2024年第三季度深圳房地产市场回顾.pdf

新增供应依然充沛，四个甲级办公楼共29.0万平的新增供应于三季度进市场，分别分布在前海，华和福保三个区。与此同时，个别存量项出租转，在本季退出租赁市场。需求，经济修复不及预期以及若积租户搬总部导致本季办公楼需求环放缓，单季共录得10.4万平的净吸纳量，同及环均有下降，但对疫情2020年和2022年的多个季度仍有改善。受新增供应影响，整体市场空置率环上升0.6个百分点22.2%。细分需求来看，科技需求持续活跃，以28.9%的占位居榜，多来前海、后海及新园区，其中过半需求贡献软件系统开发板块，主要源于智能、智能家居、机器和云计算及运类企业的新租。此外，平台互联和电商类的需求占相当，分别主要来数据和跨境电商，本季录得了新加坡跨境电商在福的租赁案例。值得提的是，在以企业管理咨询和信息服务咨询为主的咨询类企业扩张的带动下，本季专业服务赶超融成为第需求来源，占为15.8%，环上升了1.5个百分点。融业需求位居第三，占为14.1%，主要分布于前海、新园和福中区三个区，以传统融需求表现更胜筹，占为65.0%。受个本地保险企业总部升级搬迁的宗交易带动，保险业贡献了融需求的半壁江。搬迁需求依然为主要成交类型，占超7成与上季度持平，且其中过半来升级搬迁，低租窗期下企业的搬迁为更多追求品质提升。本地企业继续以超6成占成为市场主军，但与此同时，外资企业需求持续复苏，占提升1.6个百分点9.3%，细分业覆盖电商、财富管理、银和咨询等。成交分布区域，在新增供应带动的需求集中市下，前海为第成交区域，为全市贡献了过半的净吸纳量，细分需求主要来保险业。此外核区域的梅林、坂和笋岗也录得了共4成的净吸纳量。租，经济复苏缓慢以及企业降本增效持续背景下，业主以价换量策略延续，因此导致市场平均租环继续下跌1.2%每每平168.4元，跌幅环有所升。三季度为供应旺季，四个项共计49.5万平新增供应于本季市，包括运天地、坂万科场、宝安沙井万丰海岸城以及华强时代场。得益于前期良好的预租，新项开业驻率均在90%以上。市场供应不断增多的情况下，新项定位各具特，更注重主题营造和场景打造，如社交型、熊出没主题和公园的Mall等。虽有量新增供应市，但得益于新项良好的驻表现以及存量项空置率的继续改善，当季共录得51.8万平的净吸纳量，为2022年以来的单季最，整体市场空置率环改善0.5个百分点4.1%，保持低位。新项密集交付带动整体市场需求活跃度井喷，当季共录得超千家商户市，环及同均倍增有余。存量项来看，三季度需求活跃度环亦明显上升，商家总数增近半，均主要贡献各区的品质购物中，如壹城、万象天地、深业上城、万象汇等。业态，在新项驱动下，零售依然位居市场需求的位，占近5成。值得注意的是餐饮在本季依然保持4成以上的需求份额，活跃度持续，其中港北上消费的助因素不可忽视。零售，新项开业带动服饰类例有所上升，同及环均增了2个百分点18%。珠宝饰以9%位居第，同及环基本持平。电产品类需求占同及环均有增，位列第三位需求。汽类商家扩张依然较为平淡。服饰业态，得益于新项强的招商能以及竞争差异化策略，外资品牌增迅速，除热度较的国外连锁品牌外，部分调性单品类品牌，如全球第三家韩国服饰HAUSNOWHERE以及新兰户外品牌Ice Breaker也在本季进深圳。餐饮，消费修复缓慢令简餐在三季度以11%需求占创年内新，品类以粉类居多，品牌分散度，稍显活跃的有和府捞和遇，特餐饮需求环持平。与此同时，新项集中开业以及品质购物中的租户升级带动店经济表现抢眼，共录得了13家店市，不但包括深圳店和华南店，更录得了若全国店。羲和臻品、George Jensen、苍屿翠、TASOW桌游戏、泰星乐分别于光华、万象城、壹城和皇庭场开出了全国店，业态涵盖餐饮、珠宝和体验类。租，购物中不断增多令项间竞争加剧，租户租谈判能增强；与此同时消费端修复缓慢也令部分零售细分业态商家业绩表现不佳，双重因素影响下，市场平均租继续环下跌0.8%每天每平18.6元。深圳2024年第三季度新增供应市，也项退出市场，整体市场平稳运，空置率保持在0.8%的市场低位。进出贸易的快速增令存量项需求保持稳定，2024年1-8，深圳进出总额的同增例均在20%以上的位，从令市场供应中的多数保税仓保持时间的满仓运。保税仓得益于庞数量的城市配送需求，出租率也极。与此同时，市场寻租需求保持定活跃度，主要来制造业（电连接器）和医药类的战略布点。在此情况下，整体市场租环上涨0.8%每每平49.7元。东莞三季度共有两个新项共计31.7万平的新增供应市，分别为位于东莞凤岗和谢岗镇，受新增供应影响，整体市场空置率短暂上升4.4个百分点4.8%，但依然保持较低平。需求来看，第三物流为本季的主需求，此外也录得部分来跨境电商的需求。租，跨境电商预租虽然在持续推进，但在租期呈现定的波动性。由此导致业主稳商态趋强，更倾向于寻求稳定性更的制造业和三物流的租户，因对于租增率的要求有所降低。受此影响，本季市场平均租环上涨0.5%每每平49.9元，租涨幅有所放缓。惠州三季度新增供应交付，存量项驻率表现分化，部分项驻率得以进步改善，但个别项因头部电商需求收缩空置率有所升。整体来看，全市空置率环持平，保持在0.4%的极低平，当季内的需求主要源第三物流。租，受跨境电商需求预租积缩减以及未来两年深圳邻惠项交付预期对惠州物流需求分流的影响下，存量项倾向于稳定现有租户以及快速填补空置，因此降低了对租增的要求，本季市场平均租涨幅环有所降低，增0.5%每每平36.9元。深圳优质产业园市场三季度未录得新增供应市，单季共录得19.8万平的净吸纳量，同及环均显著上涨。在此带动下，整体市场空置率明显改善，环下降2.7个百分点13.2%。本季需求主要贡献研发办公市场，以深圳本地企业为主，业聚焦于零售贸易和专业服务，占分别为17.7%、13.3%。其中，零售贸易细分需求主要来3C电产品，专业服务则以企业管理咨询为主。此外，以软件与信息服务和电商为主的科技板块需求位列第三位。房类市场本季需求亦主要来零售贸易和科技两板块，具体为电产品贸易和智能类公司。业办公楼，消费服务、房地产建筑和专业服务为三需求主，三者需求例共52.0%。市场平均租环下降0.7%每每平89.8元。各个市场租均出现了不同程度下调。房市场受个别项的价格调整影响，租环下降0.8%每每平45.1元。研发办公市场则因个别项退租影响，租微跌0.2%每每平72.1元。业办公楼市场中业主以价换量模式的持续，令平均租环下降1.2%每每平138.6元。2024年第三季度深圳市场共录得两宗宗交易，成交额共18.9亿元，环下降明显，但同上升34.0%，包括宗办公楼和宗购物中。从交易额来看，办公楼依然为市场成交主流，占为76.0%。2024年前三季交易总额超100亿元，同提升亦较为明显。办公楼交易为关联交易，以股权交易的形式达成。具体为新世界发展集团向股东周福出售了周福融厦30%的股权，作价14.4亿币，在该笔交易完成后，周福企业将拥有该物业100%股权。交易标的为栋位于前海的甲级办公楼，建筑积共12.57万平，总43层，交易折合单价为每平3.8万元，显著低于区内同品质办公楼的售价。购物中交易则以资产包的形式达成，通过将部分股权出售给信托基实现资本退出。具体为中信证券和泰康寿以资产包的形式联合购买了深圳岗万科场44%的股权，总价为4.5亿元。背景为万科携中信泰康成了个Pre-REITs，作为万科不动产退出渠道，盘活存量资产。市场参与主体，当季卖均为开发商，买则分别企业和机构买家，交易形式均为股权交易。链接浏览下载完整报告年第三季度深圳房地产市场回顾