个体理性与集体理性的冲突_以西安市唐园小区为例.pdf

个恤理性与集恤理胜晌冲哭以西安市唐园小区为例琴谁象【摘要】本文通过对唐园小区的分析,剖析了一个社区的产生和变迁,认为社区的产生是一个地域的概念,而社区的形成却是一个制度的概念,即以业主组织制度为主的一系列制度的形成为标志。由于种种原因,业主组织制度难以形成,导致一系列非合作结果的发生。本文着重论述了制度博弈过程中行动集团的形成、分化及变迁,以及惩罚承诺、沉淀成本、替代品等对无限重复博弈的影响。【关键词】社区制度业主委员会囚徒困境中图分类号文献标示码引言自年民政部第一次将“社区”这一概念引人城市管理以来,理论界就逐渐开始了对社区的研究。社会学、政治学在城市社区研究方面取得不少成果,但是这些文献主要针对原有单位制、街居制治理模式向社区治理模式转型的研究魏娜,徐晓军,抖徐勇,何海兵,等等,尚未涉及一个全新的社区的出现及其变迁,而经济学对该问题的研究几近于空白。尤其是随着城市住房制度的改革,新的社区不断涌现,社区治理问题愈来愈突出,以至 于需要国家颁布正式的法律来规范治理年月日,中华人民共和国物业管理条例颁布。但是,社区治理问题并未随着国家法律的颁布迎刃而解。究其原因,社区的产生是一个地域的黎秀蓉,西北政法学院副教授仪巧,肠朋从唱,经济学硕士,主要研究兴趣在制度经济学、产业经济学。本文是仪岭年中国制度经济学年会主讲论文,获优秀论文二等奖。案例取自抖年月日中午,今日说法栏目。个体理性与集体理性的冲突概念,而社区的形成却是一个制度的概念,即以业主组织制度为主的一系列制度的形成为标志况且制度是博弈的结果,由于个体理性与集体理性的冲突,业主组织制度难以形成,导致一系列非合作结果的发生。制度变迁理论表明,在制度变迁中,第一行动集团、第二行动集团起着不同的作用戴维斯、诺思,但文献没有涉及集团的形成、结构、变迁中的分化,即将集团作为既定来处理。现实中,集团能否形成、如何形成是不同的。另外,已有文献认为,无限重复博弈可以达成合作均衡张维迎,但对于现实中如何促使博弈无限重复进行,进而达成合作并没有研究。显然,这些问题在制度变迁过程中不可避免,而且对变迁路径及结果影响重大。本文以西安市唐园小区为案例,着重研究制度博弈过程中行动集团的形成、分化及变迁,认为集团的形成就是制度变迁的一部分,集团组织往往就是制度的载体,形成了集团就开始了制度的博弈,无限重复博弈导向合作均衡这一经典理论有严格的现实条件,关联博弈、惩罚承诺、沉淀成本、替代品等对合作均衡的出现都可能产生影响。一、背景我国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的,有以下几个主要特征一是住房投资主要由国家和企业统包二是住房分配采取实物福利分配三是低租金使用。在这一制度下,由企事业单位投资所建住房形成依附于原单位的家属院,其管理、维护等工作及费用由原单位承担,一些公共事务由依附于原单位的家委会管理作为政府机构的房管部门所建的公房由政府投资,由房管所出租给住户收取房租,其管理、维护由相应的房管所进行,其公共事务由居委会负责另外,对于分散的、无单位的或单位无力组织的住宅区,也组织居委会管理公共事务。城镇住房制度改革以后,相当长一个时期,房产管理存在事实上的双轨制,原有房屋管理问题演变为三大块第一,随着政府机构改革,房管部门将转变为行政性行业管理部门,公房一旦 出售,房管部 门将不再行使维护、管理等具体职能,那么,这些具体职能由谁来行使第二,单位住房出售后,事实上,仍有相当部分由单位公款养护维修管理,造成职工住房消费支出不统一,人为造成不公平,形成房改的阻力,对于这部分住房,应该如何进行管理第三,各个房地产开发商新开发建设的房屋。年,笔者开始对上述问题展开调查,调查发现,第一个问题,由于公房尚未出售,加上房管所纷纷翻牌为房地产开发公司和物业管理公司,原有管理基本可以衔接,问题尚不突出第二个问题,由于单位尚未甩出社会职能,问题也不严脚贫经济学开穷重惟有第三个方面的问题极为严重,由于是新建的住宅小区,虽然建设部在年月日就颁布了城市新建住宅小区管理办法,而实际上制度是博弈的结果,小区管理制度尚处于各方博弈初期,表现为所有博弈参与者激烈的分割利益 的冲突。管理中出现的突出问题有“环卫工作跟不上,脏乱差现象比较严重配套设施不齐,严重影响住户的正常生活治安管理混乱,群众缺乏安全感收费标准不够合理,重收费轻服务现象比较严重”摘自西安市人大常委会办公厅调查报告,年月日。显然,这些由开发商新开发的新建住宅小区既不同于原房管部门建设的公房住宅区,更有别于各个单位的家属院,形成了一种新型的住宅小区,本文的社区主要是指这一类小区,虽然房管部门建设的公房住宅区和各个单位的家属院后来都称社区,但不在本文分析之列。二、案例唐园小区是一个混合型社区,是年建成的西安市“安居工程”小区之一,由西安市雁塔区房地产开发公司以下简称雁开公司开发建设,总建筑面积近万平方米,有居民近吠户,居民楼栋,其中由单位统一购买的有栋,其余为散户购买。按性质划分,则南区栋为商品房,北区栋为安居工程住房。由于有单位购房、有散户购房,而且既有“安居工程”住房又有商品房,使得唐园小区内部形成了错综复杂的关系,为以后的各种矛盾冲突埋下 了伏笔。一年月,“西安市安居工程办公室”对外发售唐园小区的安居工程住房,得知消息的无房者纷至沓来,房子很快销售一空。年月,唐园小区购房者总算盼来了领钥匙人住的日子,但在领钥匙时发现,发钥匙者是前期人住的由开发商选定的鸿达物业管理公司以下简称鸿达公司,要领到钥匙必须与该物业公司签订物业管理合同,并且被告知,每户必须再次交纳元的室内热水管网集资费和每平方米元的热源及室外管网集资费给开发商,原来是要为大家打热水井,铺设暖气。业主们进一步得知,自己集资打井铺暖气,可以享受以很低的价格使用热水和暖气,面对如此条件,业主们全部都交纳了这笔集资款,领到了盼望已久的钥匙,然年,民政部第一次将“社区”这一概念引人城市管理,加世纪年代,在全国个城市进行社区建设的试点。年月日,中共中央办公厅和国务院办公厅正式转发民政部关于在全国推进城市社区建设的意见中指出“社区是指策居在一定地城范围内的人们所组成的社会生活共同体”。“目前城市社区的范围,一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。”加个体理性与集体理性的冲突后满怀希望地等待使用便宜的热水和暖气。很快地,西安市地热开发经营服务中心唐园地热站以下简称地热站从雁开公司拿到了每平方米元的开发工程款计万元,占整个投资额的,进驻唐园小区开始施工。随着采暖期的临近,工程如期完工,大家终于用上了地热水和暖气,自然而然地,缴费问题出现了。年月底,地热站贴出收费通知暖气价格一个采暖期为元平方米,热水元吨。看到这个通知,大家都借了怎会这么高呀这不是自己投资买的车,要坐还得掏钱买票,而且是高价票吗一时间,大家都感到气愤难平,纷纷议论,但又不知如何是好。年月日下午点多钟,小区业主关世杰等人贴出通知,号召大家抵制水暖高收费,要大家晚点在号楼前开会共同商议对策。通知随即被鸿达公司人员撕掉,引发小范围冲突。晚点在号楼前,约人参加了小区业主的第一次集会,关世杰讲了业主面对的几个主要问题,包括水暖高收费、物业管理不到位如治安、卫生脏乱差却多收水电费等问题,大家群情激昂,纷纷表达了要挺起腰杆作主人、要为自己讨公道。因人数不多,大家商定日下午点推选业 主代表即各楼楼长。月日下午点,余人参加了集会,会议 自发选出各楼楼长余人,并约定晚点召开楼长会议。但是到了晚上点左右,业主们发现暖气停供了,大家遂自发组织起来余人一起去地热站了解情况,原来是鸿达公司让停暖,这时,人群像炸了锅似的,群情激 昂,人声鼎沸,纷纷要向鸿达公司讨个说法。面对愤怒的人群,地热站人员吓坏了,立刻联系鸿达公司经理王琪昌。大约点钟,王琪昌赶到现场,余人群起而攻之,质问甚至起哄推操,气氛紧张,王琪昌紧张得满头大汗,忙不迭地答应尽快处理,并对撕通知之事赔礼道歉,一再强调鸿达公司是为业主服务的,既未收大家的集资款也无权停供暖气,鸿达公司跟此事无关,但一定起到联络作用。这是业主与地热站、鸿达公司的第一次正面交锋,充分显示了业主们团结起来的强大力,地热站、鸿达公司不能再为所欲为了。月日下午时,鸿达公司贴出通知日下午召开会议,由雁开公司、地热站及其上级主管西安市国土资源 局三方来解释水暖收费问题。因业主时大多正在上班,故要求改为点未果。月日晚名点,各楼楼长召开第一次会议讨论应对之策,商定确保尽快召开业主大会,在此之前,一切费用停缴。月日下午,三方来人谈判,但业主只有余人到场。谈判中,三方互相推诱,利益冲突激烈。三方最后答应尽快召开业主大会,暖气费暂时不缴。月日,雁开公司通知西安市住宅小区物业管理条例尚在进一步修改中,暂时不具备成立条件,故暂时不能成立业主委员会。在此前的脚度经挤学耳充日,热水已停供,日晚楼长会议商议要热水事,认为停热水是试探,若无反应下一步将停暖,所以有必要成立业主组织,做好长期斗争的准备。月日早点,去要热水,遭互相推诱,楼长会议决定给雁开、鸿达、地热站三方最后通碟,晚点再不来热水,业主将 自行解决。随即贴出通知业主晚点集合。当晚,余人去地热站要热水,说是已供。遂商议成立业主委员会筹备小组事宜,各楼楼长开会公推筹备小组成员,组长黄志民,副组长刘宇平、赵大安,委员关世杰等人。月日,业主委员会筹备小组以下简称业委会筹公告贴出,标志着业主组织宣告成立。当时大家以为,有了自己的组织,有了自己的代言人,就可以很快取得斗争的胜利,但事情的发展并非如此简单。组织的成立仅仅意味着行动集团的成立,而集团的作用体现在行动上,体现在制度博弈过程的博弈力量,即组织职能的发挥。同时,组织的成立并不意味着制度的确定,组织是否有博弈的力量决定了组织参与制度变迁的地位及新制度确定的模式,即博弈力量对比决定博弈结果制度,因为,制度是博弈的纳什均衡黎秀蓉,。随后的分析将表明,大家的乐观太早,这一组织的作用极其有限,况且,筹备小组仅仅是非正式组织,其权威性时时受到挑战。因而,社区制度的形成仍然很遥远。年月日,业委会筹向鸿达公司要来一间办公室,有了自己的活动场所。业委会筹成员每人捐款元,作为业委会筹活动经费。年月日,黄志民承包鸿达公司车棚,赵大安妻子进人鸿达公司工作。月日,正值最冷的时节,地热站停止供暖。业委会筹写呼吁信,向西安市人大、政协、规划局、消协、城建局、物价局等政府部门发出呼吁,要求彻底解决供暖问题。很快地,呼吁信有了回音,政府部门责成雁开公司妥善解决此事。迫于压力,月日,鸿达、雁开、地热站与业委会筹在业主办公室展开谈判。业委会筹坚持就地热井产权问题进行谈判,其余三方坚持地热井问题既成事实,只愿意就供热价格进行谈判。四方分歧严重,遂约定先供暖,年后继续会谈,因为此时已临近春节。月日,地热站再次停供水暖,并要求雁开公司出面解决其资金问题,否则不供。月日一月日,四方多次会谈,业主终于让步,同意谈价格问题,四方签署协议热水仓产吨,暖气元平方米。公告贴出,一片哗然,部分业主认为业委会筹出卖大家利益,放弃地热井产权之争,水暖价格问题将后患无穷,并贴 出“要求民主”抗议书征集签名,一时间竟有余人在抗议书上签名这是业主内部分歧表面化的第一次集中爆发,说明行动集团的形成不易且又极易分化,尤其行动集团人数众多时分化严重。丝个体理性与集体理牲的冲突月日晚点,在周凤鸣、洪海波等业主领导下,余人聚集在小区门口封堵大门,并高呼口号,打出标语,要地热井产权。第二 天,余人浩浩荡荡冲向省政府所在地新城广场上书签名,引起媒体注意。月日,陕西电视台播出的“安居工程不安居”,引起社会反响。随着采暖期的结束,自然而然地,业主们恢复了往日的生活。地热站开始以元的价格收取暖气费,余名员工昼夜不停地挨家挨户收取,收费工作异常艰难,许多业主不认可价格协议,还有些业主以室内温度达不到要求而拒绝缴费。最后,收费演变成地热站与每户业主的讨价还价,价格高低不一,极大地增加了交易成本。这时,大家才发现,业委会筹决议无任何强制约束力。一仪旧年采暖期供暖正常,收费工作依然艰难,挨家挨户讨价还价,业委会筹的工作也乏善可陈。年月,在西安市雁塔区电子城街道办事处的主导下,唐园小区居民委员会宣告成立。作为小区居民的正式组织,居委会的作用主要是作为政府的最基层办事机构,为政府服务,并不能为业主代言,更不用说组织业主了。但是,居委会的成立又分化了业主集团,使得业主委员会的正式成立更是遥遥无期。年月日,中华人民共和国物业管理条例颁布,但是其中对业主委员会如何成立规定严格,必须在区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会业主大会应当有以上业 主参加方为有效,然后 由业主大会选出业主委员会。所以业委会筹的合法性受到质疑。年月日,西安市地热中心将唐园小区地热站以巧万元的低价转让给了陕西师范大学第二附属中学法人代表李刚一,以下简称李刚一。年采暖期,收费依然艰难,不知深浅的李刚一终于认识到接手的是一只烫手的山芋。年采暖期又到了,供暖以后,李刚一将收费的希望寄托在居委会身上,与居委会达成价格协议,并授权居委会以元的价格收取年采暖费,每户预收元,居委会可从 中提取的好处费。业主们以为只缴元,部分业主就缴了费。但是,收费情况仍然非常差,地热站无可奈何之下,只供了天,暖气就停了,居委会的作用可见一斑。年月日,地热站贴出公告,要求业主先行缴费然后供暖,否则只负责为所等单位的栋楼供暖,因这栋楼由单位缴了暖气费。月日,供暖开始,果然只有那栋楼有暖气。于是,业委会筹向地热站发出最后通碟若不供暖将采取行动。月日下午点多钟,业委会筹成员黄志民、刘宇平、赵大安等人带领业主余人冲进地热站,关掉机器,锁上大门。月日,电子城街道办事处出面调解,但并未通翻度经济学研究知业委会筹到会,而地热站也拒绝到场,由于电子城街道办事处对地热站无管辖权,所以调解工作未取得进展,绝大部分业主仍然未能享受暖气。月日,李刚一将业委会筹黄志民等人告上法庭,要求赔偿损失仪岭年月日,法院驳回原告诉讼请求,原告不服,上诉到市中级人民法院仪”年月日,中级人民法院驳回上诉,维持原判。官司虽然底了,但是判决并未涉及是否应供暖气,暖气问题仍然悬而未决。以只年月,唐园小区号楼全体业主状告李刚一,诉讼请求为地热站如何保证按时供暖,业主如何保证合理缴费。在经历了自己斗争、诉诸媒体、向政府上书、街道办调解等努力仍无果后,业主第一次将供暖问题提交法庭来裁决,目前法院已受理此案。三、理论 分析一定义本文将从制度经济学的角度来研究社区,援引“经济人”的假定前提。笔者将社区界定为一种制度,这一制度概念将包括组织的含义拉坦,因此,社区是由多个人或一群人为了增进共同利益特别是满足自利而组合起来形成的集团或组织陈万灵,。制度是博弈的纳什均衡,相应地,制度创新或制度变迁一词将被用于一种特定组织的行为的变化,表现为行动策略选择的变化这一组织与其环境之间的相互关系的变化,表现为利益分配关系的变化,即收益支付的变化在一种组织的环境中支配行为与相互关系的规则的变化,表现为纳什均衡的变化黎秀蓉,。二规范分析已有的研究黎秀蓉,表明村民自治制度是一种决策制度,是立宪层次上的制度创新,是将一次次的分割合作收益的博弈转化为一次性的决策规则博弈。根据这样的逻辑,社区必须进行一次就决策立宪规则的博弈即召开社区业主大会,形成决策的规则,并形成社区业主组织制度,这样将形成一个代表全体业主的博弈主体业主自治组织。该组织可以将社区内所有业主凝聚起来,形成一个统一的行动集团,与社区内的各个相关的组织就各项交易事项展开博弈。显然,这一组织就是社区业主自治制度的载个体理性与集体理牲的冲突体。业主自治制度是通过业主大会及业主委员会制度来实施的,业主大会制度是一项决策制度,它可以根据形成的决策规则就社区各项公共事务进行决策,业主委员会为其常设执行机构,代表所有业主与社区内各个相关组织就交易价格进行博弈,即讨价还价、分割合作收益。经过博弈,社区与各个相关组织形成法律规范下的市场交易关系,以一定的契约来连接。在这样的制度安排下,将极大地减少交易者数目,减少博弈的次数,从而有利于交易出现合作结果并且将结束单个业主势单力薄的市场交易状态尤其是面对单个垄断供给者。以本社区为例,如果经过业主大会,产生 了业主自己的组织业主委员会,业主委员会将代表全体业主与物业公司、地热中心等组织进行交易价格博弈,这样就避免了这些组织与每一个业主一对一的一次一次的博弈,这将极大地节约交易费用,减少交易者数目和交易次数,提高交易效率。三实证分析现实问题之一业主组织难以成立,究其根本原 因,在于制度的公共产品性。按照奥尔森的理论,集团的产生必须具备两个重要条件第一,组成集团的人数足够少第二,存在着某种迫使或诱使个人努力为集体行动作出贡献的激励机制,即所谓“选择性刺激”奥尔森,。本案例中,业主人数众多,而且不存在相应的激励机制,所以难以形成制度变迁 的行动集团。具体而言,制度从本质上讲,是一种公共产品,因为它具有以下特征生产与消费上的不可分性生产与消费上 的非冲突性生产与消费上的非排他性。显然,业主组织制度就属于这样的公共产品。因为业主组织制度本身是不可分割的整体,在其行使小区公共管理职能即消费时是惠及全体业主的,不能将任何一个业主排除在外。这样,自然会使得没有为业主组织制度形成即生产做出贡献的业 主也能享受这一制度所带来的好处,这就是所谓的“搭便车”问题。在业主组织制度的产生与形成过程中,“搭便车”是一个普遍的现象,大家都希望别人积极参加业主组织制度,而自己坐享其成,毕竟参加业主组织制度是要花费相当的精力的。这样的结果就会导致囚徒困境的发生假设一个小区只有甲乙两个业主,他们各自都有两个战略可以选择合作即参加业主组织或不合作即不参加业主组织。若两人都选择合作,齐心协力,每人付出分精力,获得分的制度收益主要是 良好的公共管理,则两人的收益分别都等于若一方选择合作而另一方“搭便车”,则合作者需付出分的精力来促成匆度经挤学开究同样良好的公共管理秩序,其收益二一,“搭便车”者的收益二若彼此都选择“搭便车”,则制度收益为二。这一 囚徒困境博弈模型如表所示表合作不合作馨一份一业主甲的收益列于左边,二二二二一二一坦三旦,二二下画线表示最优战略选择,下同。在这个博弈中,不合作,不合作构成一个纳什均衡。虽然合作,合作代表集体理性,因为此时合作收益最大,但是,它并不构成纳什均衡,因而无人遵守,即业主组织制度事实上可能无人参加。交易扩展至人,交易协商成本急剧扩大,参加业主组织制度的成本更是急剧增加,即所花费精力急剧增加,这在现实中确实导致许多人退出了业主组织。简而言之,由于业主组织制度的公共产品性,产生 了业主普遍的“搭便车”行为,导致博弈的囚徒困境的发生,这是业主组织制度难以形成的最根本的原因。现实中,并不是一开始就出现囚徒困境的,在突发事件位发起人振臂一呼影响下,有许许多多业主参与了最初的制度变迁过程,比如集会、签名,召开业主委员会成立大会,向物业公司、雁开公司施加压力,即制度博弈过程,并且酝酿成立了业主委员会筹委会,但是经过若干次斗争后,虽然取得一定的胜利,比如,暖气费降到了元平方米,雁开公司退还 了部分管网集资费,但是根本的地热站的产权问题仍悬而未决,大家认识到,这是一个长期的间题,个人的力量非常有限。并且,每一次斗争的胜利果实是人人有份的,那些并未参加斗争的业主一样享受斗争的成果,这导致了参加过斗争的业主们内心的不平衡。这样一来,“搭便车”的示范效应被放大,参加业主委员会筹活动的业主越来越少。同时,业主委员会筹几乎每周至少召开一次会议,讨论如何与物业公司、雁开公司进行斗争,争取业主委员会筹合法化,这耗费了业主委员会筹成员大量的精力,而斗争却没有多大进展,久而久之,业主委员会筹成员大都不堪重负而退出,最后只剩下名委员进行活动。另外,业主委员会组织制度本身也存在一定的缺陷,客观上限制了该项制度的有效性。业主委员会组织制度是一项决策制度,该项制度的有效性应体现在业主委员会的每一次决策都应该得到贯彻执行。这意味着,一旦业主委员会代表所有业主与相关组织经过博弈达成合作均衡,所有业主就应该舫个体理牲与集体理牲的冲穷认可并照此执行,即业主组织采取一致行动。但是已有研究黎 秀蓉,加表明由于“无知之幕”,人们比较容易就决策规则达成一致,但在随后的一次次的分割合作收益的博弈中,即决策机构代表所有业主与其他相关组织达成合作均衡时,却可能与每一个单个业主自己的博弈支付发生冲突,单个业主更愿意“搭便车”而不执行决策的结果,而业主委员会也没有相应的制度或措施来制约这些不执行决策结果的业主,从而使得业主组织制度流于形式。比如,业主委员会一旦与物业管理公司签订服务合同,所有业主就应该按时按合同规定交纳各项费用。但是囚徒困境表明,业主委员会没有任何可以强制执行的能力,即没有实施可置信的惩罚承诺的能力。也就是说,业主委员会制度缺乏相应的实施制度和惩罚制度,以保证业主委员会制度得以有效运转。物业管理条例第条规定违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。可以看出,法律并没有赋予业主委员会实施惩罚的权利,只是规定了其督促交费的义务。对于不按时交纳物业服务费用的不合作行为,实施惩罚的责任方为物业管理公司。也就是说,物业管理公司无法依靠业主委员会来执行博弈的合作均衡,而必须自己想办法。案例中,由于业主委员会制度的上述缺陷,物业公司、地热中心逐渐疏远 了业主委员会筹,业主委员会筹委会更加陷人了危机。另一个导致业主委员会制度失败的原因是业主委员会成员的道德风险。业主委员会制度下,业主委员会成员与全体业主实际上形成一种委托代理关系,如果缺乏有效的监督制度,业主委员会成员可能会滥用职权为自己谋取私利。本案例中,个别业主委员会成员接受物业管理公司安排,低价承包车棚、为家属安排工作,使得广大业主对业主委员会产生严重的信任危机,业主委员会凝聚力更是遭受重创。那么,业主之间怎样才能走出困境,达成合作均衡呢已有的研究认为,在个人理性驱使下,多人长期相处于一个社区,经过多次反复的长期博弈,逐渐走向合作,从而形成社区陈万灵,犯。本文的研究发现,社区的产生是一个地域的概念,是住房的一个聚集区。但是社区的形成是一个制度的概念,即以业主组织制度为主的一系列制度的形成为标志。显然,本案例中的社区并未形成有效的社区制度,业主仍然是一盘散沙。可见,无限重复博弈并不一定形成合作均衡的结果,要达成合作均衡,可能还需要满足其他条件。另外,在现实中,业主组织制度的形成还受制于其他方面的因素,例如开发商不组织。西安市城市居住区物业管理条例第条规定居住区商品住宅人住以上或者公有住宅出售以上,具备物业管理条件的,物业行政主管部门应当会同开发建设单位或者公有住宅出售单位,组织召开翻度经济学开究第一次业主大会或者业主代表大会。根据这一规定,房屋建设开发单位具有法定义务在条件成熟时召开业主大会或业主代表大会,而业主自行召开业主大会无法律效力。本案例中,业主委员会筹委会多次与雁开公司交涉,请其召开业主大会或业主代表大会,但雁开公司屡屡以各种借口拒绝召开,而真正的原因是害怕业主组织起来难以对付。就这样,业主委员会筹委会一直没有取得合法的业主组织身份,使得业主组织制度缺乏一个合法的制度载体。现实问题之二由于业主组织难以成立,引发物业管理问题。构造一个简单的物业管理公司和单个业主博弈的模型物业管理公司有两个战略可以选择合作即提供物业管理服务或不合作即不提供物业管理服务。业主也有两个战略可以选择合作即缴物业管理费或不合作即不缴物业管理费。以我家为例若双方都选择合作,则物业管理公司有元物业管理费的收益,我家享受元等值的物业服务,则双方的收益分别都等于二如果物业公司选择合作而我想要“搭便车”,则物业公司的收益二一,我家的收益二元服务加上节省元减去元 良心不安副效用反之,物业公司二,我家一若彼此都选择不合作,则收益为。这一博弈模型如表所示衰扁了翌不合作二二,二二一二一二二结果是不合作,不合作构成纳什均衡,博弈陷人囚徒困境。事实上,物业公司要经营,不可能选择不合作,再说,已缴费业主也不会同意物业公司不提供服务,毕竟像公共卫生、绿化、保安等物业服务项目具有生产和消费上的不可分割性、非排他性以及非冲突性,即公共产品性,物业公司很难将不合作业主排除在物业服务之外。所以,现实中,不合作均衡并不会出现。但是,怎样才能保证博弈结果达到集体理性均衡呢从理论上讲,无限重复博弈可以走出囚徒困境,达成合作均衡,原因在于合作方实施的惩罚战略威慑了不合作者,而无限重复性本身并不能保证合作均衡的出现。据笔者调查以及亲身经验,在业主与物业公司的博弈中,合作均衡的出现确实不是无限重复性本身保证的,而是可能的报复威慑所致。真正的达成合作的原因是及时惩罚不合作业主所产生的威慑,或者可以说,正是可以及时惩罚才使得博弈能够达成合作均衡进而保证博弈无限重复进行,而不是相反。也就是说,在上述博弈模型中,如果可以对不合作者及时有效地实施惩罚战略,就可以抑制“搭便车”行为,则博弈有可能走出囚徒困境,走向合作。可是,物业公司提供的物业服务具有公共产品性,从技个体理牲与集体理性的冲突术上是无法禁止“搭便车”的,那么应如何实施惩罚战略以消除“搭便车”行为呢关联博弈给出了解决问题的思路青木昌彦,物业公司与业主之间的每一个物业服务项目都可以构成一个独立的博弈,这样所有物业服务项目构成关联博弈,其中对任一项目的不合作惩罚承诺只要是可置信的,就可以威慑其余项目的非合作行为,进而导向合作均衡当然,如果从物业公司的角度来看,所有物业服务项 目就可以被看做是捆绑销售。通过分析物业服务项目,我们发现,除了卫生、绿化、保安等公共产品,还有一项在现有技术条件下已实现分户供给的私人产品电力供应,这提供了对“搭便车”者实施惩罚的切人点,并且由于关联博弈而保证了合作均衡的实现。现实验证了我们的理论分析。实际操作中,物业管理公司普遍采用断电的措施来惩罚不合作者,结果证明这确实可以提高物业管理费的收缴率。这虽属无奈之举,但实在是一种低成本的惩罚机制。相对于市场经济发达国家将不合作者告上法庭而言,其交易成本可以得到最大限度的节约。虽然在物业管理公司与业主的关联博弈中,由于低成本惩罚战略的威慑,使得博弈出现了合作均衡。但现实中,由于管理体制不顺,管理职责和范围不明确,造成物业管理中的许多矛盾。当时,住宅小区的物业管理正处于由行政性、福利性、分散多头管理体制向社会化、专业化、企业化、经营型的管理体制转轨,在这个时期出现了一些新的矛盾一是物业公司同小区所在地街道办事处、居民委员会和派出所的矛盾。过去,街道办事处、居民委员会承担着住宅小区内的部分管理和服务职能,实行物业管理后,根据有关法律、法规规定,小区的物业管理由业主选择物业管理企业承担,街道办事处、居委会不再承担这方面的责任。但是,有的街道办事处和居委会仍然沿用过去的做法,在住宅小区周围人行道上设置集贸市场有的还在住宅小区内设集贸市场,造成道路不畅,小区卫生状况差,绿化遭破坏,影响了物业管理工作正常进行有的派出所强行向物业管理公司派治安员,治安员的工资等费用由物业管理公司承担,如果不接受,住宅小区内发生治安问题,派出所一概不管,使物业管理公司感到很为难。二是物业管理公司同供水、供电部门的矛盾。住宅小区内水费、电费的收取一直是人们反映的突出问题。长期以来,供水、供电部门只收取小区总表的费用,对各家各户的费用则由房屋管理部门代为收取。然而,总表的费用同各家各户的实际费用往往有很大的差距。差额部分,水电部门不认账,居民也不愿多交,只能由房屋管理部门补贴。实行物业管理后,小区水、电费由物业部门代收代交,这些补贴费用由物业管理企业支付,困难很大。三是物业管理企业同其他部门的新的物业管理条例第条规定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,物业管理企业可以向人民法院起诉。但在我国目前的法律意识及执法水平情况下,其难度和成本可想而知。翻度经济学开究矛盾。如垃圾清运问题,有些基层环卫部门不准物业管理企业自行清运垃圾,而向其收取垃圾清运费代为清运,且费用很高,有的高出物价部门规定标准的倍以上有的税务部门在向物业管理企业收税时,将企业代收的水电费也作为计税的基数,加重了企业的负担。最为严重的是物业管理经费不足的问题。根据有关规定,物业管理费用来源一是业主交纳的管理费和维修养护费二是开发企业应交纳的维修养护基金三是物业管理企业用建设单位移交的经营用房从事经营的收人。据笔者当时的调查,西安市基建开发单位应交的维修养护基金,基本上都没有落实,应提供的营业用房也不能按规定移交物业管理公司。物业管理企业的经费主要是每户每月交纳的一元的管理费和每月每平方米一元的维修养护费。就是这些费用,也很难全部收齐,以业养业的造血功能难以形成,物业管理企业基本都处于亏损运营状态。解决之道开发商的一体化经营,即物业管理公司隶属房屋开发公司。当时的几个设施配套齐全、环境优美、管理规范的住宅小区如紫薇花园、高科花园、枫叶苑等,其物业管理都是由隶属于相应的开发商的物业管理公司管理的。由于开发商承担物业管理费用,物业管理服务上档次,如高科花园在建设部组织 的开发区物业管理先进单位评比活动中被评为“优秀物业管理住宅小区”,就可以使得开发商所开发的房屋升值,而且可以吸引更多的投资者购房投资置业。可见,物业管理不仅仅是提供水、电、气以及保安、清洁等服务,更重要的是使物业增值,至少是保值。物业管理作为住房商品的售后服务环节,是开发商服务的延伸,而业主买房时房价是一个因素,售后服务也是不忽视的因素,而售后服务主要通过物业管理来体现,房屋商品的特殊性耐用、使用时限长决定了在购房价格中的贴现问题房屋总价值二购房现价艺以后各期费用的贴现以后各期费用是指管理费、维护费等费用,在房产管理双轨制下,这些费用有单位包或补贴,形成购房者对此低价的预期,客观上反对市场形成的这部分费用,认为价格太高,不公平,这也是物业管理收费难的原因之一。解决的办法,只有尽快取消双轨制,杜绝单位补包的预期,没有了低价参照,物业管理费用价格完全由市场形成,就会消除购房者心里的不公平感,物业管理收费就会容易多了。但事实上,物业管理定价仍然是政府指导。那么,物业定价为什么要政府指导价,而不能市场定价物业管理服务具有公共服务的特征,一是服务单位具有较强的不可选择性二是服务价格的适度强制性,表现为任何业主作为个体,无法按个人意愿选择服务单位,也没有对服务价格的单独谈判权。但是,作为业主整体,业主可以选择物业公司,也应该具有对物业管理服务价格的谈判权,政府对物业管理服务收费的价格管制似无必要。因为物业管理属于竞争性行业,根匀个体理性与集体理牲的冲突据中华人民共和 国价格法第条和第条的规定,应执行市场调节价。目前,随着房地产市场的发展,物业管理作为房地产后续服务产业,也已经历从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡,人们对物业管理是一种消费行为的认识程度已很高,所以物业管理服务收费实行市场调节价是市场经济发展的需要,有利于物业管理企业在市场竞争中优胜劣汰,有利于物业管理市场有序健康地发展。所以,物业管理价格应该由物业管理公司与业主博弈产生,博弈均衡的收益支付结果价格即体现了双方的利益分割点,价格 的变化体现了“组织与其环境之间的相互关系的变化”博弈均衡时的行动策略选择交易即体现了双方合作的行为方式博弈的均衡结果即形成制度,表现为各博弈主体一定策略行为下的收益支付,其含义为均衡支付确定了收益分割规则均衡策略确定了相应的行为规则黎秀蓉,这表现为以交易的方式合作,共同分割合作收益。在这里,业主组织制度的意义在于形成一个具有足够博弈力量的博弈主体,与市场及社会中其他博弈主体展开博弈,以实现组织内部合作收益的最大化,进而保证组织制度自身的稳定性即组织制度同样必须是博弈的纳什均衡。现实问题之三由于业主组织难以成立,引发供热问题。在业主与地热中心的博弈中,由于无法及时实施对“搭便车”行为的惩罚战略,导致“搭便车”行为的示范效应,无限重复博弈不仅没有导向合作,反而导向了囚徒困境。为什么会出现这样的情况呢构造一个简单的地热站和单个业主博弈的模型地热站有两个战略可以选择合作即提供暖气或不合作即不提供暖气,业主也有两个战略可以选择合作即缴暖气费或不合作即不缴暖气费。以我家为例若双方都选择合作,则地热站在一个采暖期有元暖气费的收益,我家享受元等值的暖气服务,则双方的收益分别都等于二拟如果地热站选择合作而我想要“搭便车”,则地热站的收益二一,我家的收益二元服务加上节省仪幻元减去元 良心不安副效用反之,物业公司二,我家二一若彼此都选择不合作。则收益为二。这一博弈模型如表所示表赢赢言侧竖、合作作不合作作合合作作二仪,二以二一拟,二不不合作作二,二一川坦三,些旦旦结果是不合作,不合作构成纳什均衡,博弈陷人囚徒困境。脚盆经挤学母充上述静态博弈仅考虑了给定对方战略时自己最优战略选择,双方的选择互相独立。而实际上,博弈双方的行动有先有后,战略选择互相依存,相机行动,即博弈是动态的地热中心先行动,有两个战略 合作不合作。业主后行动,有四个战略不管地热中心合作还是不合作,自己都合作,即合作,合作对方合作 自己合作,对方不合作 自己也不合作,即合作,不合作对方合作自己不合作,对方不合作自己合作,即不合作,合作不管对方合作与否,自己都不合作,即不合作,不合作。这一动态博弈战略式表述如表所示裹赢赢浅浅合作,合作合作,不合作不合作,合作不合作,不合作合合作作 兀,幻幻卫凶,以一侧】,些凶凶一仪,互凶凶不不合作作些,一湘旧旧,四,一,这个博弈的惟一纳什均衡是不合作,不合作,不合作,均衡结果仍是不合作,不合作,博弈仍然处于 囚徒困境。我们来考虑一个惩罚战略如果地热中心可以对不合作者停暖以示惩罚,则博弈可能演变为如表所示衰霹霹谕戈戈合作,合作合作,不合作不合作,合作不合作,不合作合合作作洲卫凶凶互丛 担越卫凶凶,不不合作作夕凶,一洲 冤】,丛坦,一阅旧旧,这个博弈的惟一精炼的纳什均衡是合作,合作,不合作,均衡结果是合作,合作,博弈走出了囚徒困境。可以看到,由于惩罚承诺的威慑,可以使博弈走出囚徒困境,问题的焦点在于惩罚承诺的可置信性。然而,由于暖气的公共产品性,各家各户连通且没有分户装,在现有的技术条件下,无法对不缴费的业主采取停暖以示惩罚像物业公司以停电惩罚不缴费者那样,所以,惩罚是不可置信的。因而,博弈无法走出囚徒困境。事实上,地热中心曾试图对不缴费的住户停供暖气。如果一个单元都未缴费,地热中心就将该单元暖气阀门关掉一个单元串联一个阀门。但是,关阀门的人前脚走,住户后脚就去打开阀门,地热中心要每时每刻监督实在成本太大,最后干脆将阀门焊死。但是,一个单元并非全不缴费,“搭便车”的好处甚至使得一个单元的业主互相串谋今年这两家缴费,明年那两家缴费,这更使得惩罚无法进行,囚徒困境无法打破。望个体理牲与集体理牲的冲突那么,有没有其他办法使博弈走出困境呢根据博弈论的观点,无限重复博弈可能达成合作均衡,走出困境,但前提条件是博弈双方不能退出博弈,以使惩罚得以进行,进而产生威慑。但是在本案例中,由于种种原因,博弈无法重复进行,以至于无法走出囚徒困境。事实的发展证实了我们的理论分析。入住的第一年冬季,部分业主出于长期的考虑长期重复博弈以及害怕地热中心停供暖气惩罚,缴了暖气费,但随后发现,地热中心在与每户业 主进行讨价还价中,价格歧视严重,缴得越晚,折扣越大,致使先缴者产生受骗上当的感觉而引发强烈不满。后来,对于不缴费的业主,地热中心公布名单以示惩戒,未曾想却起了相反的作用。因为这样以来,业主发现,未缴费的住户占大多数,大家等着地热中心如何对他们实施惩罚。但是,如前所述,惩罚是无法低成本实施的,最终,名单公布后不了了之。到了第二年,大家发现,未缴费的住户与缴过费的住户一样,同样享受暖气,缴过费的业主不公平感油然而生,导致第二年的收费工作更加艰难,收缴率只有左右。况且,由于地热井的产权问题久拖不决,未缴费的住户同样理直气壮,毫无半点免费“搭车”的不好意思的感觉,“搭便车”产生了强烈的示范效应,第三年的暖气费收缴率仅仅达到左右。无可奈何之下,地热中心退出了唐园小区的暖气供应,将地热站低价转包了出去。如果用博弈的眼光来看,地热中心的退出,使得博弈的无限重复性被打破,形成合作均衡的可能性消