成都房地产市场解读及趋势预测.docx

2004年成都房地产市场解读及2005年趋势预测2004年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。通过对成都房地产近几年（特别是2004年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。一、 宏观环境自2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止，已经取得了一定的成果。宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。预计我国国民经济在2005年仍可以继续保持较快的增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。（一） 经济环境2004年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。2004年，成都市全社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%。其中房地产开发投资额291.41亿元，同比增长18.8%，其中住宅投资额增长18.1%。2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，市区居民人均消费性支出达到8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基础。表1：1999-2004年主要经济指标增速比较(%)1999年2000年2001年2002年2003年2004年地区生产总值10.312.313.212.813.6固定资产投资总额15.114.524.430.131.525.7社会消费品零售总额8.610.811.91312.513.5数据来源：成都市统计局（二） 政策环境在2004年进行的新一轮宏观调控对国家经济发展起到了很大的作用。这次宏观调控所采取的措施可以归纳为五个方面的政策：（1）货币政策：两次提高商业银行的存款准备金率；实行差别存款准备金率制度；扩大贷款浮息制度；提高存贷款利率制度；等等。（2）土地政策：国土资源部实行土地管理部门的省以下垂直领导，严格土地保护制度；加强土地和环境保护法执行力度；对部分城市实行了农用地转用停止审批半年的措施；等等。 （3）行政措施：中国人民银行对金融机构实行窗口指导，限制对钢铁、电解铝、水泥等过热行业的贷款；银监会严查过热行业和地区的贷款，全面清理金融机构对在建、拟建项目已发放或已承诺的固定资产贷款的使用；国家发改委发布关于控制钢铁、电解铝、水泥三行业投资的意见；等等。（4）财政政策：调整国债发行量；调整国债资金使用结构；等等。其中货币政策、行政措施和土地政策都对房地产业产生很大影响，对抑制投资过热、稳定市场起到了及时的“降温”作用。二、成都房地产发展现状2004年成都房地产继续保持快速发展势头。房地产投资增速趋缓，销售火暴，空置房下降，整体房价增速加快。在2004年国家宏观调控政策的引导之下，房地产市场的土地和金融两大要素进一步规范化，对开发企业的综合实力要求大为提高。从商品房交易数据变化情况、土地市场、住房供应、需求及其他城市变化情况等方面观察，预计2005年商品住宅供求矛盾将趋缓。(一)当前成都房地产市场发展典型特征1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市方向发展的临界点，其房地产的开发已由前几年的集中在一至二环路间开发转向三环以外和城郊结合部开发以及更远郊的郊区楼盘并举的局面。2、南面是公认的富人区，由于城区基本成型，可开发土地已经基本没有，因此，南面的开发特别是三环以内的城南开发将渐入尾声。三环外的城南是未来5年内成都开发最热的区域，特别是城南副中心区域在未来两年内将基本形成一个高尚新兴的城区。3、西面传统上有“西贵”的说法，由于有浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值得以回归。但近年城西相继出土一些文物，因此城市向西发展受到控制，这也和成都向东向南发展的整体规划相呼应。4、成都东面的房地产开发目前正处于“竞争加剧、片区形象上升”的过程。当年万科欲以一已之力去启动东部板块，并且如期完成了开发和销售，但事实上直至2003年消费大潮仍未东移。但到了2004年，由于顺江路一线的迅速崛起以及东部新区整体片区的启动，城东的房地产大潮才真正开始。但是，城东之所以能有如此快速的成长，也得益于整体市场环境的火爆，一旦市场出现不利因素，城东的发展受阻影响也是最大的。5、城北的住宅开发非常稀少，最多的是专业市场。但当成都的房地产开发延伸至二、三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下成都房产界的一个机会点。目前万科在城北开发金色家园项目以及在新都圈地都说明了这个趋势，并且城北的大规模拆迁将形成大量的开发用地，在如今土地市场趋紧的情况下显然是一块开发“处女地”。但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。6、成都的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前面临的最主要问题是开发跟不上需求。这和成都的城市格局以及宏观经济环境息息相关。但住宅的严重欠缺并不表示开发企业可以“稳坐江山”。事实上，明年市场的开发风险将变大，主要面临两个问题：一是2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年，将是回归供需平衡点的一年，如何与这个平衡点结合，就需要楼盘有“先人”的定位；二是由于部分被动市场需求的减少：如大规模城市拆迁已经完毕，这部分需求是过去三年房地产市场火爆的一大“功臣”，除此之外，2005年政府将推出大批经济适用房等等。7、目前已经进入从95年购房进行升级换代置业的第一个高峰期，因此关注当时所开发物业目前的需求是政府和开发商需要共同重视的问题。 8、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次的精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。（二）全市（含郊县）整体房地产市场特征1、 国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩显现2004年国家调控作用明显，房地产业“降温”成绩呈现。一是整体房地产业投资增速比2003年增速下降近2个百分点。二是房地产投资比重大幅回落。（见下图）2004年全市房地产开发投资完成291.41亿元，比去年同期增长18.8%，其中住宅投资完成185.60亿元，减少1.8%；商业营业用房完成投资55.15亿元，大幅增长83.4%；办公用房完成投资9.86亿元，增加18.1%。分物业观察，住宅投资偏弱，而商业物业投资增长过快。2、新开工房屋减少，消费者选择渠道变窄，房屋销售市场保持旺盛。成都房地产各项开发指标基本呈现逐步攀升的发展势头（见下图）。2004年变动较大的是新开工面积下降幅度较大，95年至今，新开工面积呈现“波浪式渐进”走势，2003年新开工面积达到历史顶峰，而2004年下调幅度较大。而同时商品房销售持续了前几年的增长势头，新开工的减少、需求的增加造成了市场房源的相对紧张，带来消费者选房较难等问题。表2：2004年房地产开发销售情况数值同比增长施工面积商品房2937.738.1%住宅2252.920.8%竣工面积商品房862.4515.3%住宅700.4922.0%新开工面积商品房1185.13-9.6%住宅955.32-12.6%销售面积商品房1128.8716.8%住宅1019.6313.6%数据来源：成都市统计局3、 “牛市”市场特征促使空置房持续下降考察近5年成都商品房空置数据，反映出两个现象：一是住宅占商品房空置比例逐年变少（2004年尤其明显）；二是空置房占销售房比重逐年下降（2001年、2004年尤其明显）。由于2004年市场本身很火暴，空置房下降很容易理解，但是，由于当前的房屋销售主要手段仍以预售为主导，以现房为统计口径事实上大大缩小了实际空置状况。还有一个值得关注的问题是：一年期以上的空置房中商业营业房达到21.81万平米，同比增长达77.9%，商业用房的空置情况较为严重。2004年商品房总空置面积153.18万平方米，同比下降28.16%。其中，住宅空置58.82万平方米，比去年同期下降59.1%。4、土地购置面积接近2万亩，新开工面积下滑。2004年我市累计购置土地1227.65万平方米（合计18414亩），同比增长28.2%，增长速度较快。新开工面积1185.13万平方米，同比下降9.6%，其中住宅新开工面积为955.32平米，同比下降12.6%。新开工面积的不足影响了市场的供应量，直接导致了市场新开项目数量偏少，消费者选房难等问题。商品房施工面积达到2937.73万平米，同比增长8.1%，其中住宅施工面积2252.92万平米，同比增长0.8%。商品房竣工面积为862.45万平米，同比减少15.3%，其中住宅竣工700.49万平米，同比减少22.0%。5、房地产开发银行贷款降幅较大2004年，房地产资金来源总额达到396.48亿元，同比增长20.3%。其中国内银行贷款为55.50亿元，同比减少18.7%，房地产开发贷款的持续下降说明当前的金融贷款的宏观调控作用已见成效，开发商的银行贷款难度逐渐加大，对于其他融资渠道的依赖性逐渐加强。购房户定金及预付款达到192.90亿元，同比增长30.6%。从下表看出，通过国内银行贷款融资的比重大幅下降，开发商自筹资金比重变化不大，购房户定金及预付款上升较大。表2：2003-2004年各种资金来源所占比例变化情况国内银行贷款开发商自筹定金及预付款2003年20.7%27.3%44.8%2004年13.9%25.8%48.4%5、全市商品房房价涨幅16.98%。2004年全市含经济适用房在内的商品房（现房+预售转竣工销售）的销售均价为2452元/平米，比去年同期上升16.98%，每平米上升356元，其中住宅销售均价为2377元/平米，同比增长24.6%。房价上涨过快。据统计局数据显示，全市商品房销售面积（现房销售+预售转竣工销售）1128.87万平米，同比增长16.8%，其中住宅销售1019.63万平米，同比增长13.6%。商品房销售额达到306.27亿元，同比增长51.2%，其中住宅销售额为242.34亿元，同比增长41.5%。（注：由于成都统计局在2004年销售数据采用新口径计算，在销售这一指标上将预售转竣工销售这计入销售，因此销售价格显得增速非常快。）三、成都市区房地产市场处于基本正常运行态势（一）商品房供应稳定、需求旺盛2004年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方米，同比微降0.4%。商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92%，其中住宅销售687.81万平方米，同比增长8.82%。（详见表1）表3：2004年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析 项 目类 别合 计住 宅非 住 宅绝对值绝对值绝对值批准预售面积（万M2）717.64485.39232.24实际销售面积（万M2）829.66687.81141.85供 销 比0.8650.7061.637注：供销比=批准预售面积/实际销售面积（二）住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大；商业用房过量较多；二手房交易比重高速增长1、住宅供应较充分，四季度住宅供应大幅回升2004年市区住宅批准预售面积485.39万平方米，销售面积687.81万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于2003年及2003年以前的待销商品房。因此我们根据2002-2004年不同年份上市的住宅市场消化率情况来了解市场真实供销情况。 该图为2002年新增住宅项目从2002年至今的累计市场消化率。其中2003年12月累计市场消化率为81.74%，到2004年12月累计市场消化率为93.25%。由此可以认为2002年新增住宅3年内已基本被市场消化。2003年新增住宅到2004年底累计完成销售477.70万平方米，占总量的94.59%，因此可以看作基本销售完毕。 2004年新增住宅到2004年底累计完成销售286.12万平方米，占总量的65.26%。根据对2002-2004年上市住宅的市场消化率情况看，2002年和2003年的已经基本销售完毕，而2004年有近35%的供应房未销售出去，通俗的理解方法是：目前在售项目（准予销售部分）的平均销售率为65%。那么可以认为，目前的住宅供应是比较充分的，购房者的选择面仍较大。另外，一个值得关注的现象是：前三季度市场供应较冷淡，进入第四季度市场则开始表现出住宅供应大大加强的情况，这是两年来第一次出现供大于求（注：第四季度住宅供应179.51万平米，销售169.82万平米）。从这点我们看到的一个市场变化苗头：2005年成都市区房地产市场的供销矛盾将趋缓。2、商业用房供应过量较多2004年商业用房供应127.44万平米，同比增长32.6%；销售面积81.38万平方米，同比增长6.3%。供销比达到1.566，供应过量46万平方米，剔除合理空置及开发商自营部分，商业物业的供应仍过量较多，按照商业用房均价10000元/平米计算，占用资金量达到46亿。3、二手房交易呈高速增长态势，成交比重占三成2004年成都市区二手房交易总量为343.97万平米，同比增长40.61%，其中住宅成交284.13万平米，同比增长41.08%。办公用房交易达22.80万平米,同比增长106.7%。商业用房交易达18.70万平米，同比增长19.18%,二手房交易市场呈稳步发展态势。当前二手房市场趋热的原因之一是旧城改造所形成的巨大购买需求；二是由于当前成都新建商品房的价格较高；成都市的二手房市场发展迅速，但二手房比例仍偏小。99年至2004年，二手房成交面积占同期房屋总成交面积的比重从10%左右逐步上升到现在的29.3%。虽然二手房交易获得了较快的发展，但其市场份额仍偏小，如何培育和发展二手房市场对成都房地产市场的发展非常重要。表4：2003-2004年市区二手房交易情况商品房住宅办公用房商业用房2004年343.97284.1322.8018.702003年244.62201.411.0315.69增幅（%）40.61%41.08%106.7%19.18%数据来源：成都市房产管理局（三）城东房地产市场竞争最激烈，三环外开发趋热2004年城东商品房和住宅的供求总量相当，目前由于城市向东发展的趋势渐明朗及沙河改造等基础环境配套的完善，城东的居住特性开始体现也逐渐被广大消费者认可。但同时随着城东一大批“重量级”开发商如：万科、盛吉立、华润、天津融创等的项目纷纷上市，可以看出市场竞争的激烈程度。城南的房地产目前主要向三环外发展，2004年住宅供应有所增强。城北的住宅较少，但也一直保持着供不应求的状况。表5：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米）东南西北商品房2004年供应169.33162.28200.8775.84销售145.08194.10300.5684.53供销比1.167 0.836 0.668 0.897 2003年供应94.31161.59299.6265.23销售84.05184.82314.0877.61供销比1.122 0.874 0.954 0.840 住宅2004年供应135.90121.30133.1034.13销售126.66167.31261.4053.02供销比1.073 0.725 0.509 0.644 2003年供应66.82104.28230.7844.12销售74.58153.7282.7663.82供销比0.896 0.678 0.816 0.691 数据来源：成都市房产管理局据统计，2004年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是成都房地产行业的一个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为2005年的主力发展区域。与2003年相比，2004年三环外供销同时扩大，供应增幅超过销售增幅。表6：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米）内环以内内环至一环一至二环二至三环三环外商品房2004年供应87.4948.21179.90359.8342.19销售105.2786.73191.21411.2234.47供销比0.831 0.556 0.941 0.875 1.224 2003年供应82.9387.73116.61376.6325.17销售73.3573.30177.19398.3218.91供销比1.131 1.197 0.658 0.946 1.331 住宅2004年供应42.4018.88121.33268.8433.94销售78.5767.01156.33353.8132.09供销比0.540 0.282 0.776 0.760 1.058 2003年供应41.4664.4686.95278.6615.83销售51.5262.54150.65350.7916.90供销比0.805 1.031 0.577 0.794 0.937 数据来源：成都市房产管理局（四）中大户型供应缺口占六成，住房升级换代需求强烈从2004年各户型面积段的供销情况看，都呈现供小于求的市场特征，而其中60平米以下的小户型住宅供销比最大，供应缺口较小。由于2003年小户型的大量供应使得2004年的小户型市场逐渐平静。供应缺口最大的是120平米以上的中大户型，供应缺口达到124.8万平米，占总缺口的六成左右，由于目前住房升级换代的需求强烈，因此对中大户型的需求较大、特别是180平米的大户型（含别墅），供销比逐渐变小。当然供销出现大缺口还在于开发企业对于住宅户型定位上的偏好、习惯思维以及对于销售速度的考虑上会更多考虑中小户型有关。表7：2003-2004年市区商品房各方位供销对比表（单位：万平米）60平米以下60-90平米90120平米120180平米180平米以上2004年供应62.8991.68109.69185.9235.21销售75.03120.23146.63261.6884.25供销比0.838 0.763 0.748 0.710 0.418 2003年供应54.3999.96119.08170.7443.19销售48.24105.31140.1264.3674.39供销比1.127 0.949 0.850 0.646 0.581 数据来源：成都市房产管理局（五）郊区（市）县房地产高速发展，商品房交易占全市交易比重提升6%。2004年，郊区（市）县商品房合同成交429.85万平方米，金额70.28亿元，较2003年分别增长48.19%，74.38%。其中住宅成交377.64万平方米、50.79亿元，较2003年分别增长45.73%、70.62%；非住宅成交量52.21万平方米、成交金额19.78亿元，分别比2003年增长23.45%、63.99%。通过2003-2004年的数据比较，我们看到郊区（市）县2003年住宅成交面积占全市交易比重从29.1%上升到2004年的35.4%，上升6.1%个百分点；成交金额比重也从13.9%上升到2004年18.6%，上升4.7个百分点。2003-2004年商品房交易面积和金额分别提升6%和4.7%。郊宅郊区化发展是城市发展必须经历的一个过程，成都的住宅郊区化建设在最近几年发展非常迅速。表8：2003-2004年郊县商品房交易比重变化情况2003年2004年成交面积成交金额成交面积成交金额郊县商品房交易量占总成交比重（%）28.1%13.9%34.1%18.5%郊县住宅交易量占总成交比重（%）29.1%13.9%35.4%18.6%四、房地产价格（一）市区商品住宅合同交易均价涨幅10.9%，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨500元/平方米。1、2004年整体交易均价上涨速度较快据成都房管局数据统计，2004年市区商品房均价达到3731元/平米，同比增长11.1%，其中住宅均价3241元/平米，同比增长10.9%；而2003年成都市区（六城区）的商品房均价增幅为8.39%，住宅的增幅为4.50%。增幅与去年相比有所上升。表9：2003-2004年市区房价情况（单位：元/平米）2003年2004年商品房33593731同比增长8.39%11.1%住宅29233241同比增长4.50%10.9%数据来源：成都市房产管理局2、住宅价格受距离远近影响变小对2004年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此为内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。表10：不同价格梯度商品房售价情况物业类型第一梯度价格（内环以内）第二梯度价格（内环至二环）第三梯度价格（二环以外）各梯度价格比（第一梯度价格为100）商品房486641213243100：85：67住宅384634952972100：91：77商业营业用房1313293815822100：71：44办公用房532539772691100：75：51去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的77%，而内环至二环的住宅销售均价则达到了91%。因此，当前成都住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变、城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用销售总体均价为市中心的71%，二环以外却不到市中心价格的一半，仅为44%。3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨500元。我们对2002-2004年三年新增住宅进行分析，对每月数据进行价格权重处理后得到价格情况基本能真实说明价格增长情况。从上图这个价格走势看，可以知道2004年的主要均价区间在3100-3400元/平米之间，2003年的主要均价区间在2600-3000元/平米之间，2002年主要均价区间在2300-2500元/平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在500元/平米。而观察2002-2004年全年我们发现主要的涨价区间在2003年初和年末。从曲线的整体走势我们可以初步预测，2005年房价仍会上涨。（三）不同年度（2002-2004年）建造的住宅价格分析1、建造于2002年住宅销售价格分析建造于2002年商品房住宅的价格变化情况，如下图： 2002年1月商品房住宅均价为2088元，当年建造的商品房住宅在2004年5月达到3580元的最高点，最高涨幅为71.39%，2004年12月价格为3135元。据“4月移动平均”趋势线观察，3年中有2个上涨区间。2个上涨区间为：2002年9月至2003年2月，价格从2236元猛涨至3007元，涨幅达30.38%；2003年12月至2004年5月，价格从3091元涨至3580元，涨幅达15.8%。2、建造于2003年住宅的销售价格分析2003年建造的商品房住宅价格变化如下图：2003年建造的房屋价格整体呈现平稳上涨的趋势。主要的上涨区间是2003年第二季度、2003年11月-2004年5月两个阶段。3、建造于2004年住宅的销售价格分析。2004年建造的商品房住宅价格变化如下图： 2004年房屋价格走势呈现“WW型”波动， 2004年的“单方价格”曲线以6月为界呈现2个W形，而整体价格只在年末有小幅上扬，说明价格上涨已然动力不足。而“4月移动平均”曲线显示全年价格走势趋于平缓微升。（四）住宅租售比偏高据调查，成都中心城区各方位住房的平均租金表现为：城南城西城东城北；而环域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，成都市市区住房的租金无论从方位还是从环域，都与住房的价格表现一致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异常，住宅的市场价格与租金的表现是比较同步。2004年全年的平均房价租金比为224.52。表9：各样本区域的住房租金情况：（元/平方米月）样本点（方位）城东城南城西城北-平均租金14.0215.8814.1212.17-样本点（环域）内环以内内至一环一至二环二至三环三环以外平均租金19.2818.0513.6212.548.72目前合理的房价租金比应为150-200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深圳、广州的近期“房价住金比”均在150-200之间，因此可以看出，北京、深圳、广州的房价租金比处在合理范围。成都市市区的房价租金比为224.52，略超出了理论上较为合理的“房价租金比”的范围，这也说明了当前成都市区的住房价格上涨速度高于租金的上涨速度。一般说来，过高的“房价住金比”会一定程度上刺激住房的租赁市场，而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。五、消费需求状况成都房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外，需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。（一）外地购房者购买比重一年提高5%外地人的新建商品购买量在去年超过了市区购买量后，在2004年始终位居第一位，成为成都商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，2004年外地个人在成都市区购买的新商品房总面积为397.47万平米，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2003年提高4.9个百分点，住宅提高5.7个百分点（见下图）。住宅交易中外地个人购买所占比重为51.1%。成都经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，成都是居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而成都市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。（二）2005年买房需求较强成都房地产信息中心在2004年9月做的一次购房者情况调查显示：马上要买房的数量所占比例并不高，而预期一年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说明目前消费者对成都的房地产市场的信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。（三）城东购买意向渐浓各个方位中，西边和南边仍是购房的主要选择方位，占总数的29%；城东的购买意向者也占较大比例，达到22%，提升速度较快。由于目前的城东开发力度的加强，环境已经得到了极大的改善，居住特性将成为城东房对产的主要发展方向。另外，由于目前城南、城西的房价都较高，而城东相对较低，也使得一部分消费者开始倾向于东边。去年，城东的商品房取得了有史以来最佳的销售业绩，也正面说明了这一点。（三）购买期望价格3000元以下意向购买的住宅期望价格主要还是落在2500-3000元/平米之间，其次是2500以下的价格，3000-3500元/平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价格普遍高过消费者的期望价格。（四）普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大各种物业中，普通住宅占多数，达到83%。高档公寓的需求也很旺盛，达到12%，高端市场仍有较大的市场容量。（五）实用型住宅为首选实用型住宅仍是消费者的选择主力，90-120平米占了42.9%，其次是60-90平米也达到38.2%。120-180平米区间的需求也达到11.2%。目前成都购房对于住宅需求强劲。在未来很长一段时期内，住宅市场仍会保持较大的需求，而2003、2004年的表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨、市场炒作、舆论误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象，这样致使部分市场需求被提前。 五、趋势预测（一）房地产周期显示2005年整体市场可能出现回落房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。成都房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素在无形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑成都房地产业发展的周期波动是必要的。成都的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，成都房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开始下滑。但这一周期中成都房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997-2001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年（1997、1998和1999年），随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期从2002开始，目前仍在进行。从2002年、2003年、2004年成都的房地产运行状况看，上述三年处于第三个周期的扩张阶段，根据成都房地产市场5年一周期的发展趋势显示2005年市场将有可能出现回落。（二）商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现（1）外人购房需求在不断增长。2004年，外地人购买的新建商品房面积为397.63万平米，占商品房销售面积比例为的比例为47.9%，比上年增长近5个百分点。（2）改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，成都市投资型购房的比例为11.3%，其中用于出租的比重为9.5%，购后再出售的比重为1.8%。据对22个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占7.92%，空关套数比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，成都市房地产市场需求是建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。（3）旧城改造引发被动需求。2002年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧房410万平米，加上城市道路通畅工程、沙河整治工程、东郊工业结构调整等，旧城拆迁改造引起了城市居民大量的住房被动需求。（4）需求力潜力巨大。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年成都市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。2001-2003年平均每年迁入人口19.8万人，且呈逐年递增趋势，按户均3人计算，共有6.6万套住房需求。从有效需求来看，2003年底成都市区152.60万户家庭，如果假定每年有5%的家庭每户相增加20平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为152.6万平方米。这个需求是客观存在的。（三）供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上2005年成都房地产的供求关系将发生变化，2003-2004年成都特别是市区一直处于一种消费“饥饿”状态。主要存在两大原因：一是开发土地少、囤积土地多形成商品房供应少；二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而2005年将迎来一个转变。首先是供应上将加大如：2004年拍卖的一批“地王”级土地项目将在2005年上市。其次是住房需求将会有所收敛。一是由于大规模的拆迁改造任务已经完成，2005年的拆迁量将很小，这些被动需求量将受到很大限制；二是由于加息等政策影响或推迟了购房者的投资行为。总体而言，2005年成都房地产市场供求矛盾将趋缓，供求基本平衡面上来，这也可以从南京等城市近期的市场行情看出，南京在2004年已经从供不应求转变为供大于求，销售也从往日的火爆转为清淡。（四）2005年房价涨幅将减小根据成都市2002年至2004年新建商品房住宅的准予预售/销售和实际销售情况，以及住宅销售在2002年至2004年中价格变化情况，我们可以推测2005年成都市住宅市场情况如下：假设2005年成都市住宅市场仍然会出现供销两旺的态势，新建住宅销售单价将会在2004年价格基础上继续上涨。2002-2004年价格趋势将在2005年的价格中得到反映。将2002年至2004年月度均价为基础，作线性趋势预测，我们得到的2005年的均价为3706元/平米，每平米平均上涨457元。但事实上，由于房地产价格的变化受到的影响因素较多，不能简单的用一个线性关系得出结论。 另一方面，如果从全年的合同交易价格看，2004年成都市区的价格上涨幅度加快，住宅有10.9%的增幅，但考虑到各种升值因素如：土地成本增加、拆迁成本增加、物价上涨及融资成本上升等因素的影响，10.9%的涨幅处于中等偏高的涨幅范围。20