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房地产基础培训资料
1 房屋建筑面积
房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 

2 住宅使用面积
　　住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的综合。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。 

3 居住面积
　　居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的综合。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

4 套内面积

　　套内建筑面积由三部分组成：
　　（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
　　（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
　　（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
　　综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

5 什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。
6 购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。
7 购房人应当如何委托房产测绘机构进行面积测绘？
　　购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘。委托时，购房人应当依法缴纳测绘费用，并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同，合同应当包括测绘项目的基本情况、完成期限、收费标准、成果质量要求、争议解决方式等内容。
8 什么是共有建筑面积分摊系数？
共有建筑面积分摊系数（以下简称共摊系数）是房屋共有建筑面积与相关建筑面积的比值。即：
共摊系数=共有建筑面积/相关建筑面积
      按照建筑物使用功能的多少，可选择下列三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：
（一）多层住宅楼共有建筑面积的分摊：
多层住宅楼以幢为单位，一般一幢计算一个共摊系数。
1、计算共摊系数：
            K=δsi/si
2、计算各套房屋分摊所得的共有建筑面积：
δs1=K·S1            δs2= K·S2
上两式中：
K——共摊系数；
δsi——共有建筑面积之和，㎡；
si——套内建筑面积之和，㎡；
δs1、δs2…………——各套房屋分摊所得的共有建筑面积，㎡；
s1、s2…………——各套房屋的套内建筑面积，㎡；

（二）两种使用功能的建筑物共有建筑面积分摊：
相对于多层住宅楼而言，两种使用功能的建筑物由于使用功能的增加，一次分摊不能达到目的，因此需进行二次分摊。现以商住楼为例，首先测算并以确认：为全楼服务的共有建筑面积；为商业、住宅区服务的共有建筑面积；商业、住宅的套内建筑面积之和，依照下列顺序进行分摊：
1、计算全楼共摊系数：
Kq=δSg/（Sa+δSa）+（Sb+δSa）

2、计算商业住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积：
Sqa= Kq（Sa+δSa）
Sqb= Kq（Sb+δSb）
3、计算各功能区的共摊系数：
Ka=(δSa+Sqa)/Sa
  Kb=(δSb+Sqb)/Sb
4、计算各功能区分摊所得的共有建筑面积：
△Sa= Ka·Sa              △Sb= Kb·Sb
上四式中：
Kq、Ka、Kb——分别为全楼、商业、住宅的共摊系数；
Sa、Sb——分别为商业、住宅的套内建筑面积之和，㎡；
Sqa、Sqb——分别为商业、住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积，㎡；
△Sa、△Sb——分别为商业、住宅分摊所得的共有建筑面积㎡；
5、计算商业、住宅中各套的分摊面积：
按多层住宅楼的方法进行分摊。

（三）多功能综合楼共有建筑面积的分摊：
多功能综合楼，一般是指在一幢建筑物中有商业、办公、住宅等多种功能。其共有建筑面积分摊原理以商住楼相同，由于功能区多一些，分摊步骤较复杂。

9 什么是建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

时间：2002-11-13 15:21:58 阅读次

中华人民共和国
建设用地规划许可证
          编号

    根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审
定,本建设工程符合城市规划要求准予建设。

      特发此证

                    发证机关
                      日期

用地单位

用地项目名称

用地位置

用地面积

附图及附件名称

    遵守事项：
    一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，
        许可用地的法律凭证。
    二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地
        的，批准文件无效。
    三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。
    四、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具
        有同等法律效力。

建设用地规划许可证附件
建设工程
用地单位：

市规地

用地位置：

图幅号：

用地单位联系人：

电话：

发件日期：

用地项目名称
用地面积（平方米）
备注
建设用地

其    中
 粮田：
 菜地：
 其它：
代征用地
城市道路用地

代征用地
城市绿化用地

其它用地

合    计

    抄送单位：市、区（县）规划局、        土地局、房管局
    说明：
    1.本附件与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力。
    2.遵守事项详见《建设用地规划许可证》。
    注意事项：
    1.概略范围见附图，准确位置及座标由北京市测绘院钉桩后另行
通知。
    2.请洽当地区（县）人民政府土地或房管部门按有关规定办理用地
手续。
    3.用地时如涉及房屋、绿化、文物古迹、测量标志、市政、交通等
地上、地下设施要注意保护，并应事先与有关主管部门联系妥善办理。
    4.建设项目需施工时，应按有关规定，另行办理《建设工程规划许
可证》。
    5.当建设任务撤销或部分任务撤销后，本《建设用地规划许可证》
及附件相应撤销。用地单位应主动向所在区（县）主管部门交回土地，
不得私自转让，荒废或作其它用途。

中华人民共和国
建设工程规划许可证
编号

    根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审
定,本建设工程符合城市规划要求,准予建设。
         特发此证
                                发证机关
                                    日期

建设单位

建设项目名称

建设位置

建设面积

附图及附件名称

    遵守事项：
    一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，
        许可建设的法律凭证。
    二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建
        设。
    三、未经发证机关许可，本证的各项规定均不得变更。
    四、建设工程施工期间，根据城市规划行政主管部门的要
        求，建设单位有义务随时将本证提交查验。
    五、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有
        同等法律效力。
建设工程规划许可证附件
建设工程
建设单位：

市规建

建设位置：

图幅号：

用地单位联系人：

电话：

发件日期：

建设项目名称
建设规模
（平方米）
层数
高度
（米）
栋数
结构类型
造价
(元)
备注
地上
地下
服务项目

    抄送单位：市、区（县）规划局、承建单位
    说明：
    1.本附件与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力。
    2.遵守事项见《建设工程规划许可证》。
    注意事项：
    1.本工程放线完毕，请通知北京市测绘院、区（县）规划局验线无
误后方可施工。
    2.有关消防、绿化、交通、环保、市政、文物等未尽事宜，应由建
设单位负责与有关主管部门联系，妥善解决。
    3.设计责任由设计单位负责。按规定允许非正式设计单位设计工
程，其设计责任由建设单位负责。
    4.本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更
或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失
效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审核批准方可施工。
    5.凡属按规定应编制竣工图的工程必须按照国家编制竣工图的有关
规定编制有关规定编制竣工图，送城市建设档案馆。

11 什么是建设面积？
建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
12 什么是建筑红线?
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。

13 什么是城市规划，城市规划包括哪些类型？

答：城市规划是指对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
   根据《中华人民共和国城市规划法》第十八条规定，城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。大中城市根据需要，在总体规划和详细规划间设置分区规划阶段，详细规划包括控制详细规划和修建性详细规划两个阶段。

14 什么是城市规划区，城市建成区？

答：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
     城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。

15 什么是城市用地性质，可分为哪几类？
  答：城市用地性质是指城市各项用地的土地使用的主要性质。城市用地性质根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）可分为10大类、46中类、73小类。其中，10大类分别为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。

16 什么是规划“一书两证”，其申办程序如何？
 答：“一书两证”指城市建设项目规划许可制度中《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
建设项目选址意见书申办程序：
1）建设单位或个人向城市规划行政主管部门提出书面申请；
2）城市规划行政主管部门收到申请后，在法定的时限内对其申请进行程序性审核和实质性审核；
3）城市规划行政主管部门在规定的时限内，对选址申请给予答复。
 建设用地规划许可证申办程序：
1）建设单位或个人持批准建设项目的有关文件，向县级以上人民政府城市规划行政主管部门申请定点；
2）县级以上人民政府城市规划行政主管部门按城市城市规划要求及建设项目的性质、规模，并根据规定征求有关行政主管部门的意见后核定用地位置和界限，向建设单位或个人提出规划设计条件；
3）建设单位或个人提交根据规划设计条件编制的建设用地平面布置图，经县级以上人民政府规划行政主管部门审核，确认符合城市规划要求的，领取建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证申办程序：
1）建设单位或个人持有关批准文件向县级以上人民政府城市规划行政主管部门提出申请；
2）县级以上人民政府城市规划行政主管部门根据城市规划要求，向建设单位或个人提出建设工程的规划设计要求；
3）建设单位或个人提交根据规划设计要求编制的设计方案后，经征求有关行政主管部门的意见，并经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审定后，进行初步设计和建设工程施工图设计；
4）建设单位或个人提交的建设工程施工图中有关城市规划的内容，经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审核，确认符合城市规划要求，并已依法取得建设用地使用权的，核发建设工程规划许可证。

17 什么是道路红线、建筑红线，为什么一般建筑红线要退让道路红线？
答：道路红线:  城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
    建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线。
考虑管线、绿化、停车和出让交通以及未来道路拓宽等需要，建筑红线一般应退让道路红线。

18 ．什么是地块规划设计条件？规划设计条件中有哪些规定性指标和控制性指标？
答：地块规划设计条件是指根据城市控制性详细规划确定的地块设计技术控制要求，作为地块出让或开发建设的规划依据。规划设计条件包括土地使用性质、地块面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、停车和交通出入等规定性指标，以及建筑风格、立面、色彩、景观环境和人口密度等控制性指标。

19． 建筑密度、容积率、绿地率等指标如何理解？
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地的百分比。
    建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比值。
    绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之百分比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、户外场地等等。

20． 什么是建筑高度？
答：建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。

21． 从规划管理角度讲，什么是违法用地和违法建设，规划行政主管部门可作出哪些处罚？
答：
违法用地：在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的行为。
违法建设：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定进行建设的行为。

21、 什么是住宅日照间距，如何测算？
  答:日照间距是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。
不同纬度的地区对日照要求不同，高纬度地区更需要长时间日照；不同季节对日照要求也不同，冬季要求较高，所以日照时间一般以冬至日或大寒日的有效日照时数为标准。

22 什么是小高层？小高层有哪些特点？
小高层是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。在建设部有关规定中，只有多层与高层的高规定，没有小高层这个概念。自1996年上海、深圳等地出现小高层楼盘，并取得骄人销售业绩后，小高层开始走俏。

     小高层有以下特点：

     一是小高层通过电梯的配置，使原有意义的多层住宅具有了高层的优点。小高层以现浇楼板施工， 建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，住户上下方便。小高层的房型、建筑系数又接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。特别是一些建筑优良、档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。

     二是很多小高层的得房订不低于普通多层，且通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。小高层视野宽阔、景观美好，更是多层住宅难以企及。因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜欢。

23 什么是多层住宅?
多层住宅是指3—7层(包括7层)的住宅。8层以上的住宅称为高层住宅