张家界老院子土家族文化旅游项目考察报告.docx

张家界田家老院子项目

考察报告

中国国旅股份有限公司
投资发展部
2009-10-25

本次考察主要对该项目的区位交通、项目现状、张家界市的旅游发展情况、房地产市场行情及政府给与的优惠政策情况等进行了考察。该项目具有良好的区位交通条件和较高的民俗文化价值品味，该项目所代表的土家文化在张家界市、湖南省乃至全国具有唯一性和稀缺性，具备发展以土家文化产业园为核心、打造旅游+地产的良好潜力和可行性，具体情况如下所述。
一、 项目基本情况分析
（一）区位
老院子位于湖南张家界市城区永定大道鹭鸶湾大桥东200米，彭家巷地段，常张高速入口处，距火车站2公里，飞机场5公里，1路、2路、7路、9路公交车直达，交通十分方便。
张家界市永定区

（二）交通
交通便捷，素有“一水四达、商贾福辏”之誉，是湘鄂黔五省市边区的主要物资集散地。
1、 机场
张家界荷花机场是国内旅游支线机场，座落永定区天门山脚下。机场于1994年8月18日通航，占地面积154公顷，现为4D级机场。
荷花机场旅客吞吐量和货邮吞吐量以平均每年22.8％和29％的速度递增，2007年机场共保障飞机起降14064架次，完成旅客吞吐量达151.67万人次。累计开通国内、国际航线及地区航线54条，通往国内53个城市，是连通湘、鄂、川、黔四省重要的空中桥梁。

到2020年旅客吞吐量500万人次、货邮吞吐量1.9万吨、飞机起降4.5万架次的机场扩建工程可研报告，于2009年8月24日获得国家发改委〔2009〕2189号文正式批复，目前工程施工正在进行中。
欧美航线开辟之后，荷花机场有望将成为中国主要的干线机场。
2、铁路
张家界铁路线路四通八达，通过石长线与京广铁路相通，焦柳铁路横贯境内。张家界火车站已与国内20多个大、中城市开通了旅客列车。张家界火车站可直达北京、上海、广州、深圳、南宁、湛江、贵阳等城市,乘车极为方便。张家界新火车客运站已启用。2007年，张家界火车站发送旅客140.51万人次、货物16.41万吨。2009年十一黄金周，张家界火车站发送列车119对，累计运送旅客9.37万人次，同比增长2.4%，其中旅游专列9对，占全国38对专列的24%。

张家界铁路将成三线（焦柳、黔张常、安张衡）交汇之地，同时拥有六个出口，超过了怀化而一跃成为湖南湘西第一大门户，张家界成为湘西地区最大的铁路枢纽指日可待。
根据国家有关部门消息，未来10年内国家将在湖南重点修建荆岳铁路、衡茶吉铁路、黔张常铁路和安恩张娄衡铁路。

3、 公路
张罗、张沅、张桃、张桑、张慈公路连接区外，常张高速建成通车，张花高速即将开工建设。
年末全市公路通车里程6558公里，其中高速公路87公里、1-4级公路2076公里，通航河道里程607公里，拥有民用车辆8.78万辆、民用船舶843艘。全年实现公路客运量5057万人、旅客周转量199382万人公里，比上年分别增长9%和26.5%；货运量1955万吨、货物周转量142094万吨公里，分别增长32.5%和9.5%。
（二）老院子概况
1、资源价值
老院子始建于清雍正初年，为永定区名门望族田姓祖先所建，距今已有300多年历史。其建筑风格为四井封火墙式土家建筑，融土家园林、土家吊角楼于一体，是典型的毕兹卡（土家族）建筑，原占地2万平米、有5座槽门，现仅有一座槽门，但其主体建筑——紫金堂虽经历三百年的风雨剥蚀，依然保存完好，现有大小房屋三十多间，建筑面积2000平米，屋内陈设，不改旧貌，所藏珍品，多为稀罕之物，是整个湘西乃至全国幸存下来的、保存最为完好的土家古宅，堪称土家建筑的活化石，被誉为“土家第一宅”。它集中反映了土家族豪门大户“自改土归流”以来的兴衰变革，从一个侧面浓缩了湘西土家族社会近三百年来的社会变迁史，在大湘西具有代表性，其厚重的文化底蕴极具研究价值、审美价值、观赏价值，属稀缺性的文化旅游资源，可开发价值极高。
2006年成为湖南省文物保护单位，目前正在申请国家重点文物保护单位。

老院子颇具名人效应，被称为神秘人才的摇篮。田氏先祖田承满在北宋年间，先后出任太保、大傅、太师之职，官居极品，曾以统抚衔代朝庭管束湘西诸土司并统领西南政务。老院子末代人之一的田奇镌  是新中国著名的地质学家，中国科学院首批学部委员，出方前苏联时曾受到斯大林的亲切接见。老院子历代掌门人严格遵循“诗书留后，孝弟传家”的祖训，斥厌学、弃学、无功名者为不忠不孝。据考证：老院子在雍政后民国前共历“起、荣、昌、典、祚、奇”六代，共有男丁百人，获取功名者达四十三人，其中：文武秀才十三人，举人一名，翰林院大学士（相当中科院院士）九人、四品京官三人，四品以下官员十人，女眷中皇封恭人三人，另有北伐将领二人。现世“际开”两辈中大多数人供职于教、科、卫三界，其中有著名的水文专家田际桅、地质专家田奇王隽、田开铭、核物理专家田开钫、石油专家田开锡、医学专家田开慧、农业专家田际镕等，称得上群星闪烁、世代书香。这在中国家族史上是十分罕见的。据说前原国务院总理朱镕基于抗日战争时期随长沙兑泽中学为避战乱曾迁移到这里读书。

影片《血色湘西》拍摄于此，现为湖南电视台影视拍摄基地。老院子多次接待国家领导人、国内外知名人士的参观。

2、经营情况
老院子产权属永定区民政局，2004年、2005年经营权两次以租赁方式转给私人项目方，现为老院子旅游文化有限公司所有，年接待游客约8万人次，门票收入约560万元。现经营者接手后，在旧址旁新建一同一建筑风格的餐馆，年收入约300万元。
老院子项目虽然是张家界城区——永定区一比较知名旅游景点，但由于投资不足，没有恢复原有的4个槽门和几个园区，与天门山、武陵源等自然景区相比，规模有限；加之营销推广力度不强，导致其对游客的吸引力不强、知名度不高。
3、老院子可开发用地情况
老院子坐北朝南，项目及周边有千亩左右可开发用地，向北背靠山水、向南紧邻公路、远望天门山（中轴线正好指向笔架山）向西河水环绕、向东土地开阔，山水环抱、风水绝佳（按中国建筑风水理论），位置优越、交通便利。

老院子周边土地价格情况见表1-1和表1-2：
表1-1 老院子及周边地块基准地价

2008年7月1日起执行

类型
级别
价格
1
商业
五级（共六级）
38万元/亩
2
住宅
五级（共五级）
21万元/亩
3
工业
一级（共四级）
30万元/亩
注：此表仅供参考，实际情况待确定

表1-2 项目周边土地挂牌价格情况
挂牌日期
位置
面积
土地用途
挂牌起始价
2009年1月
西溪坪胡家河居委会（永定大道北侧，市征稽处西侧）
83.420亩
居住用地
48万元／亩（净用地）
2009年5月
西溪坪办事处胡家河居委会永定大道北侧、市征稽处东侧
总56.659净31.937
商业 住宅
56万元／亩（净用地）
注：以上地块距离本项目约2公里，周边环境相当，据此初步估计本项目地块45万元/亩
老院子土家文化旅游项目属政府鼓励类项目，而且较大规模的投资项目可以获得比较底的土地价格，初步预计地价30万/亩。
3、项目周边环境分析
老院子紧邻鸬鹚湾大桥，背靠山水、南临公路，西面200米桥西是四星级酒店（通达国际）；南面是规划中的建设体育公园及正在开发建设的普通住宅小区；东面2、3公里处是规划中的科技工业园、广茂园别墅、永定区委区政府、建设中的花园酒店（5星级）以及火车北站（据了解未来所在地被规划为物流基地）。项目周边环境良好地块升值潜力较大。

二、 项目所在市分析
（一）张家界市基本概况
张家界市，地处湖南省西北部，是一个以旅游产业为支柱性产业的新兴省辖地级市。
全市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。2008年总人口163.95万人，总面积9563平方公里。市府设永定区，距省会长沙390公里，距长江三峡300公里。

70年代末，张家界罕见的石英砂岩峰林奇观被世人发现，得以开发。1982年9月25日，国家计委行文，将林场所属范围定名为“张家界森林公园”。张家界成为中国第一个国家森林公园。
张家界国家森林公园，与一脉相连的索溪峪、天子山、杨家界三大自然保护区组成武陵源，是张家界的核心景区。1988年成立大庸（现更名张家界）地级市时，特设武陵源县级行政区，方圆369平方公里。
1988年10月，国务院公布武陵源为国家级重点风景名胜区。1992年12月7日，联合国教科文组织世界遗产委员会批准将武陵源作为世界自然遗产列入《世界遗产名录》。国内外专家学者赞誉武陵源是“大自然的迷宫”和不可思议的“地球纪念物”。
2004年，被联合国教科文组织列入世界地质公园名录。
张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16℃左右。夏季最热月气温27℃ ，冬季最冷月平均气温为4.3 ℃（以1月最冷，极端气温在零度左右到4℃）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。
（二）经济发展
2008年，全市实现生产总值183.98亿元，比上年增长13.2%，连续6年实现两位数增长，增速比全国、全省分别快4.2和0.4个百分点，居全省第7位和湘西地区首位，比湘西地区平均增速快1.6个百分点。
分产业看，一、二、三产业增加值分别为31.44亿元、42.87亿元、109.66亿元,分别增长5.8%、8.4%、16.8%，对经济增长的贡献率分别为6.7%、15.1%、78.2%，三次产业结构由上年的16.8：23.8：59.4调整为17.1：23.3：59.6。
永定区实现生产总值75.65亿元，比上年增长14%；武陵源区实现生产总值16.53亿元，下降4%；慈利县实现生产总值55.58亿元，增长13.3%；桑植县实现生产总值28.68亿元，增长13.1%。
2008年，全市城镇居民人均可支配收入首次突破万元大关，达10561元，比上年增长11.4%。
2009年上半年永定区城镇居民收入平稳增长，具体反映在以下几个方面。
1、可支配收入增长8.56%，四大类收入全面增加。
永定区上半年城镇居民可支配收入6240.95元，较上年同期增加492.32元，增长8.56%。其中四大类收入：工资性收入、经营净收入、财产性收入、转移性收入，不同程度增长，呈以下特点：工薪收入增势平稳、经营性收入不断增加、财产性收入小幅增长、转移性收入快速增长。
2、消费性支出增长9.36%，八大类消费七增一降
上半年永定区城镇居民人均消费性支出4045.52元，较上年同期增长9.36%。食品、衣着、居住、医疗保健、家庭设备及用品、交通和通讯和教育文化娱乐类消费七大项消费比上年同期均有增长。其中医疗保健和居住类消费增长最快。居住类消费人均551.57元，同比增长21.9%。城镇居民居住条件要求更高，逐步向宽敞，明亮，舒服等方向转变，上半年住房装修类费用为人均111.18元，同比增长1.32倍。其次为衣着消费，人均451.07元，同比增长9.13%。
（三）旅游业
2007年，全市各景点共接待国内外游客1878万人次（已超过黄山和桂林），实现旅游收入91.25亿元，其中门票收入11.12亿元，比上年分别增长12.1%、15%和15.9%。各景点共接待境外游客125.9万人次，下降1.2%；实现旅游外汇收入2.39亿美元，增长1.8%。2007年张家界旅游主要指标与其他景区比较见表2-1：
表2-1：2007年景区指标比较

景区
总接待人数
旅游总收入
1
张家界
1878 万人次
91.25 亿元
2
黄山
1801.3 万人次
140.9 亿元
3
桂林
1530.64 万人次
85.5 亿元
4
庐山
140.2 万人次
9.56 亿元
注：以上信息来源于各统计局网站
2008年，全市各景点共接待国内外游客1679.13万人次，实现旅游收入83.49亿元，其中门票收入8.62亿元，比上年分别下降10.6%、8.5%和22.5%。境外游客接待量105.85万人次，旅游外汇收入2亿美元，分别下降15.9%和16.2%。
2008年末，全市拥有国家等级旅游区（点）13个，其中5A级1个、4A级8个；星级宾馆57家，床位1.32万张；旅行社65家，其中国际社24家；持证导游员2104人，其中外语导游67人；旅游运输公司14家，车辆1127辆。天门山国家森林公园创建国家5A级景区已通过省验收，全市首家五星级酒店武陵源国际度假酒店正式挂牌，中国康辉国旅、湖南华天国旅落户本市。
成功承办了湖南国际旅游节开幕式，举办了建市20周年庆典、首届中国山歌节、第12届国际森林保护节、“牵手张家界 奥运潇湘行”、“观北京奥运 赏张家界风光”、新疆达瓦孜传人高空走钢丝等大型活动，参加了中博会、珠洽会、北方交易会、国际旅游交易会、广州旅游交易会、宁波旅游投资洽谈会、海南博鳌旅游论坛等推介宣传促销活动，邀请了日本旅行商驻北京机构、香港旅行社、韩国观光机构及一批国内大旅行社的考察团来本市踩线，加强与央视、湖南卫视、香港《名人名牌》、《欧洲时报》等境内外媒体合作，宣传张家界旅游品牌。国内的上海、浙江、湖北、四川、重庆、陕西、山西、东北市场，境外的日本、马来西亚、美国、港澳台市场发展势头良好。
从客源情况看，国内的游客主要来自广东、北京、湖北、广西和华东及湖南省内地区，中部地区和西部地区客源也在稳步增长，国外客源中，韩国客源比例较大。据了解，目前正在欧美客源市场，如借鉴开发韩国市场得成功经验，与欧美国家达成旅游合作计划，则可以预期张家界将更好地朝着国际知名旅游景区的方向不断迈进。
张家界的武陵源区和永定区是旅游景点的主要分布区。武陵源区是最早开发的景区，由张家界国家森林公园和索溪峪、天子山、杨家界三个自然保护区组成，是张家界景点最集中的行政区。永定行政区构成了张家界的城区，包括的主要景区、景点有天门山风景区、茅岩河漂流、老院子、土家风情园大庸府城等，天门山是近年来张家界新推出的旅游景区，也是市政府强力推动的新景区。2006年开始对外开放，年游客接待量约50多万人次，市场吸引力较强。张家界市及以上两个行政区旅游发展指标如下表2-2：
表2-2 张家界全市及两个行政区历年旅游总接待人数统计

单位：万人次
区域
张家界全市
武陵源区
永定区
指标
游客接待量
游客接待量
比例
游客接待量
比例
2009年1-5月
574.9
393.2
68.4%

2008
1679.13
1051.55
62.6%
451.24
26.9%
2007
1878
1263.96
67.3%
435
23.2%
2006
1676
1144.8
68.3%
375.18
22.4%
2005
1453
1001.5
68.9%
318.41
21.9%
2004
1269

0.0%
238.77
18.8%
2003
759.58

0.0%
151.6
20.0%
2002
773.64
582.8
75.3%
138
17.8%
平均值

68.5%

21.6%
注：根据该市统计局网站数据整理
从上表可以看出，永定区的旅游接待人次占全市总接待量的比重呈上升之势，尤其2007年和2008年，说明天门山的对外推出吸引了一定的客源，看以预见，随着天门山的知名度的不断提升、永定区市内新文化旅游景点的打造以及城区整体环境的改善等，永定区对游客的吸引力会不断增强，游客接待量会不断提高，所占比例有望在未来一两年内达到30%。据旅游局预测，张家界2010年旅游接待量将达到2000万人次，约300万人，据此，永定区将达到600万人次，约100万人。
目前，张家界以自然山水见长，却缺乏文化旅游产品，老院子土家族古建筑群正好弥补了这个市场空白，政府也已经意识到这个问题，正大力推动发展文化旅游，让张家界的旅游产品更加丰富、更富有特色和市场吸引力。老院子土家文化旅游项目受到当地政府的高度重视，在政策方面会给与很大的扶持和优惠。永定区目前近600万人次的年游客接待量（约合100万人）是发展老院子项目的有利的客源保障，若在现有古建筑基础上，再加以修缮，并扩建用于经营的仿古建筑群，形成湖南乃至全国最大的土家族文化旅游中心，那么按目前门票价格计算，年仅门票收入就将达7000万。
除了游客接待量指标，旅游总收入及其所占比重，也能看出武陵源区和永定区两个行政区的旅游发展形式，见表2-3：
表2-3 张家界全市及两个行政区历年旅游总收入统计

单位：亿元
区域
张家界全市
武陵源区
永定区
指标
总收入
总收入
比例
总收入
比例
2009年1-5月
30.3
12
39.6%

2008
83.49
32.35
38.7%
20.32
24.3%
2007
91.25
37.3
40.9%
19.5
21.4%
2006
79.38
33.35
42.0%
15.5652
19.6%
2005
64.35
29.28
45.5%
12.4544
19.4%
2004
55.21

0.0%
8.44676
15.3%
2003
32.01

0.0%
5.8163
18.2%
2002
32.8
17.54
53.5%
4.7
14.3%
平均值

43.4%

18.9%
注：根据该市统计局网站数据整理
从上表可以看出，武陵源区旅游总收入呈逐年下降趋势，而永定区呈逐年上升趋势。虽然永定区的旅游景区、景点不如武陵源区多，但旅游总收入占全市总收入的比重却不小，除了天门山等新兴景区、景点之外，还有一个重要原因——永定区作为张家界市的市府，是经济、文化、政治及交通、通信等的中心，况且目前作为高端旅游形态的MICE（商务会奖旅游），在全球尤其是中国，正呈现出良好的发展态势，中国正成为世界商务会奖旅游的新兴目的地国家。作为中国乃至世界著名的旅游风景区，张家界将逐渐成为中国乃至世界的商务会奖旅游目的地。老院子作为张家界乃至全国唯一能真正代表张家界文化、代表土家族历史文化的旅游项目，具有成为该市甚至全国知名商务会奖旅游目的地景点的巨大潜力。老院子在过去两、三年的经营中，曾接待过国家领导人、国内外知名人士的参观、来访，曾举办过高端会议的闭幕典礼、影片的首映仪式以及会务展览等活动，虽然目前规模很有限，但已经表现出了发展会展接待的潜力。MICE这种高端旅游未来的趋势是越发注重文化旅游，而且，对于一个城市来说，发展商务会奖旅游项目，可以对更多的相关产业产生更大的带动作用，带动比例国外是1：9，政府也已经看到了这种趋势，鼓励发展商务会奖经济，这为老院子发展文化旅游接待提供了良好的机遇！
（四）房地产行业
1、房地产市场方兴未艾
张家界的房地产开发于1998年才正式起步，投资规模以年均32.8%的速度递增。2000-2008年，张家界是湖南省商品房价上涨最快的市，年均增长14%，高于全省平均水平3.8个百分点。
2008年，全市完成房地产开发投资9.04亿元，增长45.9%；商品房屋施工面积97.49万平方米，增长5.7%；竣工面积28.86万平方米，增长13.6%；销售面积35.76万平方米，增长39.9%；空置面积3.78万平方米，增长2.37倍；销售额6.84亿元，增长37.3%。
张家界市房地产行业发展历年主要指标如表2-4所示：
表2-4 张家界全市历年房地产情况统计
指标
房地产业增加值（亿元）
房地产开发投资（亿元）
商品房屋施工面积（万平方米）
竣工面积（万平方米）
销售面积（万平方米）
空置面积（万平方米）
销售额（亿元）
2008

9.04
97.49
28.86
35.76
3.78
6.84
2007
6.87
6.19
92.19
25.41
25.56
1.12
4.98
2006
6.31
4.74
80.19
30.39
29.83
0.99
4.52
2005

3.66
69.71
22.49
33.39
5.22
4.19
2004

65.18
23.27
33.82
1.24
5.89
注：根据该市统计局网站数据整理
张家界市房地产业发展的主要指标远远好于湖南省和全国的平均水平，尤其在2008年，受金融危机的影响非常小，表现出逆势上扬的良好态势，具体比较分析见表2-5所示：
表2-5：2008年张家界房地产与湖南及全国指标比较

张家界市
湖南省
全国

数值
较上一年增长
数值
较上一年增长
数值
较上一年增长
房地产开发投资（亿元）
9.04
45.90%
896.41
18.80%
30580
20.90%
商品房屋施工面积（万平方米）
97.49
5.70%

274149
16.00%
竣工面积（万平方米）
28.86
13.60%
2041.17
-0.70%
58502
-3.50%
销售面积（万平方米）
35.76
39.90%
2375.31
-13.10%
62089
-19.70%
空置面积（万平方米）
3.78
237.00%
310.57
68.80%
13300

商品房空置率
9.56%

11.56%

9.50%

注：根据国家、省、市统计局网站数据整理
由上表可以看出，2008年张家界市：
1）房地产投资活跃，增长较快。开发投资达45.9%，远高于湖南和全国。
2）销售情况良好，市场需求较旺。商品房竣工面积和销售面积远远好于湖南省和全国，逆势上扬，表现出较强的活力。
3）商品房空置率低于湖南省平均水平，更低于北京16.64%的水平，与全国平均水平相当。
总之，张家界市房地产市场没有过多地受到全球金融危机的影响，在全国房地产市场低迷的2008年，依然发展较好，竣工面积和销售面积两项指标均为正值，远高于湖南和全国平均水平。
2、酒店行业
2007年，张家界市共有宾馆、酒店420家，床位5万张，其中星级酒店69家，床位1.41万张。五星级酒店1家，位于武陵源景区，正在建的5星级酒店3家，位于永定区。全市主要相关酒店情况见表2-6：
表2-6 张家界市主要相关酒店情况统计
名称
位置
星级
占地面积
建筑面积
层数
客房数
房价（元）
会议室容量
武陵源度假村
武陵源景区内
5
总占地55.5亩，建筑用地16.5
4.7万平方米

482间
788、888、980、2180、5180、9800、28888

闽南国际酒店
市区紫乌西路
4
7.5亩
1.2万平方米
8层
146间
218、488、548

张家界国际大酒店
市区三角坪
4
51亩
2.6万平方米

260间
320、348、448、520

通达国际大酒店
市区鸬鹚湾大桥
4
6亩
2万平方米
16层
227间
340、360、1280
600人
蓝天大酒店

4
225亩

7-9层
225间
480、580、680、1888、3888

土家风情园
市区南庄坪伍子坡
3

3-12层
120间
220、230、688

鸽子花国际酒店
市区迎宾南路
4
25.5亩
3万余平方米
5-16层
200间
468、488、800
1000人
如家和美酒店
市中心的解放路
经济型
大庸府城内

200多间
228

锦江之星
市区子午路
经济型

170、209、219

花园酒店
市区西溪坪
白金5星
218亩
8万平方米

1039间

大成山水天下 国际大酒店
市南庄坪
5

17万平方米

2000 多间
2009年6月开工
3000-4000人
碧桂园凤凰酒店
永定区沙堤乡板坪村罗家岗
5
1600亩（1039+600）
20.6万平方米

预计1000多间

注：以上房价非门市价格，为网上散客折后价格，团体能更优惠。
初步分析，酒店行业可能供大于求，因此建议老院子会展中心酒店的规模不宜过大，控制在300间客房为宜。

三、 项目所在区分析
（一） 旅游业
旅游业小幅增长。据市统计局统计，全年接待国内外旅游人数451.24万人次，增长3.70%，其中接待境外旅游人数35.91万人次，增长2.02%。全年完成旅游总收入20.32亿元，增长4.21%，其中门票收入1.44亿元，下降2.27%。茅岩河、秀华山馆、土家风情园、普光禅寺、天门山等五大景点共接待游客129.18万人次，下降2.75%。通过举办“牵手张家界、潇湘奥运游”、国际“森保节”、中国“山歌节”、上汽荣威挑战天门等大型活动，结合奥运、湖南国际旅游节、20周年市庆、举办具有全国乃至国际影响力的活动，通过内外媒体联动、旅行社互动，扭转了旅游业下滑的局面。

（二） 房地产业
2008年，永定区房地产业快速增长。据市统计局统计，全年房屋施工面积78.4034万平方米，增长4.81%，其中住宅52.4536万平方米，下降7.51%，新开工面积57.6017万平方米，增长44.63%；房屋竣工面积16.0933万平方米，下降12.53%；商品房空置面积1.4157万平方米，增长23.75倍，其中商品住宅空置面积3500平方米。土地购置面积18.8441万平方米，增长1.3%；完成土地开发面积23.5678万平方米，增长49.46%。
表2-7：2008年永定区房地产指标占张家界市的比重
指标
张家界市
永定区
占比
商品房屋施工面积（万平方米）
97.49
78.4
80.4%
竣工面积（万平方米）
28.86
16.1
55.8%
空置面积（万平方米）
3.78
1.4
37.0%
从上表可以看出，2008年，永定区商品房开发占张家界市的绝大比重，但空置面积占比却较低，说明永定区商品房的销售或出租情况较好。
永定区商品住宅空置面积3500平方米，约合35套，数量较少，往后年份消化余量的压力较小。
总之，永定区房地产市场发展总体形式良好，供给和需求较为平衡。
通过考察和网络，对永定区的房地产价格行情进行了初步的调查分析，见表2-8：
表2-8 张家界市永定区房地产价格水平调查

项目名称
均价
项目类型
位置
规模
装修
住宅

天门壹号
普通均价3000-3200， 花园洋房3600
花园洋房、高层、温泉酒店
市大庸桥办事处
526.45亩，56万平方米

十字街
2800
多层|综合楼
市中心
18万平米
毛坯
月亮湾花园二期
2600
小高层
大庸桥月亮湾花园入口
20万平米
毛坯
旺角佳园二期
2600
小高层
土家风情园对面
2栋17层高层组成
毛坯
金领国际
2488-3100
小高层
天门路52号 金领国际大厦
约10万平米
毛坯
时代港塆第二期
2400

西溪坪原木业大市场

毛坯
聚星花苑
2100
多层，高层
西溪坪永定路北侧,市征稽处东侧
一期开发60亩，有一幢多层，五幢高层
毛坯
龙城街
1950
多层、有小高层
解放路龙城街

别墅

半山丽景
3500左右，70、80万/栋
独栋
官黎坪老水泥厂用地
160亩，273栋，容积率0.63， 23.75万/亩
毛坯
美人山
3180
联排别墅

毛坯
广茂园
4000-4500
独栋别墅
西溪坪

毛坯
二手房

通达花园
3100
住宅
鸬鹚湾大桥西300米

简装
电子市场
2700
住宅
天门路

简装
鼎泰逸景园
2410
普通住宅
鼎泰大道

清水房
水榭花都
2400
住宅

简装
商铺

龙城街第二期
15000

毛坯
十字街
30000
底商
市中心

毛坯
出租情况

大庸府城
600元/月
3室1厅1卫
永定区
90㎡
清水房
文昌阁
400元/月
2室0厅1卫
市中心　
120㎡
清水房
注：根据考察和网上数据整理
从上表可以看出，目前永定区的普通住宅均价为2500元/平方米左右。该区住宅项目规模较小，一般在20万平米较小，多为小高层和多层，小区配套和物业管理与北京等发达城市有一定的差距，随着张家界市城市化进程的加快、城市人口的增多，这也为以后较大型、高品质的住宅项目留出了发展空间。

四、 结论及建议
（一） 结论
1、 该项目资源条件良好。依托张家界旅游强市的大环境，本身又具有很好的文化旅游价值和自然环境优势，具有唯一性、独占性和可持续性。
2、 该项目区位交通优势明显。位于永定区这个游客必经的城区，距离机场、火车站、高速公路非常近。
3、 该项目所在市、区房地产业发展良好，非常适合发展旅游+房地产项目。
4、 该项目周边环境良好，地块升值潜力较大。
（二） 建议
1、方案建议
鉴于张家界市房地产良好的发展形势，以及田家老院子很高的文化旅游价值，初步拟定以老院子土家族古建筑的修复为基础，以土家文化为核心，构建集滨河酒吧街、餐饮购物商业街、休闲度假酒店、会展中心及别墅、高档公寓为一体的综合性“旅游+地产”项目。利用老院子独特的旅游吸引力及滨河酒吧街和餐饮购物商业街的人气带动力，提升周边土地的升值，配套开发高品质住宅类项目，包括土家族吊脚楼、别墅、花园洋房和小高层酒店式公寓。项目整体设计既要体现浓郁的土家族建筑特色，又要具备现代化配套设施，形成有文化内涵的高品质项目。
2、 下一步工作建议
在已完成上述工作的基础上，继续深化项目方案，完成项目经济效益分析。