场车位，按30年不落后的要求来设计；在住宅智能化上，充分考虑到功能预设的超前设计。、 美的海岸花园是美的房产公司成功地开发了十几万平方米的美的新村后的又一开发力作，公司秉承不断开发、求实经营的思想进行专业的运作，还在广州、深圳经营商业物业，公司在可持续发展的道路上已迈出坚实的步伐。、 美的海岸花园的成功开发，对美的集团公司来说盘活了一笔存量资产，培育了一个新的产业，更造就了一批懂得理会经营的房地产的专业人士。第三部分 软性新闻引论软性新闻的价值曾一度被人们所忽略，但随着中国经济的发展，市场化进程的加快，媒介宣传在经济发展中的地位和作用日益突出，宣传手法也呈现多元化发展趋势，软性新闻的价值愈来愈被人们所发现和重视，在商业宣传活动中，相比单纯的平面许，软性新闻可以说是“物美价廉”，它既具有新闻的及时性、准确性、可靠性，又具有经济、实用、巧妙、见效快等特点，往往能在特定的时期、特定的地点，对特定的项目，起到特定的效果和作用，在许多商业性宣传活动中被越来越多的商家所采用，屡见奇效。瑞尔特人在项目营销实战的过程中，充分意识到软性新