慧科房地产信息.docx

慧科房地产信息发表日期：2009年03月03日 来源：慧科信息要录房地产投资信托基金的现实选择全国“两会”焦点预热：地产界委员疾呼国家制定游戏规则涉贪1.6亿国资房产老总受审一场房地产振兴原大摩中国区雇员腐败纪实：一个中国通的“非典型”落马评论：遏制商品房空置无需另起炉灶-房地产投资信托基金的现实选择房地产业是资金密集型产业。为了拓宽其融资渠道，2008年12月13日，国务院关于当前金融促进经济发展的若干意见明确提出“开展房地产信托投资基金试点”。房地产投资信托基金是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼等，还有一些从事于房地产抵押贷款的投资。 从本次源于美国的次贷危机导致的全球金融风暴可以看出，房地产业不良贷款是其重要诱因之一。而房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等系列中间业务的产生，为银行创造新的利润增长点。同时，可以拓宽我国房地产企业的融资渠道，促进房地产资本市场的形成，有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。 目前，我国已经初步形成较为完善的房地产制度体系，房地产中介机构逐步规范和成熟，为房地产投资信托的引入提供了市场组织结构方面的保障。同时，多数重组后的信托投资公司实力雄厚，适合介入资金密集型的房地产投资领域。再加上我国具有潜在的房地产投资信托基金投资者，保险公司、社保和养老基金等已经或者即将成为大的投资机构，成为房地产信托投资主体的资格已经具备。房地产投资信托对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会。更重要的是，房地产投资信托投资具有丰厚的收入优势，即房地产投资信托95%以上的应税收入都将用于股东分配。 虽然在我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋，但目前仍存在四个制约因素：一是税收优惠政策缺失，对于营业税、租赁税等的征收，会在很大程度上削弱房地产投资信托基金的竞争力。二是相关监管法规不完善。房地产投资信托基金由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重代理关系，需要完善现有的法律监管体系来保障。三是信息不对称。在当前情况下，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业，极有可能发生道德风险。我国目前有2万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题更为突出。四是专业人才缺乏。目前我国房地产信托行业还处于初级的发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，其金融操作能力普遍较弱，复合型人才欠缺。 在当前房地产土地市场和商品房销售市场极度低迷的情况下，房地产信托投资基金试点宜先从发展廉租房房地产信托投资基金开始，通过发展廉租房房地产信托投资基金助推保障房建设。基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，我国房地产投资信托基金试点宜采用由现在的房地产投资信托计划向房地产投资信托基金转化模式。在实际操作中，可由信托公司面向社会投资者发行期限为2至3年、年收益率在4%至5%之间的廉租房信托计划。托管银行获得1%左右的托管费用，信托公司获得1%左右的手续费。信托本金回收可采用循环信托方式或通过梯度式土地收入来归还。 在确立了我国房地产投资信托基金的发展模式后,还必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,着力解决好以下问 题: 设计建立科学的税收、法律制度。在国外，80%的房地产投资靠税收驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对房地产投资信托基金实行税收优惠，以鼓励其发展。同时，进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规；制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施,使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。 加快组织机构建设，建立发达的房地产信托产品二级市场。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。 借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。 由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,由保险公司对开发项目开立担保信用证,还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式,发展组合型的期限长的产品。同时，调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。 加快培养机构投资者，完善人才培养制度。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。同时，加强理论研究，我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,并推动政策的市场化；加强房地产投资信托基金的人才培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。全国“两会”焦点预热：地产界委员疾呼国家制定游戏规则一年一度的全国“两会”今天启幕，亟需提振的楼市无疑将再度成为与会代表、委员们的热点话题。并且，在宏观经济处于下行通道、楼市依然低迷不振的当前，“两会”的政策风向标作用较之以往更受关注。因此，来自地产界的代表、委员们在“两会”期间，会发什么声音，表什么态，则十分关键。 仿佛预热一般，来自地产界的代表、委员们，在启程赶赴京城参会前，纷纷为楼市“鸣不平”，希望正确看待楼市、房价乃至房地产企业。 就在昨天，全国政协委员、百步亭集团董事局主席茅永红，应人民政协报、人民政协网、和讯网之邀，与网友在线聊谈房地产时旗帜鲜明地表态道:开发商为国家作出贡献，摆脱危机仍靠房地产。他还明确指出，房价现在也差不多到底了。 与茅永红的观点相呼应的是，前天，在广州白云机场贵宾室，全国政协委员、广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基在准备登机赴京前，对媒体也谈道，房价已经到成本价，不能再降了。 较房价更受地产商关注的是“房地产振兴”，虽然它最终未列入国务院已经出台的十大产业振兴规划，但其极有可能在本次“两会”上成为热门议题。 受上述言论和消息提振，沪深股市昨日反弹，上证综指虽收盘小涨0.51，但建材和地产股表现抢眼。 疾呼“要制定游戏规则” “房地产振兴”未被列入十大产业振兴规划，已成为一些地产商心中的“痛”。昨日，湖北省最大房地产企业之一的百步亭集团董事局主席茅永红在网聊时特意提到，国家制定了拉动经济的十项振兴规划，他认为还是要通过房地产来拉动。 茅永红举例，现在个人存款42万亿元。到今年1月份，私人存款同期增长20，说明中国有这个潜力。但是，为什么1月份的存款率增加了？因为老百姓没有信心。所以，国家还是要振兴房地产，把私人资金拿一部分出来，另外，靠消费是不行的，越困难，大家越不愿意消费。现在房地产不是消费的问题，是两个方面的问题。房地产的用途，一是投资，二是消费。国家现在振兴十个行业，投了4万亿元，在每个省配点钱，这个钱量我认为是不够的。如果在这42万亿元个人存款中拿20万亿元出来，中国的困难问题都会解决。 茅永红进一步辩称，房地产这个行业比较敏感，而且还存在不规范的问题，比如长期规划。他认为，房地产出现泡沫，政府是有责任的，不能老怪开发商，国家要制定游戏规则。所以，国家要尽快研究，准确地出台完善健康的房地产行业规划，促进房地产行业的发展。 他认为，政府对房地产一定会出台一个什么东西，而且必须出来，但出来的时候一定要规范，要提很多要求，也不是盲目地发展地产行业，因为毕竟有很多问题需要去解决。 但有比茅永红相对乐观的地产商。彭磷基就觉得，有关振兴规划是国家的大政方针，不会对房地产业产生很大影响。彭的依据是:“老百姓对房子还是有需求的，我觉得今年房地产业的总体状况很可能还要好于去年。” 更有甚者认为现在房地产不需要振兴。前天，也是在广州白云机场贵宾室，全国政协委员、星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔称，因为发展商的实力和能力都已经非常强大，“如果再振兴，那就不得了了。”他说，相比振兴重工业、物流业和高科技行业，房地产业并不需要关注，只要理性、符合发展规律就好了。至于现在房地产行业遭遇的低潮，黄文仔认为，任何一个行业都会有起落，很自然。 极力强调房地产地位 在茅永红强调房地产业于国民经济中的重要地位的言论中，多少可以看出在全球金融风暴的冲击下，地产商极其牵挂自身和整个行业的命运。 官方数据显示，2008年前11个月全国商品房销售面积为4.9亿平方米，同比减少18.3；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3。 近日，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，从2008年初开始，全国房地产成交量就一直在下降，下降速度还很快，“总体来说，中国房地产企业的资金非常紧张。从去年12月份开始，银行给房地产企业延长了大量的短期贷款，使它们度过了去年年底的危机。但银行的贷款不是解决企业资金链条状况的根本措施，最根本的还是靠市场。如果市场持续萎靡，资金链条从长远来看一定是接不上的，只能维持拆东墙补西墙的被动局面。”而今年4、5月份的成交量会比较关键，如果没有缓和迹象，就会有更多处于观望状态而资金情况逐渐恶化的开发商加入到降价大军。 前天，就“广东的房地产市场面临资金链断裂的窘境”的说法，黄文仔解释:“房地产商的资金总是紧张的，因为发展商都会将大部分资金用在买地、扩大土地储备上，所以一旦出现银根收紧，就会出现资金链断裂的问题。” 在昨天的网聊中，茅永红借机强调房地产地位的心态溢于言表，“最近这一两年，包括新闻媒体在内，认为开发商没有一个好的开发商，没有一个好的房地产公司，这种观念是不对的，一定要改变这个观念，房地产公司是为我们民族改革开放，为我们国家做了不可磨灭的成绩和功劳。为什么要这么说呢？上一轮经济危机在1996年，当时我们采用的启动房地产行业，取消了分配房制度，把房地产推向市场化，紧接着把几十个产业全部拉活。1998年开始有商品房，到现在也就十年，大大提高了城市居民的生活水平和生活质量，大大地推动了城市化进程。1998年之前城市人口不到3亿人，国家启动房地产行业之后，城市人口达到6亿人，这是发展房地产对国家所做的贡献。” 茅永红进一步称，“原来的城市像什么城市，有的城市没有城市规划。所以，房地产对城市功能配套发挥了重要的作用。全国每个城市可支配财政的能力三分之一都来自于地产行业，要不然这几年城市面貌不可能变化这么化，城镇人口不会增长这么多，城镇化进展不会这么快。我们要转变观念重新认识开发商，重新认识开发公司，但却是有少数开发商存在问题。确实是泡沫，有泡沫就压嘛。” “房价三五年内会涨” 相比地产商大谈特谈自身生存处境外，房价则是更受百姓关注的焦点。因为，官方数据显示，2008年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。 昨天，全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授、博士生导师、湖北省统计局副局长叶青，也应人民政协报、人民政协网、和讯网之邀，与网友聊谈房价。其观点很鲜明:房价下跌还是很困难，要一步步来。 叶青估计房地产老板的心态有两个方面:一是成本确实很高，现在价格跌了，一年前、半年前拿地的时候，成本已经花下去了，因为还有买水泥、地、钢材的钱，那时候花钱是真金白银的，但估计2008年下半年还会涨，所以大胆地投入、大胆买。现在一下跌，他们的成本如何消化？第二是会造成新的麻烦，比如房子已卖的三分之一是按原价卖的，现在要便宜500700元/平方米，买在前面的人会找他的。有的人集体不要房，定金都不要，说太贵了，定金都不要了。因此，房价下跌要一步步来，地产商看能不能用这一轮低成本开发产生的利润填补这一轮利润的损失，这样可以把他整个利润计划拉平一点。 而茅永红虽然承认房价这两年涨不起来，但仍坚持认为三五年内它是必须要涨的，不是要下降的。他称:“让老百姓知道，投这个资不会吃亏，因为地产起到投资和消费的功能作用。” 彭磷基也表示:“房价去年成交量低是很正常的，因为受到冲击，和其他行业没什么区别”，“现在房子的卖价已经是成本价，甚至有些房子的卖价比成本价还低，很难再降了。”他预言，很多人觉得现在是房地产业的危急关头，但他却没有这种感觉，“其实今年目前的房价与去年的平均价格不会相差太远。” 在至于房价有无降价空间的问题上，与在是否需要出振兴规划的观点相类似，星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔与同行再次“背道而驰”。他这样表述:“什么叫没法再降了？当然谁都不愿意再降。但真正困难起来，卖地、卖企业都是要降的。任何企业都有兴旺和低落的时候。当你兴旺时，自己应该发展小心一点，要留有余地。” “今年还是现金为王” 不过，尽管地产商在低迷楼市氛围中，为自己频频“叫屈喊冤”，但昨日新华时评“房地产业救市论的尴尬”中一针见血地指出了它们的弊病和“伪善”:过去一年来风传“资金链断裂”“处于崩溃边缘”的房地产行业，给高管发薪酬时却相当大方。日前公布的13家房地产上市公司年报显示，多数房地产企业高管薪酬明显增长，部分增幅超过100，其中华发股份最为夸张，高管薪酬总额更是2007年的4倍多。 茅永红“对此”也并不忌讳。昨日，当网友提问:“有一种观点认为，2007年很多房地产商提到土地为王，很多人圈地，所以土地价格非常贵，2008年大家提到现金为王。您认为，2009年是什么为王呢？”茅明确答道:“我认为还是现金为王。”涉贪1.6亿国资房产老总受审涉贪1.6亿国资房产老总受审被控非法占有多个地块转让收益秦金龙案发与周小弟雇凶杀人案有直接关联 早报记者顾文剑实习生彭文敏曹黄春 昨日，上海一中院的第一法庭，原上海县房地产总公司总经理秦金龙站在了被告席上。根据检方的指控，秦金龙在懿德、龙柏和恒星地块中，未将土地收益列入公司的转制资产而侵吞了1.61亿余元。与其一起受审的还有公司原财务经理丁蓓莉和前期开发部经理张勇。据了解，此案的案发与周小弟雇凶杀人案有着直接的关联。案件于今日继续开庭审理。 昨日9点45分，一中院的第一法庭，今年61岁的秦金龙与原上海县房地产总公司财务经理丁蓓莉、前期开发部经理张勇站在了被告席上。旁听席上则坐满了秦金龙等3名被告人的亲属好友。甚至在见到秦金龙被押入庭时，一名中年妇女试图起身站立，但被身旁人员一把拉下。 起诉书显示，今年61岁的秦金龙时任原上海县房地产总公司总经理。上世纪末，该公司随即进行了一场转制，成立了股份制民营企业上海中祥集团，并由其担任中祥公司法定代表人和总裁，而秦金龙则拥有中祥公司40股权，因此拥有了土地转让的决定权。 1992年12月，上海县房地产总公司经批准征用了浦东三林镇，用于开发建设懿德居住小区，面积为2536亩。但该工程因合作方资金短缺而搁浅。 在1996年至2001年5月期间，浦东新区土地管理部门对已经划归浦东新区的三林懿德地块发出了限期开工的通知，若上海县房地产总公司未在1997年3月底前开工建设，将依法收回土地使用权。 但上海县房地产总公司向浦东新区综合规划土地局多次申请延长该地块使用证期限，却一直未予以开发。 2001年4月9日，秦金龙以上海县房地产总公司的名义与周小弟担任董事长的新世纪公司签订了协议，以每亩25万元的价格转让了上述地块，然后以中祥公司的名义收取相关土地转让费5.3亿元。 而周小弟则以“联合开发”为由，多次倒腾转让土地。在周小弟案发的2个月后，秦金龙也被刑事拘留。 此后，上海市房地局出具文件，收回周小弟反复倒腾的三林懿德地块2536亩土地使用权，重新作为储备用地进入浦东新区土地资源储备中心。这是上海政府历年收回的最大的一幅土地。 房地局的理由是，有关合作协议行为并未经政府批准，土地出让方上海县房地产总公司在企业转制过程中，未能将土地使用权列入转制资产范围。 检方在随后的调查中认定，秦金龙等被告向审计机构提供已过有效期的土地使用权证等方法，从而未将懿德地块列入公司转制资产，因此侵吞了5439万余元的国有资产。 根据起诉书上的指控，1999年12月至2001年4月间，除了浦东三林懿德地块外，秦金龙与另两名被告，财务经理丁蓓莉、前期开发部经理张勇，在公司转制过程中，利用职务便利，未将龙柏六村三、四街坊69亩地块、陈行乡恒星村833余亩地块列入转制资产，并非法占有上述地块的转让收益。 检方认为，秦金龙、丁蓓莉、张勇作为国家工作人员，侵吞国有资产，其行为应以贪污罪追究其刑事责任。秦金龙在共同犯罪中起主要作用，被告人丁蓓莉、张勇在共同犯罪中起次要作用，张勇则具有自首情节。 根据检方的认定，秦金龙侵吞了1.61亿余元的国有资产，而丁蓓莉、张勇分别参与侵吞了1.06亿余元和8715万余元的国有资产。 庭审期间，秦金龙辩称所涉及的地块已收回土地使用权，以及属于“土地收益”部分而“没必要将这些土地收益列入转制资产”。但在转制前后的关键时间节点，秦金龙多次以“年纪大了，记不住”为由予以推托公诉人的询问。按照排期，此案今天继续开庭审理。 涉案地块 龙柏六村侵吞国有资产达8715万余元 1999年，上海县房地产总公司以1.08亿元向其他公司转让了龙柏六村的69亩土地。 按照双方签订的协议，69亩的土地的转让价为1.08亿元，每亩150余万元；但秦金龙在转制时上报的单价为96万元。为了“账上过关”，根据丁蓓莉在法庭上供述，秦金龙曾授意其将龙柏地块的账面收益“做低”。为此，两家公司签订了一份“借款”协议，向所转让公司“借款”5000万元，而另有5000多万元的土地款项则转入“转制资产上报”的账目。 两公司还签订了一份备忘录，内容是“借款协议应房产公司要求所签，今后若有任何问题，由房产公司承担责任”。 对此，丁蓓莉否认从中获利，但秦金龙则当庭承认签订“虚假协议”存有过错。检方掌控的事实是，2002年6月，秦金龙通过转制后的中祥公司收取了土地转让款，此次侵吞国有资产8715万余元。 恒星地块 向审计单位谎称地块已转让 而在恒星地块上，秦金龙、丁蓓莉明知陈行恒星地块833亩土地仍可开发使用的情况下，向审计单位谎称该地块已在1993年以6000万元的价格转让给相关公司开发，未将该地块833亩土地作为转制性资产进行评估。2001年3月23日，秦金龙以原上海县房地产总公司名义，将上述地块以2.3亿余元的价格转让给上海鹏欣房地产开发有限公司和上海鹏欣(集团)有限公司；鹏欣公司共支付1.726亿元钱款至中祥公司。此次，秦金龙，丁蓓莉侵吞国有资产1905万余元。 被告说法 “属于转让中获益应视为劳动经营性收入” 虽然这三地块均未纳入公司转制资产的范畴，但秦金龙坚称，自己并没有贪污。秦金龙说:“就三林懿德地块而言，上海县房地产公司当时持有的土地临时使用权证是真实的，转制时该地块的资产评估价格也获得了有关部门的审核，不存在侵吞国有资产的情形。” 在解释自己的行为时，秦金龙“引入”了“土地费”和“土地收益费”的概念，并借此辩称，原本属于“毛地”的三林懿德地块，以及龙柏地块每亩约60万元的“差价”，是在自己和公司投入成本和经营风险后，将其开发成了熟地，从而在转让中获益，这应该被视为劳动经营性收入。 按照秦金龙的说法，龙柏新村69亩土地属于动拆迁共建配套项目，而恒星地块的土地使用权在企业转制前已被政府收回，并由农民复耕，均不属于转制评估资产。至于5000万元的“借款协议”，对此，秦金龙及其辩护人表示，这份借款协议仅表明秦金龙等人违反了财务纪律，而不应理解为贪污。 另一被告丁蓓莉则辩称，自己在公司财务管理方面弄虚作假的行为，均受秦金龙的授意和指派。而张勇对操办虚假合同和检察院的指控“没有异议”也没有否认，但表示自己也是“受指使”。一场房地产振兴要说在中国哪个行业、产业是非最多，房地产当之无愧。在最近中央电视台二套经济栏目的一次活动中，主持人让中国社科院金融研究所所长李扬谈谈房地产问题，他直言说，不愿意说，他说这是一个是非最多的行业，引来观众一片掌声。这几年来，中国的房地产业每年都能掀起几个社会热点。而今年年初，围绕房地产能否进入十大产业振兴规划的争论，最具代表性。 以笔者看，当前的房地产行业根本谈不上需要振兴。一是这几年来房地产本身就没有出现衰退，一直处于房价过高的过热和泡沫之中，何来振兴？二是纵观世界每次金融危机，房地产和股市既是两大始作俑者，又是两大导火索。特别是在中国人口众多、城市化潜力巨大的背景下，政府对于房地产行业绝对不能放松调控。三是近期一些专家特别是开发商拿空置房增加、交易量萎缩来危言房地产问题多么大，弄不好将影响整个国民经济发展等，要挟政府出台扶持房地产的政策。但是，一边空置房大量增加，另一边价格为何还居高不下呢？这是一个完全违背市场规律的现象。按照市场经济规律，商品滞销，必然出现价格下降。而房子空置，卖不出去，价格却不下降。唯一的解释就是开发商利用过去几年赚取的巨大暴利资金作为基础后盾，死扛着房价不降。有人会说，开发商不能赔本降价吧。那么，赔本不应该，过去一再推高房价就应该吗？市场经济就是有赚有赔，如果只赚不赔，肯定不是市场经济。 开发商为什么敢死扛房价这么久呢？一个重要原因就是要乘国家遏制经济下滑、启动内需之急迫心情，等待出台振兴规划之类的东西。 纵然一些媒体和人士又在节外生枝地说，不一定只有十大振兴规划，可能还有十一、十二等，房地产可能仍然要被列入其中。但无论如何，国务院确定的十大产业振兴规划排除了房地产行业，这也算是“庶民”的一个小小胜利吧。原大摩中国区雇员腐败纪实：一个中国通的“非典型”落马如果不是漫卷全球的金融危机，知名投行摩根士丹利会否自曝家丑，向美国证券交易委员会(SEC)披露盖斯彼得森行贿行为？ 更值得深思的是，盖斯在中国的行贿对象是谁？为何时至今日，我们仍然没有看到他们落马的消息？ 经济快速增长的大潮退去，谁在裸泳？在下一次潮涨之前，我们又该筑起哪些防潮的堤坝？ 2月11日，大摩向美国证券交易委员会(SEC)提交的一份公开文件披露，一名任职于“海外一家下属地产公司”的雇员涉嫌行贿正接受调查。 这名雇员就是原大摩中国房地产投资机构董事总经理盖斯彼得森。盖斯恐怕无论如何都想不到，自己作为大摩典型的“中国通”，却以如此非典型的落马结局收场。 祸起萧墙：覆巢下的危卵盖斯是一位超级“中国通”。熟悉他的投资界人士章总告诉记者：“盖斯出生在新加坡，在杭州读大学。汉语说得比中国人都溜儿，还能说上海话、唱越剧。”“中国通”盖斯给自己起的中国名字姓白，属下都称其为“白总”，而不是像一般外资公司那样直呼英文名。“白总”盖斯长期在中国工作，加入大摩之前曾在国内一家地产公司任职，政商各界关系深厚，工作方式也弥漫着很浓的江湖味。 一位他手下的离职员工，曾在大摩内部论坛上发了关于盖斯的一个帖子，帖子中将“白总”对中国客户之傲慢、中国做生意方式之熟悉，一露无遗。 “白总的中文水平的确非常厉害，和国内开发商开会基本上可以全部说中文，并且在黑板上写中国字，字还是不错的。某次和上海本地某房地产企业开会，白总屁股还没坐下，就掏出一包中华，往台子上一扔，点上一根说：我今天只有30分钟，我们开始吧！开完会，对方提出派车送他，他表示同意，然后说过5分钟再到楼下等，因为wu yao ca pao si (我要上厕所，很粗鲁的上海俚语)。还有一次，和另外一个分析员L陪某开发商去夜总会玩，喝到烂醉，被送回家，结果白总半夜4点半醒了打电话给L，劈头盖脸第一句Whereis my girl(我的女人在哪？)”然而，成也“中国通”，败也“中国通”。因为太了解、熟悉中国而加入大摩中国的盖斯，在2008年9月美国次级债危机全面爆发之时，却没有意识到危险正慢慢走近他身边。 彼时，华尔街五大投行的时代一去不再：雷曼兄弟公司破产、美林证券被美洲银行收购，贝尔斯登归为了摩根大通麾下，华尔街以风险和杠杆操控的交易模式玩不转了。更要命的是，也就是在此时间前后，SEC已经加大了对于美国公司海外腐败行为的查处力度。 “他太熟悉中国的游戏规则了，有时候比中国人还胆大，还赤裸裸。”前述大摩离职人士据此认为，盖斯出事完全在意料之中，而且自己早就知道他被SEC调查了。 “他甚至以为他是中国人了，不受美国法律的制裁。”章总告诉记者，“如果他是中国人，他这么做，除非中国受贿的官员被抓，他才会被牵连出来。”盖斯违反的是美国反海外腐败法，也叫反海外贿赂法。 有强烈对比意味的是，事实上，即便截止到目前，我们也只知道盖斯因为在中国行贿被美国调查，却不知道是哪位中国官员受贿。 业绩压力：不差钱 差利润即便不是因为金融海啸下的大摩自查自救压力，加入大摩中国6年的盖斯，也同样面临大摩中国业绩乏力的拷问。 2002年，盖斯加入大摩房地产基金(MSRE)做中国投资。MSRE实力雄厚，国际上赫赫有名。2006年3月，大摩在中国房地产的投资规模约15亿美元。大摩房地产部旗下基金MSRE募集42亿美元后，董事总经理兼全球摩根士丹利房地产投资主管Sonny Kalsi就表示，大摩将在中国追加30亿美元投资，并且投资重点也将从日本转移至中国。 事实上，盖斯加入大摩之后，大摩就开始了在中国尤其是上海房地产项目的大肆收购。 2003年7月，盖斯第一次出手，大摩参股上海锦麟天地雅苑高档公寓项目；并在2004年底再次斥资5亿元人民币，将锦麟天地雅苑股权悉数纳入囊中。2004年初，大摩中国与上海复地集团共同投资5000万元建设中高档住宅项目复地雅园。大摩开始逐渐试水中国房地产市场。 2005年，大摩与上海盛融投资有限公司合作，以9000万美元的价格收购了世界贸易大厦产权价；同年又以8.5亿元从中海发展手中收购了上海广场商场裙楼。也是2005年，斥资10亿元收购浦东埃蒙顿国际广场100%股权项目，大摩首次成为开发商，直接参与开发。 2006年，盖斯再接再厉，收购了几栋住宅楼之后，以近20亿元收购了位于南京路的东海广场。2007年，大摩从中海发展手里接过了“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”，再次成为开发商。 以上不过是大摩收购项目的不完全统计。粗略估算，总额已近50亿元。而从2002年到2007年的5年，也是上海房地产市场最为黄金的五年，房价起码上涨了两倍以上，写字楼市场更是只涨不跌。 然而，盖斯却并未为大摩中国带来多少收益。 离开大摩的人士透露称：“大摩的收购都不赚钱的，我们都知道，因为募集资金必须要花出去。当时市场好，希望通过物业升值来赚钱。盖斯可以说是对中国房地产市场一直看好的。”据悉，他们收购的一个郊区项目，只有车位收费达到每小时20元才可能赚钱，而这根本不可能。 如此众多难言成功的并购项目，背后其实隐藏了盖斯投资理念的偏执。 相关链接 谁举报了盖斯? “盖斯是不是因为中国业务不赚钱，成为替罪羊，才落马的？这说不清楚。”另外一位盖斯的朋友告诉记者，“大摩在中国收购了很多项目，但没赚到什么大钱是事实。”2008年金融危机，大摩上海房地产基金公司大幅裁员的同时，极力出让项目，但迄今为止，没有任何出售成功的消息。同年12月中旬，盖斯已经从上海公司消失。同事们纷纷打听他的去处。一说去了新加坡，打电话过去说没有，电话、电子邮件也都联系不上。盖斯的同事们开始嗅到了异常的味道。 彼时，因为金融危机，通过变身为银行、才侥幸躲过一劫的大摩已经风雨飘摇，在中国的地产基金公司更是裁员不断。最后有消息说，盖斯回美国了。但也联系不上。一直到2008年年底，盖斯被确认离开了大摩。但最后的迷雾直到2009年2月11日才解开。某外资基金人士告诉记者：“盖斯现在不在中国，好像也不在美国，也没有被抓，人身是自由的。”知情人士透露称，大摩内部好多部门都可以做房地产业务，内部就有竞争。而在金融危机大裁员的背景下，大摩的内部关系也开始空前地复杂化。 就在盖斯事件公布的同时，消息称大摩全球房地产投资主管卡尔西(Sonny Kalsi)已经被行政休假，该部门将由之前的两位主管托马斯和Mantz进行直接管理。至此大摩房地产业务部门管理层全部大调整。 “在大摩内部，他是一个敏感话题，没人敢提。盖斯可能是因为内部复杂原因辞职的。客观地说，盖斯还是为大摩做了不少事情，业绩肯定不是最差的。”某外资房地产基金界资深人士告诉记者，“大摩去年金融危机之后，内部就比较乱。”该人士意味深长地说：“他肯定是行贿了，不过，这也是中国的潜规则，不仅仅是他一个人这样做。你可以想一个问题，他的行贿是谁举报的呢？”末了，他补充道：“盖斯是一个倒霉的人！”一般而言，只有公司内部人员以及合作伙伴才会知道盖斯行贿。而如果是中国合作伙伴举报的话，一定会有官员牵连出来，可是，迄今为止我们并不知道受贿对象是谁。 记者致电盖斯工作的大摩资产服务咨询有限公司上海分公司，表示要采访，对方立刻说，不接受采访，并立刻将电话挂掉了。中国经营报评论：遏制商品房空置无需另起炉灶全国政协委员、建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员郭松海日前呼吁，鉴于实施物业税的复杂难度，应该开征不动产闲置税来遏制住房市场住房高空置率与居民住房难这对矛盾(据3月4日上海证券报)。 在遏制空置率方面，不动产闲置税确实具有与开征物业税相近的效果。但为了这样一个目的专门开征一个税种则不甚妥当。其一，有违税制中性原则；开征一个税种对某种合法行为进行惩罚、遏制，这实际上严重违背了税制中性、公平的基本属性。其二，浪费了立法资源，一个税种从计划设置、立法机构审议到最终出台，需要投入大量的立法资源。显然，一旦物业税出台，不动产闲置税自然也就没有存在的意义，否则就意味着将存在重复计征税的问题。因此，另起炉灶开征新的不动产闲置税本身就是对税种立法资源的一种浪费。其三，有违税种的稳定性原则；不论是对国家、企业抑或其他纳税主体来讲，税种的稳定性至关重要，税种不稳定不仅不利于微观企业的生产经营，也影响国家的收入稳定。 用开征不动产闲置税来遏制由于开发商捂盘惜售和待价而沽所带来的住房高空置率问题，实际上也缺乏可操作性。一方面，如何鉴定住房空置问题很难有效把控。国家统计局统计的商品房空置面积主要是指开发商惜售且未在各地房管局等单位登记转让的新房，即一手房。如果住房闲置的法律鉴定是以国家统计局数据为准，则很可能会出现大量虚假出售和按揭以规避；若把商品房空置范围扩展到一手房、个人持有的闲置存量房以及单位长期闲置的写字楼、宾馆、商铺及烂尾楼等，那么面积可能更大，有数据预计，广义的空置率在2亿平方米以上；但如何鉴定这些已经在各地房管局登记转让产权的空置房并不容易，最大的问题是各行政、执法系统信息不能完全互通。 另一方面，如何确定不动产闲置税的税率问题。是累进税率还是单一税率，边际税率是多少才能起到缓解开发商和投机者捂盘惜售、待价而沽等行为？显然，这些问题的复杂程度并不亚于物业税。 笔者认为，与其另起炉灶开征不动产闲置税，还不如加快物业税在全国范围内落实。 自物权法正式施行以来，空转至今的物业税千呼万唤未出来。物业税难产的原因在于它主要是对当前与房地产相关的如房地产税、城镇房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费的整合，且物业税是以每年的分散征收替代当前的一次性征收。因此，对地方政府来讲，物业税的开征将影响当期收入。而对业已购买住房的居民来讲，物业税实际上重复计征了部分税款。 笔者建议，当前可以先实施剔除土地出让金的物业税，并对新老商品房购买者采用不同的物业税税率以避免重复计征。这样比开征具有部分替代效应的不动产闲置税更为有利。同时，物业税的开征避免了地方政府寅吃卯年的问题，有利于地方财政收入的稳定性。版权所有，翻印必究。