2024年第三季度北京房地产市场回顾.pdf

2024年第三季度，北京办公楼市场未录得新项交付。季度新租交易积总量环增49%，但较去年同期仍低7%。扩租需求继续放缓，搬迁活动进步主导新租市场，占新租总积重环提升11个百分点82%。近七成的搬迁需求积以望京、CBD、通州和丽泽四个市场为的地。搬迁动线以同区内换迁为主，跨区搬迁则多迁丽泽、奥体和望京等市场。企业租赁决策仍侧重于空间优化和成本控制。从业来看，融科技、基和保险类租户推动融业重回需求位；TMT保持平稳，位列第，平台互联和软件开发类租户依然活跃；专业服务业继续位列需求第三位。其他板块中，快消品、能源化和新能源、芯半导体及医疗器械等细分领域的需求活跃度环提升。各区政府及国有企业业主引导对接资源，推动数笔万平以上新租交易达成。全市净吸纳量环提升160%达12.5万平，其中86%由新兴区域贡献。丽泽、景、通州等新兴市场楼宇凭借性价优势吸引来区内和区外的租户升级换迁。集中区位近两年市的新项亦有去化。受企业缩减办公积或以成本为的的外迁活动影响，融街、CBD等核市场租楼宇的租户稳定性和去化均临挑战。此外，望京、燕莎和东环市场受退租和临近区域竞争压的影响，净吸纳量均录得负值。整体空置率环下降0.7个百分点21.0%，但市场需求增量不，以价换量的局持续，全市平均租降幅阔，成交价同样本环下跌3.1%每每平265.8元。租户议价能增强，挤压租楼宇的溢价空间，季内超甲级办公楼和核区域调整幅度较。2024年第三季度，恰逢国庆周前夕，北京零售物业市场迎来通州开万象汇盛启幕，以超开业率为都副中再注商业新活。全市季末空置率环幅下滑7.2%。今年前个，北京餐饮和商品零售收分别下跌4.6%和0.5%，部分消费者对于可选消费趋谨慎。以端消费（包括零售、餐饮）为的新增需求表现低迷，营业表现佳的端连锁品牌多通过调改或闭店来降本增效。如某国际餐饮品牌关闭全国14家分店，其中4家在北京。轻奢品牌在核及次级商圈都放慢开店步伐，使得服饰鞋包业态整体新增店铺占环同双降22%。此外，传统超市类业态仍在艰难求存，以外围商圈为升级转型或闭店较多。但另，定位平消费的零售和餐饮业态持续发，并成为业主品牌调改及项导流选，其中平价餐饮及吃快餐（如韩式拌饭、式寿司、辣味炒）新店数量占录得同、环双增。烘焙甜品及咖啡茶饮业态相之前的连锁扩张则更加注重于店布局，例如九葉、古早万丹、Paper Stone Bakery、爷爷泡的茶等。如嗨特购、好特卖等品牌折扣店及KKV等杂货礼品集合店等业态愈发受众欢迎。根据季内发布的各开发商财报，多个标杆项销售额或租收同有不同程度下降。全市购物中层平均租同样本环下跌0.7%每天每平31.4元，其中中关村、望京、单、CBD商圈降幅相对明显，王府井、三屯、奥体商圈表现稳健。品牌或装修调改中的项租灵活度加，以吸引品质和知名度更的品牌。2024年第三季度，北京新增标仓储物流项。新增需求疲软，成交量环下降25%，市场存量可租积去化艰难。从市场成交看，租户从性价较低的区域或项换迁此前率先下调租的核区域项，及以降本为主导的缩减、外溢活动较为普遍。净吸纳量连续第三个季度为负值达-3.8万平，空置率再攀历史最点24.4%。以供应链及合同物流企业为代表的第三物流占新租总积的51%，设备等制造业及化等消费品亦有表现。由于区位及价格等综合优势，成熟市场通州、驹桥活跃度相对较；兴京南的租户流失最明显。全市平均租加速下，同样本环下降4.1%每每平51.9元，各市场皆有不同程度下滑。平坊、顺义其他、兴京南等空置率较的市场领跌；顺义空港、驹桥等传统核市场跌幅较。廊坊本季度在阳及永清有新增项交付，共计27.3万平。以价换量策略持续激发市场活，制造业、第三物流分别录得新租占33%及27%。季内净吸纳量录得28.4万平，环提升56%，由近京市场固安领跑，半数以上市场净吸纳量达4万平以上，全市空置率持续低。天津本季度新增项交付，新增需求表现持续回暖，第三物流占新租总积的67%，同及环双增。季内净吸纳量录得26.4万平，环上涨8.3%，武清表现最佳。全市空置率持续下。北京商务园区市场2024年第三季度录得个新项竣交付，该项为位于亦庄经开区的带有产功能的复合型物医药专项园区，为市场新增约3.9万平的优质产业空间。本季度由于以TMT为主的企业因组织架构、业务等的调整继续出现积整合腾退的现象，使得整体市场季内净吸纳量录得历史新低-6.3万平。新租需求有限，从业来看，需求引擎TMT板块继续在租下、可选积增多的环境下释放升级搬迁需求，新租需求占录得近50%，尤其推动泛中关村集群优质空间的去化；医药健康板块新租活跃度较去年同期呈现放缓，但得益于亦庄经开区部分项录得积去化，该板块新租占录得20%仍稳居第；体娱乐类企业在电城市场亦有表现，释放搬迁、扩租需求，新租占跃居第三录得12%。分市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电城受到互联游戏企业积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个市场净吸纳量均低于-2万平。全市商务园区租报价同样本下降1.1%每每平150.8元。经过前轮不少优质项和区域的幅调整，部分项的租差距缩减，本季度租跌幅环幅收窄。但位于东升、电城等区域的少数项租仍居位，在去化压和其他项竞争下租仍有下压。2024年第三季度，北京物业投资市场交易共录得九笔交易，共计交易总额43.4亿元，环和同分别下滑64%和73%。本季度交易物业类型更显多元化且分布较为平均，零售物业和纯办公板块分别占总交易额的28%和20%。得益于消费基础设施公募REITs的扩容，零售物业板块的交易活跃度逐步有所提升，具有代表性的交易为旧宫镇核区的万科场被收中信、泰康寿和万科共同设的Pre-REITs“中信万科消费基础设施基”中，该项具有紧邻地铁站、定位服务于周边居住群的社区型购物中、品牌业态成熟、出租率等特点，反映当前消费基础设施REITs的资产类型偏好。另外两笔零售板块交易分别为万平左右的中端社区裙楼和散售商铺，均被资产管理类企业低价购。纯办公板块交易略放缓，录得的三笔交易均为企业出售办公资产，其中两笔被拍卖出售，另外笔则被资产所在区域的城投平台回购。季内约半交易额均来核区域，其中包括季内交易额最的位于东城区的新建商办综合体崇新景商务楼，被中外合办教育机构购。从买家类型来看，除了型买家，以投资为的的企业买家在资产价格松动的环境下保持活跃；险资录得两笔交易，分别为公寓和仓储物流类资产，其中北京出现标仓成交为近年所罕。在优质资产持续放量以及资产价格继续下的环境下，核资产关注度愈发提升。尽管个别板块净吸纳量环略有改善，但整体市场租赁需求仍然偏弱，各板块资本化率再度扩。链接浏览下载完整报告