商河房地产市场总析.docx

目 录

（一）商河城市基本概况 1
（二）商河房地产市场总析 3
（三）市场容量、购买力的调查 5
（四）附：主要项目调查表 7

商河市场调查
（一）商河城市基本概况
商河县位于东经116度58分－117度26分、北纬37度06分－37度32分之间，是济南市所属十县（市）区之一，也是济南市的北大门。东靠滨州市的惠民县、阳信县，西与德州市的临邑县毗邻，南临济阳县，北与德州市的乐陵市接壤。总人口60万人。
县辖5镇5乡2个办事处（即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948个行政村和15个居委会。
商河2008年经济平稳较快发展。初步核算，2008年，全县实现生产总值(注2)71.42亿元，按可比口径比上年增长14.0%。其中：第一产业26.34亿元，增长7.5%；第二产业25.56亿元，增长18.8%；第三产业19.52亿元，增长17.6%。第一产业占生产总值的比重为36.9%，比去年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为35.8%，上升1.5个百分点；第三产业增加值比重为27.3%，下降0.2个百分点。人均生产总值11706元(按户籍人口计算)，增长13.7%。
农业生产基本稳定。2008年，农林牧渔业总产值达到54.1亿元。全年农作物播种面积194.9万亩，增加2.4%。其中粮食146.7万亩，增加5.2%；蔬菜29.7万亩，减少1%；油料0.2万亩，减少49.1%；棉花17.2万亩，增加8.7%。造林绿化取得积极成果，完成造林合格面积7.3万亩，全县森林覆盖率达到26.5%。
工业经济平稳增长。2008年，全部工业实现增加值21.48亿元，比上年增长18.8%。其中规模以上工业企业完成增加值17.08亿元，增长23.5%，年末规模以上工业企业110家，其中主营业务收入过亿元企业9家。规模以上工业企业主要产品产量稳定增长，其中水泥35.5万吨，同比增长9.4%；纱50075.8吨,同比增长27.1%;鲜冷藏冻肉6.5万吨,同比增长25.5%;天然气5723万立方米,同比增长26.8%;白酒590.2千升,同比增长1.2%；服装311.98万件，同比增长146.5%。
固定资产投资，投资总量高速增长，全县共完成固定资产投资18.45亿元，同比增长43.5%，。其中，一产投资1.86亿元，同比增长145.5%；二产投资7.79亿元，同比增长15.0%，其中工业投资6.65亿元；三产投资8.80亿元，同比增长65.1%。房地产投资平稳增长，全年共完成投资1.52亿元，增长21.3%。
（二）商河房地产市场总析
早在2007年之前商河房地产还是一片空白，商河的房地产发展就像西藏的农奴制度，在还没有经历过封建社会和资本主义社会，就跳到了社会主义社会，房价的增涨几乎在一夜之间完成到2000多元每平米的跨越，很多区县的房价从原有的1000元/㎡，逐渐涨到1200元/㎡，再到1500元/㎡左右，后来到1800元/㎡，最后才到2000元/㎡左右，但是商河的房价从原有1000元/㎡，直接到1500元/㎡，接着到2000元/㎡。
我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨：第一，商河作为济南区县房价相对偏低，受济南房价的影响而上涨；第二，商河近两年政府土地放量较少，商场需求还处于卖方市场，促使房价上涨；

项目名称
地理位置
开发商
代理公司
占地面积
总建筑面
豪门·又一城
油区办酒店南临滨河路东
豪门房地产
卓越地产
230亩
20万㎡
武夷·御泉名城
商河二中南，临商中路
山东武夷东诚房地产投资有限公司

153亩
15万㎡
星都·财富大厦
商河商中路
济南星都置业有限公司
时代联盟

33852.57㎡约50亩
59401.68㎡
齐鲁水郡·温泉岛
商河县温泉路1号
济南昌润置业

52亩
5万多㎡
合计

485亩
40万㎡
主要竞争及潜在竞争对手概况：

（三）市场容量、购买力的调查
项目名称
均价（元/㎡）
占地面积
总建筑面积
二期及剩下推盘量预估
豪门·又一城
2150
230亩
20万㎡
12万平米
武夷·御泉名城
2050
153亩
15万㎡
12万平米
星都·财富大厦
2980
33852.57㎡，约50亩
59401.68㎡
1万平米
齐鲁水郡·温泉岛
1744
52亩
5万多㎡
4万平米

占地面积

本项目

80亩

8万平米
本项目东临

150亩

15万平米
总计

715亩
52万平米
商河2009年—2010年市场商品房推盘量达约52万平米，从数据上看，商河未来市场将会很激烈，但是本项目进入该市场，并不是没有机会，如果地价合理，同时又合理把握入市时机、价格和产品，未来发展潜力将会很大。

（四）附：主要项目调查表
豪门·又一城
开发商：豪门房地产
物业管理:豪门物业
代理公司：卓越地产
项目位置：油区办酒店南临滨河路东
项目优势：依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑，继续开发20万平米的大型项目
项目规模：一期共41栋多层（共5层，局部6层），二期40多栋多层，4栋小高层；
项目总占地面积：230亩
项目建筑面积： 20万平米，容积率：约1.3
三星·怡水名城整体规划图
目前项目一期推出40栋多层，销售率在80%以上，已经准现房，有6月、8月、今年年底交房的楼座；小高层暂时未动。
目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。
豪门·又一城多层价格表 均价：2155元/m2
一层
2258元/m2
二层
2358元/m2
三层
2358元/m2
四层
2258元/m2
五层
1998元/m2
六层
1700元/m2
地上车库：
2100元/㎡
物管费：
暂未定
储藏室：元/m2
暖气开口费
20元/平米
天然气开口费
2300元/户
水电宽带开口费

主力户型：80平米两室两厅一卫；100平米左右三室两厅一卫；140平米三室两厅两卫
项目位于商河县城西南，西依滨和路，南临跃进河，北靠油区办，20万平米大型社区、8000平米商业内街，商铺面积：30—170平米
交房标准：简装毛坯交房（具体不详）。
项目定位：商河首席地中海风情主题社区，形象定位：滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家
武夷·御泉名城
开发商：山东武夷东诚房地产投资有限公司
承建商：淄博嘉源/淄博鲁王
项目位置：商河二中南，临商中路
营销中心：轻骑集团对面，项目现场
项目优势：户型建筑面积较小，一期现房入住
项目规模：一期共10栋多层（共5层，局部6层），二期10多栋多层；
项目总占地面积：153亩
项目建筑面积： 15万平米，容积率： 1.5
三星·怡水名城整体规划图
目前项目一期推出A区10多栋多层，销售率在90%以上，已经入主，二期C区位开盘，计划开发10多栋楼。
目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。
武夷·御泉名城多层价格表 均价：2050元/m2
一层
2050元/m2
二层
2150元/m2
三层
2150元/m2
四层
1970元/m2
五层
1920元/m2
六层
元/m2
地上车库：
2000元/㎡
物管费：
暂未定
储藏室：1550元/m2
暖气开口费
20元/平米
天然气开口费
2300元/户
水电宽带开口费

主力户型：85-93平米两室两厅一卫；97-102平米三室两厅一卫；114平米三室两厅一卫
项目位置：济南市商河县商中路以东、明德路以北；153亩大规模土地开发，15万平方米总体建筑规划，3万平方米绿地造就青葱苍翠的生态园林；小区拥有地热温泉资源，直接供业主洗浴、取暖只用，自主收取取暖费；区内600平方米物业服务网点；6000平方米综合共建会所；6班幼儿园；近200米现代化品牌商业步行街；5000平方米沿街
交房标准：毛坯交房。
形象定位：倡导国际新生活
星都·财富大厦
开发商：济南星都置业有限公司
广告推广：时代联盟
项目位置：商河商中路
项目优势：商河第一高楼，位于市区中心
项目规模：一栋高层住宅+底商；
项目总占地面积：33852.57亩
项目建筑面积：59401.68平米，容积率： 三星·怡水名城整体规划图
2.16
目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。

星都·财富大厦
高层价格表 均价：2980元/m2
四层
2300元/m2
五层
2380元/m2
六层
2460元/m2
七层
2540元/m2
八层
2620元/m2
九层
2800元/m2
十层
2880元/m2
十一层
2980元/m2
十二层
2880元/m2

主力户型：67平米一室一厅；85-101平米两室两厅一卫；123-125平米两厅两卫
交房标准：简装交房。
形象定位：住在商河第一高楼

齐鲁水郡·温泉岛
开发商：济南昌润置业
规划设计：深圳建筑研究设计院/山东三力建筑设计有限公司
景观设计：新加坡雅克筑景有限公司
物业管理：第一太平洋戴维斯
项目地址：商河县温泉路1号
项目优势：独栋别墅+多层
项目总占地面积：52亩
项目建筑面积： 5万平米，容积率： 0.2三星·怡水名城整体规划图
3
目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。按揭付款：首付三成。
齐鲁水郡·温泉岛一期多层价格表 均价：1744元/m2
一层
1880元/m2
二层
1780元/m2
三层
1780元/m2
四层
1700元/m2
五层
1580元/m2
二期电梯多层：均价在2500元左右
别墅：5000—6000元/㎡，面积：300—430㎡

主力户型：90—150平米的面积