天津房地产市场研究报告.docx

2012年7月天津房地产市场研究报告 撰写机构：天津XX房地产经纪有限公司撰写日期：2012年8月特别声明：u 本报告二级市场数据采用“富思博得”数据，不再使用房管局统计数据；u 本报告三级市场数据继续使用房管局统计数据。本期导读u 2012年7月房地产土地市场共有10宗经营性土地供应，占地53.87万平米，合计建筑面积85.24万平米；当月有22宗土地成交，占地面积135.38万平米，总成交建筑面积211.42万平米。u 7月天津市商品住宅总供应71.9万平米，环比12年6月份下跌45.2%；商品住宅总成交95.7万平米，环比12年6月份下跌7%；成交均价10260元/平米，环比12年6月份下跌2%；小阳春继续保持，本月度天津商品住宅市场成交量与成交价格均有小幅回落。u 7月天津商品住宅市场供求比为0.75:1，首次呈现供小于求的态势，但市场总体存量依然较大，供过于求态势依然严重。u 7月全市二手房成交量上涨明显，成交面积42.2万平方米，环比上涨12.6%。目 录u 第一部分：天津2012年7月房地产重点事件51.1、百城房价连续两月上涨 开发商取消折扣上调房价51.2、津写字楼商铺空置率双降 零售总存量居前列71.3、中国内地首家“六星钻石“酒店正式落户天津8u 第二部分：房地产一级市场月度交易情况分析92.1、土地市场月度出让情况102.2、土地市场月度成交情况13u 第三部分：房地产二级市场月度交易情况分析173.1、天津市商品住宅市场供应状况分析173.2、天津市商品住宅市场成交状况分析243.3、天津市商品住宅市场供求对比分析313.4、2012年7月天津商品住宅项目成交排行34u 第四部分：房地产三级市场月度交易情况分析364.1、全市364.2、中心城区374.3、环城四区374.4、滨海新区384.5、远郊区县38u 第五部分：政策环境分析385.1、央行四年首次不对称降息 房地产或成最大受益者385.2、津申请公积金贷款提速 不超过8个工作日即可发放405.3、住建部调研地方政策 变相放松房控者或被责问42u 第六部分：开发企业动态436.1、开发商以价换量实现业绩增长 万科恒大领跑销售436.2、融创“闪婚“绿城，调控之下的大企姻缘446.3、华润置地接连融资60亿 加码商业地产476.4、保利远洋等大房企加快豪宅入市步伐49第一部分：天津2012年7月房地产重点事件1.1、百城房价连续两月上涨 开发商取消折扣上调房价据中国指数研究院1日发布报告显示，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨。其中，70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。据统计，与上月相比，7月环比下跌的城市个数减少25个，跌幅在1%以上(含1%)的有7个城市，较上月减少5个；涨幅在1%以上(含1%)的有22个，较上月增加11个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。7月份，北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%，与去年同期相比下跌2.32%，连续第7个月同比下跌，跌幅持续缩小。开发商取消折扣上调房价是主因报告分析指出，总体来看，7月100个城市的住宅平均价格自上月止跌后再次环比上涨，同比跌幅收窄，开发商取消折扣上调房价是主因。报告指出，近期央行连续降息、降准，新增贷款明显增加，对首次置业及改善性需求均起到一定程度的刺激作用。“除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的高端项目由于定价合理、品牌影响力大和改善性需求逐渐入市，近期成交量也明显回升。”报告说。在成交量的带动下，一方面，开发企业的市场预期好转，主动调高价格或取消折扣，另一方面，高端市场的走热也拉高了市场整体价位，使得7月百城价格再次上涨。“在正常的市场情况下，只要成交量回升，价格是肯定会上涨的，并不会出现个别专家所说的量涨价跌或者量涨价停滞的现象。”北京中原地产张大伟说。据他观察，最近几个月的成交量复苏已经使得很多城市的房价有明显上涨，部分城市房价已经接近历史最高点。他分析认为，虽然从目前市场的发展来看，房价在年内再跌的可能性接近于零。但是，从最近各地及国家部委的13次辟谣可知，房地产调控不会松动，地方微调一旦过度，政府肯定会有预调应对，所以目前来看市场过度反弹的可能性很小。十大城市新房二手房价环比均上涨据统计，7月北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%。具体来看，重庆(主城区)涨幅居前，环比上涨1.57%，成都、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2%-0.8%之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在0.1%以内。同比来看，十大城市平均价格下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌。其中，9个城市同比下跌，下跌城市个数与上月持平。其中，天津跌幅接近6%；成都、重庆(主城区)、上海、杭州、南京、武汉跌幅介于1%-5%之间；广州、深圳跌幅在1%以内；北京同比上涨0.18%，是十大城市中唯一同比上涨的城市。另据统计，除天津外，7月份其他9大城市二手住宅价格环比均上涨。具体来看，杭州涨幅居前，环比上涨2.90%，南京、北京、重庆、广州、上海5个城市涨幅在1%-2%之间，成都、深圳、武汉涨幅在0.5%-1%之间，天津环比下跌0.74%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格下跌2.69%，跌幅比上月缩小1.12个百分点，各城市与去年同期相比均下跌。具体来看，杭州同比跌幅最大，为10.98%，天津、成都、深圳、上海和重庆5个城市跌幅在5%-8%之间，南京、武汉、广州和北京的跌幅较小，均不超过4%，北京跌幅最小，为1.00%。XX观点： 2012年春节后，全国房地产市场成交量普遍回暖，以天津为例，从3月份开始，月成交量均在80万平米以上，市场成交强烈反弹。短期成交量的回升迅速减缓了开发商的资金压力，也刺激了开发商对后续市场的信心，纷纷减少了折扣点位，从而导致整体均价短暂性的上涨。刚需回暖虽然有其可持续性，但结合高库存和政策性因素，房价在短期内并不存在持续上升动力，预计未来以“稳”为主。1.2、津写字楼商铺空置率双降 零售总存量居前列尽管上半年全球经济相对低迷，但是津城写字楼、商业市场仍然呈现出增长趋势。仲量联行发布的最新数据显示，本市甲级写字楼市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。优质商铺市场整体空置率则从3.7%降至3.4%。海河沿岸写字楼供应多统计显示，目前本市写字楼总存量约100万平方米。一些甲级写字楼项目已达到历史最低的空置率，如津汇广场1座和2座，空置率为2%和3%。整体市场空置率在第二季度微幅下降1.0%，达到15.3%。由于预计2012年不会有新项目进入市场，整体租金将有可能在下几个季度保持稳定。作为占据天津甲级写字楼市场70%体量的天津环球金融中心，其开发商将有可能进一步实行一些市场策略来提高其项目的吸纳量。因此，甲级写字楼租金的增长势头预计将受其影响而放缓，而其他写字楼项目的业主在租金战略的调整方面将可能继续持观望态度。据了解，二季度内资租户仍然为写字楼租赁市场的主要推动力，占总成交的近80%，其中以金融类及贸易类公司表现最为活跃，并多集中在友谊路分市场。市场整体租金微幅增长0.8%，为每平方米每天4.1元。仲量联行战略顾问部总监陈筱文表示，未来三年本市写字楼市场供应量将持续高涨，主要集中于海河沿岸、南京路、小白楼、友谊路等，从目前统计情况来看，海河沿岸写字楼新增供应量最多，占据全市总量的“半壁江山”。中高端奢侈品抢滩登陆商业市场方面，在新增供应的带动下，二季度本市优质商铺市场租赁需求持续活跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。得益于新项目的高进驻率和零售商活跃的租赁需求，市场整体空置率继续下降，从一季度的3.7%降至二季度的3.4%。天津最高端的零售项目之一友谊商厦为了丰富业态组合，在其首层引进了多个高端手表品牌，如浪琴、劳力士和宝珀纷纷进驻；同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。时尚品牌日益受到消费者的青睐，GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店；H&M也不断加快其扩张速度，二季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。为了迎合大众市场的消费需求，餐饮类租户的租赁需求稳步增长，大悦城的大食代和水游城的美食广场均于二季度开业。此外，新世界百货为了吸引更多的客流，也计划增加更多的餐饮品牌。陈筱文表示，随着本市第三产业飞速发展，截至上半年，本市零售市场总存量达210万平方米，超越了广州、深圳，位居全国第六位。随着未来多个购物中心落成入市，天津零售市场将逐渐改变传统百货占主导的格局，购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。未来零售市场的竞争压力将加大，业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。XX观点：天津近年来经济迅速发展，吸引了众多企业进驻，其对写字楼的需求大幅增加，原有写字楼的存量也不断被消化，整体空置率下降。天津经济的迅猛发展，同样也吸引了世界性潮流品牌（包括奢侈品品牌）的关注，天津的城市发展活力越来越受到认可。1.3、中国内地首家“六星钻石“酒店正式落户天津近日，美国优质服务科学学会(AAHS)授予海航集团旗下天津唐拉雅秀酒店“国际六星钻石奖”。天津唐拉雅秀酒店也成为世界第六家、中国大陆第一家“国际六星钻石奖”酒店。近年来，伴随一大批大型经济型连锁酒店的出现与成长，中国酒店业也加快发展，实力不断增强，现已初步具备了参与酒店业国际竞争的能力。国外酒店业发展的实践证明，在当今经济全球化的背景下，酒店集团的成功与否取决于其能否在国际竞争中立足并占有一定的国际市场份额。据介绍，天津作为著名的历史文化名城，酒店业发展较早，著名的利顺德大酒店拥有147年的历史。改革开放后，天津的酒店业发展缓慢。随着天津经济的高速增长以及国家对滨海新区的政策扶持，天津市政府加大了对外招商引资力度，同时也加强了对五星级酒店的建设力度。据记者了解，目前，受与北京同城化的积极影响，整个天津酒店行业正迅猛发展，并将在不断深入的京津地区、环渤海一体化中继续获益。而本次国内第一个六星钻石奖落户天津，也将在完善天津城市功能的同时，推动环渤海一体化深入发展，助力天津走向世界。第二部分：房地产一级市场月度交易情况分析本期导读 本月度供应经营性用地建筑面积85.24万平米，共计10宗； 本月度成交经营性用地建筑面积211.4万平米，共计22宗； 本月度土地供应主要集中在郊县各区，供应建筑面积为60.30万平米，占本月全市总的土地供应建筑面积的70.74%，其中供应区域主要集中在武清； 本月郊县区域土地成交量较大，成交建筑面积141.48万平米，占本月全市总的土地成交建筑面积的66.92%，主力成交区域分布在武清、蓟县、静海。2.1、土地市场月度出让情况2.1.1、全市2012年7月，全市本月度出让经营性用地占地面积53.87万平米，出让建筑面积共85.24万平米，共计10宗。土地出让区域分布方面，较为分散，其中武清区域出让地块最多，为4宗，河北区、津南区、保税、汉沽、宝坻、静海县均有1宗地块出让。2.1.2、中心城区本月中心城区有1宗地块出让，出让地块位于河北区榆关道北侧，其四至为：东至市昆山特种线材厂，南至榆关道，西至规划偏关北路，北至规划路。用地性质为住宅用地，规划建筑面积7.42万平米。2.1.3、环城四区环城四区有1宗土地出让，占地面积5.17万平米，合计出让建筑面积7.76万平米，位于津南区外环线以内，四至为：东至外环辅道，南至外环辅道，西至先锋河，北至现状住宅。2.1.4、滨海新区滨海新区共有2宗土地出让，占地面积9.77万平米，出让建筑面积9.77万平米。其中保税区1宗土地，占地0.69万平米，出让建筑面积0.69万平米；汉沽1宗土地，占地9.77万平米，出让建筑面积9.77万平米。2.1.5、远郊区县郊县共有6宗土地出让，共占地35.22万平米，合计出让建筑面积为60.30万平米，占全市总供应的70.74%（以建筑面积计算）。其中武清出让4宗地块，共占地9.54万平米，合计出让建筑面积18.43万平米；宝坻1宗地块，土地供应面积为18.98万平米，出让建筑面积28.48万平米；静海1宗地块，共占地6.70万平米，出让建筑面积13.39万平米。2.1.6、性质分布商服用地是本月出让主力，占地面积约26.26万平米，合计建筑面积39.1万平米，占总体土地供应的45.78%；其次是住宅用地，出让土地的占地面积约20.91万平米，合计建筑面积32.75万平米，占比38.42%；出让最少的是综合用地，占地约6.70万平米，合计建筑面积为13.39万平米，占比约15.71%。2.1.7、重点地块天津市武清区出让1宗住宅用地，占地面积8.13万平米，合计建筑面积约16.26万平米，容积率2.0，出售挂牌起始价共计15900万元（起始价不含市政基础设施配套费），折合楼面地价约978元/平米。武清区下朱庄街京津公路东侧(以挂牌文件附图为准)。 2.2、土地市场月度成交情况2.2.1、全市2012年7月，全市成交经营性用地共占地面积135.38万平米，成交建筑面积211.42万平米，共计22宗。土地成交区域分布方面，7月郊县区域经营性用地成交最多。2012年7月成交的22宗土地，除河西区1宗地块（溢价比率33%）、北辰区1宗地块（溢价比率32%）成交出现溢价外，其余地块全部以底价成交。2.2.2、中心城区中心城区本月有1宗土地成交，在河西区，占地面积8万平米，成交建筑面积约22.8万平米，占全市总成交的10.78%。2.2.3、滨海新区滨海新区本月有5宗土地成交，其中塘沽区有2宗，占地面积10.1万平米，成交建筑面积约12.65万平米，北塘3宗，占地面积4.49万平方米，成交建筑面积约5.39万平方米。2.2.4、环城四区环城四区本月有2宗土地成交，其中北辰区1宗，占地面积5.07万平米，成交建筑面积约5.07万平米，津南区1宗，占地面积9.61万平米，成交建筑面积约24.03万平米。2.2.5、远郊区县远郊区县有14宗经营性土地成交，共占地面积98.11万平米，成交建筑面积约141.48万平米，占全市总成交量的66.92%。蓟县成交5宗土地，共占地30.53万平米，成交建筑面积31.6万平米；静海成交3宗土地，占地16.76万平米，成交建筑面积31.52万平米；武清成交6宗土地，共占地50.82万平米，成交建筑面积78.35万平米。2.2.6、性质分布成交土地规划性质方面，本月各种性质的地块成交量比较平均，占比最高的为综合用地，占地面积约45.77万平米，建筑面积78.99万平米，占比37.4%；其次是住宅用地，成交土地的占地面积约55.30万平米，建筑面积共计68.76万平米，占比32.5%；再次为商服用地，成交土地的占地面积约34.31万平米，合计建筑面积63.67万平米，占比30.1%。2.2.7土地成交溢价情况2012年7月土地成交溢价情况分析地块编号地块位置土地面积（）建筑面积（）用途容积率楼面地价 (元/)溢价津滨塘（挂）2012-2号塘沽建材路以东，杭州道以南84003.584003.5综合18796.060%津滨塘（挂）2012-1号塘沽建材路以东，杭州道以南16993.742484.25商服2.53641.350%津蓟（拍）2012-004号蓟县渔阳镇西关村西侧、燕山西大街北侧57870.440509.28综合0.73865.780.06%津蓟（拍）2012-003号蓟县渔山劳动教养管理所东侧、北环路北侧25912.128503.31住宅用地1.12459.3630.14%津滨北塘（挂）2012-08号滨海新区青海湖路以东、潮州道以南15583.218699住宅用地1.203989.520%津滨北塘（挂）2012-09号滨海新区抚仙湖路以东、潮州道以南14421.217304.72住宅用地1.203987.350%津滨北塘（挂）2012-10号滨海新区玄武路以东、潮州道以南14929.217914.44住宅用地1.203985.610%津静（挂）2011-08A号静海县城胜利大街东侧21714.773829.98综合3.4750.370%津静（挂）2011-08B号静海县城胜利大街东侧36832.3110496.9综合3850.700%津静（挂）2010-26号静海县团泊新城西区、团泊大道西侧109089.9130907.88住宅用地1.21688.210%津蓟（拍）2012-005号蓟县洪水庄村北侧145604.3160164.73住宅用地1.1104900.10%津辰风（挂）2012-021号天津风电产业园50695.650695.6商服11218.05 32.09%津南（挂）2012-04号津南区八里台镇96117.50 240293.8 商服2.50 450.41 0%津武（挂）2011-147号武清区泉旺路东侧9999.40 16999.0 商服1.70 794.17 0%津武（挂）2011-208号武清区下朱庄街广贤道西侧133125.80 184125.0 综合1.38 1357.77 0%津武（挂）2011-329号武清区下朱庄街规划嘉河道南侧159882.10 239823.2 住宅用地1.50 1000.32 0%津武（挂）2011-341号武清区下朱庄街广贤路东侧66252.80 112629.8 商服1.70 710.29 0%津武（挂）2011-342号武清区下朱庄街广贤路东侧94736.50 161052.1 商服1.70 707.85 0%津武（挂）2012-031号武清区东马圈镇京福公路北侧44162.10 68892.9 综合1.56 384.66 0%津蓟（挂）2012-037号天津市蓟县迎宾大街北侧8346.40 12519.6 商服1.50 3242.92 0%津西卫(挂)2012-066号河西区卫津南路与吴家窑大街交口，四至为：东至空军大院，南至平山道，西至卫津南路，北至吴家窑大街79955.90 228000.0 综合2.85 13026.32 32.92%津蓟（挂）2012-007号蓟县洪水庄村南侧67577.90 74335.7 住宅用地1.10 656.48 0.21%第三部分：房地产二级市场月度交易情况分析本期导读： 声明：二级市场月度数据来源于“富思博得”数据库，不再使用房管局统计数据； 12年7月天津市商品住宅总供应71.9万平米，环比12年6月份下跌45.2%； 12年7月天津商品住宅总成交95.7万平米，环比12年6月份下跌7%；成交均价10260元/平米，环比上月下跌2.3%；本月度天津商品住宅市场量价齐跌； 7月天津商品住宅市场供求比为0.75:1，供应量略有下跌，但总体市场存量依然超过3000万平米，供过于求态势依然较为严重。3.1、天津市商品住宅市场供应状况分析3.1.1、全市u 综述2012年7月全市商品房供应套数6623套，供应面积71.9万平米。2011年9月达到2011年政策出台后的供应最高水平，9月后供应量逐渐下降。2012年开始，在经历3月份的市场成交回暖后，供应量开始逐渐上升，到5月份供应量达到今年最大值，6月份、7月份供应量开始下跌，七月份供应面积环比下降45.2%，同比下跌62.1%u 区域占比及重点项目根据近四个月天津市商品住宅区域市场供应占比数据来看，远郊区县占比最大；本月海祥豪庭、荔城公馆、奥克斯盛世年华等项目大幅放量，从而带动远郊区县供应面积占全市供应面积比例上升至33.8%；滨海新区占比为31.1%，其中位于塘沽区的宝龙国际中心、泰达御海、海泰华塘名邸等项目本月供应量较大；环城四区占比为25.7%；其中津南区京基嶺域、富力津南新城、东丽区的万科东丽湖等项目提供了大量新增供应；中心城区占比9.5%，由天津大悦城、融侨观邸仁、恒海河广场等项目放量导致。u 供应产品分布12年7月天津市商品住宅市场主力的供应面积区间为90-120平米，占比49.6%，其次是70-90平米，占比为23.4%；商品住宅主力供应户型为两室占61.3%，其次是三室户型本月占比达到20.9%，一室户型占比6.9%，本月四室、敞开及五室以上大户型新增供应较少。3.1.2、中心城区u 综述从供应走势上看，春节前期进入传统淡季后，供给量达到谷底，之后随3月份成交量回暖供应量小幅上扬，6月份放量达到最大，6月放量面积为39.4万平米，7月份放量大幅减少，放量面积为16.2万平米，环比6月下跌58.9%，同比2011年6月下降60.9%，明显低于去年同期水平。u 区域占比及重点项目河东区为本月市内六区供应占比最大区域，达到43%，主要由雅仕兰庭、路劲太阳城两项目大幅放量导致。3.1.3、环城四区u 综述12年7月份环城四区商品房供应面积达12万平米，环比下跌61.9%，同比去年同期下跌76.6%，环城四区供应量本月大幅下跌。u 区域占比及重点项目12年7月份环城四区商品房供应区域分布上看，津南区占比达到60%，主要是由于本月中信公园城大幅放量导致。本月环城四区提供大量新增供应的项目还有景瑞阳光尚城、盛禧园、天津华侨城。3.1.4、滨海新区u 综述u 区域占比及重点项目12年7月滨海新区商品房供应套数1683套，供应量18.1万平米，环比上月下降45.3%。本月塘沽区、大港区放量较大，其中塘沽区占滨海新区总体供应量的68%。在12年7月份，从滨海新区商品住宅供应区域的分布情况来看，供应量主要集中在塘沽区，远洋城、中建滨海壹号、融科贻锦等项目提供大量新增供应。3.1.5、远郊区县u 综述12年7月郊县各区商品房供应套数2667套，供应量27.9万平米，环比12年6月份下降10.6%，同比下降43%，远低于去年同期水平。u 区域占比及重点项目从12年7月郊县各区商品房供应区域分布上看，其中武清区占比最大，达到67%，主要为鸿瑞锦园、保利海棠湾、龙湾城等项目供应增加所致。3.2、天津市商品住宅市场成交状况分析3.2.1、全市u 量价走势 2012年7月，天津市商品房共成交95.7万平米，成交面积环比12年6月下降了7%，同比11年7月份上涨7.6%；成交均价方面，12年7月全市成交均价为10260元/平米，环比上月下降2.3%，本月呈现量价齐跌的态势。u 环比走势2012年7月，天津市商品房各区域市场除环城四区、远郊区县成交量有小幅上涨外，其余各区均呈下跌趋势。其中，中心城区成交面积下跌最多，环比下跌幅度达到18.9%，滨海新环比下降15.9%。成交均价方面，除环城四区、远郊区县下跌外，各个区域均有上涨，中心城区涨幅最大，环比上涨7%。u 产品分布12年7月，商品房成交产品特点为：主力成交面积区间集中在90-120平米以及70-90平米，占比分别为42.3%，24.5%；成交主力户型为两室，占比57.8%；成交总价集中在50-100万元区间占比54.3%，成交均价集中在7000- 9000元/平米，占比27.2%。3.2.2、中心城区u 量价走势 2012年7月，中心城区商品房共成交19.9万平米，成交面积环比12年6月下跌18.6%，本月中心城区主要成交项目为路劲太阳城、天津大都会、北宁湾、振业城中央、新汇华庭等。u 环比走势 2012年7月中心城区和平区成交量环比上月涨幅较大，上涨幅度为33.1%，为天津大都会和新汇华庭两项目大幅成交所致；其余各区成交量均有下跌。u 成交均价成交均价方面，除河东区有小幅下跌外，其余各区均有不同程度上涨。涨幅最大的为和平区，上涨8.6%。3.2.3、环城四区u 量价走势2012年7月，环城四区商品房共成交31.7万平米，成交面积环比2012年6月下降了12.2%，本月区域主要成交项目为天山水榭花都、富力津南新城、首创爱这城等项目；u 环比走势 12年7月份环城四区的成交量除津南区上涨外，其余各区成交量均有下跌，西青区环比下跌为25.6%，本月环城区域成交量最大的是津南区，由于天山水榭花都、富力津南新城、首创爱这城等项目的热销拉动。u 成交均价成交均价方面，2012年7月环城四区成交均价为9517元/平米，环比下跌13.6%，同比11年7月下跌5.7%；本月环城四区商品房市场呈现量价齐跌的态势。西青区、津南区、北辰区、东丽区成交均价均为下跌态势，跌幅分别为8.5%、13.9%、24.2%、8.5%。 3.2.4、滨海新区u 量价走势2012年7月，滨海新区商品房共成交20.6万平米，成交面积环比12年6月份下跌15.9%，同比11年7月份上升18.2%。 u 环比走势 12年7月滨海新区主力成交区依旧是塘沽区，本月除大港区外其它各区域成交量均呈现下跌态势，大港区环比上涨40.8%。塘沽区成交量环比上月稍有下降，降幅为21%。u 成交均价成交均价方面，12年7月滨海新区成交均价为9081元/平米，环比12年6月上涨1.8%，同比11年7月上涨2.6%。仅塘沽区均价有小幅下跌，其它各区均为上涨态势，空港物流加工区上涨最大，涨幅为13.4%。3.2.5、远郊区县u 量价走势2012年7月，郊县区域商品房共成交23.8万平米，成交量环比上涨1.7%，同比11年7月份下跌27.9%。u 环比走势12年7月份武清区依旧为郊县区域主力成交区，成交量为11.27万平米，成交量环比下跌7.4%；除武清区、蓟县外，其余各区县成交量出现上涨态势，上涨最多为宁河县，涨幅达70.6%。u 成交均价成交均价方面，12年7月郊县区域成交均价为6362元/平米，环比上涨6.2%，同比11年7月份上涨1.2%。7月份本区域内主要成交项目为恒大御景半岛、荔城公馆、龙湾城 、保集玫瑰湾、保利上河雅颂，主要集中在武清区、宝坻区、宁河区。成交价格方面，武清区、宝坻区、蓟县均有一定幅度上涨，武清区涨幅最大，涨幅为12.6%，其他区域成交价格有不同程度的下降，静海县下降最多，降幅为13.4%。3.3、天津市商品住宅市场供求对比分析3.3.1、全市 从12年3月份开始，由于大量刚需的入市，供应量和成交量都处于较高水平， 12年6月供应量开始下跌，7月份供应量也呈下跌趋势。本月供应面积71.9万平方米，环比6月下跌45.2%。近一年来，本月成交量首次超过供应量达到95.7万平方米。本月度总体供求比为0.75：1，开始呈供不应求的态势，但市场存量依然高位运行，截至当前为止，天津市商品房存量依然超过3000万平方米。3.3.2、中心城区中心城区本月商品住宅市场整体供小于求,供求比为0.81：1，本月供应量下降，供应面积15.9万平米，成交量上升，成交面积为16.2万平米，呈供不应求的态势。本月路劲太阳城、天津大都会、振业城中央、北宁湾、新汇华庭、雅仕兰庭等项目的热销拉升了区域成交量。3.3.3、环城四区环城四区本月商品住宅市场整体供求比为0.38:1，本月供应量大幅下跌，供应量为12万平米，环比下跌61.9%，成交量环比6月有小幅下降，成交面积为31.7万平米，继续呈现供小于求的态势。3.3.4、滨海新区从滨海新区的供求对比来看，本月供应量依然大于成交量。但是由于成交量也保持较高水平，本月滨海新区商品住宅市场整体供求比为1.35：1，呈现较为缓和的供过于求的态势。3.3.5、远郊区县远郊区县近3个月来，供应量持续走低，本月供应量27.9万平米，环比下跌10.6%。7月成交量环比上月有小幅提升，上涨幅度为1.7%。7月远郊区县商品住宅市场总体供求比为1.17：1，继续呈现供过于求的态势。截至目前为止，远郊区县商品房存量已达718万平米。3.4、2012年7月天津商品住宅项目成交排行按面积：排名区域项目销售套数销售面积（平米）销售额（元）均价（元/平米）1津南区天山水榭花都18518849.029852503852272河东区路劲太阳城16717839.69196085852109923塘沽区远洋城17017622.4613948216779154津南区富力津南新城15917053.2414049600882395津南区首创爱这城18816914.7713305092378666武清区盛世天下12014559.9710117077069497和平区天津大都会10313701.42306867757223978静海县福运佳园14213556.296399801647219武清区龙湾城13812960.5685590007660410东丽区保利玫瑰湾12412733.6213818856010852按均价：排名区域项目销售套数销售面积（平米）销售额（万元）均价（元/平米）1河西区融创海逸长洲82920.641.47E+08502972和平区泰安道五大院61362.9154171954397473河东区水岸银座2191666.7862970835377804河东区卓越浅水湾129.911119215374195和平区天津环球金融中心21038.4535877096345496西青区万科朗润园1173.915920200340427和平区融创星美御141496.0944167810295228河西区博轩园6794.2222400829282059开发区泰达清谷51582.7417183242635910南开区仁恒海河广场518414.682.21E+0826313第四部分：房地产三级市场月度交易情况分析本月导读：声明：本月度三级市场数据来源于房管局统计数据；本月度全市二手房成交量上涨明显，成交面积38.5万平方米，环比6月上涨14.2%，各区成交量存在小幅波动。4.1、全市本月度全市二手房买卖市场成交量上涨明显、成交均价亦有小幅上涨，成交量42.2万平米，环比上升12.6%，同比上涨36.7%，成交均价8856元/，环比微涨1.61%，同比上涨15.3%。本月二手房市场在成交价格方面，除津南区、汉沽区、大港区、开发区、宝坻区、蓟县有小幅下降外，其他区县成交价格均有不同幅度的上涨。4.2、中心城区其中，市内六区二手房本月成交量除和平区外都呈上涨态势，红桥区、河西区涨幅较大，涨幅分别为24%、26.7%；但成交量最大的依然是河东、南开区，分别为3.84万平米、4.6万平米；4.3、环城四区环城四区二手房本月成交量亦全部呈上涨态势，东丽区、津南区上涨幅度最大，涨幅分别为35.3%、16.2%，成交量分别为1.88万平米、1.36平米；成交均价方面，东丽、北辰、西青区均价略涨，津南均价略跌；4.4、滨海新区本月滨海新区二手房市场成交量均有上涨外，其中开发区涨幅最大达14.8%，塘沽区、汉沽区和大港、分别上涨6.8%、8.2%、4.5%； 4.5、远郊区县远郊区县二手房市场成交量本月除宝坻区外均呈上涨态势，蓟县、宁河上涨幅度较大，涨幅分别为17.6%、12.5%。第五部分：政策环境分析5.1、央行四年首次不对称降息 房地产或成最大受益者又降息了！不同的是，此次为自2008年9月16日以来首次不对称降息。央行昨日发布公告，从今日起，再降存款及贷款利率。其中，存款利率下降0.25个百分点，贷款利率下降0.31个百分点。调整后，以一年期存款利率为例降至3%，而贷款以五年以上贷款利率为例降至6.55%。此次是今年以来的第二次降息，且距离上一次降息还不到一个月。西南财经大学甘犁教授表示，现在正值6月份经济数据即将公布之时，选在此时发布，说明6月份中国经济下滑倾向比较严重，且央行并不认为三季度经济将出现复苏。而降息也意在进一步刺激中国经济，达到稳增长的目的。从此前国家统计局发布的6月份PMI指数50.2%的数值来看，中国制造业处于下滑态势；而原本对6月份新增贷款额破万亿充满信心的业内人士，现在也逐渐转向悲观，并预测6月份新增贷款额在银行冲点的情况下，也仅有8000亿元左右。花旗银行研究与投资分析主管邱思甥预测，6月份中国CPI可能降至2.1%左右的低点，这也为降息做好了前期准备。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，降息向市场传递了政策宽松信号，将进一步刺激中国楼市、股市以及实体经济的发展。链家地产市场研究部陈雪认为，本次贷款利率下调0.31个百分点，几乎等同于在当前6.8%的贷款利率的基础上打95折，“在当前市场回暖、银行贷款额度快速释放的时期，银行继续保持打折意愿将进一步降低，若未来1-2个月内，经济政策依旧保持降息不降准的趋势，银行缩小房贷优惠或变为大趋势。”这一观点得到中原地产张大伟的认同。张大伟还指出，降息对购房者的心理影响将很大，可预见楼市将在三季度出现难以抑制的回暖。实际上，上轮降息对房地产的影响十分巨大，一些城市再现千人排队购房场景，甘犁表示，此次降息最大的受益者