租赁房屋买卖的法律问题 .doc

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租赁房屋买卖的法律问题
要。由于房屋买卖而产生的新的房屋租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

　　2、”;买卖不破房屋租赁”;的适用是否要求房屋租赁合同登记?

　　未经登记的房屋租赁合同，当房屋所有权发生变化时，房屋租赁承租人不能以”;买卖不破房屋租赁为由”;向新的房屋权利人要求房屋租赁合同继续履行。但是，房屋房屋租赁承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道房屋租赁事实的除外。

　　在保护房屋房屋租赁承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。德国由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了”;买卖不破房屋租赁”;的法律规定，以后一些国家也将”;买卖不破房屋租赁”;作为自己的法律，我国就是如此。应该说，房屋租赁合同由于其准物权的特性，”;买卖不破房屋租赁”;有其一定的法理基础。随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业房屋租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护房屋房屋租赁承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。

　　我们认为，《上海市房屋房屋租赁条例》第十五条第二款关于”;房屋房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”;的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当房屋租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。房屋房屋租赁承租人也不能以 “;买卖不破房屋租赁”;为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知房屋租赁事实，导致房屋房屋租赁承租人不能主张”;买卖不破房屋租赁”;而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。房屋房屋租赁承租人可以向出租人主张相应的违约责任。