开封市房地产市场报告.docx

开封市房地产市场报告
一、开封市概况
1、区位与交通
开封市位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。

2、行政区划分
开封市总面积6444平方公里，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

3、人口情况
开封市总人口486.30万人。（2009年开封统计公报）

4、城市规划情况
根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。
开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。

开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。
（1）、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。
（2）、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。
（3）、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。
（4）、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。
（5）、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。
（6）、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。
（7）、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。
（8）、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。

二、开封市宏观经济情况
1、近年开封市宏观经济主要指标
2007年-2009年宏观经济主要指标
序号
指标
单位
2007年
2008年
2009年
1
地区生产总值（GDP）
亿元
571
689
777
增长率
％
13.1%
13.1%
12.6%
2
人均GDP
元
12190
14713
16523
增长率
％
13.4%
12.8%
12.1%
3
第三产业
亿元
178
223
260
比重
％
31.1%
32.4%
33.5%
4
财政收入
亿元
20.3
26.13
29.55
5
社会消费品零售总额
亿元
209
258
308
6
城镇居民人均可支配收入
元
10406
12002
12983
增长率
％
17.8%
15.3%
8.2%
7
城镇居民人均生活消费支出
元
7979
9196
10697
8
固定资产投资
亿元
220
303
406
数据来源：开封统计公报
三、开封市房地产总体开发情况
1、开封房地产开发投资数据
2007年-2009年房地产总体开发情况及供求关系
指标
单位
2007年
2008年
2009年
房地产投资额
亿元
15.03
21.60
36.94
房地产施工面积
万平方米
194.6
355.1
448.95
房地产竣工面积
万平方米
49.24
100.1
129
房地产销售面积
万平方米
68.1
82.5
118.59
存量面积
万平方米
-18.86
17.6
10.41
（存量面积=竣工面积—销售面积，数据来源：开封统计公报）
2、2009年开封房地产开发投资完成情况
省辖市
合计
自年初累计完成（万元）
住宅
90平方米及以下
经济适用房
办公楼
商业营业用房
其他
开封
369437
283081
115684
46252
1315
20715
64326
数据来源：豫房景气指数
3、2009年开封房地产施工、新开工、竣工情况
省辖市
住宅施工面积（㎡）
住宅施工面积同比
住宅新开工面积（㎡）
住宅新开工面积同比
住宅竣工面积（㎡）
住宅竣工面积同比
开封
4069196
28.79%
1937267
21.82%
1119817
17.67%
数据来源：豫房景气指数
4、2009年开封商品房销售情况一览表
省辖市
商品房销售面积
商品房销售价格
销售面积（㎡）
同比增速（%）
销售价格（元/㎡）
同比增速（%）
开封
1185851
33.06
2,375.70
14.78
数据来源：豫房景气指数
5、2009年开封房地产开发投资资金来源情况
省辖市
自年初累计资金到位情况（万元）
合　　计
国内贷款
利用外资
自筹资金
其他资金
开封
524512
84450
2000
311061
127001
数据来源：豫房景气指数

6、开封市商品房销售金额及面积年度走势

数据来源：豫房景气指数
7、开封市住宅销售金额及面积年度走势

数据来源：豫房景气指数
8、开封市商品房及住宅销售均价年度走势
数据来源：豫房景气指数

9、开封市各区域房地产开发情况，热点区域变化情况及各区域产品特征
开封市的房地产区域板块划分为老城区板块、西区板块、城东板块、城南板块等四大板块。

楼盘主要集中在西区板块，主要受政策驱动规模土地供应影响，此片区是开封市房地产发展的火热片区；
老城区项目定位高端，独享良好的区位优势，旅游景点密集使得控规严格，宜居性强；
城东区形象较差，是郑汴洛工业走廊的东端，厂区密集，居住氛围较差；
城南区受陇海铁路限制，项目主要集中在铁路线以北。
城西区是房地产市场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈。

10、2009年开封城区住宅用地基准地价信息统计表
级别
一
二
三
四
五
六
住宅用地
基准地价
820
650
520
410
330
280
幅度
720-920
580-720
460-580
360-460
300-360
260-300
单位：元/㎡

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