小区物业管理方案(实操案).docx

目 录第一部分 公司简介及项目整体定位第一章 公司简介.4第二章 项目基本情况和物业管理定位.5 第一篇 蔚兰东岸项目基本情况.5第二篇 物业管理定位与管理服务思路.6第三篇 物业管理目标.8第二部分 我们的管理服务特色第一章 让发展商更放心.9第二章 让销售业绩更好16第三章 让业主更满意19第三部分 前期物业管理操作方案第一章 总体工作思路.24第二章 物业管理前期介入阶段.25第三章 物业管理前期管理阶段.26第四章 业主入伙阶段.28第五章 二次装修管理.29第六章 前期物业管理工作进度表.30第四部分 蔚兰东岸后期管理服务方案第一章 组织架构和管理模式.33第一篇 蔚兰东岸组织架构.33第二篇 服务中心人员配备.34第三篇 运作流程与管理机制.35第四篇 管理服务人员培训及管理.38第二章 物业管理物资装备计划.40第一篇 管理服务中心办公室及员工宿舍用房计划.40第二篇 管理服务工作必须物资装备.41第三章 物业管理服务收支预算.43第四章 管理规章制度与档案管理.45第五章 房屋及公用设施维修养护.48第六章 机电设备设施与智能化管理.53第七章 安全管理.56第八章 清洁绿化管理.60第九章 社区文化活动和便民服务.61结束语.68第一部分 公司简介及蔚兰东岸总体定位第一章 公司简介旺百年物业管理公司是一家以物业管理、商业管理为经营主体的公司，与百极星广告公司、百脑会房地产策划公司同属百脑会地产机构。三家公司共同主导的“全服务”模式，为地产商提供全方位的服务，从规划设计、项目定位到营销策划、整合推广及经营管理和物业服务，既充分整合资源，又有效降低成本。 公司目前在管项目达到了20万平方米，员工近100人，其中各类专业技术人才中级以上职称近10人，是一个优秀的兼具商业经营能力的物业管理团队，所服务的项目均得到广大业主的充分肯定和物业主管部门的表彰，并在2005年被评为“物业之星”荣誉称号。 我公司将坚持信守“以过程为核心，以顾客满意”为服务的宗旨，始终秉承“服务社会，造福于民”的经营理念和“敬业忠诚，创新服务”的企业精神为我们所服务的对象提供尽善尽美的服务，为广大业主营造舒心、安全、优美的生活环境，为物业创造更加广阔的升值空间。第二章 项目基本情况和物业管理定位第一篇 蔚兰东岸项目基本情况蔚兰东岸项目位于美丽的前山河畔，总规模74093.85平方米，分三期开发。第一期已建成多层住宅并投入使用，已建成建筑面积为13876.48平方米；第二期正在建设中，建筑面积为16045.75平方米，预计2007年10月底建成入伙；第三期进入待建阶段，建筑面积为37906.62平方米，预计2007年下半年开始建设，2008年上半年建成入伙。蔚兰东岸项目总占地面积30010平方米，住宅面积59076.48平方米，建筑密度为25.3%，容积率仅为2.14，而绿化率则高达37.3%。项目地处前山河畔中心地段，与华发新城遥遥相对，毗邻街心运动娱乐广场，尽享前山河畔居住优势，周边配套完善，交通便利，位于前山繁华商业圈，生活便利。在建筑设计上体现独特布局，特别是二期圆形住宅楼，为珠海市最具特色的高档住宅楼宇，全部错层小复式结构，视野开阔，户型独特，拥有典雅的嵌入式和超大生态阳光花园和自由组合式个性化居室。小区景观美丽宜人，小桥流水，景观广场，由水生情，由林生景。小区配有高级休闲会所、露天泳池、网球场、景观广场等等以提供安居生活配套。在小区管理上，采取人车分流，拥有地下停车场，智能化安全防盗设施，24小时安全监督管理，保证社区安全性能之最高化。可以说蔚兰东岸的景致、典雅、独特和豪华充分汇聚了建设者的聪明才智，是发展商精心打造的高档、高素质宜居物业。第二篇 物业管理定位和管理服务思路一、蔚兰东岸项目整体定位根据项目的具体特征，我们认为项目的物业管理定位是： 营造安全、宁静、舒适的生活环境； 创造便捷、尊贵、舒心的生活条件。 崇尚典雅、人文、个性的文化社区。二、物业管理整体服务思路为使蔚兰东岸物业管理工作顺利进行，全面展现优质服务，我们结合小区特点，实现最优化管理。整体构想如下： 提升销售，让发展商放心 为了更好的实现楼盘销售，我们百脑会机构实行服务工作一条龙措施。我们在售楼部、样板房全面开放之时，即引入物业管理的服务效果，全方位展现给购房客户及准购房者。同时提前建立客户档案，做到与客户良好的沟通，使客户从购房开始体验贴心服务。 配合发展商顺利验收入伙及时跟进项目开发进度，配合发展商做好细致验收和入伙程序，围绕以客户为中心的服务宗旨，建立一整套完善的入伙管理服务流程并进行提前演练。 树立项目整体形象，提升楼盘品质和社会价值。完美融合第一、二、三期的物业管理工作，根据一、二、三期的建筑时间、建筑风格，以及居住和施工期混合等进行针对性高素质管理；业主顺利进驻后，把小区的清洁环境、绿化养护、电梯维保、安全维护等各项工作高水准落实到位，并依托小区文化主题，提升蔚兰东岸的物业价值和生活价值。 配置智能化装备系统，采用智能化管理我们将依托蔚兰东岸项目的智能化设备，采用完善的门禁对讲系统、监控系统以及红外对射系统提高管理层次。 提供个性化家居服务将常规物业管理和特色服务融合在一起，使业主足不出户可享受到集订购、配送、服务于一体的一站式服务。创建“客户服务中心”，服务方便快捷。 强化员工素质，加强规范培训精心选拔人才，定期组织岗前、岗后培训，提升员工专业素质，强化文明礼仪规范标准。让业主享受优质的服务，确保服务的高品质。 提供物业中介服务，让业主舒心作为业主最可信赖的贴身管家，全方位提供房屋的租赁、转让、家政等服务，利用自身客户资源为业主提供便利服务。 营造健康和谐的社区氛围 为业主提供形式多样的休闲娱乐服务项目。精心设计营造轻松和谐的社区文化氛围。第三篇 物业管理目标一、按照国家建设部颁发的全国物业管理示范小区检验标准的要求和我们管理服务质量标准提供物业基础服务，营造安全、宁静、自由、舒适的高尚社区生活环境；二、导入ISO9000质量管理服务体系并持续改进，使得我们的管理服务工作实现标准化、规范化、程序化。三、主要管理服务指标 房屋及配套设施设备和相关场地完好率达95%； 房屋零修、急修及时率达98%；设备设施维修及时率及完好率达98%；维修工程质量合格率达100%；维修工作回访率达30%；消防设施设备完好率达98%； 小区内道路完好率及可使用率达95%； 清洁、保洁率达98%； 绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施完好率达98%，苗木成活率达98%； 管理服务质量有效投诉处理率达100%、处理及时率达98%； 业主/住户对物业管理满意率达95%，满意度达90%； 接管后一年内使小区的物业管理达到“市级优秀示范项目”的水平； 因物业管理原因导致重大责任事故和刑事案件发生为0； 接管后一年内，商业面积出租率达到90%以上。第二部分 我们的服务特色第一章 用专业，让发展商更开心六大特色服务，去除发展商一切烦心事发展商工程质量维修基金我们承诺费用收取空置房商业配套一、配合发展商进行维修基金的收取，解除后顾之忧，社区将来的维修保养需求； 建议维修基金的收取采取业主入伙时一次性收取方式，按照国家相关规定和小区的实际情况，收取比例拟定为房价的1%-2%； 充分发挥百脑会机构的“一条龙”服务优势，具体收缴工作将由服务中心和售楼部鼎立合作，在销售前期逐步进行业主的宣传和引导工作； 所收取的维修基金数额将与发展商建立联合帐目进行保管监控，保证专款专用，切实用于小区未来的公共设施设备维修保养所需。 1， 收费难度大2，发展商监管难传统管理公司旺百年对维修基金收取办法1，入伙时一次性收取总房价1-2%；2，业主委员会成立前，设立专门帐户，由发展商监管；3，售楼员的积极配合，提前与客户沟通，建立良好的感情关系，保障费用的顺利收取。合理收费，保障服务品质！二、积极配合发展商，跟进施工设计、工程进度及配套施工质量监控；根据前期物业管理协议，提前派驻专业工程技术人员进场，全面了解项目的土建结构、管线走向、设备安装等实际情况。例如管线接点的位置经常会与设计图纸所标识的位置有所差异，及时跟踪和变更记录，有利于后期管理的顺利开展；从业主和使用人的角度审视项目的设计和施工，并每月书面提供蔚兰东岸工程合理化建议及优化方案； 配合发展商的单项工程及配套的接管验收、交接工作，进行机电设备的测试检验，接管验收内容包括主体结构、屋面与楼地面、装修、电气、水、卫、消防、附属工程等，还包括场地清除、临时设施与过渡房的拆除清理完毕等等，同时相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。实行专人专项负责，成立专项协调小组，协助发展商处理工程及配套质量问题；同时做好客户工作，做到提前预防客户投诉，快速解决客户投诉，配合发展商平息投诉。坚决杜绝：“工程质量问题就是发展商的”这种推卸责任的常规做法，对发展商和业主负责。接到投诉处理1， 提前进驻，派专人负责跟踪。2， 每月代表业主、开发商检查，提交工程合理及优化建议方案。3， 提前向业主告知工程进展情况。4， 入伙前综合验收，组建专项小组。旺百年做法极易引起业主不满传统做法三、对空置房进行规范细节管理；与售楼部积极配合销售工作的进行和落实； （1） 与售楼部紧密配合，建立空置房档案并及时根据销售情况调整档案； （2） 对空置房保持良好状态进行细节规范管理。 优劣势比较传统管理公司旺百年公司收取标准按应收标准100%收取。通过提升销售业绩，实现管理收益。收取单位全额向发展商收取。免收发展商空置管理费管理状况基本无管理，任其自然。建立空置房管理档案、计划，每月提交空置房情况。四、我们拥有独特的商业管理功能，通过专业化的商业队伍和丰富的商业资源进行小区商业部分的早期商业定位和策划；1) 运用丰富的商业资源促进龙头项目的落户，从而带旺商业环境，提升商业部分的销售和促进二期房产的良性发展，大大提高项目的物业附加值和商业附加值；2) 我们可以提供专家商业团队从早期开始驻场进行招商操作，保证长期的良好的繁荣的商业环境的形成；3) 做到业主对环境满意，投资者对回报开心，发展商对二期开发充满信心，确保商铺的销售畅旺，二期房产提升价值，保值增值。 优劣势比较传统管理公司旺百年公司专业人员配备无商业策划和招商人员配置专业的商业策划团队和项目招商人员。前期商业策划无法提供前期商业策划。专业的商业策划、包装准确的商业定位无法定位，期待自发形成。进行市场调研，准确定位。后期招商，营运管理无法提供招商功能进行专项的商铺招商、营运管理。商家资源无商家资源拥有丰富的品牌店、主力店等商家资源。五、收费保障，服务品质保证。（1），定价合理，充分考虑地区因素，通过公司资源的合理调配，为业主提供超值的管理服务；（2），智能化收费保障：运用科技的手段，将目前先进的一卡通收费系统软件与小区的智能化对讲系统兼容，既提升项目档次，又保障合理的收费率，同时为业主节省缴费时间，只需往卡上充值即可。（3），管理费的收缴率的高低，是保障物业管理服务品质的根本，为保障项目的服务质量，建立良好的客主关系，营造和谐文明服务形象；一卡通管理系统业主会员功能物业收费功能门禁收费功能 三大功能的一卡融合，既方便管理，又提升项目档资！六、我们的决心和承诺把蔚兰东岸创建为前山的标杆第二章 让销售业绩更好一、服务从售楼部开始。作为百脑会机构的一部分，整体机构利益高于一切，因此，销售也是我们的生命线，我们会全力以赴配合和促进销售；所以，我们追求服务从进驻售楼部开始。（1），我们将配合售楼部进行物业管理宣传和服务中心展示，从售楼部开始，所有 服务人员实行高配置、早介入，工程技术人员和商业人员提前进驻；（2），我们也将在售楼部的协助下提前建立业主档案，提前与业主成为朋友； （3），在售楼部，我们将设立客户服务专线电话，设置专职客服经理；并建立与客户沟通的短信平台，定期向客户汇报工程最新进展程度；（4），配合并组织进行已签约客户的联谊交流；营造和谐温馨环境，增加业主对蔚兰东岸的归属感和自豪感，并乐于对外宣传，提升楼盘的品牌知名度和销售力； 优劣势比较传统管理公司旺百年公司人员配置仅配清洁和保安人员。客服经理、客服、门僮、清洁、保安人员。进驻进间入伙前。从售楼部开放时进驻。前期服务费向发展商收取。旺百年自付。 二、商业策划从规划开始。 （1），根据项目的实际情况，提前进行整个社区商铺的定位和策划，让业主提前看到方便、合理、繁荣的商业蓝图；（2），我们将利用自己丰富的商业资源挑选并引进合适的商业龙头项目，主要功能是带旺蔚兰东岸的商业氛围，并进一步促进商铺销售；（3），我们将合理规划社区会所的运营方向；合理运营会所的商业、娱乐、健康等活动，让业主充分享受社区内休闲娱乐锻炼的乐趣；同时，我们会定期组织旺场活动繁荣商业环境。 优劣势比较传统管理公司旺百年公司招商策划无招商功能。提前介入，市场定位。商业包装、设计无法提供。免费提供包装、设计。人员配置无招商、策划人员。招商经理、招商员各一人。三、百脑会与旺百年联盟优势销售不只是口号，而是根本。我们将同百脑会策划公司一道共同为提升蔚兰东岸的销售业绩而努力，愿意接受发展商的双向考核。 优劣势比较传统管理公司旺百年公司销售业绩与管理公司无关。纳入共同考核。品牌价值与管理公司无关。关乎整个百脑会机构品牌。空置房费用向发展商收取。免收，因此必须实现良好的销售。重视成度一般项目作为旺百年的生命项目。第三章 让业主更满意第一篇：特色亲情增值服务。一、我们的管理思路：以低廉的收费价格、规范的管理手段，营造高品位的居住环境，提供优质高效的服务，满足居民的合理需求，创造文明居住区的物业管理典范；二、换位思考，亲情服务，提倡个性化管理。“想居民所想”是物业管理中服务理念的基础。物业公司管理水平的高低，不仅仅是取决于小区的环境是否整洁，治安是否良好，还取决于是否能赢得居民的心，是否尊重居民权；因此，我们将投入专项资金，开展亲情特色增值服务：（1）在售楼部的协助下提前建立客户档案，设立亲情电话；（2）建立短信平台，向业主通报工程进展、节日问候、疑难解答；（3）主入伙时邀请专业设计师驻场，免费提供装修方案和建议；（4）业主装修完毕提供免费清洁；（5）业主入住时登门祝贺，并赠送精美礼品。（6）组织业主进行社区活动，加强联谊沟通。 优劣势比较传统管理公司旺百年公司入伙前不提供任何亲情服务。客服经理建立短信沟通平台，及时通报工程进度。入伙时签订管理协议。为业主免费提供装修设计方案。装修后只提供管理服务免费为全体业主进行入驻前清洁，开荒。入住时无特别增值服务。上门道贺，送精美礼品。第二篇：专业理财服务现代的物业管理服务工作除了提供日常的生活服务以外，还将真正承担起业主“管家”的角色，为业主提供专业的理财服务；（1），为业主空置的房屋进行代装修、代租赁服务；（2），为外地业主暂时不居住房屋进行代清洁、家政服务；（3），为业主空置商铺进行代策划、代出租服务；（4），为社区会所进行代策划、代招商服务：（5），为业主进行私人理财服务； 第三篇：商业配套，生活便利服务我们将利用百脑会的机构优势为项目服务，为业主提供完美的社区生活配套。让我们的专业商业策划，营运服务，走进蔚兰东岸，服务蔚兰东岸； （1）提前为业主勾画社区商业生活便利蓝图；（2）组织专业人员进行商铺项目招商； （3）利用丰富的商业资源引进商业龙头项目带旺业主需求； （4）定期组织商业旺场活动，带动整个商业区的繁荣； 优劣势比较传统管理公司旺百年公司生活配套靠自发形成提前为业主构画便利、品位生活的蓝图。人员配置无专职人员配备专职策划、招商人员。商铺招商无招商服务会所、超市、品牌店及后期补位招商。旺场促销无旺场活动定期组织旺场促销活动。第四篇：发展商把关，业主更满意。为了保障业主和发展商的权益，避免物业公司与发展商签约后服务不到位影响品牌，而发展商又无力挽回的局面，我们特此设立业主满意保障基金；（1），专门设立2万元业主满意度保障基金；（2），在业主委员会成立之前，由发展商定期进行社区业主/住户的满意度调查； （3），满意度比例低于95的，每低一个百分点，扣罚基金1000元。旺百年用基金向业主承诺：1，专门设立2万元业主保障基金；2，业委会成立前由发展商进行满意度调查；3客户满意度调查每低于95%一个百分点，扣罚满意基金1000元。传统管理流于形式第五篇：建社区活动基金，提供丰富的社区文化服务。（1）：活动基金：完全由管理公司从管理费收入中提取，专项用于提升和开展社区业主/住户文化活动； （2）：基金额度：为社区每月收取管理费总额的1%； （3）：活动组织：蔚兰东岸客服中心。我们提供客户满意比妻子更亲切的服务比银行还有效的保障比都市还方便的生活第三部分 前期物业管理操作方案第一章 总体工作思路一、在项目施工期间，物业管理进行前期介入，我们将积极配合售楼部的销售工作，给予销售上的支持和物业管理相关业务的指导；二、在物业管理前期介入阶段，我们将派遣专业技术人员对项目的施工和基础建设提出合理化建议和意见；三、根据前期物业管理阶段的特点，我们将按照项目的建设情况进行服务中心的筹备、服务人员的招聘和培训、物业的接管验收、入伙准备工作等；四、业主入住阶段合理安排入伙时间，高效迅速办理入伙手续，完善入住期配套服务和组织便民服务措施；五、二次装修管理进行严格审批、管理、巡查和组织验收，不留隐患；同时做好业主宣传引导工作。第二章 物业管理前期介入阶段一、成立项目专家服务小组 签订了物业管理委托合同后，我们将从公司内选派管理、招商和技术人员组成专家服务小组，开展前期介入工作。服务小组主要负责服务中心的筹建工作，促进销售的品牌建设工作和前期设计、施工过程中的合理化建议和协调工作。二、前期项目设计、规划、建设的早期介入 （1）评估各机电房原设计的合理性及可利用性。从使用的角度评估原设计中的配电房、水泵房、水池等设施位置的合理性及可利用性，使日后管理运作能更为畅顺，节省资源，并协助制定管理维修保养计划； （2）提供物业智能化系统的专业意见。可视对讲系统、周边红外线报警系统、监控系统、电子巡更系统等精密及先进的智能化系统是提升物业品位的重要要素。我们将从科学性、合理性和实用性等方面对荷塘物语的职能化系统作出评价和提出专业化意见； （3）水电供应容量问题。在规划设计中，不仅要考虑业主的用水用电，也要考虑整个公共照明用电、清洁绿化用水用电容量问题，既要保证正常的用量，又要注意节约，避免浪费和增加分摊费用； （4）配合参与开发项目各单项工程的验收，并就验收中发现的问题提出意见； （5）在安全防范方面，我们建议采取封闭式管理模式，在侧门加装智能门锁，车辆通道加装IC智能卡，提高封闭程度，保障小区安全。第三章 物业管理前期管理阶段一、筹备服务中心。我们将根据项目的实际情况筹备服务中心事宜，包括建议服务中心办公位置、组建服务队伍、管理机构设置，以及服务中心内部装修布局、购置各类通讯器材、清洁绿化器具、治安消防装备、维修器具、办公用品等，以及准备各类资料、印刷各式记录表格、信函等；二、员工培训计划。物业管理属于服务行业，物业管理服务中的第一线管理人员，如管理员、维修工、保安员、清洁工等，必须接受系统的、专业的训练，除现代化物业管理知识外，还应包括职业道德、礼仪礼貌等课程。培训时，理论和实务并行。配合适当演习，熟悉及实际体会突发事件应变措施及程序。三、物业接管验收。物业接管验收包括物业管理公司与发展商之间的验收及服务中心与业主之间的移交验收。验收前，预先制定好验收计划，做到有序进行。为了更好地做好物业移交工作，事先制定好物业移交程序，提示应知事项，如入伙流程、装修须知等，对移交时检查中发现的用户单元内的工程遗留问题及时通知施工单位和发展商，并跟踪施工单位进行整改。四、物业管理效果展示。前期效果展示主要围绕售楼部和样板房的配合进行，包括在售楼部安排保安和清洁人员负责日常运作需要，安排客服人员负责前期业主的沟通和档案建立，安排样板房门童和引导人员进行样板房的展示和客人接待，充分展示物业管理工作的高品位高素质；五、施工期间的管理。蔚兰东岸新项目将分为两期开发，将出现施工和居住长期并存的局面。因此在前期物业管理阶段，我们将严格划分生活区域和施工区域，并分别进行针对性的管理。1、生活区。对已经接管入住的管理范围进行封闭式管理。一期、二期与三期之间进行有效的分割和围墙封闭，并建议在围墙上配置智能化安全防范系统，以保证区域内秩序得到很好的维护；2、施工区。进行严格的施工人员管理制度，确保施工工人只限于既定的施工区域工作，并明确工人身份，保证服务中心对施工秩序和安全管理的有效控制；同时督导施工单位的施工行为，确保施工单位的工程负责人身份和联系方式，规范施工现场行为。第四章 业主入伙阶段一、做好清洁卫生工作，进行室内外大扫除，清扫道路，让业主享受一个清洁的优美环境；二、制定管理制度及与业主签订入住契约。向业主发出入伙通知书，明确入伙时间，入伙须知，收费标准，入伙验收手续，入住人员登记，签订住户手册、办理钥匙移交登记、装修报审等相关规章制度；三、物业移交。服务中心直接参与了物业的接管验收，因此对施工质量有了清楚的了解，完全能负责向业主进行物业的移交并办理移交手续。如发现遗留问题进行详细记录并进行分类，属施工单位遗留问题则积极与发展商和施工单位联系解决；四、加强治安和服务质量。入伙期间的治安管理非常重要，人员的频繁出入小区会产生秩序混乱，需加派人手；入伙期配套服务务求完善，保障道路通畅，手续安排合理，并进行适当的便民服务措施；五、加强交通、车辆管理。（1） 合理规划停车区域，地下车库、地面停车场划出停车位置线，完善各种标识和必要的车辆管理设施（如减速线、反光镜、限位杆等）；（2） 由保安人员进行车辆交通指挥，疏导车辆进出，定时巡视地下车库及地面停车场，监护车辆的安全，发现问题及时处理；（3）实行车辆进出登记制度，并根据实际情况可采取车辆凭证出入制度。六、举办简洁活泼的入伙仪式，邀请广大业主以及相关政府主管部门、发展商等领导、相关媒体进行参与，以体现业主开创新生活的信心和美好愿望；七、营造文化氛围，创造文明生活。 根据蔚兰东岸浓厚的文化气氛，我们将针对性地制订社区文化活动安排，尤其在入伙期内创造各种机会和条件促使居民尽快相互熟悉、了解，积极融入社区，和谐社区，服务社区，共同营造文明舒适的居住环境。第五章 二次装修管理一、为方便业主装修和保证装修质量，服务中心将向业主推荐三至五家信誉与质量过硬的装修公司作为参考；即有利于装修，又方便管理，业主可自愿选择；二、为了确保室内预埋管线不被破坏，服务中心在业主装修时将提供一份详细的室内管线分布图，供业主装修时参考，并有技术人员现场讲解指导；三、业主申请装修时，装修施工单位并需报装修图纸经服务中心认可后方可开始装修。三方签订装修协议，保证室内重要管线和房屋主体等不被破坏，保证不违反装修规定，并由装修施工单位缴纳装修保证金；四、业主装修期间，服务中心管理人员将不定时进行监督检查，发现装修中存在的问题，马上进行处理。五、装修完毕后，由业主、装修施工单位和服务中心三方进行验收，违反装修管理规定的，服务中心将责令其限期整改。六、施工垃圾一律袋装化，严禁户外堆放；七、房屋外观装设空调器等应按服务中心的要求统一装设，整齐划一；八、对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以三方装修协议为依据，要求限期整改并酌情扣除装修保证金。九、所有装修申报及验收资料均编号归档留存。第六章 前期物业管理工作进度表主题：前期工作进度表制作时间：3月28日制作部门：物业中心类别序号计划时间工作内容执行单位合同签订12007.3.30向发展商提交蔚兰东岸物业管理方案旺百年公司22007.4.15签订蔚兰东岸前期物业管理委托合同发展商/旺百年32007.5正式进驻蔚兰东岸一期旺百年服务中心组建12007.4派驻售楼部保安、清洁、客服、门僮人员。旺百年公司22007.5组建专家服务团队。旺百年公司32007.6样板房开放，安排人员进行引导服务。旺百年公司42007.9对所有服务人员进行全方位的培训。旺百年公司服务效果展示12007.5制作精美的公司简介展示公司优势旺百年公司22007.5制作服务内容、收费标准资料旺百年公司32007.5制作售楼部、样板间温馨提示旺百年公司42007.5在售楼部悬挂服务标准旺百年公司政府部门沟通12007.7-9拜访政府物业主管部门。旺百年公司22007.7-9拜访物价、供水、供电等部门。旺百年公司32007.7-9拜访公安、城管、工商、税务部门。旺百年公司设施设备配套12007.7水泵房、消防系统建议旺百年公司22007.9安防智能化系统的功能建议旺百年公司32007.9水、电配套工程的容量建议旺百年公司42007.8-10电梯配套工程的建议旺百年公司主题：前期工作进度表制作时间：3月28日制作部门：物业中心类别序号计划时间工作内容执行单位工程施工跟进12007.9跟进给排水及二次加压供水的施工情况旺百年公司22007.8跟进配电房及供电线路的铺设旺百年公司32007.9跟进洗手间沉降池、防水、下水管的施工旺百年公司42007.9跟进供气管道的铺设及单元控制情况旺百年公司52007.10跟进门、窗墙面的施工情况旺百年公司62007.10跟进外墙、管道、空调位及滴管施工旺百年公司72007.10跟进小区景观运行系统的施工情况旺百年公司82007.10跟进化粪池、排污、雨水井、垃圾箱、垃圾中转站的施工旺百年公司92007.10跟进电梯、对讲安防系统的施工情况旺百年公司102007.10公共照明系统的施工跟进旺百年公司前期招商策划12007.6前期商业策划方案旺百年公司22007.7-9商铺、会所的市场、功能及业态定位旺百年公司管理用房12007.8管理用房的位置、面积确定旺百年公司22007.8-9物业管理办公室的装修设计、布置旺百年公司办公设备12007-9办公用品，办公设备的购置旺百年公司22007-9清洁、维修、保安服务装备的购置旺百年公司管理制度12007.5编制蔚兰东岸管理制度旺百年公司22007.5-10全面导入ISO9001质量管理体系 。旺百年公司32007.5制定蔚兰东岸管理目标旺百年公司 主题：前期工作进度表制作时间：3月28日制作部门：物业中心类别序号计划时间工作内容执行单位业主联宜活动12007.6签协议，送温馨，心系业主。旺百年公司22007.9九九重阳，回归自然，体验凤凰山旺百年公司32007.10启动贴心管家活动月，喜迎业主回家旺百年公司42008.2春节联谊活动旺百年公司工程验收移交12007.9-10协助发展商对项目进行各项验收工作。发展商/旺百年22007.9-10全面检查对不符合交楼标准部分提出书面整改意见发展商/旺百年32007.10水、电、楼宇及其他设施设备的移交发展商/旺百年入伙筹备12007.9入伙资料、协议、公约等的设计制作。旺百年公司22007.10设定入伙作业流程，组建入伙工作小组。旺百年公司32007.10入伙配套费的收取及各项管理协议的签定，协助水、电、气、电视、电话、网络开通。旺百年公司42007.10业主验收问题的跟踪工程部整改。发展商/旺百年装修管理12007.9-10装修资料的制作及装修手续的办理。旺百年公司22007.10-12装修过程进行巡查监管。旺百年公司档案管理12007.10所有工程图纸、档案资料、设施设备的维修保养资料的移交建档。发展商/旺百年22007.10所有业主资料的建档。旺百年公司评优准备12007.12制定参评市优项目的工作计划。旺百年公司22007.12按照市优项目的标准开展各项管理工作。旺百年公司第四部分：蔚兰东岸后期管理第一章 组织架构和管理模式第一篇 蔚兰东岸组织架构：一、 服务中心组织机构图蔚兰东岸服务中心主任 客服中心财务中心商业中心物业中心收款人员会所人员客服人员门童人员维修养护保安服务清洁绿化招商人员二、组织机构图说明： 蔚兰东岸服务中心组织机构设置的原则是精干、高效、一专多能，服务中心实行公司领导下的主任负责制。 服务中心内部采用直线智能结构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。 服务中心主任、各项目中心主管、班长属管理层，其余为操作层。 服务中心组织机构是项目的总体组织结构，并根据项目一、二、三期的实际需要派驻具体管理中心人员。例如：门童人员的派驻期为样板房的使用；招商人员的派驻期为商铺的策划、销售和招商期；一期已入伙居住区域将尽快派驻物业中心管理人员进驻。第二篇 服务中心人员配备一、服务中心人员配备部门职位人数（人）备注服务中心主任1商业中心主管1招商结束后取消此编制招商人员1招商结束后取消此编制物业中心主管1维修班1自工程时期进驻，三期增加为3人保安班7其中班长1人，三期增加为16人，其中队长1人，班长3人，队员12人清洁绿化2客服中心主管1门童1项目开发完成后取消此编制管理员1会所人员1会所运营正常后取消，由管理员兼任。财务中心收费人员1共计19一期已入住管理编制8人,二期标准编制15人,三期完成编制为26人.二、岗位安排