香港上市地产股分析2(1).docx

香港上市地产股分析
一、 行业前景
2003年以来,随着我国经济快速开展，在社会消费结构升级及城镇化加快开展的前提下，房地产行业迎来了一个全面爆发的高速开展时期，房地产价格不断攀升，价格上升幅度远远超越了居民收进增长，尤其是08年经济危机后，在国家大规模信贷刺激下，地产行业出现非理性开展，泡沫大量积存，从以往经济开展的支柱行业开始对经济开展产生了明显负面碍事。国家自07年起就陆续出台了房地产调控措施，但在过剩货币流淌性碍事下，调控政策效果微弱。同时也造成了社会对房地产持续涨价的盲目预期，房地产业过多挤占了社会资金资源，并抑制了国家经济结构向多元化消费的转型，对经济开展造成了潜在的危机。美国因房地产过度开展所引起的次贷危机教训，使得我国政府加大了对房地产行业调控的力度和决心。政府先后出台一系列调控政策，从抑制资金来源、增快开发速度、政府建设经济适用房、加大对房地产投资和投机税收征管和持有本钞票、操纵流通环节交易等全方位进手，来抑制房地产价格过快上涨。并将地产调控效果作为地点政府政绩考核指标，将房地产调控定位为一个长期目标。在这种情况发下，房地产行业从过热状态受到明显抑制，整个行业随着资金来源的萎缩和提供不断扩大，经营压力明显加大，在通过市场价滞量跌的过程后，将极有可能进进了一个较长时期的低迷开展期。整个行业的开展空间和利润增速大幅减小，行业利润高增长时代可能差不多结束，房地产行业净资产收益率整体差不多呈现下落态势。
二、 香港地产行业市场走势
通过比照分析香港市场上地产行业的走势，我们发现恒生地产指数在最近两年，均跑赢大市。2021年和2021年恒生地产指数涨幅分不为65.83%和13.3%，而同期恒生指数涨幅分不为52.02%和6.05%。我们认为，地产股跑赢市场要紧因为恒生指数中占据最大权重的金融类股票最近两年表现欠佳，尤其是2021年金融类股票拖累了恒生指数所致。
三、 香港地产股票估值情况
首先，地产指数市盈率远远低于恒生指数，截至2010年10月8日，恒生指数市盈率为14.5倍，而同期恒生房地产指数市盈率为11.63倍〔见表1〕。
要紧指数
价格
周累计变幅%
PE
恒生指数

恒生工商指数

恒生金融指数

恒生房地产指数

11.63786
恒生公用事业指数

恒生中资企业指数(红筹股)

恒生中国企业指数〔H股〕

恒生综合指数

恒生创业板指数
812

恒生大盘股指数

最近1年香港上市地产行业情况一览
上市日期
代码
名称
要紧业务
超额认购
发行价
净利润
股本
发行PE
现价
现价PE
与发行价相比折价
20211007
1918
融创中国控股
综合住宅及商业物业开展商

30

-7.50%
20210715
2118
天山开展控股
物业开展商

10

3.50%
20210205
1966
中骏置业控股
物业开展、物业投资及物业治理

-16.50%
20211209
1638
佳兆业集团控股
物业开展、物业投资及物业治理

13
-52.10%
20211125
1777
把戏年控股集团
物业开展商及相关物业效劳供货治理

-37.20%
20211119
0960
龙湖地产
物业开发、物业投资及物业治理业务

-36.80%
20211113
0846
明发集团
物业开展、物业投资及酒店经营

13
-0.80%
20211105
3333
恒大地产
房地产开发、物业投资、物业治理及房地产开发相关效劳

-5.70%
20211102
1628
禹洲地产
物业开发、投资及治理

-4.10%
20211014
1238
宝龙地产控股
商业物业开发商

-14.90%
从一级市场上地产股IPO情况来瞧，新股发行超额认购倍数不高。融创中国上市时，仅获得2.83倍超额认购，同时市场定价也不高，市盈率仅为5倍左右，而且上市后即跌破发行价。
从最近一年发行上市的房地产行业股票分析，在香港股市一年整体持续震荡上升的情况下〔09年10月到10年10月上涨13.5%〕，房地产行业持续调整，新发行地产上市公司发行市盈率也不断下落，筹资能力明显减弱，截止到最近，09年10月以后发行房地产上市公司平均市盈率为11.3倍，市场价格较发行价格平均下跌17%。
以上情况显示，香港市场上对地产类股票追捧程度差，认可度较低。
四、 香港地产简单分析
倍，与恒生地产指数估值全然相当。通过对数据的分析我们发现：
1、 由于受到政府调控碍事香港地产股估值低于市场平均估值，显示投资者对地产业的后市并不瞧好。即使是长江实业、新鸿基地产等具有稳定业绩增长的公司估值也仅仅12倍左右，而类似公司国内估值能给到17-20倍左右；关于业绩稳定、没有成长空间的纯物业公司的估值仅5倍左右；关于土地储躲少的地产开发类个股，由于今后利润前景不明朗，估值仅7-8倍左右；估值较高的个股一般都有较多的历史土地储躲，而且地价本钞票较低，能从地价重估中获益，地价今后成长空间也较大，估值才能到达15-16倍左右，而且股价较公司重估净资产价值普遍折让30%以上，
2、 一方面，地产行业增长速度差不多从高点开始下落，地产行业整体估值处于下落趋势；另一方面，具有较大潜力的地产股只有在A股才能获得较高的估值，香港市场更加注重公司的开展速度和开展空间，对区域性房地产公司，定价偏低。
附录一国内上市地产公司情况一览〔截止至10月12日〕
从国内的地产行业结构特征分析，住宅开发和综合经营地产行业的估值也是处于低谷，按10年推测平均，分不为14.12和13.36倍市盈率，只有纯商业地产，估值相对较高，平均市盈率水平为24.08倍。