同策地产09年8月上海市场月报.docx

n 同策咨询及研究发展中心
2009.09.04
上海市场月报
09年8月刊

目 录
【热点关注】 3
【政策盘点】 4
【业内动态】 7
【投资收购】 10
【土地市场】 12
【市场走势】 13
1．投资开发 13
2．全市商品房 13
3．公寓市场 13
4．别墅市场 13
5．办公楼市场 13
6．商业市场 13
7．厂房市场 13
【市场展望】 13
【热点关注】
土地市场冰火两重天
与楼市相比，土地市场的走势总是慢半拍。当楼市成交量已从屡创新高开始走向回调时，土地市场的火热似乎还刚刚开始。近期，各大开发商出手阔绰，金地、保利、富力、广州城建等知名房企率先拍下了各地的“地王”，其他开发企业也都在摩拳擦掌,正不断刷新各地的成交价格纪录。但同时，上一轮热潮中的“老地王”则面临尴尬局面，不少土地杂草丛生，撂荒闲置。全国土地市场呈现出了冰火两重天的局面。
据相关部门统计，北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态；广州去年产生的27块“地王”仅有7宗动工；深圳已清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地;而上海规土部门也透露出，上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。
面对一边“新地王”频出，一边“老地王”长满杂草的这种怪象，政府必然有所作为。目前政府正通过加紧推地和严厉清查两大手段进行土地市场调控。具体来看，国土资源部已发布“禁令”，要求各地加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。北京、上海、广州、杭州、南京等城市也已经积极响应，下半年土地供应量都将超出上半年。并且，上海也开始酝酿“预申请”制度，即在“预申请”试点中，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。那么这一系列的调控能否将地价、房价能否如愿平抑？
我们发现，此轮的调控手段与2007年楼市火爆的时候相比，极其类似，当时政府也是频频要求各地政府严查闲置土地，盘活存量土地利用，希望以此逼存量房入市，增加供给，平抑房价。但从当时的情况来看，上海的土地政策并没能完全兑现，更加没能遏制房价飙升的势头。
楼市在2008年转向的真正原因是外部宏观经济环境的恶化。如今，宏观经济仍未走出低谷，国家更不可能直接打压楼市，而只能通过这样的行政手段进行侧面的挤压。因此，在宏观基本面没有大变化的前提下，通过后期增加土地供应的手段对目前供不应求的楼市可能是杯水车薪。但对清查闲置土地等政策更多的是对楼市的一种警示，以防市场热过头，但不会对市场造成直接影响。

城市
老地王
新地王
北京
约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态
1).祈连17.4亿竞得通州九棵树大街地块
2).中化方兴40.6亿拍得广渠路15号地
3).富力地产10.22亿拿下广渠门外10号地
广州
深圳
广州：2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工
深圳：清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地
广州城建以3.45亿拍下珠江新城D8-C3地块
上海
共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态
1).华润置地以总地价35.22亿元的价格拍下嘉定南翔地块
2).徐虹北路8号地块被上海城建建设实业有限公司以2.8033亿元竞得，折合楼板价高达23244.6元/平方米
3).绿地12亿拿下徐汇斜土街道107街坊
4).金地30.48亿拍下赵巷镇特色居住区10号地

【政策盘点】
“土王”频出之后，一场针对土地“批而未用”的清查风暴正迅速展开。
一．土地政策
国土部"严打"囤地未建
国土资源部表示，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
国土资源部已于9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。要求加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。这意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。
清理批而未用土地成为国土部首要任务
近日，国土资源部下发《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，通知要求，县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。
上海启动专项调查 陆续“清算”存量土地
近日，上海市规划和国土资源管理局证实，上海已经展开对存量土地的专项调查，目的是进一步盘活全市存量土地，合理引导和调控土地需求。调查结果将直接向市委报告。
上海将试点土地“预申请”制度
上海市规土局表示，对于上海目前1077公顷“批而未用”的住宅用地将进行分类处置，将加大督促和处理力度。下半年，上海还将试点实施土地出让“预审请”制度，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。
国土部发文进一步完善土地出让制度
国土资源部和监察部联合下发《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，通知要求，要在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上，充分考虑工业用地的特点，合理选择出让方式。通知明确，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。
二．房产政策
国税总局严查"做低合同价"
国税总局要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。
税务总局再次强调加强房地产业税收管理
国家税务总局下发通知，要求加强房地产业等领域税收征管，加强房地产业税收和建筑安装业管理，重点对房地产开发成本费用进行审核，进一步作好堵漏增收工作，确保完成09年税收收入增长预期目标。
保障性住房三年规划首提“公共租赁房”
住房和城乡建设部住房保障司负责人表示，住房和城乡建设部正在制订“保障性住房工作三年规划”，有望近日出台。规划的具体内容包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等内容。
上海 “一房一验”出台
《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》将于今年10月1日起实施。《规定》指出：“住宅工程交付使用时，建设单位应当将住宅工程质量分户验收证明作为《新建住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。”开发商每售出一套新房，都必须经过专业验收后，才能交付业主使用。
上海明确经适房、廉租房税收优惠政策 契税1.5%
上市国家税务局近日对经济适用房、廉租房等方面的房产交易税收优惠政策进行了明确。个人购买经适房,可在法定税率基础上减半征收契税,即按成交价的1.5%征收。
金融机构总部落户上海 可获租房补贴
上海市人民政府日前已出台《上海市集聚金融资源，加强金融服务，促进金融业发展的若干规定》，提出吸引人才和金融机构落沪的若干新举措：对于新设金融机构总部，给予一次性补贴和租房补贴；若5年内业绩良好，还将给予业绩奖励
二、金融：
上海：重点防控房地产风险
上海银监局召开年中工作会议,部署下半年四项工作，其中,关注房地产信贷管理,加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度是重点工作之一。
n 引导信贷投向,促进经济结构调整;
n 加快业务和机构创新,提高上海银行业整体竞争力;
n 强化风险监测,重点加强对信用风险和操作风险的防范;
n 落实世博工作,提升金融服务水平。
银监会发布消费金融公司管理办法 不含汽车地产
中国银监会近日发布《消费金融公司试点管理办法》，先在北京、天津、上海、成都试点。依据《管理办法》，消费金融公司可以办理不包括房屋和汽车的耐用消费品贷款，以及如旅游、房屋装修等一般用途个人消费贷款。
REITs初定今年四季度试点
近日，银监会与央行拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》草案曝光，根据制度先行、方案同步论证设计的思路，初步拟定于今年9月之前将有关制度上报国务院，于今年四季度推出试点。
四．城市规划
上海将花5年打造10座示范城镇
上海市政府新闻发言人12日发布消息说，上海已正式制订并下发相关政策意见，开展小城镇发展改革试点。通过5年左右或更长时间的努力，把上海10个镇建成与现代化国际大都市要求相适应的郊区示范城镇。
改革试点镇包括：崇明县陈家镇、金山区廊下镇、奉贤区青村镇、松江区小昆山镇、嘉定区安亭镇、青浦区金泽镇、浦东新区六灶镇，以及宝山区罗店镇、闵行区浦江镇和浦东新区川沙镇。
国务院批准设立上海浦东机场综合保税区
国务院日前正式批准设立上海浦东机场综合保税区,至此,浦东新区沿东海100多公里的岸线上由北向南分布着外高桥港、上海浦东国际机场空港、洋山港和外高桥保税区、上海浦东机场综合保税区以及洋山保税港区,形成“三港三区”格局。“三港三区”的协同效应将有利于提升上海建设国际航运中心的整体竞争力。

【业内动态】
上半年业绩
万科：7月销售58.3万平方米共计51亿 同比增长逾六成
7月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额达51.2亿元，分别比08年同期增长61.8%和64.5%。而2009年1~7月份，万科已经累计实现销售面积407.1万平方米，销售金额358.7亿元，分别比08年同期增长34.9%和31.7%。
首开股份：上半年营收15.15亿 同比增长14.46%
8月6日，首开股份公布了2009年中期业绩：首开上半年实现主营业务收入15.15亿元，比上年增长14.46％；净利润3.2亿元，比上年增长68.68％，基本每股收益0.40元，同比增加73.91%。
华侨城A：上半年地产业务收入6.9亿元 同比增长305%
华侨城A半年报显示，地产收入大幅增长，地产确认收入6.9亿元，增长305%，毛利率较低的北京华侨城是增长的最主要来源，因此，拉低毛利率24个百分点。
绿城中国：7月销售额44亿元 同比增长664%
2009年7月，绿城中国（03900.HK）共实现合同销售1758套，地上销售面积29万平方米，合同销售金额为人民币44亿元，合同销售面积和合同销售金额分别较去年同期增长500%和664%。
和记黄埔：半年净利57.6亿港元 同比下降33%
和记黄埔中期业绩报告显示：公司总收益为1410.28亿港元，较2008年同期的1761.81亿港元减少20%，股东应占溢利为57.6亿港元，较上年同期的85.89亿港元下降33%，每股盈利由2.01港元降至1.35港元，派发中期股息每股0.51港元。
中海地产：7月销售额逾40亿港元 同比增长112.7%
2009年7月份实现房地产销售额40.9亿港元及销售面积42.2万平方米，较2008年7月同期分别增长112.7%和144.6%。
陆家嘴：中期利润总额22亿元 同比增加116.67%
上半年每股净资产5.03元，同比增加11.68%；实现利润总额21.65亿元，同比增加116.67%；实现净利润9.63亿元，同比增加29.47%；实现每股收益0.5159元，同比增加29.47%；实现净资产收益率10.26%，同比增加1.46个百分点。
富力地产：半年售127.6亿 上调全年销售目标至230亿
富力上半年协议销售额为127.6亿元人民币，合共销售134万平方米，已实现全年协议销售目标的55%，下半年将推8个新项目。此外，富力还将全年协议销售目标提升至230亿元。
北辰实业：上半年运营利润13.86亿元 营业额同比升111%
截止6月底，实现营业额人民币30.85亿元，营业额同比大幅上升111%，已完成全年计划的76.0%；其中，实现营运利润为人民币13.86亿万元，比去年同期上升259%；公司权益持有人应占利润为人民币78683万元，比去年同期上升425%。
恒基地产：中期业绩降六成多
中期业绩纯利55.41亿港元，与去年同期相比，下降了64.19%；期内企业营业额则下跌了37.3%至84.6亿港元。
企业融资/投资
金地集团：携手平安发巨额房地产信托计划
平安信托将针对具体项目设计股权信托计划，和金地集团共同投资优质住宅项目和城市综合体项目；未来三年内，平安信托投入上述项目的资金总额有望达到100亿，2009年投资额将达到30亿。
南国置业：IPO获批 拟公开发行4800万股
证监会发审委正式审核通过南国置业的首发申请，这是6月份国内IPO重启后首家上市的地产公司，本次拟公开发行4800万股，发行完成后，许将持有公司71.12%的股份。
摩根士丹利：12.5亿注资南京国际广场
8月6日，摩根士丹利宣布以12.5亿注资南京国际广场，该项目总建筑面积48万平方米，定位为南京首席地标性建筑，预计该项目明年投入运营，现已引进多个国际品牌企业。
上海实业：15亿收购母公司上海青浦两居住用地
8月12日上海实业表示，以15.25亿元收购母公司上海实业集团上海青浦的两副居住地块，总面积约95万平米。据悉，两副地块分别51.2万平米和43.5万平米，扣除项目公司持有约1.05亿元现金后，每平米达1500元，该地块计划用来建别墅和高端住宅。
万科再融资112亿
8月27日，万科公告公开增发不超过112亿元。这是继2007年8月底公开增发融资100亿之后，万科第二次增发融资超百亿资金。
恒大地产：19亿夺石家庄新“地王”
8月12日下午，石家庄025号地块经过157轮竞拍，最终被恒大地产以193550万元收入囊中，折合每亩526万元，与2007年石家庄“地王”单价只差1万元；据悉，这是1998年石家庄土地挂牌以来的最大金额单宗土地，也是石家庄的新“地王”。

【投资收购】
8月土地、物业收购活跃
楼市近几月的持续回暖直接导致了投资收购市场非常活跃。8月份不仅挂牌出让地产公司出售股权或物业的企业多，而且成功交易的也不在少数。据我司不完全统计，8月共有20桩与房地产相关的大买卖告成。
其中二手商住地块仍然是市场的“香饽饽”。比如继江宁复地朗香别墅项目后，上海复地集团以10.45亿元的低价收购南京一个未开发的住宅及商业用途土地项目全部收益，再次进驻南京房地产市场。另外，上海实业也表示，以15.25亿元收购母公司上海实业集团上海青浦的两副居住地块，总面积约95万平米，该地块计划用来建别墅和高端住宅。
同时，以办公楼为主的整幢物业仍然是收购市场的重点。本月，上海、北京等地多处物业被知名地产公司收购。以上海为例，SOHO以24.5亿从大摩手中收购了几经周折的上海烂尾楼项目——东海广场。和当初大摩收购时一样，买家看重的仍是该项目的地段稀缺性和合适的价格。按照该项目总建筑面积计算，SOHO中国获取项目的成本仅3万元/平方米，即便按照地上建筑面积计算，该项目的获取成本也仅在3.4万元/平方米左右，与市中心其他甲级写字楼动辄就5、6万的起价相比，其未来增值空间仍然较大。
附一：8月成功收购项目
标的
性质
城市
标的
出让方
成交价
人民币
买受方
土地
南京
南京商住地块
江阴利昌房地产有限公司
10.45亿
复地集团
上海
上海青浦两居住用地
上海实业集团母公司
15.25亿
上海实业集团
北京
通州自由小镇项目80万平方米的地块
中新地产
17.34亿
华业地产
上海
上海某一地块
通达上海公司
2.96亿元
通达集团
物业

上海
东海广场
摩根士丹利
24.5亿元
SOHO中国
北京、天津
北京市海淀区钓鱼台项目三期工程和天津市老城厢项目
中新地产
10.98亿港元
东方银座
沈阳、北京和福州
母公司五个地产项目
母公司华润集团
35.7亿
华润置地
北京
盈大地产北京项目
盈大地产
1.18亿
瑞安建业
香港
香港两项物业
Linkforce
2.15亿
泛海集团
项目公司
股权

珠海
珠海两房产项目50%权益
珠海两个房地产公司
5.9亿元
纪翰集团
北京
两孙公司股权
北京博成房地产有限公司和东华房地产开发有限公司
7200万
东华实业
上海
ING上海曲阳项目25%股权
曲阳项目公司
1.65亿元
复地集团
宁波
万达商业地产少数股份
万达商业地产
1.52亿
太平洋地产基金
香港
文星投资20%股权
文星投资
1亿港元
建业地产
武汉
武汉项目29.99%股权
武汉项目公司
7.5亿
世茂房地产
武汉
世茂项目29.99%股权
摩根士丹利房地产
7.5亿
世茂房地产
香港
母公司所持方兴股份
母公司中国五矿
7亿
五矿建设
江苏
江苏新城房产两子公司股权
经典置业
2000万元
新城房产
香港
中信资本40%股权
中信房地产
20亿
中信泰富
附二：8月挂牌转让项目
城市
出让方
标的名称
挂牌价
北京
中新地产
北京国锐民合投资的100%股权
11.75亿港元
上海
上海正融投资发展有限公司
上海正融投资发展有限公司30%股权
3001.65万元
上海
上海南利置业有限公司
上海南利置业有限公司100%股权
2.71亿
上海
上海宏城经济发展公司
上海宏城经济发展公司
675万元
上海
上海顾村格林茂置业有限公司
上海顾村格林茂置业有限公司100%股权
18509.35万元
天津
中新地产
天津亿嘉合置业有限公司40%的股权
11.6亿元
重庆
重庆胜达房地产开发有限公司
重庆胜达房地产90%股权及4118.79万元债权
5569.21万元
安徽
合肥华顺房地产开发有限公司
合肥华顺房地产41%股权及12622万元债权
17175.384万元
澳门
中国基建
中国基建3.5亿出售澳门地块
3.5亿

【土地市场】
楼市高温带动土地市场火热，7月份开始兴起的供地大潮正在如火如荼的进行着，8月份的住宅用地供应量再次刷新纪录。而下半年，上海预计可供应住宅土地还将有120幅，近1200公顷，这个数据已是上半年公开出让住宅地块总量的6倍，如果实现，那么今年一整年的住宅土地供应量将仅次于2004年时创下的1967公顷的天量。
住宅用地突然从紧变松，从冷变热，从稀变多，这让开发企业如鱼得水。在充足的供应量下，开发企业用不着再为抢占郊区的一分田地而盲目地一掷千金。这一次的住宅土地闸门打开来之不易，手中没地的开发商可以趁此好好储备一下“粮仓”。而土地预公告形式的出台，更给予了开发企业挑挑捡捡的时间和机会。
因此面对下半年众多的住宅地块，开发商可以更加理性地对待，这对避免地王频现、抑制房价上涨至关重要。
一．供应分析
住宅用地供应量刷新纪录
8月份，本市共发布10次土地挂牌出让公告，推出地块55幅，总供应量为284公顷，比上月激增84%。并且，住宅地块供应量继续赶超工业用地，达到97公顷。同时商住办等综合性质的地块供应量也明显增加，达到64公顷。因此，所有含住宅的地块未来可建面将达到约300万方。

宝山供应量高居榜首
8月，宝山出让地块总量最高，达到63公顷，其中住宅、商业、综合用地几乎都比其他区域多。而罗店新镇内最后一幅住宅地块，即D1-2地块也已推出。
另外，本次商业、商办地块几乎涵盖了每个区域，其中长宁推出了两幅虹桥临空经济园区内的商办地块。随着地铁二号线延伸段直通园区，紧邻园区的虹桥交通枢纽开建，临空经济园区开始从工业园区转型为总部经济聚集区。

当月推出的住宅地块总体分布较均匀，宝山、浦东相比更集中，以大型区域社区地块为主。
市中心的徐汇推出一幅龙吴路住宅地块，占地仅1.4公顷，容积率1.6，起拍价为1.06亿元，折合起始楼板价仅为4572元/平方米。但是，该地块对于竞买人的要求却不少，比如严格要求了装修比例、开竣工时间、公建配套面积等，最后，竞得公司还应在徐汇区注册属地项目公司，项目公司注册资本金应与项目资本金相当。

二．成交分析
8月份成交的地块全部来自于7月份推出的48、51和55公告，共成交土地17幅、83公顷，没有出现流标。
第一幅松江泗泾大型居住地块也顺利成交，买家为新凯房地产，楼板价仅650元/平方米，应该属于配套房地块，该公司曾在泗泾开发过新凯家园动迁房。
华润置地35亿竞得上海南翔“新地王”
沉寂三年之后，华润置地终于在上海土地市场重新出手。备受瞩目的51号公告地块中两幅相邻的南翔地块经过激烈的“厮杀”，最终均被华润纳入囊中，总成交价达35.22亿元。其中一幅住宅地块楼板价达到8066元/平方米，创下嘉定土地最高单价纪录。
另外，曾面临退地阴影的苏宁集团，此次以底价9.73亿元摘得了长风生态商务区5B地块 ，楼板价9851元/平方米。

8月土地成交汇总（不含工业用地）
公告号
地块名称
地块性质
地块面积
公顶
中标单位
成交价
万元
楼板价
元/㎡
溢价幅度
200905101
嘉定菊园新区北水湾B1、B2、B4 地块
商住办
6.5401
浙江步阳置业有限公司
90206
6896
200%
200905102
华泾商业商务中心地块
商办
2.39722
上海华浦实业有限公司
19400
8093
0%
200905103
宝山区顾村镇顾北路北侧地块
商业
0.59072
上海顾村置业有限公司
4760
3663
68%
200905104
漕宝路田林街道213 街坊地块
商办
2.53447
上海鼎汇房地产开发有限公司
122600
16124
53%
200905105
上中路424 街坊3/1 丘地块
商业
1.1077
上海滨江置业有限公司
19000
8576
0%
200905106
金山山阳镇亭卫公路以东、红旗东路
商业
1.63562
上海新沙滩实业有限公司
2085
850
4%
200905107
嘉定区南翔镇A07、A08 地块
住宅
11.9303
华润置地（上海）有限公司,超智资源有限公司
142000
8066
72%
200905108
嘉定区南翔镇A02、A09、A10 地块
商住
14.81734
华润置地（上海）有限公司,超智资源有限公司
210205
7333
180%
200905109
长风地区5B 地块
商办
3.95073
上海苏宁环球实业有限公司
97300
9851
0%
200905501
松江大型居住社区泗泾基地A地块
住宅
18.29616
上海新凯房地产开发有限公司
17840
650

【市场走势】
8月份的市场绝对是豪宅的天下。星河湾一天40亿的销售金额把众人目光都聚集到了豪宅市场；与此同时，其他豪宅产品也都卖得红红火火。受此拉动，全市房价一举突破13000元，创下历史新高。
但是8月份全市成交量没能继续上升，而是从高位开始回落。这似乎预示着房价的不断飙升很大程序上开始抑制市场需求的释放，以改善性和投资性需求为主体重新进入观望状态。
1．投资开发
指标： 亿元、万平方米
2009年7月
较2008年同比增减（%）
2009年1-7月
较2008年同比增减（%）
房地产开发投资额
153.53
▲20.8
777.15
▲0.9
住宅
92.16
▲24.6
451.37
▼6.2
办公楼
24.98
▲37.7
103.8
▲8
商业营业用房
20.69
▼9.3
93.44
▼2.9
新开工面积

1305.54
▼7.4
住宅

890.54
▼8.4
施工面积

8615.40
▼2.8
住宅

5579.73
▼4.4
竣工面积

1116.61
▲2.3
住宅

830.12
▲8.3
销售面积

1905.43
▲37.9
住宅

1750.17
▲46.3
随着楼市的迅速回暖，开发企业也正加快投资开发力度。统计数据显示，7月份，本市住宅开发投资额同比去年出现了24.6%的大幅增长。不过，受前几个月的拖累，目前1至7月累计的住宅开发投资额仍然同比有6.2%的下降，但下降幅度明显趋缓。
2．全市商品房
全市商品房
8月份
环比上月增幅
同比08年增幅
成交量 万㎡
286.29
▼11%
▲109%
供应量 万㎡
252.12
▼6%
▲13%
成交均价 元/㎡
13585
▲%
▲37%
今年以来成交量首次出现下降
8月份，全市商品房成交量出现了今年以来的首次下降，环比下滑11%，为286万方。其中公寓占到45%，配套占27%，别墅占12%。同时，新增供应量环比也减少了6%，为252万平方米。

市中心库存去化速度快
截止8月底，除了外环以外余量有所微升，其他环线余量仍然继续减少。其中内环内下降速度最快，达到6%，这主要是由于当月以翠湖天地、华浙外滩黄浦湾公寓等豪宅为代表的市中心高档公寓销售火爆。

从各产品的库存情况来看，商、办产品去化情况就远不如住宅产品，库存积压量非但没有减少，反而还出现微增。商住市场倒挂现象比较严重。
可售余量结构表
（万平方米）
2009年8月末
可售面积
2009年7月末
可售面积
涨跌幅%
商品住宅
非普通住宅
375.66

375.66
-4.17%
普通住宅
164.26
185.74
-11.56%
合计
524.25
561.4
-6.62%
办公
办公
289.82
287.39
0.85%
商业
商业
596.83
592.97
0.65%
其他
其他
115.86
121.44
-4.59%
总计
1563.2
1563.2
-2.33%
3．公寓市场
成交量连续三月下滑
供应紧张的公寓产品从8月份开始有所缓解，当月新增供应115万方，环比上升了13%,主要来自于宝山、南汇和奉贤。
但是，供应量的增长却没能带来量升价稳。当月成交量大幅下滑17%，仅127万方，而房价却直线上升至17558元。出现如此怪象，主要是因为：一方面，当月的新上市量还不能及时反应在当月的成交数据中；而媒体对“未来供应量将大增”的报道不绝于耳，使一部分客户暂缓购房计划，不急于盲目追涨和抢房；另一方面，以星河湾、翠湖天地、华浙外滩黄浦湾公寓为首的豪宅集中在8月份开盘、签约，导致整体房价飙升。

豪宅面积趋小 四六开头成为价格主流
本月的豪宅产品显然是最耀眼的明星。通过分析发现，可以称得上是豪宅的项目单价已从04年的2万以上跃升至目前的3万以上，其中4、6万开头几乎成了公寓和别墅豪宅的主流价格。
同时，我们发现，随着豪宅价格的飙升，豪宅的单套面积也有“缩水”现象。近两年，公寓豪宅的套均面积都不到200平方米，比前几年小了30平方米左右；同样，别墅豪宅的套均面积也呈逐年下滑趋势，已从04年的564平方米下滑到了374平方米。
随着豪宅面积的缩小，成交量也一路上扬。除了市场整体回暖因素外，这也说明小面积豪宅市场需求旺盛。如仁恒河滨城今年推出的YOUNG公寓、世茂滨江花园推出的酒店式服务公寓都倍受追捧。对自住客而言，户型如果偏小，总价就可受到控制，进而减少支出；而对投资客来说，总价相对较低的小户型则相对容易出手。

附1：8月份均价4万以上豪宅成交量前五位
8月份成交量前五位之公寓项目
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
均价
元/㎡
汉斯国际公寓
杨浦区
中外环间
新江湾城板块
443
76935.74
24959
星河湾荟苑
浦东新区
中内环间
花木板块
255
73314.12
49968
宝华海湾城
金山区
郊环以外
金山新城板块
352
31410.48
7414
瑞虹新城
虹口区
内环以内
四川北路板块
201
25102.09
28882
华府海景
金山区
郊环以外
金山新城板块
204
23669.94
13926
附2：8月份供应量前五位之公寓项目
8月份供应量前五位之公寓项目
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
星河湾荟苑
浦东新区
中内环间
花木板块
322
95382.39
汉斯国际公寓
杨浦区
中外环间
新江湾城板块
395
68799.67
新南家园
奉贤区
外郊环间
南桥新城板块
456
43190.65
新天地荻泾花园
宝山区
外郊环间
顾村板块
498
41663.11
德盈佳园
南汇区
郊环以外
惠南板块
458
40039.14

附3：8月份成交量前五位之公寓项目
8月份成交量前五位之公寓项目
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
均价
元/㎡
汉斯国际公寓
杨浦区
中外环间
新江湾城板块
443
76935.74
24959
星河湾荟苑
浦东新区
中内环间
花木板块
255
73314.12
49968
宝华海湾城
金山区
郊环以外
金山新城板块
352
31410.48
7414
瑞虹新城
虹口区
内环以内
四川北路板块
201
25102.09
28882
滨海名邸（华府海景）
金山区
郊环以外
金山新城板块
204
23669.94
13926

4．别墅市场
成交量大幅回落
全市别墅成交量在7月再创新高之后，8月成交量大幅度回落，为35.55万平方米，但依然处于高位。成交量主要来自于松江新城西区，其实是朱家角、泗泾和新侨，这三个区域成交量不分上下。受这些区域内经济型别墅集中签约的影响，全市别墅成交均价连续2个月出现下滑，8月为16915元/平方米。
同时，当月别墅新增供应量环比却大增27%，达到了28万平方米。供应量来自于松江、南汇和闵行等区，其中奉贤海湾板块的香溪澜院供应量最大，该案于8月8日推出156套联体别墅，总面积为3.25万平方米，目前套总价220万元起，折合均价在11000元左右。

4.1独栋别墅
热销项目区域化明显
本月，独栋别墅成交量比上月又下滑了6%，为10.03万平方米。这主要是各别墅项目去化不均匀，差距较大，热销项目仅局限于青浦和松江。其中朱家角板块内的东方庭院高居销售榜首，当月取得了独栋79套、所有产品总共118套的销售成绩，与其他项目拉开了很大的距离。不过，由我司代理的城市经典花园作为均价在4万以上的豪宅别墅，也取得了非常不错的业绩，当月签约14栋，均价达43189元/平方米。
在成交量下滑之时，当月独栋新增供应量却大幅增长，达到了7.88万平方米，相当于上个月的三倍之多。供应量主要来自于长宁的夏都花园和松江的同润碧水湾花园。其中夏都花园是坐落在虹桥路剑河路处上海主要的侨民社区内，为一座法式风格的别墅群，60幢600平方米的别墅散落在小溪两边，一直以来都是只租不售，每月租金高达12000美元。本次，该别墅于8月31日推出了24栋，网上房地产网显示报价仅3万元，而且已经有22套售出，显然没有对外公开出售，这很有可能又是一起内部转让或收购事件。

附1：8月份供应量前五位之独栋别墅
8月份供应量前五位之独栋别墅
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
夏都花园
长宁区
中外环间
古北板块
24
14477.17
同润碧水湾花园
松江区
外郊环间
泗泾板块
43
14173.78
湖山在望花园
闵行区
外郊环间
颛桥板块
25
9677.5
美林别墅
浦东新区
中外环间
三林板块
29
7786.14
朱家角康桥水乡小城
青浦区
郊环以外
朱家角板块
29
7128.12
附2：8月份成交量前五位之独栋别墅
8月份成交量前五位之独栋别墅
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
均价
元/㎡
朱家角康桥水乡小城
青浦区
郊环以外
朱家角板块
79
21073.54
15229
棕榈滩
奉贤区
郊环以外
海湾板块
32
12187.67
28659
爱法奥朗新庄园
南汇区
外郊环间
航头板块
18
4783.25
22688
复地北桥城
闵行区
外郊环间
颛桥板块
20
4284.54
22503
城市经典花园
浦东新区
中外环间
张江板块
14
4069.72
43189

4.2联体别墅
松江继续引领联体别墅销售热潮
联体别墅在7月份创出新高后，本月高位回落明显，成交量为21.67万平方米。连续两月的供应量跟不上成交速度可能是致使成交量下滑的主要原因。而成交集中区域然以松江区为主，该区占到了总量的四成以上，成交楼盘以经济型联体为主。因此，整个联体房价出现明显下降，仅14463元/平方米。
当月联体新增供应量与上月基本持平，为16.9万平方米，主要来自于松江和南汇，但是大体量的项目均位于松江，如朗庭上郡、雷丁小城、达安圣芭芭等。
从成交前五名楼盘来看，同样属于松江新城西区的文翔名苑和安天红墅，他们单价却相差四千余元。其实，前者是当地有名的经济型联体，为我司代理，销售一直很火爆；而后者以双拼别墅为主，附加值较高，价格自然也走中高档路线，加上本月刚新推一批房价，因此目前也正值热销期间。

附1：8月份供应量前五位之联体别墅
8月份供应量前五位之联体别墅
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
珊瑚湾雅园
奉贤区
郊环以外
海湾板块
156
32471.78
南郊中华园
南汇区
外郊环间
航头板块
94
21101.32
绿地康林公寓
南汇区
外郊环间
周康板块
84
20352.02
浦江颐城
闵行区
外郊环间
浦江板块
64
19535.6
安天红墅
松江区
外郊环间
松江新城西区板块
73
14803.23
附2：8月份成交量前五位之联体别墅
8月份成交量前五位之联体别墅
楼盘名称
区县
环线
板块
套数
面积
㎡
均价
元/㎡
文翔名苑
松江区
外郊环间
松江新城西区
58
12081.39
8796
安天红墅
松江区
外郊环间
松江新城西区
58
11680.36
12830
南郊中华园
南汇区
外郊环间
航头板块
51
11017.77
15753
金地格林风范城
嘉定区
外郊环间
南翔板块
43
10713.09
14291
朗庭上郡苑
松江区
外郊环间
九亭板块
45
9458.47
10768

4.3叠加别墅
绿地收购的宝山项目重新推出上市
本月叠加别墅成交量大幅回落至3.9万平方米，近8成楼盘成交套数在10套以下。
从新增供应来看，当月有三个楼盘新开或加推叠加产品，分别位于宝山、青浦和南汇。其中，宝山的新天地荻泾花园目前已被绿地从新天地手中收购。该项目沉寂两年后，终于在本月推出了48套叠加别墅，但正式对外销售预计在9月中旬，均价约16000元/平方米，单套面积以170-180平方米为主。

附1：8月份供应量前五位之叠加别墅