宁波鄞州房地产报告.docx

鄞州房地产分析报告 2009年10月4号目 录一、鄞州概况 3二、鄞州住房情况概述 5三、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告5 1鄞州各片区成交情况5 2新推楼盘情况6 3鄞州各片区商铺成交情况7 4写字楼市场成交分析7四、鄞州两大商圈 8 1天童北路万达广场8 2建新路麦德龙9五、酒 店10六、写字楼 11七、土地 11八、总 结11 一、鄞州概况鄞州地处浙东沿海，紧邻宁波市区，区域总面积1380平方公里，现有人口73万。鄞州历史悠久，人文荟萃，物丰民富，气候宜人，是典型的江南“鱼米之乡”。鄞州经济发达，社会安定。全区现有工业企业15000多家，已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系，综合经济实力位居宁波市各县市区首位，全国第12位。 鄞州交通便捷，是宁波市区通往港口、机场、高速公路的必经之地。距中国大陆第二大港北仑港20公里，可与100多个国家和地区的519个港口通航；沪杭甬高速公路、沿海大通道横贯全区。鄞州境内还设有铁路专用线和货运中转站，宁波栎社国际机场座落在鄞州境内。 鄞州外向型经济发达，目前已有美国、日本、德国、西班牙、香港、台湾等20多个国家和地区的客商在鄞州区投资兴业。至2002年，全区现有外资企业761家，协议利用外资9.2亿美元，到位外资5.5亿美元，2002年，全区实现进出口总额18.2亿美元，其中出口14.3亿美元，名列浙江省第一。鄞州环境优美，风光旖旎，拥有号称“太湖气魄，西子风韵”的国家级旅游度假区东钱湖，日本佛教曹洞宗的祖庭天童寺，供奉佛祖释迦牟尼真身舍利的阿育王寺，全国四大古代水利工程之一的它山堰，中国四大民间传说之一的梁祝故事发源地梁祝文化公园等，这些傲人的旅游资源，既是鄞州深厚文化积淀的集中体现，也是激励鄞州人民奋发向前、永不止步的无限动力。改善投资环境，多渠道、多形式、宽领域地面向国内外招商引资，是“十五”期间经济和社会发展的基本任务之一。在改善投资环境方面做了大量卓有成效的工作。 交通运输状况如何，是衡量一个地区经济发展环境的一项硬指标。“十五”期间，随着鄞州新城区的规划与建设，鄞州区公路建设成效显著，为改善全区的投资环境做出了较大贡献。公路通车里程由2000年的855公里增加到2005年的约970公里，增加115公里；高速公路达到61公里，村村通等级公路的目标提前实现。伴随着通车里程的较快增长，农村公交改造步伐进一步加快，遍布全区各村的公交网络正在形成，大大方便了我区居民的出行。经济的发展同样促使我区客运和货运量的大幅增长，客运量由2000年的2587万人增加到2005年的3750万人，年均增长7.7%；货运量由2000年的1322万吨增加到2005年的2400万吨，年均增长12.7%。 随着经济和人们生活水平的不断提高，我区拥有的机动车辆也同步快速增长，2004年末全区机动车辆约为3.7万辆，比2000年增加2.4万辆，年平均增加5896辆。2004年末全区拥有客车22386辆，货车14532辆，分别比2000年增长2.7倍和1倍。二、鄞州住房情况概述住房质量逐步提高。“十五”末，我区农村居民人均居住面积达47平方米，年平均增长率为3，而在1995年和2000年人均居住面积分别只有34平方米和41平方米。在住房面积已经足够的情况下，改善住房质量已成为农民建房的重点。二是住房更加卫生和舒适。根据农村住户抽样调查资料，到2004年我区80农户住房拥有卫生设备、100农户饮用安全饮用水、95农户使用液化气燃料、100农户住房外为水泥或柏油路面。返回 三、鄞州区09年上半年商品房市场分析报告统计数据显示，2009年5月份，市六区商品住宅房销售量为4094套，比4月增加1175套，其中鄞州共销售2319套，占总量的一半以上。市六区商品房销售量前10位的楼盘中，鄞州区独占5个。随着5月份商品房住宅交易量的增加，5月末市六区可售住宅大幅减少。据商品房网上实时备案系统统计，5月末市六区住宅可售套数为16026套，比4月减少2692套，可售面积为196万平方米，比4月减少31万平方米。返回 1、鄞州各片区成交情况鄞州各片区成交一览表鄞州区09年6月：成交1440套，区域成交均价为10016元/平方米，各片区成交量均比5月份要小很多。从成交区域看，中心区成交597套，位列鄞州区榜首。盛世天城二期、城市花园为成交的主要楼盘，其中，盛世天城二期单月成交176套、城市花园成交121套；城西片区本月成交454套，该区域成交主要楼盘为水岸枫情与广博博奥，分别成交113套与87套；下应片区共成交290套，主要成交楼盘为上上城、东方湾邸与紫郡，其中，上上城成交量达到102套，而上上城与紫郡的成交量分别为69套与60套；南部片区本月仅成交61套，主要成交为格兰春天，成交45套，值得注意的是，由于政府对东部新城的大力建设以及一号轻轨的效应影响，使鄞州区东部（如五乡等地）的一些楼盘也悄然入市。返回 2、新推楼盘情况6月，新开楼盘依然大部分集中在鄞州区， 江东区就一个锦绣东城二期。从开盘的情况来看，可以总结出几大特点；一，新房源大部分为前期较热销楼盘的后续推量，甚至是老盘的存量“新推”；二，在价格方面，与4、5月份相比有较大的上涨，1万以上均价楼盘屡见不鲜；三、所推出的体量均不是很大，如万科仅推出最后一幢61#楼，而锦绣东城二期的相对体量最大，推出322套住宅，推出面积约有3.5万平方米；四，从销售情况来看，4、5月份的“开盘即热销”不复存在，许多楼盘的开盘销售率在50%以下，而较为特殊的，如广博博奥在5月份就开始认购，开盘时基本销售已在70%以上；锦绣东城二期在东部新城、轻轨一号线与雅戈尔品牌效应的影响下，依然能有较好的销售态势，但与前几期相比，价格的高涨还是会对销售有所影响。09年6月份住宅新盘推出一览表3、鄞州各片区商铺成交情况09年5月鄞州各片区商铺成交情况一览表09年5月成交商铺79套，成交商铺面积8099.46平方米，成交均价为18968元/平方米。在商业广场项目中，横溪的鄞南商业广场成交最多，成交6套，成交面积为795.31平米；联盛商业广场，也成交7套，面积为763.98平米。 在住宅商铺中，成交分布在鄞州中心区、城西片区以及下应片区， 返回 4、写字楼市场成交分析 6月份，在红5月住宅市场量价齐升的情况下，许多投资客逐渐进入市场，使低靡的写字楼市场也有所起色；另一方面，在鄞州新城区政府对南部商务区的推动下，提升了宁波整体的商务平台；此后，科技园区、江东区与南部商务区的写字楼均又不错的销售量，许多前期销售停滞的项目也有所起色。宁波市四区写字楼市场共成交办公产品280套，成交面积为82190.53平方米，成交均价为7322元/平方米。与5月份相比（5月份宁波市写字楼成交量为15715.24平方米）chinaren，成交量增加了66475.29,环比增幅达到4倍以上。 6月份 鄞州写字楼成交一览表 返回 四、鄞州商圈鄞州目前最大的商圈是万达广场，其次是麦德龙。1、天童北路-万达广场其位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态，不久，宁波万达广场成为宁波乃至长江三角洲城市商业领域中又一商业巨擎。万达广场返回 2、建新路-麦德龙宁波麦德龙位于鄞州区建新路，东湖大厦对面。世界商业巨鳄麦德龙在进入中国市场后,以其独特的经营谋略让人刮目相看,在未来5年内,它将在中国新开40家商场。位于德国的麦德龙国际管理股份公司的麦德龙超市开进中国后,给我们带来了许多全新的经营理念,同时也带动周边配套的发展，形成了一个“麦德龙商圈”！ 麦德龙东部就是杭甬高速的入口，为驾车出游提供了方便；南面正对雅戈尔的东湖花园小区，环境优美，商业配套齐全；麦德龙的西面有锦江之星和四季瑞丽酒店、鄞州汽车总站和新世纪装潢市场，为附近的居民的购物、出行、住宿提供了极大的方便。北面有一座正在兴起的娱乐中心：神话，为周围的居民提供的娱乐休闲的场所；西北方向是宋诏桥中学和宋诏桥小学，琅琅书声为麦德龙商圈点缀了一丝文化气息。 麦德龙麦德龙入口交通东湖花园杭甬高速入口返回 五、酒店目前，已查到鄞州主城区拥有28家二星级以上的酒店，其中五星级的共有2家，四星级6家。 有资料显示，目前鄞州已经建成的5星级以上的酒店有2家，而正在筹建的5星级以上的酒店有5家，也就是说，未来5年以内，鄞州的五星级及其以上的酒店将达到7家。相关人士透露，鄞州将是宁波高星级酒店发展最快的地区，预计到2015年，将有近10家五星级酒店，这也意味着鄞州将成宁波酒店第一区。目前鄞州五星级酒店的入住率在49左右，房价在500-600元之间。而鄞州的酒店一半以上的住房率和三分之一的餐饮消费是依赖于旅行团队、会议、商务等客源，特别是靠近宁波主城区的四、五星级酒店，基本上以这些客源为定位。返回 六、写字楼目前，已查到鄞州拥有7栋纯写字楼及3幢商住楼，主要集中在万达广场附近。其中甲级写字楼有麒麟大厦、鄞州商会、奥利赛大厦、鄞州银行大厦、和邦大厦、新州银座等。写字楼最高售价为鄞州商会，售价达到15000元左右每平方米。其余皆已破万元。总的来说，鄞州的写字楼市场租金、售价都在中间徘徊，相信随着鄞州经济的发展，以及在国家的大力支持下，鄞州的经济将达到一个新的高度。返回 七、土地 2008年鄞州区出让土地（不含工业用地）89.52万平方米，成交土地80.55万平方米，因各种因素流拍的土地达8.97万平方米。其中住宅用地成交了57.84万平方米，商用土地成交18.84万平方米，综合用地成交3.87万平方米。鄞州区的住宅用地开发是未来宁波市的主要集中区域，目前鄞州中心区经过前期大量开发建设,实际可开发利用的土地逐渐开始减少，但是像鄞州东部、鄞南商务区以及城西可开发利用的土地相对还是多。 住宅用地供应减少，商用土地供应增多：2008年住宅用地供应同比07年减少30，商用土地供应同比07年增加22。 土地成交楼面价回落，开发商拿地热情不高：2008年住宅用地成交楼面价同比07年有明显回落，受宏观调控，消费者观望气氛浓厚，商品房去化缓慢，资金回笼慢，资金链紧张加上金融危机的冲击，导致开发商放缓施工进度，拿地热情不高。 2009年土地市场依然冷清，市场整顿还将延续下去，供应量上升，政府调整土地出让价格成明年土地市场的格局。 返回 八、总结首先，受07年10月开始的国家宏观调控，及去年9月爆发的世界金融危机影响下，鄞州区的房地产开发有所放缓，但经济适用房投资明显开始走高；开发商资金日益紧张，不仅银行贷款出现负增长，商品房的销售也有所下降。此外，07年房地产开发过热的问题也开始显现，在目前的经济形势下商品房的竣工面积加速回升，也会增加商品房的供应量及空置率。 第二，宁波市房地产成交量同比去年同期下跌了34%，但是鄞州的成交均价却没有受到任何影响稳定在8500元/平方米。这主要是因为鄞州房地产商一般是以成本法来确定房价的，08年开盘的楼盘土地一般是在07年招牌挂所得。虽然07年鄞州土地价格飞涨，但楼面均价仍然坚挺在3500元/平方米。随着全球经济的复苏，鄞州先已借助其特有的优势，吸引着各界的投资者、知名企业，所以它的房价随着经济危机的消退，在09年度下半年将会有所上升，还是会保持在850012000元/平方米。第三，鄞州的高档酒店业竞争已经开始非常激烈，目前已建成2家五星级酒店，而它们的入住率却只有49%，但正在筹建的五星级酒店却又有2、3家，这将造成酒店的供给远远超出它的需求。最后，鄞州的写字楼市场没有形成足够的规模，主要是因为宁波市场上的需求不够，鄞州是一个传统的工业制造型城市，缺少外贸、物流、船运等对写字楼有强烈需求的中小型服务性，而随着宁波经济的快速发展，高科技企业也逐渐增多，在宁波入住写字楼的一般是金融业或其他大型知名企业。这种情况也反映在宁波的写字楼售价和租金上，这同时也带动出鄞州一批对写字楼需求强别的服务性企业。总的来说，鄞州的商品房、写字楼价格较在宁波相对是比较低的，是一个价格洼地，未来有一定的潜力可挖；但高端酒店竞争在未来会非常激烈，缺乏投资机会。返回