天津滨海新区国信海洋房地产项目整体方案59页.docx

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第一部分：理解城市一、滨海新区宏观分析 1、滨海新区战略位置突显滨海新区地处环渤海经济圈的核心，是京津城市带和环渤海城市带的交汇之处。滨海新区将成为——中国经济的“第三增长极”。浦东新区深圳经济特区 2、滨海新区国民经济保持旺盛增长势头自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；滨海新区人均国内生产总值已于2003年超过1万美元。 3、区域支柱产业、产业结构滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区完成生产总值1258.18亿元，占全市比重的42%。第一产业完成生产总值8.02亿元，比上年增长8.52％；第二产业完成生产总值872.8亿元，增长25.3％；第三产业完成生长总值369.36亿元，增长23.5％。三次产业的比重为0.6%、69.8%和29.6%。天津滨海新区的开发，已经成为环渤海区域及全国发展战略布局中至关重要的一步棋，不仅对天津的长远发展具有重大意义，而且对于促进区域经济发展，实施全国总体发展战略部署，实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标，都具有重大意义。 4、人口状况目前滨海新区总人口135万，常驻人口110万，塘沽区常驻人口56万随着城市的发展和环渤海经济圈核心的地位突显，未来会有大量人才涌入。 5、滨海新区的发展目标滨海新区的开发建设已经获得了社会及中央的高度关注。它的意义不仅在于对新区自身和天津市的发展贡献，更为引人关注的是它会拉动环渤海乃至我国北方经济发展。一个北方的经济中心正在崛起。滨海新区发展的规划设想是：立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化世界加工制造基地和国际物流中心，逐步形成六大支柱经济： ² 以进出口加工和海外服务为主的外向型经济； ² 以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济； ² 以房地产和建筑业为主的房地产经济； ² 以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济； ² 以旅游、娱乐为主的旅游经济； ² 以海洋高新技术产业为主的海洋经济；纵横观点：滨海新区已经成为国内投资新热点。经济的发展必然带动人口的流动和聚集，客观上拉动了滨海房地产市场的刚性需求。同时也使得滨海新区的房地产行业能够在国家宏观调控政策下异军突起。二、滨海新区房地产市场综述 1、固定资产投资情况 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长21.8%，其中，基本建设和重点项目分别增长28.2%和13.9%。新区完成固定资产投资占全市的比重达44.3%。房地产开发投资突破百亿元，增长1.5倍。 2、房地产市场供求状况 1）现阶段市场供需两旺，未来供应量持续增加滨海新区2005年的市场供应量为360万平米，其中开发区以综合素质较高的大盘项目为主，而塘沽区内还是以主流小盘项目为主要供应方向，并呈现出塘沽中心板块，海洋高科技板块、新港板块三足鼎立的局面，未来随着城市土地的稀缺，城市外扩板块将成为市场供应的主要方向。 2）市场保持旺盛需求随着滨海新区全国的战略性定位，经济的强劲发展，人们的改善性需求日益提升，其改善的需求主要体现在居住品质上的提升，目前滨海整体的房地产市场仍较为旺盛，需求档次有很大的提高，价位也在逐步上涨。 3、未来市场发展趋势 1）城市扩张带来的影响目前区域的住宅项目主要集中在传统的居住区之内（塘沽、开发区、新港），而随着传统居住板块住宅土地市场供应量的日趋饱和，未来这一格局会出现变化，城市中心区向外扩张，出现了大规模土地的上市情况，从而在未来市场中出现了新的竞争格局。在近期塘沽区上市的项目中，又划分出塘沽海洋高新技术开发区（即工农村）、新港（即碱渣山）和新河等几大板块。可以看出，滨海新区在重点发展塘沽中心区和开发区的同时，也开始重点关注和发展其他板块地区，其中塘沽海洋高新技术开发区板块、新港板块和新河板块都是滨海新区未来的重点发展区域。 2）传统居住区短期内的市场供给不足带来的影响就未来发展而言，随着人口的增加，经济发展带来收入的增加，改善居住的需求被不断拉升。近期土地供应不足，市场需求更加突显。这将给周边区域房地产市场提供有利契机。 4、滨海新区房地产市场现状房地产整体水平有所提高，区域发展不平衡 1）塘沽区房地产市场仍处于初级阶段，主要表现在 ² 操作水平低，策划推广单一，对房地产开发仍处于简单的“住宅开发”，没有形成对土地价值的综合开发。 ² 产品附加值低，景观、环境、会所等附加值很少，客户对这方面的了解也不够深入。 2）开发区房地产市场发展迅速，水平较塘沽区有一定程度提高，主要表现在 ² 开发项目综合素质较高，产品形式丰富。 ² 社区配套设施较为齐全，有一定的产品附加值。 ² 但对土地价值的综合开发不够彻底。三、重点板块描述 1、板块划分新河海河南岸泰达居住区开发区中心板块新港海洋高新技术开发区塘沽区中心板块目前，滨海新区以区域板块认可度可以划分为几大住宅开发板块：开发区中心板块、塘沽中心板块、泰达居住区板块、新港板块、海洋高新技术开发区板块、新河板块以及塘沽海河南岸板块。 1）开发区中心板块板块描述：该区域主要是指以洞庭路、泰达大街为界，以第一大街、第二大街和第三大街为主的生活区域。该区域属于高端居住区域，是高收入人群聚集的板块。由于对城市建设投入力度加大，使得城市绿化程度较高，整体大环境、配套等已趋向国际化标准，整体环境优势突出，高端居住氛围已经形成，目前已成为滨海新区高档项目的集结地，本区域内各项目的热销户型均在110-160平方米，热销总房款在60-100万之间，建筑形式主要是高层建筑，购买的客户群主要为收入、素质较高的高端客户，同时也吸引了许多的投资客户在开发区置业。它是一个： ² 土地稀缺、供给空间逐年减少的板块； ² 土地出让价格急速攀升的板块； ² 本板块内仍是本土化开发商竞争比较激烈； ² 楼面地价、容积率等方面的限制、对该板块内的产品形式提出较高要求； 2）塘沽中心板块板块描述：塘沽中心板块是塘沽区的行政、经济、交通中心，也是滨海新区核心区的重要组成部分。作为滨海新区配套成熟度最高的板块，在交通状况方面是滨海新区的交通核心。改善型需求最为集中、旺盛，但现阶段市场供应量有限，市场保持旺盛需求，刚性需求突显。以总房款在45万-70万改善型产品为需求主流，仍是追求生活舒适性、便捷性的首选板块。它是一个： ² 周边交通已经成熟的区域 ² 生活配套齐全的区域 ² 城市化配套建设齐全的区域 ² 区域认可度较高的区域 ² 区域发展外扩趋势明显的区域 3）泰达居住区板块板块描述：该板块主要是指以泰达大街为界向东延伸，是开发区重点发展的一个区域，目前已在该区域内建成了占地20万平米泰丰公园以及已经投入使用的泰达体育场，作为2008年奥运会的分赛区，该区域将成为滨海新区日后极具升值潜力的区域，另外配合日后泰达时尚广场的建成，该区域的配套设施将逐渐完善，同时区域价值将逐渐突显。目前，该区域内集结了许多高品质的新增项目，滨海居民的认可度也逐渐提高，现该区域吸引的主要是高端客户群。它是一个： ² 高品质生活社区集结的板块； ² 产品形式多样、综合素质较高的板块； ² 逐渐趋近国际化社区的板块； ² 目前生活配套设施不很完备，但未来发展迅速的板块； ² 开发区建设逐渐东移、未来发展较大的板块 4）新港板块板块描述：新位于塘沽区东侧，是塘沽区、保税区、开发区三区交汇之地，形成独特的港口经济圈。区域配套较为成熟，但缺乏城市发展型配套，交通线路便捷，规划中将与开发区连通。客户区域情节严重，置业群体以企业职工为主体，房款在50-70万。由于区域内住宅土地资源日益减少，未来土地将以拆迁为主要来源，土地成本增大。市场需求：供小于求。本区域未来发展良好，将成为板块连接的纽带，区域面貌变化巨大，价格将有大幅度提升，升值前景很大。它是一个： ² 交通较为便利的区域 ² 生活配套较为齐全的区域 ² 城市化配套较为缺乏的区域 ² 发展潜力巨大的区域 5）海洋高新技术开发区板块板块描述：海洋高科技园区位于塘沽区东侧，开发区与塘沽区交汇之地，作为政府规划方向，区域内生活配套稀缺，以二号水库为核心出现无配套状况，交通状况较差，不能辐射塘沽区以外的其他区域，客户群体主要以外来人口为主，由于政府政策支持，区域市场未来状况将得到极大改善，市场认知度将大幅提升，升值前景很大。现阶段土地供应充足的板块。它是一个： ² 交通极不便利区域 ² 居住氛围不浓厚的区域 ² 周边配套极不成熟的区域 ² 人文素质、购买力相对较差的区域 ² 颇具未来发展潜力的区域 6）新河板块板块描述：目前地块多以平房居住区和农业用地等为主，区域整体配套不够完善，但同时由于新河板块上有大量等待拆迁、规划的土地，日后土地放量巨大，并且随着泰达建设集团以13.51亿的天价竞得新河地块后，该板块内的竞争格局日后将十分激烈。它是一个： ² 政府日后重点扶持的板块 ² 将有大面积等待拆迁和规划的板块 ² 未来市场供给放量的热点板块 ² 项目定位较高的板块 ² 近阶段无整体环境优势的板块 ² 目前生活配套设施缺乏的板块 ² 滨海新区居民目前认可度不高的板块 7）海河南岸板块板块描述：塘沽区海河南岸，规划范围为东至大沽炮台海岸线,南达李港铁路联络线,西、北连海河岸线。包括东西沽，大梁子及渤海石油四个街区，海河在北部经过。经过本区域的交通线路只有936、110路。海河南岸地区与海河北岸地区的交通问题已成为阻碍海河南岸地区发展的主要因素，其次是生活配套设施不齐全及居住氛围尚未形成。从政府规划来看，政府着重于发展区域内部生活配套设施及公共建筑，以此来提升区域价值及认可度。本区域的未来发展的方向以居住、商贸为主，发展无污染工业，建设环境优美、设施齐全、服务港口和临港工业区的综合性新区。它是一个： ² 交通成熟度较差区域 ² 居住氛围不浓厚的区域 ² 生活配套缺乏的区域 ² 区域壁垒意识较强的区域 ² 人文素质、购买力较差的区域 ² 颇具未来发展潜力的区域由此我们可以看出----滨海新区市场： ——核心板块土地供应不足，城市扩张带来整体市场竞争格局的改变：板块效应更趋明显，必将形成以追求便捷生活为主导的城市中心区项目与追求健康生活品质为主导的城市中心外扩项目平分秋色的状况。 ——大量本地及外地开发商将投资目光聚焦滨海新区，这些开发商的进入必将带动整体行业的发展与创新。 ——需求不断呈多元化发展，在改善型需求为主的前提下更加关注整体的舒适性，投资及外来人口的购买比例会不断提升。第二部分：理解区域一、塘沽海洋高新技术开发区概述 1、地理位置天津塘沽海洋高新技术开发区位于天津市滨海新区核心区塘沽区和开发区的西北部，总体规划面积24.48平方公里，东至渤海海岸和蓟运河口线，西至河北路和新河干渠，南至天津经济技术开发区北塘高压电厂输电的高压走廊绿化带，北至北环线和永定新河。距离天津港8公里，距离天津市区45公里，距离首都北京142公里，是京津城市带和环渤海城市带的交汇之处。 2、区域经济概况天津塘沽海洋高新技术开发区是中国大陆第一个也是目前唯一一个以发展海洋高科技的开发区，于1992年6月经天津市政府批准成立。海洋高新技术开发区所在区域是以天津市为中心、以500公里为半径的中国环渤海地区。 2005年全年共完成增加值48.6亿元，同比增长23％，其中三资企业实现增加值11.1亿元。实现税收7.9亿元，同比增长28%。完成出口额1.5亿元，同比增长11％。完成固定资产投资5.6亿元，同比增长37%。2004年实现国民生产总值90.8亿元，比去年同期增加15.6%，占滨海新区核心区国民生产总值的10%，在政府的大力扶植下，未来继续稳定增长。 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 GDP对比（亿元）高新区滨海新区二、区域价值分析 1、区位评价地处开发区和塘沽中心板块结合部，且是泰达母区和泰达西区连接的纽带，地理位置十分优越。 2、交通状况 [港口] 天津港：距离高新区8公里。 [机场] 天津滨海国际机场：距离高新区36公里，由津滨高速公路驱车不到25分钟即可到达。 [公路] 津滨高速公路：距离高新区2公里，由此驱车到达天津约30分钟。约90分钟到达北京。 ——已建成津沪（天津--上海）高速公路、津晋（天津--山西）高速公路、唐津（天津--唐山）高速公路。在高新区辖区北塘正在兴建京津塘高速公路2号路。 [铁路] 天津火车站：距离高新区50公里，是中国两大铁路动脉京沪和京哈铁路的交汇点。塘沽火车站：距离高新区6公里。津滨轻轨：距离高新区4公里。三、海洋高新技术开发区房地产市场分析 1、一级市场分析 2006年1月份区域土地成交结果（部分）发布时间宗地编号宗地位置占地面积用地性质受让单位成交金额 2006-1-28 塘（挂）2005-20号新北路以南、厦门南路以西 185626.8平方米住宅、商服（商业、宾馆）用地天津市塘沽城市建设投资公司 80000万元 2006-1-23 塘（挂）2005-21号车站北路以北、厦门路以东 24027.3平方米居住（商服、住宅）用地天津市塘沽区裕川置业有限公司 11040万元 2006-1-20 塘（拍）2005-9-1、2号津塘高速连接线以北、二号水库以西 76008.4平方米居住（商业、住宅）用地贻成融科（天津）置业有限公司 14900万元 2006-1-18 塘（拍）2005-6号津塘公路以南、车站北路以东 40130.9平方米住宅用地天津市鸿发投资集团有限公司 24700万元土地资源巨大，本区域2006年上半年计划出让土地40万平米。由于开发区板块与塘沽中心板块土地资源的稀缺性，加之海洋高新技术开发区得天独厚的地理优势，随着政府对本区域城市建设加大投入，伴随综合配套的逐步完善，以及商品房项目的开发，本区域必将会成为滨海新区又一大型新兴居住区，区域未来升值潜力巨大。 2、二级市场分析项目名称水域未来城欧美风情小镇贻正嘉合裕川花园热销户型 108平米 100-110平米 100--110平米 80平米、96平米热销总房款区间 52万 49万-54万 43万-48万 36万-46万纵横结论： ——区域热销的户型区间为100平米左右的经济型两室，总房款区间为40万--50万元。 3、区域内三级市场分析地点户型面积（m2）总房款（元）单价（元/m2）欧美风情小镇三室 130 650000 5000 欧美风情小镇两室 110.98 530000 4776 迎春园两室 87.14 410000 4705 迎宾园三室 119.27 600000 5031 迎春园两室 93.17 455000 4892 迎宾里二室 54.55 270000 5000 迎宾里二室 90.58 443842 4900 堰宾里三室 116.27 558096 4800 堰宾里二室 99.19 466193 4700 迎春里二室 90.16 405720 4500 迎年里二室 110.16 539784 4900 迎春里二室 90.16 428260 4750 迎春里三室 100.58 422784 4800 美韵家园三室 111.39 568089 5100 美韵家园三室 111.39 545811 4900 ——通过以上数据对比可看出，海洋高新技术开发区三级市场的交易量与其他板块相比还是出于劣势， 90-110平米户型为需求主力，区域内二手房价格与区域内商品房价格接近。 ——海洋高新技术开发区三级市场价格低于其他区域，说明目前该板块的市场认可度不高。第三部分：理解客户一、项目主要竞争板块客户特征 1、塘沽中心板块客户来源及特征塘沽区总房款区间客户群主体客户特征高端市场 60-80万企事业领导、收入较高的企事业单位职工客户素质较好，收入较高且相对稳定，对项目位置、周边环境、建筑设计、景观规划、项目价格较为关心。中端市场 40-60万工薪阶层客户素质一般，关心项目价格、其次关心项目位置及其他方面。塘沽区内目标客户取决于生活习惯、周边配套优势及价格优势。塘沽区内的住宅项目整体价位相对开发区较低，但相对其他区域价格较高，商业及其他配套设施齐全。本项目距离塘沽区中心地点三公里，可以满足客户选择在塘沽区域内生活的便利性。本项目机会点：关注区域发展，追求便捷生活但整体承受力有限的改善型客户。 2、开发区板块客户来源及特征开发区总房款区间客户群主体客户特征高端市场 90-140万私企老板、企业高层领导、事业单位高层领导、外籍客户。客户素质好，平均收入高，一般对项目位置、周边环境、配套、交工标准、景观、建筑设计等各方面要求较高。项目价格不是最关心的问题。中端市场 70-90万私营老板、企事业单位中高层领导。客户素质较好，收入较高且相对稳定，对项目位置、周边环境、建筑设计、景观规划等。项目价格较关心。开发区内目标客户群较其它板块客户对价格并不很敏感，对价值有独特的判断方式，对居所的地段、环境、配套等各方面有较高要求，注重生活的便利性与人居环境的舒适性，以此来显示他们独特的生活方式。开发区的土地日益减少，而且在开发区内项目价格逐渐走高，这也势必造成开发区内中端客户群体的外扩。本项目机会点：向往开发区生活品质但经济能力无法实现的客户群体或收入较丰厚但现阶段积蓄较少的高知人群。纵横结论：结合以上两个板块客户分析，目前该板块的市场认可度不高，所以我们主要吸引在两个区域内总房款承受有一定困难的中高端客户群体。二、客户分析 1、价格走势分析 04、05年滨海各板块二级市场价格走势 3300 3000 2800 4500 1700 4500 4300 4000 6000 3500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 塘沽中心新港新河开发区海洋高新 2004年均价 2005年均价 04、05年滨海各板块三级市场价格走势 3000 2600 2800 4300 1900 4500 4200 4100 6000 3700 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 塘沽中心新港新河开发区海洋高新 2004年均价 2005年均价从以上两图可以看出，海洋高新技术开发区板块房地产价格相比较滨海其他区域升幅较为显著，其原因是新港板块、开发区板块、塘沽中心板块内待开发土地资源日益稀缺，项目总房款相对较高，而本区域还处于一个低端区域，其总房款区间对应的客户群体相应比较广泛。海洋高新技术开发区板块2005年二级市场与三级市场价格走势 2500 2700 2900 3100 3300 3500 3700 3900 4100 4300 4500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月三级市场二级市场在滨海新区整体规划政策刺激下，未来房地产发展方向已转移到海洋高新技术开发区板块，大量开发商将目光集中于本区域，无论是从待开发土地面积还是在建、待建项目数量和规模都在滨海新区市场内占有大量份额，使得本区域成为2006年重点的竞争区域。 2、区域客户分析 1）04、05年区域置业客户分析 04、 05年从购买商品房客户来源对比来看，2004年选择在海洋高新技术开发区置业的多是收入较低、回迁、区域情节严重和投资型客户。 2005年通过塘沽政府发展方向的确立和本区域内多个高品质项目的出现，使得选择在海洋高新技术开发区置业的客户类型发生显著变化，区域内客户数量明显减少，而渤油、港务局、开发区内客户数量明显增加，同时海洋高新技术开发区商品房和二手房价格在2005年一年内增长近42%，说明在伴随海洋高新技术开发区未来发展政策的制定和落实以及区域良好的地理位置和相对较低的市场价格，区域投资价值和置业选择迅速被市场认可，客户来源方向发生多元化、多区域发展的趋势，也进一步突显本区域地块价值。 2）客户购买原因分析 “购买海洋高新技术开发区商品房的原因”问卷调查结果显示：购买原因未来发展前景良好 64.60% 本区域价格相对较低 47.63% 地理位置良好 26.57% 亲朋好友在本区域 6.34% 小区内部环境良好 37.78% 其他 7.20% 通过在对塘沽中心区域、开发区、海洋高新技术开发区关于“购买商品房的原因”问卷调查结果分析得出，区域外客户在选择本区域置业首先认可区域未来发展前景，同时注重总房款和符合自身需求的产品品质。因此在区域内出现中高端客户群体需求的同时，需要有中高端产品满足客户需求。三、项目客户来源及特征从海洋高新技术开发区制定的产业政策来看，未来区域内将引进大量海洋高科技企业，其中包括多个渤海石油等大中型企事业单位，随着企业的不断涌入和区域配套的逐步成熟，大量中高收入群体将选择本区域置业。从海洋高新技术开发区部分项目（如贻正嘉合、贻景花园等）的成交情况来看，购买这些项目的客户中占据较大份额的是来自于本区域、新河、渤海石油、塘沽区内等中端客户群，而部分别墅项目（如德景蓝郡、伴山人家、欧美小镇一期、水域未来城二期）定位于塘沽区、开发区内的高端客户群体，从现阶段本区域周遍项目分析，区域内客户来源两极分化严重，购买力形成极大反差，这就意味着本区域内尚未出现真正的中高端项目来满足介于两者之间的这些中高端客户的需求。他们是： ——关注区域发展，对健康居住环境需求强烈的塘沽区及开发区的客户群体。他们有稳定的工作，追求品味、健康的生活元素，注重居所的舒适度和生活方式。 ——希望能在开发区置业，由于开发区地块稀缺、购买力不足等原因无法形成购买只能选择临近区域购买的客户。（收入较丰厚但现阶段积蓄较少的高知人群）。 ——熟悉本区域情况，且关注地产走势、认同区域价值及未来发展潜力的投资型人士，如渤海石油及港务局。 ——渤海石油重点从事海洋事业研究的单位即将迁入本区域，将带动大量高收入且对住房品质要求较高的群体。第四部分：理解项目一、地块价值分析项目地块位于丹江路与宝山道交口，紧邻塘沽中心板块最热点区域福州道地区，连通第五大街，紧邻滨海内环线核心，是塘沽区、开发区、海洋高新区三区黄金交界点，属于海洋高新技术开发区的中心地带。由于现阶段区域发展还属于初级阶段，故相应的生活配套资源还不完善，交通状况一般。二、区域内项目参照通过对在售及即将上市项目以交通、区位、购买群体进行细分，区域呈现两极市场： 1、区域市场划分定位区域项目特色代表项目客户细分市场机会高端市场 2号水库与渤海度假村区域生态资源产品规化户型尺度水域.未来城追求居住品质，注重生态环境。交通更加完善中端市场宗地周边总房款40-50万、区域交通便捷欧美小镇贻正嘉合注重区域位置，注重区域发展，关注总房款。项目品质，居住环境 2、区域中端项目参照项目名称欧美风情小镇贻正嘉合裕川花园贻景花园项目位置开发区第五大街跨京山铁路立交桥西侧河北路和宝山道交口宝山道河北路与新北路交口开发商金达房地产/投资商：鸿正大置业天津塘沽贻成集团裕川置业天津塘沽贻成集团产品形式 7栋小高层（11-12层），4栋高层（18层），1栋高层（25层）　规划了16栋6层的多层住宅和6栋22层的高层观景住宅。规划7座楼，26层规划了8栋6层的居民住房以及3栋25层的高层住宅。楼座规划形式行列行列行列行列户型比例 712套99m²-110m²两室，300套145m²-155m²三室 132套136 m²，132套106 m² 2号楼户型面积为55、88、96平方米，4号楼户型面积为100平米 150套107-111 m²高层热销户型 100-110平米 100--110平米 80平方米、96平方米 106平米热销总房款区间 49万元-54万元 43万-48万 36万-46万 40万—45万开间进深开间30.9米；进深16.17米开间35.8米；进深15.1米点式高层忽略不记开间33.6米；进深14.1米景观规划特色绿化较低，景观无突出规划。分散景观规划，较普通无景观规划分散景观规划，较普通智能化配套电视监控系统、周界防范系统、巡更管理系统电视监控系统、周界防范系统、巡更管理系统无智能化系统电视监控系统、周界防范系统、巡更管理系统均价 4800元/平米 4100元/平米 4300元/平方米 4000元/平米销售状况三期80% 40%（高层）初期入市的90% 30%（高层）占地面积 50万 7万 2.4万 3万建筑面积 80万 15万 8.4万 5万容积率 1.6 2.14 3.5 1.67 绿化率 20% 35% 35% 35% 纵横结论：区域中端市场产品同质化严重，项目周边竞争楼盘大多定位于中端主流市场。在建筑规划设计，景观规划等方面存在明显不足，区域缺乏满足现阶段住房需求的高品质楼盘。 3、区域高端项目参照项目名称伴山人家水域未来城项目位置塘沽河北路以西，车站北路以东塘沽区 2号水库旁开发商泰达建设中国广厦集团天津富铭置业有限公司产品形式别墅在售6栋小高层，楼座规划形式略行列户型比例略一室68m²45套，两室108m²54套，三室216套，其中三室141m²36套，155m²27套，165m²27套，158m²45套，170m²27套，155m²错层36套，168m²错层18套热销户型略 108平米热销总房款区间略 51万元楼座开间进深略开间49米；进深14.6米景观规划特色略以塘沽二号水库为卖点，突出生态主题智能化配套略电视监控系统、周界防范系统、巡更管理系统、保安可视对讲系统（彩色显示屏）、车辆管理系统、门禁管理系统、背景音响系统、小区综合布线系统、小区智能化管理系统、公共设施监控系统、家庭安防系统。均价 15000 4900元/平米销售状况略一期产品90% 占地面积 23.3万 24.50万建筑面积 13.1万 40.00万容积率略 1.49 绿化率略 35.40% 纵横结论：海洋高新技术开发区板块高端市场占有得天独厚的生态资源优势，且在售及即将上市项目均已生态为项目突出品质。整体规划、定位较高。生活环境、居住品质成为客户的首要关注。但目前的总房款区间基本和塘沽中心板块的项目持平。纵横观点：本项目所处中端市场区域，产品同质化严重,竞争将十分激烈。项目应在符合区域发展的前提下,深挖产品优势,以整体规划、户型良好的尺度来提升项目自身价值。三、未来上市地块与2006年拟出让地块分析 1、未来上市地块分析宗地位置占地面积用地性质受让单位成交金额土地成本项目宗地 79116 住宅国信置业 24723万元 3125元新北路以南、厦门南路以西 185626.8 住宅、商服（商业、宾馆）用地天津市塘沽城市建设投资公司 80000万元 4310元车站北路以北、厦门路以东 24027.3 居住（商服、住宅）用地天津市塘沽区裕川置业有限公司 11040万元 4595元津塘高速连接线以北、二号水库以西 76008.4 居住（商业、住宅）用地贻成融科（天津）置业有限公司 14900万元 1960元 2、2006年拟出让地块分析地块名称地块位置占地面积用地性质容积率建筑密度绿化率文明里福建路以东、福州道以南 70785平方米住宅用地 ≤3 ≤20% ≥40% 煤气罐周边地区规划福州道以南、河北路以东 54000平方米住宅用地 ≤2.5 ≤20% ≥40% 赵家地1号京山公路以北、津塘公路以南、车站北路以西 152605平方米居住（商业、住宅）用地 ≤2.8 ≤20% ≥40% 赵家地2号京山公路以北、津塘公路以南、车站北路以西 189497平方米居住（商业、住宅）用地 ≤2.8 ≤20% ≥40% 塘运一四厂新北路以北、塘汉路以西 97850平方米居住（商业、住宅）用地 4.5 ≤25% ≥40% 纵横结论： ——由于城市土地的稀缺性，城市开始外扩，此板块成为今年土地供应量最大的板块，也表明今年板块将有大量项目上市，竞争将异常激烈。 ——预计周边即将上市项目容积率将在2.5---3.0以上，规范要求基本雷同，在规划上均受到限制，预计该板块仍会出现严重的同质化竞争。所以需要开发商在规划的同时增加附加值体系。四、项目综述项目地块北至乐山道，南至宝山道，东至梅克萨斯公司，西至海洋高新科技区管委会，地块中间被丹江路隔断，地块被厂房包围。地块西北有塘沽区二号水库，开车10分钟到绿岛公园、森林公园。五、项目核心价值分析本项目的核心竞争力通过项目的基础价值和项目的自身价值两个方面来体现。 Ø 项目的基础价值体现在： ——项目所在板块与开发区、塘沽区连接紧密，区域未来发展潜力巨大。 ——项目周边有塘沽二号水库，森林公园和绿岛公园，区域生态环境良好。 Ø 项目的自身价值体现在： ——建筑、环境和景观在设计上突显出项目区隔于其他项目的差异化特征。用建筑和景观的切合、生态与自然的互动、生活与健康的协调，来传达社区的价值观和审美观。另外通过建筑本身的气质、生态理念与人的交流，来营造项目高尚的人文氛围。 ——同时在具备良好品质的前提下，用总房款的优势来吸引目前希望改善居住品质的中端主流客户群体。连接开发区、塘沽区生态环境资源未来发展重点区域项目基础价值项目定位智能化配套、会所建筑设计项目自身价值景观规划六、项目规划理念整体的建筑规划尊重生活的真谛，以人为本，充分满足生理居住要求和心理情感要求，充分把握人与人、人与自然，人与建筑的关系。在规划与设计中，首先研究人的居住行为和居住心理，营造空间尺度适宜、居住舒适方便、颇具人气的居住小区。在户型的设计中，功能空间囊括了现代住宅的多种优点，更是注重和强调居住的舒适性、多元化、生态性，从而将居住的人性化升华，提升居者生活品质。七、SWOT分析优势： 1、政府大力支持区域发展，未来发展潜力巨大。 2、本区域扼守津京塘高速出口，连接塘沽区与开发区，未来将占据都市副中心的重要地位。 3、项目距离绿岛公园、塘沽森林公园仅10分钟车程，西侧为二号水库，区域生态发展态势明显。劣势： 1、区域内环境、配套设施等方面的不完善，致使客户对本区域的认可度不高。 2、地处产业园区，项目周边工业厂房较多。 3、项目被丹江路一分为二，使得项目在建筑规划上处于被动。 4、项目邻近主干道，有一定的噪音、尾气污染。机会： 1、各项目在自身优势卖点上挖掘不足，缺乏中高端项目，这为本项目提供了一定的市场空间。 2、各竞争项目产品同质化严重，本项目若能起打造出区隔于市场的差异化优势，必将引领海洋高科技区域。威胁： 1、塘沽区整体市场的供给量增多，供给档次提升，竞争格局加剧。第五部分：项目定位符合区域发展潮流下的主流健康型社区定位支撑 ——区域呈现以水域未来城为代表的高端项目集结区域及以欧美小镇为代表的中端项目集结区域。由于目前该区域的认可度相较于其他板块还存在一定差异，所以希望通过主流的总房款来吸引广大客户群体。 ——本项目坐落在中端区域市场内，区域竞争十分激烈。为了与其他产品形成区隔，在同样的容积率条件下，希望通过深刻挖掘项目自身卖点，以独特的规划方式、差异化的景观规划、户型整体的舒适性来建立我项目的市场差异化特色。以此来屏蔽周边竞争项目。 ——产品应立足于区域市场，以区域高端市场项目为参照，定位于中高端主流市场。 ——借助国信前期项目市场声势，口碑。以序列化的推广方式来快速建立市场认知，形成快速的口碑传播。达到资源的最大化使用。第六部分：面积配比建议 A地块：规划区域内市场引领型产品，主

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