徐州市XX房地产公司项目策划研究(15)(1).docx

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徐州市华美房地产公司项目策划研究 1 徐州市概况 1.1地理位置徐州位于东经116°22,北纬33°43＇-34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 1.2地物地貌徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拔一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拔一般在30－50米之间。 1.3气候状况　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。 1.4矿产资源徐州拥有多种矿产资源。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。其储量：煤炭39亿吨，石膏44亿吨，岩盐21亿吨，石灰石250亿吨，钾长石21亿吨，石英石2亿吨。还有储量可观的铁矿石、大理石、高纯硅砂、钠长石、硫辉石、蛇纹石、重晶石等30余种矿藏资源。 1.5交通状况徐州市素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇，公路有5条国道、20条省道、4条高速公路经过徐州，市到县全部通高等级公路；京杭大运河穿境而过；观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。 1.6经济状况根据中央精神和省委部署,徐州市第九次党代会和市委九届三次全会确定了全市新世纪新阶段的奋斗目标，提出到2010年，全面建成宽裕型小康社会；到2020年，总体上基本实现现代化；到2050年，全面实现现代化。市委、市政府按照省委、省政府加快实现“两个率先”的要求，研究制定了近期目标。总的考虑是平均经济增长保持12%以上的速度，三年内GDP和财政收入分别跃上1000亿元和100亿元的新平台；2008年人均GDP超过2000美元；2012年人均GDP达到3000美元，全面建成小康社会，2017年，人均GDP达到5000美元，基本实现现代化。近期目标重点围绕强市和富民两个方面，规划时段为2005年和2007两个阶段。强市目标主要是：2007年，全市GDP超过1400亿元，财政收入超过130亿元，年均分别增长12%和15%以上，人均GDP达到1830美元，其中2004年GDP超过1000亿元，2005年财政收入超过100亿元；富民目标主要是：2003年至2007年农民人均纯收入年均增长6%，2005年、2007年分别达到4260元和4790元；2003年至2007年城乡居民储蓄余额年均增长15%左右，2005年、2007年城乡居民人均储蓄存款余额分别达到7000元和9270元左右。制定各自的近期发展目标，以县（市）区的近期目标保证全市的近期目标，以全市近期目标的如期实现加速富民强市、全面建设宽裕型小康社会和基本实现现代化的进程。 2 徐州市房地产概况 2.1徐州房地产市场综述近几年来,徐州市城市建设发展迅速,房地产市场不断繁荣,商品房年销售额以8%的速度增长。住宅消费中个人住房消费成为绝对主流,房地产市场的发展,将有力促进徐州经济的发展。目前，徐州市的房地产需求市场中以旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过度。此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁带来的需求，这些都是现实的巨大需求。徐州市目前的房价相比部分南方的城市较低，其决定性的因素是徐州的人均收入远远低于南方其它城市。 2.1.1市场多元化格局初步形成,产品的更新换代速度加快首先是高层塔楼粉墨登场,以其位置优越、上下交通方便、视野开阔的自身优势,向长期统治徐州住宅主流市场的多层发起挑战;继而是板式小高层横空出世,以令人耳目一新的人性化“四明”设计、安全私密性好、舒适便捷的优势,全面叫板高层塔楼;最后连一贯低调的别墅物业,也开始揭去朦胧的面纱,挑起住宅郊区化、崇尚自然的“生态环保大旗”,快速加入战团。一时间,低层、高层相互争宠;板式、塔式交相辉映;跃层、复式、错层已不在是一个个独立僵化的概念;智能化、TOWNHOUSE、SOHO等概念层出不穷,市场多元化格局已初步形成。别墅、高层项目的不断涌现,不仅有效的激活了徐州楼市,而且有利的推动了徐州市住宅市场的更新换代和产品升级。 2.1.2安居房大幅减少,经济实用房走势强劲近年来,安居房销售量锐减,经济实用房显现出强劲的上升势头。据统计,经济实用房在所有的物业类别中增长是最快的,同时也是增幅最大的,平均价格指数全年增长了14.8%,合成每平方米上涨145.48元。经济实用房的快速增长,一方面反映出由于市场结构性失调造成的房价虚高;另一方面,也表明徐州抵挡物业的有效需求已出现严重不足。 2.1.3普通住宅稳中有升,高中档住宅发展滞慢目前,普通住宅稳稳的占据着市场的主流。因为普通住宅的价格差异性较大,所以在所有的物业类别中也表现最为活跃。但规模普遍较小、总体规划凌乱、社区配套不完善、同质产品太多、项目缺乏个性等客观因素仍是制约普通住宅进一步发展的瓶颈。综观徐州房地产市场数百个楼盘项目,规模超过5万平方米的屈指可数,规模超过10万平方米的更是凤毛麟角。小规模的开发,不仅会大大的增加成本,抬高房价,更不利于项目品牌的塑造与延续。 2.1.4高层成为市场亮点,别墅市场稳定近年来,高层、小高层等中高档物业飞速发展。2001年在建和拟建的住宅中,约有总数20余个、总建筑面积超过50万平方米的高层、小高层项目,这在以往以多层住宅为主的徐州市房地产市场上无疑是一个重大突破,但从其季度平均价格指数来看,除一季度出现小幅上扬之外,其余三个季度均成下降趋势,下降幅度达8%之多。高层因建造及管理成本的高投入,受徐州市经济发展水平和传统思想的局限,再加上徐州市物业管理水平的相对滞后,使高层的发展在住宅市场上还只能充当“看点”的角色,倒是介入高层与多层之间的小高层物业大有异军突起之势。徐州的别墅市场近年来一直较为稳定,价格浮动不大。因为别墅的目标客户只是针对金字塔顶的一小部分特定的消费群体,市场需求极其有限,基本上是属二次置业者,消费者挑剔性强,再加上受徐州经济发展水平的制约和一些人不愿“露富”等传统思想的影响,使徐州的别墅物业价格上调乏力。 2.2徐州房地产发展的影响 2.2.1徐州2004年房地产交易情况据2004年第四季度徐房指数报告显示，2004年第四季度二手房均价为1350／平方米，比上季度1334元／平方米的均价上涨1.2％，存量住房成交4618套、交易面积28.61万平方米、交易金额3.07亿元，比上季度分别上升66.17％、70.7％、47.6％。本季二手房市场表现为：成交量大幅增加，小户型住房热销，中心区域价格略有回调，其他区域二手住房价格略有上升。2004年我市市区实现房产交易额245.78万平方米，交易量达34.18亿元，由旺盛的购房需求实现的房产交易量，创下了我市历年来的新高。这是记者最近从市房产管理局得到的消息。据统计数据分析，2004年我市新建商品房交易和存量房交易分别为135.12万平方米和110.66万平方米，两个年度的消化量较为接近，说明市场早期产品结构的配置较为合理；在交易的房产类型中，住宅交易量独占鳌头，占到81%，说明住宅仍将是较长时期内房地产市场开发的主流；商用房（办公楼、商业营业用房和工业仓储）的开发量有所下降，已从2003年的26.36万平方米下降到2004年的17.86万平方米。另外，在房地产抵押借款的数据中，预购商品房（期房）、在建工程和现房分别达到18.18亿元、5.96亿元、3.89亿元。期望贷款额高出现房和准现房总额近1倍，与几年前相比，徐州市民对购买期房的消费心理发生了较大变化，房地产市场运行的节奏在加快，与此相对应的，市场对开发商信誉度的要求越来越高。 2.2.2徐州2005年主要的住宅小区在华美公司实习过程中了解到徐州部分房地产大公司的楼盘建设销售情况大致如下：徐州部分主要住宅小区公司名称房屋/小区名称房产类型建筑面积价格状况配套设施项目地理位置销售情况中房集团徐州房地产开发公司横石大厦 1-2层商业楼3-9商办楼总建筑面积:3500m2 4500-17000/平方米中央空调、垂直电梯二部、护手电梯四部、宽带、公共卫浴淮海北路正在销售江苏金广厦集团汉御花园商办100-120平方米全框架结构总建筑面积:68000m2 3598/平方米配套齐全中山南路正在建设上海浦一房地产开发有限公司浦一酒店公寓一栋共1层131套的小高层:1-3层商铺;9-12层酒店公寓总建筑面积:13600m2 基价4400元/m2,平均价4600-6000元/m2 24小时热水系统和保安系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯齐全。西安南路未销售徐州润发房地产公司康居小区多层住宅总建筑面积:92500m2 基价2660元/m2 水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带凤凰山未销售徐州市金安房地产公司苏堤大厦小高层综合楼总建筑面积:16800m2 宽带、上下水、煤气、暖气、有线、安全监控。解放南路未销售徐州韩世集团望景花园二栋34层高层住宅，总建筑面积:60000m2，每户约155-160m2 基价：（七层）2860，七层以下：2860+（7-层数）×20，七层以上：2860-（层数-7）×20 除无供应热水，水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带、电梯、体育、娱乐设施齐全。中山北路未销售徐州市三有置业有限公司天润花园 18栋（其中一栋附属幼儿园）六层住宅楼总建筑面积:40000m2 均价：1660元/m2。其中二、四层+15%，三层+18%，五层+4%，六层+18%+阁楼体育、娱乐设施、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯鼓楼区行政中心旁边预订中江苏金广厦集团汉御花园六层住宅楼总建筑面积:68000m2 基价：359元/m2；一层+16%，二层+20%，三层+25%，四层+18%，五层+5%，六层-15% 水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带、电梯齐全。中山南路中医院隔壁未销售徐州佳丰房屋开发有限公司宝恒公寓一栋13层建筑：1-2层为门面房，3-13层为住宅总建筑面积:14000m2 一、二层8500元/m2，三层2300元/m2，三层以上：2300+（层数-3）×30 智能化系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯徐州市前进路房屋产权处隔壁预订中徐州金茂房地产开发有限公司恒茂国际商务中心一栋地面27层，地下2层的商业写字楼总建筑面积:43200m2，每户>100m2，地下>1200m2 价格：>4000元/m2 智能化系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯齐全。　未销售由此表格可看出徐州的房屋价格是比较稳定的，房屋设备齐全，房屋由以前的牢固到现在的职能化，徐州房地产正以一种良好的趋势向前发展。如今徐州的房地产公司主要开发的小高层和高层，这样满足了居民的真正需求，人们已经不在满足房屋牢固实在了，而要求在牢固的基础上有新的突破，满足现代生活的需要，环境要优美、工作环境、人文环境、交通要方便等等的考虑已经变成了居民的理想住宅和开发商努力的目标。 2.2.3徐州房地产的未来走势徐州房地产的未来走势，将继续受土地供应的时间及空间分布的影响，土地拍卖、不同项目动迁、开工速度及区域分布将直接影响徐州房地产市场价格走势。随着徐州市对房地产市场管理的不断规范，尤其是土地市场的规范透明，实行有计划、有步骤地供应土地。同时由于市场的需求增加，促进了房地产投资规模的扩大，近几个月徐州住房价格走势将会保持平稳运行。徐州的矿产资源丰富，自然区位较为重要，但受周围经济区域发展影响，经济区位优势不明显，徐州的商业物业竞争力不够，商业物业还有很大的提升空间。随着徐州人口的第二次进入高峰以来，徐州房产的状况呈快速增长态势，但发展不平衡，主要是由于徐州国民经济和社会发展中存在经济结构性矛盾和经济体制深层次问题比较突出，经济运行的内生机制尚未真正形成；微观主体活力不强，社会有效需求仍然不足，经济开放度偏低，县域经济发展滞后，县镇财政困难；就业和再就业压力较大，社会保障体系不够完善，下岗失业人员和部分农民生活还比较困难。 3 华美房地产公司概况 3．1公司概况徐州市华美房地产开发有限公司成立于1994年11月3日，为徐州矿物集团控股子公司，，主要经营范围：开发经营房地产、建筑安装工程、施工等。集团公司从做大做强房地产业的战略发展考虑，于2002年10月对原华美房地产开发公司实施重组，新公司在组建之初，严格按规范要求实施运作。完成了营业执照的重新审核、工商税务登记和有关资质手续办理，确定了经营范围和股权结构，并按公司法规定规范建立了法人治理结构。目前公司注册资本2000万元，具有房地产开发二级资质。新公司在经济筹措做好各项基础工作的同时，坚持以战略发展统揽全局，强化开发各种的科学性和计划性。在进行充分的市场调研和形势分析的基础上，2003年，相继开工建设四个项目，建筑面积达13万平米，工作量8000万元，实现销售收入2000万元，利润150万元，上缴税费160.47万元。先后荣获“2003年度十强企业”、“企业资信AAA级单位”、“徐州市2004年度重点保护企业”等多项荣誉称号，取得了创业发展的良好开局。公司成立以来，坚持以“锐意进取、规范运作、团结协调、学习创新”为企业宗旨，依托矿物集团，致力于房地产开发与建设，以诚心为原则，积极建造放心房、精品房。先后开发了徐州二十八层地标性建筑——华美大厦、两万平方米大福源超市，并承接实施了“矿总院外科大楼”、“矿一院东部急救中心”两个代理开发项目，独立开发了“碧落山庄”、“白云人家”两个住宅小区项目。2004年，公司又将开发沁园和叠翠园住宅小区项目，同时成功进入长江三角洲一流地产市场，获得了苏州昆山阳澄湖边高档住宅开发项目。2004年7月13日又成功获取了73061部队四宗地块（共135亩）土地使用权，拟作为住宅、商办等开发项目。华美地产将在徐州集团“煤业做精、电业做大、房产做优”的总体指导方针下抢抓发展机遇，乘势而上，加快发展，围绕公司“为中低收入人群建房”的战略发展定位以及“华美真诚为老百姓建房：买得起、信的过、称心意”的核心理念，充分借鉴知名房地产业先进经验和做法，精心策划创建公司有影响的“华美”品牌，尽快形成以房地产业为龙头，以开发、设计、施工、监利、物业管理和建材相配套，以宾馆酒店等为延伸的产业链，形成集房地产开发与置业为一体的专业化集团公司。如今徐州的房价起伏不是很大但是各层的房价并不一样的，举华美房地产公司开发的沁园说明一下。沁园房价表沁园房价表价格楼层价格多层基价 2088元/平方米小高层基价（2层） 2288元/平方米一层加7% 3层 2328 二层加12% 4层 2368 三层加16% 5层 2398 四层加12% 6层 2428 五层加0% 7层 2458 六层减15% 8层 2488 阁楼减28% 9层 2518 10层 2548 11层 2578 阁楼 2288 其中沁园房价如下：在算房价的过程中要考虑的因素是很多的，主要有风向、光照、交通等等后面会有介绍。在沁园中东向要加2%的采光费；西向加1%朝向费。 3.2公司部门设置流程对一个项目策划公司要做到分工明确，各个流程不能出现问题，华美房地产的组织结构如下：主要是开发部、工程部、销售部等各种职能（见图1）。表1华美房地产公司职能表 3.2.1开发部开发部即投资发展部主要是从事地块的开发、土地的储备，并要了解政府的动向和对市场进行调研分析，努力争取到具有潜力的地块，并进行地块的项目规划。 3.2.2工程部在进行房地产开发后要进行工程管理，这就需要工程部来负责了，它的管理是相当重要的，因为涉及到工程的进度、工程的质量监督以及工作人员的安全，并对工程进行预算、设计，在工程收尾时要进行结算。 3.2.3销售部在任何一个房地产公司，最后要看的还是效益，这就要谈到销售部，它的指责就是把小区买出去并获得高于预期或在预期中的收入，在这个过程中就要对将要销售的房子进行宣传、广告策划，对房屋的定价并要考虑对开发商来说那个付款方式更有利，适合购买者购买。 3.3房地产项目策划的主要内容 3.3.1前期策划阶段的管理项目开发的前期策划是地盘成败的关键，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准客户群体。 1、市场调查及市场定位的重要性如今市场调查包括三个方面：宏观环境调查、中观环境调查、微观调查。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固漂亮，就不用顾虑没有客户来买。这种思想已经不符合现在人们的需求了，如果开发商一味也闭门造车，只求住房的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。许许多多的事例充分说明了脱离客户的需求进行盲目开发，制作出所谓的“精品”必将被市场淘汰。所以我们在任何项目开发设计之前，一定要进行充分的市场调查，以期做到精确定位。像徐州的住房，以前要求的便宜和耐用，但是现在呢，要考虑到光照、风向、周围的环境、人文环境等等因素，如果不考虑得很详细，不和顾客的需求谋和在一起那么房地产就会做得很不好，眼光和社会的发展要协调好，社会在发展，人们的需求也会随之改变。所以，在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展道路，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 2、市场调查的内容户型：当地居民对各类户型需求的比例；单位面积：每一种房型的面积；平面布局；建筑物档次、总价、配套、交通等；其中还要调查户型的风格、单价等销售者情况调查可以通过问卷调查的形式取得有关资料，但是要注意被调查人的身份是潜在购买者还是直接购买者，考虑到购买者的活动半径。在调查中也要采取多中调查方法，每个人的性格不同，就要对症下药，达到因地制宜的效果，像可以装扮成各种社会脚色进行调查。 3、可行性研究在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告，从技术指标（土地技术指标）、经济指标（建筑成本）、市场指标（预计销售价格）及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测（财务费用），不预见费等多方面综合预算，充分考虑各种不利因素，排除各种干扰及主观意识，让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来，作为今后投资控制的依据。 4、总体配套策划随着生活水平的不断提高，民众住宅本身功能、质量要求提高之外，也同时要注意小区生活环境的配套。规划构思如下：功能分区像有住宅区、学校、休闲娱乐区、商业区等；环境结构主要以绿地为主配有多处绿化系统；规划特点每个小区是不同的，但是现在徐州的住宅小区主要是以环保、节能、信息为主题，不断提升住宅科技含量，融传统与现代科技于一体，造出高智能化的小区；道路系统规划即道路设计应该确保富有车辆交通顺畅，疏散合理，路灯设计别致新颖。人流与车流尽量互不干涉，并注意无障碍设计；停车场规划中要考虑到小区中的白领家庭，按照多少户人家设置车位，一般车位设置在住宅的地下室；绿化系统规划，小区绿地系统规划紧密结合建筑布局和场地内部、外部的自然环境，充分考虑徐州地区气候、文化特点，切合地块的自身条件和规划设计要求，深入分析徐州现代人需求特点和需求趋势；公建设施规划，为形成令人有归属感而且适合人居住的小去，公共配套设施的规划至关重要。丰富的体育康乐设施、大型商业购物中心集中设置、各种文化教育公建集中于小区中心位置、日常生活配套于裙楼内集中布置、一些危险不常用的设施疏远布置；住宅设计与分期开发。在规划设计指导思想上，不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益和社会效益结合起来，以建出最适合人民居住的住房：生态环境优秀、山水景观优美、功能质量优良、人居文化上乘、物质和精神可持续发展的住区。就如华美公司开发的白云人家：“白云人家”是华美公司目前开发的花园小区同时也是市政府"蓝天白云工程"的核心组成部分。小区地处徐州市东北部的白云山地区，“居室有价，居住无价”是“白云人家”诗意栖居的目标。小区规划追求室内外的宽敞与舒适，同时开发商为其注入了更高标准的人居环境，注重生态环境、生活环境的营造。它不仅拥有世外桃源般的自然环境，更吸引人之处在于它紧靠近两万平方米的花园式景观中心。沁园位于人民广场以北，黄河南路以南的二环西路140号，北临市疾病防治中心大楼，东面为矿务局供电处，徐州经济管理干部学院，向南5分钟可到达人民广场。新一佳西关店，磊福源超市等商业网点，12分钟可到达云龙湖。整个小区由3栋多层、2栋高层组成，实行封闭式物业管理。它有以下几点优势：交通便捷：5分钟到达市中心，12分钟到达云龙湖。配套完善：彩色铝合金窗、小高层北面中空双玻璃、有暖气，多层赠送太阳能热水器、配光声控灯、可视对讲、防盗系统。经典户型：面积适中，采用飘窗设计，功能分区明确。底层架空：充分改善通风与视觉效果，营造空间通透氛围，增加小区车位，尽显尊贵生活。封闭物管：整个小区实行封闭式物业管理，使您的生活舒适安逸。不论是在自然条件上还是市场需求上都是达到了目的，她离医院主要几分钟的路，对于老年人、有小孩的家庭来说无疑是最好的选择，人文环境在徐州的大多小区也是比较好，而且房价也只2000左右，大部分的家庭能够支付，并且四周的环境很好，有云龙湖在附近，散步运动都是比较好的选择，所以在多种因素下，华美公司取得了很大的成功。 3.3.2工程建设阶段的管理前面谈到前期策划是地盘成败的关键，那么在确定了开发定位之后，在实施建设过程中，其管理又是相当重要的，因为它直接关系大批了工程的进度、质量和造价，直接关系到项目开发成本的控制问题。 1、程进度管理主要选好施工单位，抓好工序的每个细节，并有足够的流动资金作为工程建设的支持。要及时做好进度与计划的比较，如果有滞后或者其他的因素要及时查找原因并及时改正同时，建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取早预售，让投入的资金回转，并能确保按预售合同所签订的角楼时间如期交付使用。 2、工程造价管理：要抓好下面就个方面的工作招标制度，对所选择的施工单位、买主要机电设备及建筑材料实行招标的方法，压低造价，避免决策的盲目性；目前建筑工程造价超出预算的情况是十分严重和普遍的，其原因是设计变更、政策调价、三材市场价格波动。所以采用工程预算加系数包干的做法才可以有效的控制工程造价，同时要注意工程质量的监督。 3、变更审批抓好隐蔽工程的现场签证管理及设计变更的审批，要确保一次性就能得到贯彻实施，抓好隐蔽工程的现场签证管理是防止工程造价增加的一道重要环节。由于工程建设的时间比较长，而且现在的科技日新月异，材料不断更新，所以要做好设计变更这一关。 4、施工质量管理在这里主要谈说一下施工单位自检、监理公司复检和建设单位核检。施工单位自检这是质量保证的基础，所以监视施工单位建立健全质量自检管理体系，把好质量这个大关；监理公司复检是对施工单位自检的全面监督，其中建设单位要依据监理单位认可的进度报表支付进度款；建设单位核检是对施工单位自检及监理公司以后，工程质量也就得到了保证。华美房地产工地的工程部都参与了每道工序的质量抽查，做到了有备无患。 3.3.3市场营销策略项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详情如下：以华美房地产的营销策略为例子。华美房地产以真诚为老百姓建房：买得起、信得过、称心意的宗旨推出市场，从而吸引了更多的购买者，汇集了人气，树立了华美的品牌，为以后的销售打下坚实的基础。大力宣传，树立品牌形象，在展销会开展期间，邀请一些明星在现场表演等，并制造旺销的抢购氛围（对销售下面会详细的介绍）。 1、营销策略利用一期的人气，制造良好的社区环境；二期的营销策略，更多的是参照一期的策略。 2、销售的形式首次推出的是以现场展销会为主要手段，强势展销会是再配以盘外展销会，如在徐州火车站周围，新一佳等人口流量大的地区，方便客户到现场参观。 3、促销手段 a．广告媒体。制作一系列的电视广告短片，力求其广告在形象上逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题。这是由于电视以其视听双重功能的特性，成为发展速度嘴快、竞争最激烈的广告媒体；据了解徐州的购房者大部分是通过电视广告的形式获得信息的，所以华美房地产公司为了以后的更好发展，就要进入这一领域。b.以在徐州电台等周边地区播出广告、专访。像白云人家和沁园的主题就有所不同，“居室有价，居住无价”是“白云人家”诗意栖居的目标；而沁园是“清心雅致”的精品小区。c.报纸是广告常用的媒体。报纸广告媒体的优点：覆盖面广，读者稳定，偏及社会各阶层；时效性强，反应及时；影像深刻，便于长期保存；费用较底。华美房地产公司可以选择《扬子晚报》作为主要的报纸媒体，还可以伴有《彭城晚报》和《徐州日报》等销售量大的报纸广告画面力求简洁吸引、展现自然气息，同时又不缺乏大都市形象。d.制作一些户外广告。如车厢广告、灯箱广告以及车站广告牌、宣传条幅等。一般是常位于城市的主要交通路口、人群汇集地等处。户外广告展示的时间长，表现手段灵活，可以利用光电机手使户外广告更吸引人，费用比较低，不太受竞争对手干扰。e.广播。广播是传播信息最快的媒体。迅速、及时，不受时空的限制；拥有很高的灵活度，随时可以修改，针对性很强，这也是房地产公司进行售房的一种好方法。f.售点广告；h.直邮广告；f.传单海报广告；g.互联网。指通过发送电子邮件以及在电脑网络上设立网站主页来发布房地产的相关信息。这个途径由于现在的网络发展迅速很多公司采取了这一方式，同样华美房地产公司与总公司徐州矿务局都在网上建立了网页，华美房地产公司还为每一个小区做了一个网页更好的为客户服务，同时也为自己的销售服务。互联网不受地域的限制，而且时效性强，它的广告表现手段灵活、多样，有图像还有声音，针对性也很强。 4 存在的问题由于经济的发展，国家的经济正在从计划经济向市场经济的交替转化过程中，在房地产方面，对法律、行政、经济来说管理上还存在很多的问题，还很不完善。下面就此提出一些不完善的地方。 4.1土地市场不健全，国有土地收益流失严重市场缺乏竞争机制。目前我国土地使用权的有偿出让有三种方式：协议、招标和拍卖。在这三种出让方式中，协议价格是最低的。根本原因是竞争机制在招标、拍卖中起了作用。由于房地产业是一个新兴的产业。因此引入竞争机制的招标，拍卖方式还有很多不完善的地方，还未能被广泛采用。有些单位或者个人炒地皮在短时间获得巨额利润，不进行任何的投入和开发，等待土地价格上涨，获得暴利，使国有土地收益严重流失。 4.2房地产的供求关系失衡部分地区和城市的一些开发企业不考虑房屋最终消费者的经济水平，盲目地上高级花园别墅，高级写字楼等项目相对不足。这样就导致了高级楼房供大于求，就出现了滞销，而抵挡楼相对就不足了。工薪阶层在我国还占大部分，对高档楼就只能“望楼兴叹”。 4.3房地产交易不规范房地产交易不够规范主要表现在：一是有部分房地产开发商将要开发的项目没有达到预售条件，没有经有关部门批准就向外出售；二是中间炒房者多；三是没有按有关规定办合法的交易手续。在中间炒房使得本来就很高的房子变得更高，以获取利润。由于房产交易者法律意识薄弱，为了逃漏一些税费，不愿到公开的合法的交易场所办理交易手续，请愿进行私下交易。 4.4建筑材料价格上涨过高，房价上涨过快由于全国各地房地产发展很迅速，对建筑材料的供求是及其不平衡的。尤其是钢材、水泥、木材三大材料远远满足不了建筑工程项目的需要。正是这种情况使得材料价格一涨再涨。 4.5销售人员的文化素质大部分的销售工作人员都是高中生，其中一些在服饰、语言上有所欠缺，导致购房者欲购而没有购买，这种情况是很多的，这也是很多房地产公司以为是很细微的。 5 建议 5.1加强政府部门的宏观调控作用对房地产的开发要根据市场需求，资金和基础配套设施能力等方面进行研究、分析，提出科学的发展规划。科学进行总量控制和分量调节。改革土地出让方式，增加招标和拍卖的透明度，体现公开、公平、公正的原则，使土地能够得到合理的开发和利用，不浪费每寸土地。并对房地产市场做出调查和研究，使住房价格不要大幅度的起伏。 5.2建立规范的房地产市场很多年来房地产部门都在为“地随房走”和“房随地走”的问题上头痛不已。实际上房和地是不能够进行认为分割的，否则土地的价值就不容易体现出了；对房地产市场的法规要统一、执法要严格，保证市场要有一个完整的法律机构，有一支规范的队伍来维护市场的规范性。使市场很好的运行。 5.3加快房地产立法的步伐现在我国关于房地产方面的法律很少，需要制定的法规和规章要尽快出台，想房地产抵押、房地产估价、经营等的管理细节可使房地产市场有法可依，有章可循。 5.4加强房地产工作人员的素质教育仅仅有法律法规是不够的，要使我国的房地产良好的发展必须对工作人员进行专业培训和素质教育，提高房地产的文化基础，对我国房地产的发展有重要的意义。

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