运用“毯式街区”模式渐进式...张家湾设计小镇整体规划实践_于润东.pdf

北京规划建设 149 RESEARCH 研究为落实北京城市副中心控规要求，把握“两区”建设发展新格局的战略机遇，承接中心城区企业总部及优秀设计单位的功能疏解，打造存量土地资源盘活利用的城市更新实践试点，在城市副中心东南侧的张家湾工业区打造设计小镇。设计小镇面积约5.4平方公里，北距行政办公区约5公里，与城市绿心隔103国道相邻，西侧紧邻张家湾古镇，与环球影城主题公园隔六环路相望，京哈高速在南、北运河在东，区位条件优越、交通条件便利。更新面临的问题作为通州第一个工业园区，基地工业遗存丰富，承载了张家湾独特的工业文化记忆，但同时也存在旧工业区腾退更新的典型问题：产业待升级、空间需提质、设施水平低、产权小而散等规划建设实施的挑战。产业层级有待提升小镇内现有企业大多以一般制造业为主，不符合北京产业禁止限制目录要求,也不符合设计小镇的总体定位，“腾笼换鸟”潜力巨大、任务艰巨。建筑、空间亟需整合设计小镇现状厂房建筑的建设年代大多在上世纪90年代末至21世纪初，新老厂房无序分布，部分厂房具备更新改造条件。整体空间呈现大间距、疏路网的特征，公共空间破碎零散，建筑风貌参差不齐，亟需进行系统化整合提升。公共服务及基础设施水平较低设计小镇现状工业用地占比较大，就业人口大多居住在周边村庄，园区内缺乏住宅和配套服务设施，交通系统不畅通、不完善，公共交通和高品质公共空间不足。用地产权细碎分散设计小镇内共有约一百多家产权单位，存量用地更新改造面积较大，西北部地区集中了大部分产权单位，其中用地面积小于1.5公顷的产权企业较多，零散细碎的产权用地造成更新后收益过低，降低了企业自主更新的积极性，加剧了更新实施的建设难度。总体更新策略为实现“设计小镇，智慧小镇，活力小镇”的总体定位，应对设计小镇存量工业空间中产业待升级、空间需提质、设施水平低、产权小而散等典型突出问题，更新实践中确定了总体更新的策略：即坚持规划引领更新建设、为老旧厂区注入“设计+”产业主脉、创新运用“毯式街区”空间模式、进行存量工业厂区的渐进式有机更新，探索创新多元的更新实施路径，实现从顶层设计、实施路径、标杆项目建设的贯通，高质量的推动副中心特色小镇的更新实践。规划引领更新建设设计小镇的更新实践，始终支持规划引领，通过规划综合实施方案的编制进行法定指标台账的系统支撑，通过总体城市设计构建具有整体性的清晰空间结构和特色脉络，形成：启动区及其拓展区居中“一核驱动”；文化创新轴链接北侧绿心和西侧张家湾古镇、生态景观轴联通东侧运河和南侧生态空间的“双轴引领”；家园中心节点、入口门户节点、轨道微中心一体化站点及创意湾核心节点等的“多点环绕”；启动区外围打造五个产业、生活相融合的单元，形成“产业花园社区联动”；通过街道及公共开放空间的联通，形成“特色景观网络串联”。整体的规划设计工作成为后续实施的更新改造、建筑设计、景观设计的、道路设计等的规划管控和设计引导的统筹平台。注入“设计+”产业主脉设计小镇以“设计+”为产业主脉，引入设计、文化、科技产业，打造活力园区。设计产业既是文化的活载体，也是科技服务业的高端环节，科技化是设计行业的发展趋势，运用“毯式街区”模式渐进式有机更新：北京城市副中心张家湾设计小镇整体规划实践于润东 恽爽 马丽丽 赵楠 陈嘉漩图1 设计小镇区位示意图150 北京规划建设研究 RESEARCH 设计与科技的结合是产业发展的必然趋势。设计创新与城市科技、文化、消费等领域的渗透融合及相关衍生，作为未来产业升级的主要发展方向。打造“设计小镇”，形成国际设计与文创产业集聚区；打造“智慧小镇”，形成智慧科技、绿色健康生活体验区；打造“活力小镇”，发展夜间经济，形成24小时活力混合街区。更新实践中将铜牛厂区一期改造后所入住的“未来设计院”为主导，以设计为特色，吸附聚集建筑科技、时尚设计相关业态，形成设计特色样板示范产业园区，落户北京市智慧生活实验室。并且多次承办设计行业内外大型活动，如北京城市建筑双年展、北京国际设计周等20余场大型活动。“设计+”的产业格局与产业链渐渐开始形成。运用“毯式街区”空间模式进行渐进式有机更新“毯式街区“空间更新改造模式的提出及运用张家湾工业园区的基底，既存在着现有工业厂房无序分布，公共空间破碎零散，建筑风貌参差不齐，原有企业的孤立厂区和各自封闭的围墙模式的问题，但同时整体环境也较为舒缓，绿树成荫、建筑掩映，具备打造高品质的室外连续公共空间和步行环境的条件与可能。首先，保护现状园区的原有格局及工业遗存，延续和强化场地文脉，对存量厂房整合更新，通过对老厂房的价值甄别，确定“留、改、拆”名录，把该留的建筑留下来，包括具有特色的建筑形式、主体结构、空间尺度和场所记忆，进而对建筑改造设计进行理念引导，形成新旧元素融合的风貌，将大跨度空间进行解构和重组，把它们本身改造得独具特色，并通过功能植入，形成面向未来的新型建筑综合体，并利用新技术、新材料，打造绿色低碳的可持续的示范建筑。其次，在规划设计中，落实党中央国务院关于营造开放式街区的相关要求，创新性提出“毯式街区”的空间更新改造模式并加以运用，顾名思义，就像在这个区域铺开一张巨大的地毯，把一个个破碎参差的厂房园区的补丁进行缝合提升，将现状被漠视的室外公共空间摆到和室内空间同等重要的位置，将建筑物与室外公共开放空间进行一体化的整体设计，从而形成互为拓补的融合型开放式街区，共同营造功能复合充满活力的空间。“毯式街区”更新改造的核心要义是打破围墙，公共空间开放共享，营造“无界感”和空间的流动性，从而实现从破碎到整体、从各自为政到开放共享、室内外一体化的转变。通过“毯式街区”更新可以把一个个分散的现有建筑、新建建筑链接起来。建筑，成了镶嵌在地毯上的一颗颗“璀钻”，转变为地毯上的装饰品。在此基础上，注入产业和功能，结合创新企业和创新人才的需求，将咖啡厅、书店、艺术馆、运动健身、主题广场等多样的文化交流、商业服务、体育休闲配套设施与交往空间有机融入其中，提高土地复合利用比例，形成整体骨架，构建开放共享的活力脉络。同时在老工业区的基础之上做更新改造，也很难形成规整的轴带，因此街区的公共空间就像“绿脉生长”一样图2 城市设计空间结构图图3 设计小镇鸟瞰效果图图4“毯式街区”空间模式三维分析图图5“毯式街区”及建筑留、改、拆分析图 北京规划建设 151 RESEARCH 研究蔓延，而这种蔓延，体现着不规则的网状公共空间的连续性和可生长性的特点，也并不限于一个维度。在规划设计中，预留引导布局了部分空中连廊，有条件的建筑的一层和二层将打造成对外开放的城市共享空间，构筑街区的活力功能网络，整个片区将是一个立体的毯式街区。此外，“齿状绿地”也是与“毯式街区”相伴而生的一个概念。小镇不设围墙，可沿绿化带布置与建筑功能相交融的绿地，绿地和建筑像牙齿一样无缝“咬合”，形成公共空间界面的进退与收放，丰富街道空间的体验与品质。如我院清华同衡在张凤路东侧所进行规划设计并已进入实施阶段的“齿状绿地”，就与建筑相互交融，形成带状连续、空间节奏变化丰富的街道公共空间。渐进式有机更新同时，由于设计小镇现有厂区规模较大、产权复杂，无法一次性进行全面的更新改造，因此只能采取渐进式的有机更新方式逐步提升。规划通过“毯式街区”构建整体架构，缝合织补破碎的空间，重新构建协调的秩序，并结合产权划分更新改造模块，成为更新改造的实施底图，条件成熟一个模块，更新改造实施一个模块，实现设计小镇的动态有机更新生长。其中铜牛厂区和北泡轻钢厂区作为先期启动的更新改造项目，分别由北京建筑设计研究院和中国建筑设计研究院进行了建筑改造设计，我院清华同衡也对张凤路旁的保留厂房桁架进行了改造利用的设计。图6“毯式街区”鸟瞰效果图图7 张凤路东侧“齿状绿地”规划设计图图8“绿脉生长”公共空间分析图图9 更新模块渐进性有机更新模式图图10 张凤路东保留厂房桁架改造利用日景效果图图11 张凤路东保留厂房桁架改造利用夜景效果图152 北京规划建设研究 RESEARCH 探索创新的更新实施路径设计小镇的更新实施面临诸多难点，一方面，产权单位多，面积大小不一；另一方面，现状企业更新改造积极性存在差异，以单一政策和现有规范难以保障实施的顺利进行。因此，实施主体和政府主管部门采用“统一平台+多种更新模式”相结合的方式进行创新实施路径的探索。通过采用“以现状改造为主要途径、市场化经营为主体、政府投资为杠杆”的存量土地开发利用思路，建立国有土地利用平台，加强企业对接，把控产业准入。同时，针对不同企业诉求，探索增资扩股、政府主导收储、在建工程转让、股权转让回收、自主转型提升五种更新模式，破解产业空间资源盘活利用难题，推动设计小镇产业升级进程。同时，为盘活低效存量工业用地，有序推进城市更新和减量提质，副中心相关部门依据用地相关政策，探索创新了实施路径，允许按规划用途M4高新技术产业用地和高新技术产业用房及配套服务设施建筑形式，办理规划许可手续，享受五年过渡期政策，过渡期满后依规补缴政府土地收益，完善相关用地手续。北京未来设计园区一期按上述路径完成建设工程手续及竣工验收，成为北京市首个依法合规改造老旧厂房示范项目，为后续北京城市副中心存量用地相关政策出台奠定基石，形成可复制可推广的“铜牛模式”。更新实践进展2020年设计小镇以70公顷启动区为建设重点，率先以铜牛地块、北泡地块更新改造项目为示范，建设北京未来设计园区及北京国际设计周永久会址。基于老铜牛厂改造的北京未来设计园区，于2021年1月竣工，融入集合创研工作室、大师工作室、设计交流与展示、管理办公等功能，塑造全新的设计企业生态圈。北泡轻钢厂改造项目一期落位北京国际设计周的永久会址，将打造成为集聚设计前沿信息发布、文化活动举办、功能性办公、展示交易的“世界设计中心”。2022年，由我院清华同衡进行设计的延张凤路、广源路、103国道局部的“齿状绿地”公共空间景观环境提升也进入了施工环节，将在2023年完工呈现。铜牛、北泡两大示范项目的先期建设和投入使用，局部“齿状绿地”景观打造，作为“毯式街区”的更新模块和局部网络框架的有机组成部分，体现出了渐进式有机更新的特点，具有可生长性和可复制性，将进一步推动街区环境的高品质提升和艺术氛围塑造，吸引更多优质企业入驻，最终带动整体产业链发展和小镇创新活力迸发。2022年5月，张家湾设计小镇城市更新实践项目获得首届北京城市更新最佳实践评选中的“最佳实践奖项目”，这是对设计小镇更新实践的阶段性成果的肯定，同时也是继续进行动态更新、不断完善、逐步实现规划设计整体愿景的一种鞭策。参考文献 1 北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年2035年）项目.设计团队：北京市规划和自然资源委员会、通州区人民政府、北京市城市规划设计研究院、北京清华同衡规划设计研究院有限公司、北京市弘都城市规划建筑设计院、中国城市规划设计研究院、上海同济城市规划设计研究院有限公司、中国建筑设计研究院有限公司、东南大学城市规划设计研究院有限公司、艾奕康设计咨询（深圳）有限公司北京分公司.2019.2 北京城市副中心张家湾设计小镇规划综合实施方案项目.设计团队：北京市城市规划设计研究院、北京清华同衡规划设计研究院有限公司、北规院弘都规划建筑设计院有限公司.2021.3 北京城市副中心张家湾设计小镇整体空间形态与风貌深化设计项目.设计团队：北京清华同衡规划设计研究院有限公司.2021.4 通州区张家湾设计小镇及周边综合治理提升项目.设计团队：北京清华同衡规划设计研究院有限公司.2022.5 张家湾设计小镇范围内不同阶段所开展的规划设计、启动区修规、建筑方案设计、景观方案设计、交通专项规划、市政专项规划等相关内容.主管部门：北京市规划和自然资源委员会、通州区人民政府、设计小镇工作专班、张家湾镇人民政府。实施主体：北京通州投资发展有限公司、北京铜牛股份有限公司。设计团队：北京清华同衡规划设计研究院有限公司、北京市城市规划设计研究院、北规院弘都规划建筑设计院有限公司、北京市建筑设计研究院有限公司、中国建筑设计研究院有限公司等.作者单位：北京清华同衡规划设计研究院有限公司责任编辑：文爱平图12 “毯式街区”及张凤路东侧“齿状绿地”公共空间整体效果图