房地产估价训练2[2].doc

《房地产估价》课程训练（二）

一、单项选择题（20分。共20题，每题1分。从每题的备选答案中选择一个最符合题意的答案。）
1. 某估价机构采用市场法对一房地产进行评估，共选择了三个参照物，分别得到了127万元、142万元、151万元三个评估结果，它们的权重依次为0.25、0.40、0.35，则被评估房地产的价值最接近（ ）万元。
A．140 B．157 C．141 D．148
2. 被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定还原利率为8%，则被评估土地的年限修正系数最接近于（ ）。
A．0.9659 B．0.948 C．1.152 D．1.054
3. 将待估土地与近期发生交易的类似土地进行比较，并根据已发生交易的土地价格，经过多种因素修正后，求得待估土地的价格，这种方法称为（ ）。
A．基准地价修正法 B．收益还原法 C．市场比较法 D．因素修正法
4. 某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%。则室内格局因素修正系数为（ ）。
A．100∕115 B．85∕100 C．115∕100 D．100∕85
5. 运用市场法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素包括（ ）。
A．地理位置 B．特别动机 C．特殊环境 D．特殊交易时间
6. 在应用市场法时，一般应该选择（ ）参照物进行比较。
A．3个或3个以上 B．2个或2个以上 C．1个或1个以上 D．5个或5个以上
7. 市场法的理论依据是房地产价格形成的（ ）。
A．供求原理 B．替代原理 C．规模报酬原理 D．适合原理
8. 某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房半年前支付10%的定金，首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余10%。年利率6%，则房地产一次付清的价格为（ ）万元。
A．23.69 B．23.76 C．30.69 D．30.76
9. 某宗房地产使用面积成交价格2800美元∕平方米，汇率为1：8.27，使用面积比率80%，则建筑面积价格最接近于（ ）元∕平方米。
A．15675 B．16588 C．17432 D．18525
10. 某成套住宅，阳台为塑钢全封闭。一可比实例阳台为半封闭，建筑面积84平方米，其中阳台的水平投影面积8平方米，售价2800元∕平方米，类似阳台封闭需要的正常费用10000元，投资利润率30%，则可比实例的全封闭价格为（ ）元∕平方米。
A．1768 B．2800 C．2820 D．2955
11. 某房地产交易为非正常交易，成交价格3500元∕平方米，比正常价格高8%，则正常价格为（ ）元∕平方米。
A．3130 B．3220 C．3241 D．3500
12. 某房地产交易价格3500元∕平方米，涉及的所有交易税费均有买方承担。按照规定，该宗房地产所在地区买卖双方分别应负担的税费为正常成交价格的5%、7%，则正常房地产成交价格为（ ）元∕平方米。
A．3271 B．3333 C．3500 D．3745
13交易日期调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。
A．房地产状况 B．房地产市场状况 C．房地产的时间状况 D．房地产的交易因素状况
14. 可比实例房地产成交价格3500元∕平方米，与估价对象比较，可比实例房地产相对于估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格最接近于（ ）元∕平方米。
A．3290 B．3302 C．3500 D．3710
15. 可比实例房地产使用面积成交价格3500元∕平方米，使用面积比率80%，与可比实例房地产比较，估价对象房地产相对于可比实例房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格最接近于（ ）元∕平方米。
A．2968 B．3302 C．3710 D．4638
16. 可比实例房地产成交价格3500元∕平方米，分七次付清，首付40%后平均每半年支付一次，年折现率为6%，则可比实例实际成交价格为（ ）元∕平方米。
A．2036 B．3271 C．3319 D．3500
17. 可比实例土地形状为三角形，价格1400元∕平方米，其他与估价对象相同。土地形状因素与估价对象比较价格劣5%，则该土地在估价对象状况下的价格为（ ）元∕平方米。
A．1432 B．1455 C．1470 D．1474
18. 利用市场法评估一宗房地产在2005年10月1日的价格，选择三个可比实例，成交日期分别是2004年6月30日、12月1日、和2005年3月31日，成交价格分别是1750元∕平方米、1680元∕平方米和1720元∕平方米。从2004年5月底开始，该城市房地产价格逐月上涨0.5%，在其他条件均相同的情况下，三个实例的权重分别是0.2、0.3、0.5。则估价对象的比准价格为（ ）元∕平方米。
A．1183 B．1213 C．1219 D．1757
19. 下列哪一种情况一般会导致房地产的价格偏高？（ ）。
A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产
20. 某宗房地产若采用市场法估价得出了4个估价结果：1280元∕平方米，1220元∕平方米，1240元∕平方米，1230元∕平方米。若采用中位数，则其估价结果为（ ）。
A．1230元∕平方米 B．1235元∕平方米 C．1240元∕平方米 D．1242.5元∕平方米
二、多项选择题（20分。共10题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选对项得0.5分。）
1. 运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（ ）方面与评估对象保持一致。
A．交易类型 B．用地性质 C．交易时间 D．交易环境 E．供需圈
2. 市场比较法中进行区域因素修正需考虑的因素有（ ）。
A．繁华程度 B．交通便捷度 C．基础设施状况 D．环境状况 E．土地使用年限
3. 以下难以用市场法估价的房地产有（ ）。
A．标准工业厂房 B．写字楼 C．古建筑 D．纪念馆 E．学校
4. 搜集交易实例时，搜集的内容一般必须包括（ ）。
A．交易双方的基本情况和交易目的 B．交易实例房地产的状况
C．成交日期、成交价格、交易情况 D．交易期限的长短
E．办理房地产交易手续的情况
5. 估价人员搜集交易实例的途径主要有（ ）。
A．房地产交易当事人 B．政府有关部门 C．道听途说
D．房地产交易展示会 E．有关报刊、网络
6. 以下交易属于非正常交易的情况有（ ）。
A．土地使用权出让拍卖 B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖 D．买房不负责缴纳契税
7. 以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有（ ）。
A．房地产内部的设施完备程度 B．城市规划限制条件
C．平面格局 D．外部公共服务设施完备程度
E．环境景观
8. 将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法（ ）。
A．简单算术平均 B．加权算术平均 C．中位数 D．众数
9. 市场比较法中对选取的比准实例的成交价格进行换算处理，具体包括有（ ）。
A．统一付款方法 B．统一采用单价 C．统一货币种类
D．统一面积内涵 E．统一面积单位
10. 下列几种提法中，正确的提法有（ ）。
A．交易实例一定是可比实例 B．交易实例不一定是可比实例
C．可比实例一定是交易实例 D．可比实例不一定是交易实例
E．可比实例与交易实例相同
三、判断题（10分。共10题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。）
1. 如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。（ ）
2. 市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。（ ）
3. 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。（ ）
4. 交易日期的调整实质上是房地产状况对房地产价格影响的调整。（ ）
5. 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。（ ）
6. 在市场比较法估价中，用于作为比较的可比实例的房地产价格既可以是单价，也可以是总价，不是一定要化为单价。（ ）
7. 在市场比较法估价中，统一中外货币单位时，均应采用成交日的市场汇率来进行换算。（ ）
8. 在市场比较法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。（ ）
9. 在市场比较法估价中，可比实例交易日期的调整，应采用与估价对象房地产相类似的房地产价格指数或变动率。（ ）
10. 在市场比较法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）
四、计算题（50分。共2题，每题25分。计算结果若为小数,请保留至小数点后两位。）
1. 为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：

可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元／平方米）
5000
5200
4900
成交日期
2006/01
2006/03
2006/07
交易情况
＋2%
0
－3%
区域因素
0
＋3%
0
个别因素
－1%
－2%
＋1%
表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后每月递减1%。
试根据上述条件评估该写字楼2006年10月31日的正常单价。（如需计算平均值，采用简单算术平均法。）
2. 某待估宗地，现搜集到四个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
元／平方米
宗地
成交价格
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地

2002/01
0
1．2
45
0
0
1
800
2000/01
＋2%
1．3
50
＋1%
0
2
850
2001/01
＋1%
1．4
50
0
＋1%
3
760
2000/01
0
1．1
40
0
－2%
4
780
2000/01
0
1．0
45
－1%
＋1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。
容积率与地价的关系为：容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表所示。
年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
指数
100
105
108
110
111
115
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月20日的价格。（房地产还原利率取10%）
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