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七夕古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚世态炎凉却已看透矣。情也成空且作“挥手袖底风〞罢。是窗外风雨如晦吾独坐陋室听一曲?尘缘?合成诗韵一首觉放诸古今亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。
-----啸之记。
?南京经济适用住房
理施行细那么?的
宁政发2004〕253
各区人民府各委办各直属：
现将?南京经济适用住房理施行细那么?你们请认真贯彻执行。
二〇〇四年十一月二十二日
南京经济适用住房理施行细那么
第一章 总 那么
第一条 为本经济适用住房建立、销售和理行为保护当事人合法权益根据建立部、开展改革委、、人民银行发布的?经济适用住房理方法?等有关法律法规结合本实际制定本细那么。
第二条 本细那么所称经济适用住房是指提供政策优惠限定建立、供给对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在本区不含江宁、浦口、区〕从事经济适用住房建立、销售施行经济适用住房理应当遵守本细那么。
第四条 经济适用住房建立坚持“因地制宜、统一规划、集中建立、运作〞的原那么由根据经济社会开展程度、居民住房状况和收入程度等因素确定经济适用住房的政策目的、建立方案、建立、供给范围和供给对象等并指定相关部门组织施行。
第五条 购置经济适用住房实行申请、审批和制度。
第六条 房产理是本经济适用住房建立和理的行政主部门负责研究制定本经济适用住房建立和供给政策会同开展方案会、建立会、规划、国土资源根据土地利用总体规划、城总体规划编制本经济适用住房建立开展规划和储藏方案；负责本经济适用住房工程理、建立理、销售与售后理和监视理。住房制度改革以下简称“房改办〞〕详细承当经济适用住房建立和供给的日常理工作。
开展方案会负责会同建立会、规划、国土资源根据本经济适用住房开展规划和工程储藏方案编制年度建立方案；负责本经济适用住房建立工程立项审批、年度建立方案的审核、报批和下达。
建立会负责编制经济适用住房年度用地方案和建立方案指导本经济适用住房建立监视工程法人招核发施工答应证。
规划负责本经济适用住房建立工程的选址核发建立用地规划答应证、建立工程规划答应证。
国土资源负责本经济适用住房建立工程用地预审、征地报批、土地供给等工作；负责集体土地上被拆迁家庭包括征地撤组剩余国有土地上被拆迁家庭下同〕申购经济适用住房的调查、登记、审核工作。
负责对全经济适用住房建立中投入资金的审核、拨付及监视等工作。
负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格审批、监视工作。
负责经济适用住房建立相关费用和开工的审计监视工作。
负责监视各相关业务主部门在本经济适用住房建立、供给和理中依法履行职责的情况。
第二章 相关政策
第七条 经济适用住房建立用地应当按照本土地利用总体规划和城总体规划要求合理布实行行政划拨方式供给。全经济适用住房的用地规模、方案应纳入本住宅建立用地供给方案。严禁以经济适用住房名义获得划拨土地后改变土地用处变相搞商品房开发。
第八条 经济适用住房建立和经营中的行政事业性收费减半征收详细减半征收费项见附件〕属于权范围收取的部按最低减半征收。
第九条 经济适用住房工程应当按照和、的规定配套建立防空地下室确因地质、地形、施工等条件限制不能修建的建立应当向人防主部门提出易地建立申请经批准后按应建防空地下室的建筑面积和收费减半缴纳易地建立费。
第十条 对销售经济适用住房依法征收的营业税的区两级财政的留成部应主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。
第十一条 经济适用住房工程涉及成片开发建立的配套道路、桥梁及小区周边为经济适用住房配套建立的排污、排洪、照明等非经营性政公共根底设施建立费用以及代征土地面积超过工程占地总面积30的部的征地拆迁费用由纳入城建立年度方案解决；涉及供电、供水、供气、电信、电视等公建配套根底设施本着“谁受益谁〞的原那么由建立负责施行。
第十二条 非工程的被拆迁人购置经济适用住房建立应当承当核定价与经济适用住房供给价格的差价其差价款专项用于经济适用住房建立。
第十三条 经济适用住房工程应按和地方有关配建相应等级的公共效劳设施以利于小区的理和居民生活质量的进步。
第十四条 经济适用住房小区应当按总建筑面积1～2建立商业用房计入建立本钱房屋产权归全体业主所有其经营收益专项用于补贴经济适用住房小区的物业理。
第十五条 经济适用住房小区可适当配建经营性用房不计入建立本钱可以经营和销售。销售时补办土地出让手续免交土地出让金其收益专户存储、区房产、财政监视专项用于平衡经济适用住房建立本钱。
第十六条 经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例配建地面、地下的比例结合小区的实际确定。
第十七条 经济适用住房的物业专项维修资金由购房人按多层2、高层3的比例缴纳。
第十八条 购置经济适用住房的个人向商业银行申请贷款除符合?个人住房贷款理方法?规定外还应当提供准予购置经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率不得上浮。
经济适用住房建立可以在建工程作抵押向商业银行申请住房开发贷款贷款利率可下浮10。
第十九条 用于个人购房贷款的住房公积金可优先向购置经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购置经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金归还住房贷款。
第三章 建立理
第二十条 经济适用住房开发建立按照组织协调、企业运作原那么实行工程法人参与的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建立规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第二十一条 经济适用住房工程建立招工作由房产理或有关区组织房改办或有关区房地产理详细负责、区相关职能部门参加成立招工作小组按照有关规定组织施行。工程文书和评标细那么应报房改办备案。
第二十二条 经济适用住房的规划设计、施工、建立监理、材料供给均应实行公开招并按规定签订招合同。委托与受托在签订委托合同书时应同时签订廉政建立责任书。
第二十三条 经济适用住房要根据本居民的收入和居住程度等因素合理确定户型面积和各种户型比例以中小套型为主小套住房面积控制在60平方米左右中套住房面积控制在80平方米左右。供给人口较少的家庭的套型面积可适当降低其中一人户40平方米左右二人户50平方米左右。
第二十四条 经济适用住房的规划设计应当坚持适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原那么并结合全面建立小康社会的目的优选规划设计方案；经济适用住房建立必须严格执行有关技术和积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备实现住宅部件的化、集约化、系列化降低本钱进步住宅建立整体程度。
第二十五条 经济适用住房工程实行验收制度。住宅建立工程开工时要严格按照和、的有关规定进展验收未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建立对其开发建立的经济适用住房工程质量负最终责任。
建立应当向买受人出具?住宅质量保证书?和?使用说明书?并按有关规定和合同约定承当保修责任。
第二十六条 经济适用住房建立对经济适用住房工程要实行单独建帐核算。、对经济适用住房建立实行专项审计依法监视检查。
第四章 价格理
第二十七条 经济适用住房价格实行指导价年度指导价格由会同房产理根据拆迁土地级别、建立本钱和中低收入家庭经济承受才能等因素测算确定定向社会发布。
第二十八条 经济适用住房销预〕售价格由建立根据本钱核测〕算向申报按照有关规定核定销预〕售基准价格。预售价格应在工程开工之前确定并及时向社会。
第二十九条 经济适用住房的单套售价应当以基准价格为根底计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢单元〕增减的代数和为零的原那么确定。
第三十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原那么其销售基准价格和浮动幅度应当按照计委、建立部?经济适用住房价格理方法?和江苏、建立?经济适用住房价格理方法施行细那么?的规定确定。
第三十一条 经济适用住房基准价格由开发本钱、税金和利润三部构成。
开发本钱包括以下内容：
一〕按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；
二〕开发工程前工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前费用；
三〕列入施工图预(决)算工程的主体房屋建筑安装工程费包括房屋主体部的土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
四〕在小区用地规划红线以内与住房同步配套建立的住宅小区根底设施建立费以及按批准的小区规划要求建立的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建立费；
五〕建立理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2.5％计算；
六〕贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建立筹措资金所发生的银行贷款利息计算；
七〕行政事业性收费按照有关规定计算。
税金按照规定的税目和税率计算。
利润按照不超过第一项至第四项费用之和的３％综合计算。
第三十二条 以下费用不得计入经济适用住房价格：
(一)住宅小区内经营性设施的建立费用；
(二)开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第三十三条 经济适用住房工程建立向申报定价时应提供以下材料：
(一)经济适用住房价格申报表和价格构成工程审核表；
(二)有资质的本钱认定或监审机构出具的本钱审核书；
(三)经济适用住房建立的立项、用地批文及规划、拆迁、施工答应证复印件；
(四)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
(五)其他应当提供的材料。
第三十四条 经济适用住房销售应当实行明码标价销售价格不得超过的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第三十五条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取工程费用时必须填写核发的交费登记卡如实填写收费工程、、收费根据、执收等内容并加盖公章。回绝填写或不按规定要求填写的经济适用住房建立有权拒交并向举报。任何不得以押金、保证金等名义变相向经济适用住房建立收取费用。
第五章 销售和售后理
第三十六条 符合以下条件之一的家庭可以申请购置一套经济适用住房：
一〕在本实际居住的一对夫妇为一个申购家庭含单亲家庭〕且至少其中一方具有本城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在公布的本当年最低工资以下；家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低面积含本数〕以下。
同一住房多家庭共住其中符合申购条件的家庭在两个以上假设一家庭申购后其他家庭的住房面积将超过人均最低面积的家庭之间应当协商一致确定一个申购家庭。
二〕具有本常住户口的国有土地上的被拆迁家庭货币补偿金额在当年规定的金额含本数〕以下同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本人均可支配收入以下且本及拆迁范围外他处无住房的。
三〕具有本常住户口的集体土地上的被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的以房屋拆迁补偿款原房收买款、购房补偿款、区位补偿款三项之和〕申请购置经济适用住房使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10。
第三十七条 除申购家庭夫妇外以下家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
一〕与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后他处无住房的直系亲属；
二〕正在服义务兵役的子；
三〕在外地读书的未婚子。
第三十八条 除申购家庭夫妇外以下人员可以作为分摊家庭住房使用面积的人口：
一〕共住的近亲属及其家庭成员；
二〕正在服义务兵役的子。
第三十九条 以下房屋应当认定为申购家庭的原住房：
一〕家庭成员居住的私有住房；
二〕家庭成员承租的公有住房；
三〕现住的父母或子的住房；
四〕申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的自用住房；
五〕待入住的拆迁安置住房。
第四十条 经济适用住房供给理由、区房改办分级负责房改办负责制定经济适用住房供给方案复审申购家庭条件组织供给；区房改办负责受理申购家庭的申请、初审和组织供给。
低收入家庭和国有土地被拆迁困难家庭由区房改办受理申请初审后报房改办复审；集体土地上被拆迁家庭由区国土资源(房地产理)受理申请审核后报国土资源由国土资源汇总报房改办备案。
第四十一条 经济适用住房供给应当严格操作程序实行审批制度承受社会监视；经、区房改办审核符合条件的应当；后有投诉的由、区房改办调查、核实、处理；对无投诉或经调查、核实投诉不实的在经济适用住房申请表上签署核查并注明可以购置的房屋面积或房价总额。
第四十二条 申购经济适用住房按以下程序有关手续：
一〕城镇低收入家庭或国有土地被拆迁家庭申请人持家庭户口本、家庭夫妇的任何一方持本人、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、所在或街道办事处出具的家庭成员收入证明被拆迁户提供南京征地房屋拆迁补偿协议〕以及受理登记部门要求提交的其他证明材料向户口所在地的区房改办提出申请填写购置经济适用住房申请表。
集体土地上的被拆迁家庭申请人持本人、南京征地房屋拆迁补偿协议向所在区国土资源房地产理〕申请填写购置经济适用住房申请表。
被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的自签订拆迁补偿协议之日起应当在半年内申请过作自动放弃处理。
二〕区房改办受理申请后对申购家庭的申购条件进展核实符合申购条件的由区房改办将申购家庭的人口、收入、住房状况等内容在其居住地或户口所在地15日无异议的区房改办将申购材料报房改办审批。
三〕房改办经复核符合申购条件的将申购家庭人口、收入、住房状况等内容在本主要报纸15日无异议的申请人待购经济适用住房。
四〕每批次经济适用住房开工后区房改办根据房改办的分配方案或房源申请人与建立签订购房合同。被拆迁人应当将货币补偿款转帐至建立。
第四十三条 低收入家庭购置经济适用住房的可以向房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿的原那么下按房屋的评估价结算房款。
第四十四条 经批准购置经济适用住房的家庭自批准之日起两年内未能购房的应当重新申请。
申购经济适用住房的家庭在抽取选房顺序后或选房后自愿放弃购置的两年前方可重新申购。
第四十五条 购置经济适用住房的先后顺序可以用公开抽摇〕的方式产生。军烈属、残疾人优先购置。
第四十六条 购房家庭需持 “南京经济适用住房购置书〞以下简称“书〞〕到建立购置经济适用住房。凭“书〞经济适用住房?房屋所有权证?和?国有土地使用证?。
第四十七条 经济适用住房工程建立必须将供给方案包括套数、面积、对象等〕报房改办审核。未经审核的一律不得销售。工程建立按供给条件未销售完毕的剩余房源转入下年度销售或由房改办统一调配供给销售。
经济适用住房工程建立在供给销售前应办妥?销售答应证?在规定时间内为购房者?房屋所有权证?和?国有土地使用证?。
第四十八条 购置经济适用住房使用?经济适用住房买卖契约?。房产、土地部门在权属登记时应当分别注明“经济适用住房〞、“划拨土地〞。
第四十九条 经济适用住房在获得?房屋所有权证?和?国有土地使用证?5年后方可按价上；时可以按照经济适用住房购置价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益专项用于经济适用住房建立。
集体土地上被拆迁农民所获得的经济适用住房在时不需交纳差价。
在规定不得上的限内确需上的由房改办按原供给价回购。
第五十条 经济适用住房小区必须实行物业理一个区域原那么上应由一个物业理企业施行物业理。物业理企业应当通过招确定。
第五十一条 各级和相关部门应当加强对经济适用住房小区的社区理效劳为小区住户家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。
第六章 监视理
第五十二条 各有关部门应当加强对经济适用住房建立、销售中违纪行为的查处。
房产理对建立擅自向未获得资格的家庭经济适用住房的责建立限收回不能收回的由建立补缴同地段经济适用住房与商品房价格差并对建立的不良行为进展处分。
开展方案会对全的经济适用住房工程工程项情况进展监视处理对不符合工程储藏方案和年度建立方案的经济适用住房工程不予审批。
规划依法对建立擅自改变工程规划设计的行为进展处分。
国土资源依法对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用处的行为进展处分。
对投入经济适用住房建立的资金使用情况进展监视检查。
依法对擅自进步经济适用住房销售价格的行为进展处分。
对经济适用住房建立中的相关费用和核算工作进展审计。
依法对经济适用住房建立、销售中相关职能部门及其工作人员的违纪行为进展处分。
对困难的最低生活保障情况进展监视理。
政公用对经济适用住房小区周边政公用根底设施的维护使用情况进展监视理。
人民银行南京分行银部对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进展监视理。
第五十三条 每一个住房困难家庭只能享受一种次〕住房保障优惠政策包括配租廉租住房、住房租赁补贴、购置经济适用住房、公房租金减免等〕。已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购置经济适用住房的自入住经济适用住房手续的次月起不再享受租赁补贴；转让或经济适用住房的家庭除由房改办按原供给价回购的外不得再次购置经济适用住房。
第五十四条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗购经济适用住房的个人由房改办追回已购住房或者由购房人按价补足购房款并可提请所在对申请人进展行政处分；对出具虚假证明的由房产理提请有关部门追究主要指导的责任。
第五十五条 从事购置经济适用住房审核、审批、销售的工作人员以权谋私、玩忽职守的由其所在或上级主部门给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第七章 附 那么
第五十六条 溧水、高淳以及江宁区、浦口区、区人民可参照本施行细那么制定合适本辖区的经济适用住房理施行细那么。
第五十七条 本细那么自发布之日起施行。
减半征收行政事业性收费一览表
序
收费部门
收费工程
收费
1
国土资源
土地登记费
1000m2以下110元/宗每超过500m2以内加收40元不超过4万元
2
征拨、使〕用土地理费
按征拨、使〕用地发生各项费用总额的1.4
3
耕地开垦费征收〕
9元/m2 ,占用根本农田进步40
4
农业重点开发建立资金征收〕
2000元/亩
5
新增建立用地有偿使用费征收〕
40元/m2
6
农林
新菜地开发建立资金
商品房10000元/亩拆迁复建房5000元/亩
7
建 委
城政公用根底设施配套费
105元/m2
8
工程定额编制费
建安工作量的1‰
9
建工
建筑工程质量监视费
建安工程量的1.2‰
10
建筑施工平安监视理费
建安工程造价不含设备〕的0.6‰
11
建筑理费
工程结算收入的1.6‰至2006年终止收费
12
人防办
结建人防费
多层居民住宅易地建立费按首层面积2100元/ m2；10层含〕以上或根底埋深3米含〕以上的民用建筑易地建立费按首层2800元/ m2
13
房产
城房屋拆迁理费
7.3元/m2
14
新建房屋白蚁防治费
2.30元/m2
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