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商业地产投资决策支持系统
本系统是以财务分析的方式为商业地产投资决策工作提供相关数据依据，其目的是：1、支持项目的效益实现；2、支持项目实施过程中的风险控制。
第一节概述
一、项目投资决策基本过程
1、项目预测阶段：对全过程、全方位的财务预估；
2、项目计划阶段：根据财务预测体系建立的执行目标值；
3、项目控制阶段：财务计划体系具体化、制度化、细化；
4、项目分析阶段：分析分为两个层次，比对包括两个方面；第一是项目控制阶段与项目计划阶段的比对；第二层次是项目控制结果与项目预测的比对。
各个层面相互联系构成一体是一个循环上升的过程。
二、项目财务分析的含义
财务分析是项目决策分析与评价中为判定项目财务可行性所进行的一项重要工作，是在现行会计规定、税收法规和价格体系下，通过财务效益与费用（收益与支出）的预测，编制财务报表，计算评价指标，考察和分析项目的财务盈利能力、偿债能力和财务生存能力，据以判断项目的财务可行性，明确项目对财务主体及投资者的价值贡献。
三、财务分析的作用
(1)财务分析是项目决策分析与评价的重要组成部分。项目评价应从多角度、多方面进行，对于项目的前评价、中间评价和后评价，财务分析都是必不可少的重要内容之一。在项目的前评价——决策分析与评价的各个阶段中，包括机会研究报告、项目建议书、初步可行性研究报告、可行性研究报告，财务分析都是重要的组成部分。
(2)财务分析是重要的决策依据。在经营性项目决策过程中，财务分析结论是重要的决策依据。项目发起人决策是否发起或进一步推进该项目，权益投资人决策是否投资于该项目，债权人决策是否贷款给该项目，财务分析都是重要依据之一。对于那些需要政府核准的项目，各级核准部门在作出是否核准该项目的决策时，许多相关财务数据可作为项目社会和经济影响大小的估算基础。
(3)财务分析在项目或方案比选中起着重要作用。项目决策分析与评价的精髓是方案比选，在项目建设规模、产品方案、工艺技术方案、工程方案等方面都必须通过方案比选予以优化。财务分析结果可以反馈到建设方案构造和研究中，用于方案比选，优化方案设计，使项目整体更趋于合理。
(4)财务分析能配合投资各方谈判，促进平等合作。目前，投资主体多元化已成为项目的融资主流，存在着多种形式的合作方式，主要有国内合资或合作的项目、中外合资或合作的项目、多个外商参与的合资或合作的项目等。在酝酿合资、合作的过程中，财务分析结果起着促使投资各方平等合作的重要作用。
(5)财务分析中的财务生存能力分析对项目，特别是对非经营性项目的财务可持续性的考察起着重要作用。
四、财务分析的内容
(1)选择分析方法。在明确项目评价范围的基础上，根据项目性质和融资方式选取适宜的财务分析方法。
(2)识别财务效益与费用范围。项目财务分析的利益主体主要包括项目投资经营实体（或项目财务主体）和权益投资方等。对于不同利益主体，项目带来的财务效益与费用范围不同，需要仔细识别。
(3)测定基础数据，估算财务效益与费用。选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算，包括营业收入、成本费用估算和相关税金估算等，同时编制相关辅助报表。以上内容实质上是在为财务分析进行准备，也称财务分析基础数据与参数的确定、估算与分析。
(4)编制财务分析报表和计算财务分析指标进行财务分析，主要包括盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析。（吉庆街项目暂不考虑偿债能力分析）
(5)在对初步设定的建设方案（称为基本方案）进行财务分析后，还应进行盈亏平衡分析和敏感性分析。常常需要将财务分析的结果进行反馈，优化原初步设定的建设方案，有时需要对原建设方案进行较大的调整。
四、当前作顶层设计：
本系统为决策层的以下工作提供分析数据：
1.编制项目预测；投资人（董事会）编制第一次项目预测，编制下达第一次财务计划；
2.编制项目计划；
3.修改项目计划；投资人（董事会）审核修改计划建议，决定是否调整计划、预测。批准经营班子财务控制体系方案。
4.修改项目预测；
5.编制项目分析；投资人（董事会）检查项目计划的执行情况、项目控制体系的执行情况；审核经营班子项目分析报告，形成项目分析报告，决定项目预测、项目计划调整，绩效考核；
四、财务分析的步骤及各部分关系图
财务分析的步骤以及各部分的关系，包括财务分析与投资估算和融资方案的关系见图9-1。（吉庆街项目暂不考虑偿债能力分析）
投资估算和融资方案是财务分析的基础。在实际操作过程中，三者互有交叉。投资决策和融资决策的先后顺序与相辅相成的关系也促成了这种交叉，在财务分析的分析方法和指标体系设置上体现了这种交叉。
首先要做的是融资前的项目投资现金流量分析，其结果体现项目或方案本身设计的合理性，用于投资决策以及方案或项目的比选。也就是说用于考察项目是否基本可行，并值得去为之融资，这对项目发起人、投资者、债权人和政府部门都是有用的。
如果第一步分析的结论是“可”，才有必要进一步考虑融资方案，进行项目的融资后分析，包括项目资本金现金流量分析、偿债能力分析和财务生存能力分析等。融资后分析是比选融资方案，进行融资决策和投资者最终出赍的依据。图9-1财务分析图
如果融资前分析结果不能满足要求，可返回对项目建设方案进行修改；若多次修改后分析结果仍不能满足要求，甚至可以作出放弃或暂时放弃项目的建议。
五、财务分析的基本原则
财务分析应遵循以下基本原则：
1．费用与效益计算范围的一致性原则
为了正确评价项目的获利能力，必须遵循项目的直接费用与直接效益计算范围的一致性原则。
2．费用与效益识别的有无对比原则
有无对比是项目评价中通用的费用与效益识别的基本原则。项目评价的许多方面都需要遵循这条原则，采用有无对比的方法进行，财务分析也不例外。所谓“有”是指实施项目后的将来状况，“无“是指不实施项目时的将来状况。
3．动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则
国际通行的财务分析都是以动态分析方法为主，即根据资金时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益和费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率和净现值等评价指标。我国《投资项目可行性研究指南》中采用了这一原则。
4．基础数据确定的稳妥原则
财务分析结果的准确性取决于基础数据的可靠性。财务分析中所需要的大量基础数据都来自预测和估计，难免有不确定性。为了使财务分析结果能提供较为可靠的信息，避免人为的乐观估计所带来的风险，更好地满足投资决策需要，在基础数据的确定和选取中遵循稳妥原则是十分必要的。
六、目前本项目情况
第二节财务分析的价格体系
一、财务分析涉及的各种价格体系
（一）影响价格变动的因素
影响价格变动的因素很多，可归纳为两类：一是相对价格变动因素，二是绝对价格变动因素。
相对价格是指商品间的价格比例关系。导致商品相对价格发生变化的因素很复杂，如供应量的变化、价格政策的变化、劳动生产率变化等可能引起商品间比价的改变；消费水平变化、消费习惯改变、可替代产品的出现等引起供求关系发生变化，从而使供求均衡价格发生变化，引起商品间比价的改变等。
绝对价格是指用货币单位表示的商品价格水平。绝对价格变动一般体现为物价总水平的变化，即因货市贬值（通货膨胀）引起的所有商品价格的普遍上涨，或因货币升值（通货紧缩）引起的所有商品价格的普遍下降。
（二）财务分析涉及的三种价格及其关系
在项目财务分析中，要对项目整个计算期内的价格进行预测，涉及如何处理价格变动的问题。在整个计算期的若干年内，是采用同一个固定价格，还是各年都变动以及如何变动，这就是投资项目的财务分析采用什么价格体系的问题。
财务分析涉及的价格体系有三种，即固定价格体系（或称基价体系）、实价体系和时价体系。同时涉及三种价格，即基价、实价和时价。
(1)基价（Baseyearprice），是指以基年价格水平表示的，不考虑其后价格变动的价格，也称固定价格(Constantprice)。如果采用基价，项目计算期内各年价格都是相同的，就形成了财务分析的固定价格体系。
(2)时价(Currentprice)，顾名思义是指任何时候的当时市场价格。它包含了相对价格变动和绝对价格变动的影响，以当时的价格水平表示。以基价为基础，按照预计的各种货物的不同价格上涨率（可称为时价上涨率）分别求出它们在计算期内任何一年的时价。
(3)实价(Realprice)，是以基年价格水平表示的，只反映相对价格变动因素影响的价格。可以由时价中扣除物价总水平变动的影响求得实价。
二、财务分析的取价原则
（一）财务分析应采用预测价格
财务分析基于对拟建项目未来数年或更长年份的效益与费用的估算，而无论投入还是产出的未来价格都会发生各种各样的变化，为了合理反映项目的效益和财务状况，财务分析应采用预测价格。该预测价格应是在选定的基年价格基础上测算，一般选择评价当年为基年。至于采用上述何种价格体系，要视具体情况决定。
（二）现金流量分析原则上应采用实价体系
采用实价计算净现值和内部收益率进行现金流量分析是比较通行的做法。这样做便于投资者考察投资的实际盈利能力。因为实价体系排除了通货膨胀因素的影响，消除了因通货膨胀（物价总水平上涨）带来的“浮肿净现金流量”，能够相对真实地反映投资的盈利能力，为投资决策提供较为可靠的依据。
如果采用含通货膨胀因素的时价进行现金流量分析，计算出来的项目内部收益率包含通货膨胀率，会使显示出的未来收益增加，形成“浮肿净现金流量”，夸大顼目的实际盈利能力。此时采用的财务基准收益率应当包含通货膨胀率，才能不影响对项目财务可行性的判断。
（三）偿债能力分析和财务生存能力分析原则上应采用时价体系
用时价进行财务预测，编制利润和利润分配表、财务计划现金流量表及资产负债表是比较通行的做法。这样做有利于描述项目计算期内各年当时的财务状况，相对合理地进行偿债能力分析和财务生存能力分析。
为了满足实际投资的需要，在投资估算中应该同时包含两类价格变动因素引起投资增长的部分，一般通过计算涨价预备费来体现。同样，在融资计划中也应考虑这部分费用，在投入运营后的还款计划中自然包括该部分费用的偿还。因此，只有采用既包括了相对价格变化，又包含了通货膨胀因素影响在内的时价价值表示的投资费用、融资数额进行计算，才能真实反映项目的偿债能力和财务生存能力。
（四）对财务分析采用价格体系的简化
在实践中，并不要求对所有项目或在所有情况下，都必须全部采用上述价格体系进行财务分析，多数情况下都允许根据具体情况适当简化。
《方法与参数》和《指南》都各自提出了简化处理的办法，虽然表述不尽相同，但实际上两者对财务分析采用价格体系的简化处理基本一致，可以归纳为以下几点：
(1)一般在建设期间既要考虑通货膨胀因素，又要考虑相对价格变化，包括对建设投资的估算和对运营期投入产出价格的预测。
(2)项目运营期内，一般情况下盈利能力分析和偿债能力分析可以采用同一套价格，即预测的运营期价格。
(3)项目运营期内，可根据项目和产出的具体情况，选用固定价格（项目运营期内各年价格不变）或实价，即考虑相对价格变化的变动价格（项目运营期内各年价格不同，或某些年份价格不同）。
(4)当有要求或通货膨胀严重时，项目偿债能力分析和财务生存能力分析要采用时价体系。
三、目前本项目情况
目前本项目定价是以周边同性质房屋出租价格作为依据。
第三节财务效益与费用的估算
财务效益与费用是指项目运营期内企业因项目所获得的收入以及企业为项目所付的支出。主要包括营业收入、成本费用和有关税金等。某些项目可能得到的补贴收入也应计入财务效益。
一、项目计算期的分析确定
项目财务效益与费用的估算涉及整个计算期的数据。项目计算期是指对项目进行经济评价应延续的年限，是财务分析的重要参数，包括建设期和运营期。
1.建设期
评价用的建设期是指从项目资金正式投入起到项目建成投产止所需要的时间。
对于一期、二期连续建设的项目、滚动发展的总体项目等应结合项目的具体情况确定评价用建设期。
2．运营期
评价用运营期应根据多种因素综合确定，包括行业特点、主要装置（或设备）的经济寿命期（考虑主要产出物生命周期、主要装置物理寿命、综合折旧年限等确定）等。对于中外合资项目还要考虑合资双方商定的合资年限。在按上述原则估定评价用运营期后，还要与该合资运营年限相比较，再按两者孰短的原则确定。
本项目运营期即是与产权单位合同中约定的租赁运营期。
二、营业收入
本项目中收入包括：
1. 租金收入是指房屋或储物间承租方向我方缴纳的租金。
2.物业服务收入是指将房屋承租方或其他接受物业服务方，向我方缴纳的物业费。
3.停车服务收入是指收到的停车费收入。
4.其他收入是指除上述三项收入之外收到的其他收入。

营业收入是指销售产品或提供服务所取得的收入，通常是项目财务效益的主要部分。对于销售产品的项目，营业收入即为销售收入。在估算营业收入的同时，一般还要完成相关流转税金的估算。流转税金主要指营业税、增值税、消费税以及营业税金附加等。
在项目决策分析与评价中，营业收入的估算通常假定当年的产品（实际指商品，等于产品扣除自用量后的余额）当年全部销售，也就是当年商品量等于当年销售量。营业收入估算的具体要求如下：
1．合理确定运营负荷
计算营业收入，首先要正确估计各年运营负荷（或称生产能力利用率、开工率）。运营负荷是指项目运营过程中负荷达到设计能力的百分数，它的高低与项目复杂程度、产品生命周期、技术成熟程度、市场开发程度、原材料供应、配套条件、管理因素等都有关系。在市场经济条件下，如果其他方面没有大的问题，运营负荷的高低应主要取决于市场。在项目决策分析与评价阶段，通过对市场和营销策略所做的研究，结合其他因素研究确定分年运营负荷，作为计算各年营业收入和成本费用的基础。
运营负荷的确定一般有两种方式：一是经验设定法，即根据以往项目的经验，结合该项目的实际情况，粗估各年的运营负荷，以设计能力的百分数表示。常见的做法是：设定一段低负荷的投产期，以后各年均按达到年设计能力计算。如【例9-1】所示；二是营销计划法，通过制订详细的分年营销计划，确定各种产出各年的生产量和商品量。项目的运营负荷可能先低后高，再降低，如【例9-2】所示，也可能是其他形式。根据项目和产品的具体情况，也有的始终达不到年设计能力，如生产季节性强的产品项目。
2．合理确定产品或服务的价格
为提高营业收入估算的准确性，应遵循前述稳妥原则，采用适宜的方法，合理确定产品或服务的价格。
对于某些基础设施项目，其提供服务的价格或收费标准有时需要通过由成本加适当的利润的方式来确定，或者根据政府调控价格确定。
3．多种产品分别估算或合理折算
对于生产多种产品和提供多项服务的项目，应分别估算各种产品及服务的营业收入。对那些不便于按详细的品种分类计算营业收入的项目，也可采取折算为标准产品的方法计算营业收入。
4．编制营业收入估算表
营业收入估算表的格式可随行业和项目而异。项目的营业收入估算表格既可单独给出，也可同时列出各种应纳营业税金及附加以及增值税。
【例9-1】某拟建工业项目（以下简称M项目），建设期2年，运营期6年。根据市场需求和同类项目生产情况，计划投产当年生产负荷达到90%，投产后第二年及以后各年均为100%该项目拟生产4种产品，产品价格采用预测的投产期初价格（不合增值税销项税额，以下简称不舍税价格），营业收入估算详见表9—1。
表9-1M项目营业收入估算表（万元）注：1.本表产品价格采用不合税价格，即营业收入以不舍税价格表示。2.表中数字加和尾数有可能不对应（包括例题中的计算过程），系计算机自动圆整所致。以下表格（或例题）都可能有此问题，不再重友说明。
【例9-2】某公司欲投资生产一种电子新产品，设计生产能力是每年250万只。该项目拟2010年建设，2011年投产。由于是新产品，需要大量的营销活动拓展市场，根据市场预测及产品营销计划安排，投产当年（计算期第2年）生产负荷可以达到30%．投产后第二年达到60%，第三年和第四年达到90%。预计第五年开始出现竞争对手或替代产品，生产负荷开始下降，第八年寿命周期结束。价格研究预测结果表明，该产品价格（只考虑相对价格变动因素）将先高后低。各年的生产负荷、价格、营业收入估算见表9-2。表9-2某项目营业收入估算表注：预测销售量是生产负荷与设计生产能力的乘积，营业收入是预测销售量与产品售价的乘积。
三、补贴收入
本项目目前没有补贴收入
按照《企业会计制度》(2001)，企业按规定实际收到退还的增值税，或按销量或工作量等依据国家规定的补助定额计算并按期给予的定额补贴，以及属于国家财政扶持的领域而给予的其他形式的补贴，应计入补贴收入科目。
按照《企业会计准则》(2006)，企业从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产称为政府补助，并按照是否形成长期资产区分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
在项目财务分析中，作为运营期财务效益核算的往往是与收益相关的政府补助，主要用于补偿项目建成（企业）以后期间的相关费用或损失。按照《企业会计准则》，这些补助在取得时应确认为递延收益，在确认相关费用的期间计人当期损益（营业外收入）。
由于在项目财务分析中通常可忽略营业外收入科目，特别是非经营性项目财务分析往往需要推算为了维持正常运营或实现微利所需要的政府补助，客观上需要单列一个财务效益科目，可称其为“补贴收入”。
四、成本与费用
本项目中成本费用包括
1.投资费用是指前期对该项目的投入及后期改造费用。
2.租赁运营费是指我方应上缴给产权单位的租赁费用。
3.运营管理费是指为维持项目运营所必需的管理费用、人工成本及相关的维护修理费。
4.广告宣传费是指为提高项目知名度而做的推广活动及广告宣传所支出的费用。
5.营业税金及附加是指按国家规定应上缴的营业税金及其他附税。
6.所得税是指当有利润产生时就上缴的所得税。
7.其他费用是指除上述费用之外的其他应支付的费用。

（一）成本与费用的概念
按照《企业会计准则——基本准则》(2006)，费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。费用只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加，且经济利益的流出额能够可靠讦量时才能予以确认。企业为生产产品、提供劳务等发生的费用可归属于产品成本、劳务成本；其他符合费用确认要求的支出，应当直接作为当期损益列入利润表（主要有管理费用、财务费用和营业费用）。在项目财务分析中，为了对运营期间的总费用一目了然，将管理费用、财务费用和营业费用这三项期间费用与生产成本合并为总成本费用。这是财务分析相对会计规定所做的不同处理，但并不会因此影响利润的计算。
（二）成本与费用的种类
项目决策分析与评价中，成本与费用按其计算范围可分为单位产品成本和总成本费用；按成本与产量的关系分为固定成本和可变成本；按会计核算的要求有生产成本（或称制造成本）和期间费用；按财务分析的特定要求有经营成本。
（三）成本与费用估算要求
(1)成本与费用的估算，原则上应遵循国家现行《企业会计准则》和（或）《企业会计制度》规定的成本和费用核算方法，同时应遵循有关税收法规中准予在所得税前列支科目的规定。当两者有矛盾时，一般应按从税的原则处理。
(2)结合运营负荷，分年确定各种投入的数量，注意成本费用与收入的计算口径对应一致。
(3)合理确定各项投入的价格，并注意与产出价格体系的一致性。
(4)各项费用划分清楚，防止重复计算或低估漏算。
(5)成本费用估算的行业性很强，应注意根据项目具体情况增减其构成科目或改变名称，反映行业特点。
（四）总成本费用估算
l.总成本费用构成与计算式
总成本费用是指在一定时期（项目评价中一般指一年）为生产和销售产品或提供服务而发生的全部费用。财务分析中总成本费用的构成和计算通常由以下两种公式表达：
(1)生产成本加期间费用法：
总成本费用=生产成本+期间费用(9-4)
其中，生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资或薪酬+其他直接支出+制造费用(9-5)
期间费用=管理费用+财务费用+营业费用(9-6)
项目评价中财务费用一般只考虑利息支出，上式可改写为：
期间费用=管理费用+利息支出+营业费用(9-7)
采用这种方法一般需要先分别估算各种产品的生产成本，然后与估算的管理费用、利息支出和营业费用相加。
(2)生产要素估算法：
总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+工资或薪酬+折旧费+摊销费+修理费+利息支出+其他费用(9-8)
企业财务核算中，制造费用、管理费用和营业费用中均包括多项费用，且行业间不尽相同。为了估算简便，财务分析中可将其归类估算，式(9-8)中其他费用系指由这三项费用中分别扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费、修理费以后的其余部分。
生产要素估算法是从估算各种生产要素的费用人手，汇总得到项目总成本费用，而不管其具体应归集到哪个产品上。即将生产和销售过程中消耗的全部外购原材料、燃料及动力等费用要素加上全部工资或薪酬、当年应计提的全部折旧费、摊销费以及利息支出和其他费用，构成项目的总成本费用。采用这种估算方法，不必考虑项目内部各生产环节的成本结转，同时也较容易计算可变成本、固定成本和增值税进项税额。
2．总成本费用各分项的估算要点
下面以生产要素估算法总成本费用构成公式为例，分步说明总成本费用各分项的估算要点。
(l)外购原材料、燃料及动力费。外购原材料和燃料动力费的估算需要以下基础数据：
1)相关专业所提出的外购原材料和燃料动力年耗用量。
2)选定价格体系下的预测价格，应按入库价格计算，即到厂价格并考虑途／库耗；或者按到厂价格计算，同时把途库耗量换算到年耗用量中。
3)适用的增值税税率，以便估算进项税额。
(2)工资或薪酬。工资和福利费是成本费用中反映劳动者报酬的科目，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及福利费，通常包括职工工资、奖金、津贴和补贴以及职工福利费。
按照生产要素估算法估算总成本费用时，所采用的职工人数为项目全部定员。
执行《企业会计准则》的项目（企业），应当用“职工薪酬”代替“工资和福利费”。职工薪酬包括：
1)职工工资、奖金、津贴和补贴；
2)职工福利费；
3)医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；
4)住房公积金；
5)工会经费和职工教育经费；
6)非货币性福利；
7)因解除与职工的劳动关系给予的补偿；
8)其他与获得职工提供的服务相关的支出。
可见职工薪酬包含的范围大于工资和福利费，如原在管理费用中核算的由企业缴付的社会保险费和住房公积金以及工会经费和职工教育经费等都属于职工薪酬的范畴，实际工作中，当用“职工薪酬”代替“工资和福利费”时，应注意核减相应的管理费用。
按照《企业会计准则》的要求，职工薪酬应当根据职工提供服务的受益对象，区分下列情况处理：
1)生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。
2)其他职工薪酬，计入当期损益。
在项目评价中，当采用生产要素法估算总成本费用时，公式中的职工薪酬是指项目全部定员的职工薪酬。
确定工资或薪酬时需考虑以下因素：
1)项目地点。工资或薪酬水平随地域的不同会有差异，要注意考虑地域的不同对工资水平的影响，项目评价中对此应有合理反映。
2)原企业工资水平。对于依托老厂建设的项目，在确定单位工资或薪酬时，需要将原企业工资或薪酬水平作为参照系。
3)行业特点。不同行业的工资或薪酬水平可能有较大差异，确定单位工资或薪酬时需考虑行业特点，参照同行业企业薪酬标准。
4)平均工资或分档工资或薪酬。根据不同项目的需要，财务分析中可视情况选择按项目全部人员年工资或薪酬的平均数值计算，或者按照人员类型和层次的不同分别设定不同档次的工资或薪酬进行计算。如采用分档工资或薪酬，最好编制工资或薪酬估算表。
(3)固定资产原值和折旧费。
1)固定资产与固定资产原值。固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：①为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；②使用寿命超过一个会计年度。
计算折旧，需要先计算固定资产原值。固定资产原值是指项目投产时（达到预定可使用状态）按规定由投资形成固定资产的价值，包括工程费用（设备购置费、安装工程费、建筑工程费）和工程建设其他费用中应计入固定资产原值的部分（也称固定资产其他费用）。预备费通常计人固定资产原值。按相关规定建设期利息应计入固定资产原值。
应注意：增值税转型改革后，允许抵扣部分固定资产进项税额。该部分可抵扣的固定资产进项税额不得计人固定资产原值。
按照生产要素估算法估算总成本费用时，需要按项目全部固定资产原值计算折旧。
2)固定资产折旧。固定资产在使用过程中的价值损耗，通过提取折旧的方式补偿。
财务分析中，折罔费通常按年计列。按生产要素法估算总成本费用时，固定资产折旧费可直接列支于总成本费用。符合税法的折旧费允许在所得税前列支。
固定资产的折旧方法可在税法允许的范围内由企业自行确定。一般采用直线法，“包括年限平均法（原称平均年限法）和工作量法。税法也允许对由于技术进步，产品更新换代较快，或常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。我国税法允许的加速折旧方法有双倍余额递减法和年数总和法。
固定资产折旧年限、预计净残值率可在税法允许的范围内由企业自行确定，或按行业规定。项目评价中可按税法明确规定的分类折旧年限或行业规定的综合折旧年限计算。
上述各种方法的计算公式如下：限平均法：
年折旧额=固定资产原值×年折旧率(9-10)
②工作量法：
工作量法又分两种，一是按照行驶里程计算折旧，二是按照工作小时计算折旧，计算公式如下：
按照行驶里程计算折旧的公式：
⑤几种折旧方法的比较：在上述几种折旧方法中，按年限平均法计算的各年折旧率和年折旧额都相同；而按双倍余额递减法计算的各年折旧率虽相同，但年折旧额因按固定资产净值计算，故逐年变小；按年数总和法进行计算时，虽按原值进行计算，但因各年折旧率逐渐变小，故年折旧额也逐年变小。但无论按哪种方法计算，只要折旧年限相同，所取净残值率也相同，在设定的折旧年限内，总折旧额足相同的。只是按后两种方法，在折旧年限前期折旧额大，以后逐年变小，故称快速折旧或加速折旧法。
同时可以看出，如果不计净残值率，采用双倍余额递减法估算的第1年的折旧额是采用年限平均法的2倍。
【例9_3】设固定资产原值为10000万元，综合折旧年限为5年，净残值率为5%，试分别按年限平均法、双倍余额递减法和年数总和法计算折旧。
【解答】
(1)按年限1-5%5×100%=l9%
各年折旧额=10000xl9%=1900（万元）
(2)按双倍余额递减法：
年折旧率=25×100%=40%
第1年折旧额=10000×40%=4000（万元）
第2年折旧额=(10000-4000)×40%=2400（万元）
第3年折旧额=（10000-4000-2400）×40%=1440（万元）
第4、5年折旧额=[（10000-4000-2400-1440）-(10000×5%)]÷2=830'(万元)
(3)按年数总和法：
可以看出，以上分别按三种方法计算的5年年折旧费总额都为9500万元。
(4)固定资产修理费。固定资产修理费是指为保持固定资产的正常运转和使周，充分发挥其使用效能，在运营期内对其进行必要修理所发生的费用，按其修理范围的大小和修理时间间隔的长短可以分为大修理和中小修理。
项目决策分析与评价中修理费可直接按固定资产原值（扣除所含的’建设期利息）的一定百分数估算，百分数的选取应考虑行业和项目特点。
按照生产要素估算法估算总成本费用时，计算修理费的基数应为项目全部固定资产原值（扣除所含的建设期利息）。
(5)无形资产摊销费。无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。项目决策分析与评价中可以将项目投资中包括的专利及专有技术使用费、土地使用权费、商标权费等费用直接转入无形资产原值。但房地产开发企业开发商品房时，相关的土地使用权账面价值应当计人所建造的房屋建筑物成本。
按照有关规定，无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊成本。法律和合同规定了法定有效期限或者受益年限的，摊销年限可从其规定，同时注意摊销年限应符合税法关于所得税前扣除的有关要求。无形资产的摊销一般采用年限平均法，不计残值。
(6)其他资产摊销费。其他资产原称递延资产，是指除固定资产、无形资产和流动资产之外的其他资产。关于建设投资中哪些费用可转入其他资产，有关制度和规定中不完全一致。项目决策分析与评价中可将生产准备费、办公和生活家具购置费等开办费性质的费用直接形成其他资产。其他资产的摊销也采用年限平均法，不计残值，其摊销年限应注意符合税法的要求。
(7)其他费用。其他费用包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用这三项费用，是指由制造费用、管理费用和营业费用中分别扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费和修理费等以后的其余部分。
1)其他制造费用。制造费用是产品生产成本的重要组成部分。制造费用指企业为生产产品和提供劳务而发生的各项间接费用，但不包括企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
项目决策分析与评价中为了简化计算常将制造费用归类为生产单位（分厂或车间）管理人员工资或薪酬、折旧费、修理费和其他制造费用几部分。其他制造费用是指由制造费用中扣除工资或薪酬、折旧费、修理费后的其余部分。项目决策分析与评价中常见的估算方法有：①按固定资产原值（扣除所含的建设期利息）的百分数估算；②按人员定额估算。
2)其他管理费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理企业生产经营活动所发生的费用。
为了简化计算，项目决策分析与评价中将管理费用归类为行政管理部门管理人员工资或薪酬、折旧费、无形资产和其他资产摊销费、修理费和其他管理费用几部分。其他管理费用是指由管理费用中扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费、修理费以后的其余部分。
项目决策分析与评价中常见的估算方法是取工资或薪酬总额的倍数或按人员定额估算。
若管理费用中的技术使用费、研究开发费和土地使用税等数额较大，可单独核算后并入其他管理费用，或另外列项计人总成本费用。近年对高危行业企业要求提取的安全生产费用也可同样处理。
3)其他营业费用。营业费用是指企业在销售商品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费，还包括企业委托其他单位代销产品时所支付的委托代销手续费。
为了简化计算，项目决策分析与评价中将营业费用归为工资或薪酬、折旧费、修理费和其他营业费用几部分。其他营业费用是指由营业费用中扣除工资或薪酬、折旧费和修理费后的其余部分。
项目决策分析与评价中常见的其他营业费用估算方法是按营业收入的百分数估算。
(8)利息支出。按照现行财税规定，可以列支于总成本费用的是财务费用，是指企业为筹集所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。在项目决策分析与评价中，一般只考虑利息支出。利息支出的估算包括长期借款利息（即建设投资借款在投产后需支付的利息）、用于流动资金的借款利息和短期借款利息三部分。建设投资借款利息。建设投资借款一般是长期借款。建没投资借款利息是指建设投资借款在还款起始年年初（通常也是运营期初）的余额（含未支付的建设期利息）应在运营期支付的利息。
建设投资借款还本付息方式要由借贷双方约定，通行的还本付息方法主要有等额还本付息和等额还本、利息照付两种，有时也可约定采取其他方法。
① 额还本付息方式。等额还本付息方式是在指定的还款期内每年还本付息的总额相同，随着本金的偿还，每年支付的利息逐年减少，同时每年偿还的本金逐年增多。还本付息计算公式如下：
第1年付息：1000×5%=50（万元）
还本：230.97-50=180.97（万元）
第2年付息：(1000-180.97)x5%=40.95（万元）
还本：230.97-40.95=190.02（万元）
第3年付息：（1000-180.97-190.0'2）×5%=31.45（万元）
还本：230.97-31.45=199.52（万元）
第4年付息：（1000-180.97-190.02-199.52）×5%=21.47（万元）
还本：230.97-21.47=209.50（万元）
第5年付息：(1000-180.97-190.02-199.52-209.50)x5%=11.00（万元）
还本：230.97-11.00=219.97（万元）
计算得出的各年利息，分别计入各年总成本费用中的利息支出科目。额还本、利息照付方式。等额还本、利息照付方式是在每年等额还本的同时，支付逐年相应减少的利息。还本付息方式计算公式如下：
【例9-5】按照【例9—4】中的条件，采用等额还本、利息照付方式计算各年还本和付息额。
【解答】
每年偿还本金额=1000/5=200（万元）
第1年付息：1000×[1-（1-1）/5]×5%=50（万元）
第2年付息：1000×[1-(2-1)/5]×5%=40（万元）
第3年付息：1000×[1-(3-1)/5]×5%=30（万元）
第4年付息：1000×[1-(4-1)/5]×5%=20（万元）
第5年付息：1000×[1-(5-1)/5]×5%=10（万元）
③其他还本付息方式。其他还本付息方式是指由借贷双方商定的除上述两种方式之外的还本付息方式。
2)流动资金借款利息。项目评价中估算的流动资金借款从本质上说应归类为长期借款，但财务分析中往往设定年终偿还，下年初再借的方式，并按一年期利率计息。现行银行流动资金贷款期限分为短期（1年以内）、中期（1年以上至3年），财务分析中乜可以根据情况选用适宜的利率。
财务分析中对流动资金的借款偿还一般设定在计算期最后一年，也可在还完建设投资借款后安排。流动资金借款利息一般按当年年初流动资金借款余额乘以相应的借款年利率计算。
3)短期借款利息。项目决策分析与评价中的短期借款是指项目运营期间为了满足资金的临时需要而发生的短期借款，短期借款的数额应在财务计划现金流量表中有所反映，其利息应计人总成本费用表的利息支出中。计算短期借款利息所采用的利率一般可为一年期借款利率。短期借款的偿还按照随借随还的原则处理，即当年借款尽可能于下年偿还。
（五）经营成本
经营成本是项目决策分析与评价的现金流量分析中所采用的一个特定的概念，作为运营期内的主要现金流出。
经营成本与融资方案无关。因此在完成建设投资和营业收入估算后，就可以估算经营成本，为项目融资前的现金流量分析提供数据。经营成本的构成可用下式表示：
经营成本=外购原材料费+外购燃料及动力费+工资或薪酬+修理费+其他费用(9-24)
经营成本与总成本费用的关系如下：
经营成本=总成本费用一折旧费一摊销费一利息支出(9-25)
（六）固定成本与可变成本
根据成本费用与产量的关系可以将总成本费用分解为可变成本、固定成本和半可变（或半固定）成本。固定成本是指不随产品产量变化的各项成本费用，可变成本是指随产品产量增减而成正比例变化的各项成本费用。有些成本费用属于半可变（或半固定）成本，如不能熄灭的工业炉的燃料费用等。工资或薪酬、营业费用和流动资金利息等也都可能既有可变因素也有固定因素。必要时需将半可变（或半固定）成本进一步分解为可变成本和固定成本，使成本费用最终划分为可变成本和固定成本。
项目决策分析与评价中一般可以根据行业特点进行简化处理。通常可变成本主要包括外购原材料、燃料及动力费和计件工资等。固定成本主要包括工资或薪酬（计件工资除外）、折旧费、摊销费、修理费和其他费用等。
长期借款利息应视为固定成本，流动资金借款和短期借款利息可能部分与产品产量相