商业地产周刊611期1.docx

商业地产周刊 第611期 2011年9月15日 Thursday 星期四上海溢昕投资咨询有限公司 咨询热线：（8621）3382346133823462本期要点Page 1COMMENT和住宅地产完全不同的商业地产，真的有那么好把控吗？就拿商场来说，最近一段时间，某机构随机调查了上海部分大型的商场，足迹遍布黄浦、徐汇、杨浦、闸北等上海市中心核心地段，但结果显示几家欢喜几家愁，一个客流旺盛的好商场有许多因素组成，而对上海这样一个国际化的大都市来说，好的综合体仍然欠缺。在近日召开的2011上海零售商大会上，静安区商务委主任透露，随着“十二五”后期大中里项目的开业，静安南京路将形成“大中里”、梅恒泰“金三角”以及静安寺“金五星”三大商圈。随着限购限贷的调控政策陆续出台，住宅市场的投资热潮已逐渐“冷却”，原本不温不火的商业地产市场成了不动产投资的新方向。巨大的保值增值投资潜力加上高利用率、高回报率的投资价值，使其在当下住宅投资门槛越渐收紧的形势下广受投资者的追捧，从而也引发了传统商业地产模式的蜕变。在限购令的打压下，一线城市住宅成交缩水两三成，库存压力已达到史上最高水平。而旅游休闲地产市场异军突起。在8月的业绩报表中，一些房企的旅游地产份额甚至高达六成。此背景之下全国各大房产公司为规避限购令开始在旅游景点跑马圈地。从上海中原豪宅部得悉，近期豪宅市场中有出现外籍华人来上海团购豪宅的现象，他们以5-6人的组团形式进行看房，由此大范围的购房直接使得他们有了与开发商和大型投资客讨价还价的资本。 。目 录P （一）一周热点 41、2012年底全国购物中心将达2542家 15年预增893%42、商业物业自持难 租售并举或是必经之路43、上海商场观察：有人欢喜有人愁 好综合体仍缺乏 54、大中里、金三角、金五星将成未来静安三大商圈6 5、上海商业模式正在聚变 76、上海香溢花城“ALL IN ONE”缔造市中心宜居高尚大盘87、上海总部园区凸显竞争力 88、旅游地产能否成为开发商的“救命稻草” 9 9、中山市商业地产受宠 投资客买铺位期待高回报率 10（二）写字楼信息 101、8月本市办公楼市场租售两旺 102、沪写字楼量价齐跌 外环外小户型写字楼成交活跃11 （三）商铺信息 121、商铺签约面积环比涨4成 奉贤宝山多项目成交突出122、南昌7家银行暂停办理商业地产贷款13（四）酒店、公寓信息 141、星级酒店业未来发展向好 142、酒店式公寓竞争加剧143、烟台：酒店式公寓备受青睐 低门槛吸引刚需自住15（五）成交数据 161、 上海写字楼一周成交数据 162、 上海商铺一周成交数据 16（六）房企动态 161、瑞安房地产约20亿港元收购上海多个商业及酒店 162、远洋地产进军镇江 扩张深耕中国市场 17 3、万通的“美国模式”：5年内商用物业占收入比要达15%174、恒大：未来将增加商业地产 不会再买地 185、深圳万科首个滨海度假项目启动 196、宝龙试水旅游地产 19（七）别墅市场 191、 二手豪宅出现回暖征兆 价格让步放宽至一成192、北京别墅市场量价齐跌20（八）信息综述 211、商业地产拉响监控警报21一周热点2012年底全国购物中心将达2542家 15年预增893%上周，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在中国购物中心国际论坛第七届年会中提到，截至今年年底，全国购物中心数量将达到2542家，比去年增加253家。预计从2012-2015年的4年间，全国新增购物中心将超过1300家，到2015年年底时将达到3885家。数据显示，从2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893%。在郭增利看来，相对于一线城市而言，二三线城市空间更为广阔。来自中国购物中心产业咨讯中心的数据显示，与一线城市相比，二三线城市表现出更高的消费率，购物中心发展动能强劲。数据显示，北京、天津城市消费率不足0.3，上海、广州、深圳也仅在0.3上下。而汕头、温州、齐齐哈尔等二三线城市，消费率都可达到0.6以上。(消费率指一个国家或地区在一定时期内，用于居民个人消费和社会消费总额占当年GDP的比率。)但是，另一份统计数据表明，从2003年至今，新开购物中心数量低于50家、增速低于150%的城市，基本都是这些消费率较高的二三线城市。此外，在中购联研究的104个一二三四线城市中，累计开业购物中心2795家，二线城市独占1400家以上。也就是说，一半以上的新购物中心开在了二线城市。郭增利预计，曾在2001年前后占到新增购物中心比例近六成的“类百货”业态，在2015年的增量将被压缩到5%左右。目前，商业综合体在中国购物中心各形态占比为32.3%、商业街区为7.6%、SHOPPING CENTER为28.7%、类百货为31.4%。 TOP商业物业自持难 租售并举或是必经之路今年以来，在严厉的楼市调控背景下，开发商纷纷转战商业地产。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。然而，目前商业地产市场较长的投资回报周期，较低的租金收益率，巨额的财务成本压力，再加上毫无松动迹象的整体信贷环境，对众多开发商来说无疑是一次严峻考验。日前，在海南召开的“2011博鳌房地产论坛”上，恒隆地产有限公司董事长陈启宗说，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。虽然在博鳌房地产论坛上，多数房地产业内人士对陈启宗的观点点头称“是”。但在台下，却没有多少开发商实践陈启宗的思路。那些开始转战商业地产的开发商们，目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产。选择大量持有商业地产的仍然只是极少数。即使是已经启动转型商业地产的开发商，所持有的物业，也仅占总开发量的极少部分，卖房子仍然是严厉调控下开发商生存的主要方式。以中海地产为例，截至6月30日，该公司所持有的投资型物业金额为146.71亿元港币，仅仅是可供销售的库存物业价值的16.61%，这一比例较今年初有所下降。另一家在上海开设了半岛酒店的 “盛高置地”，投资物业和销售物业的比例，也仅仅只是和此前持平。上海同策咨询顾问有限公司此前就商业地产进行过专题研究，发现除了万科等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据该公司的调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。这一思路，被认为是此前住宅开发思路的延续。同策咨询机构曾比较过住宅和商业地产开发的现金流回收方式，发现仅从资金运作的角度看，商业地产的资金回收要比住宅慢得多。对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法，往往自有资金占比少，更多是靠借债开发。事实上，在今年楼市调控后，很多开发商发现在商业地产领域，也能引用住宅开发的模式，通过销售商业物业快速回收现金流。上海同策咨询机构统计的数据显示，截至9月12日，上海商业地产销售金额占到了同期商品住宅销售的49.26%，而去年同期的这个比例是35.56%。超过九成的开发商目前更多是靠销售，而不是持有经营性物业来维持企业的现金流。诱惑开发商转型商业地产，是商业地产能带来巨额的现金流。香港恒隆等地产商所持有的商业地产每年提供的租金收益能够达到企业总运营收入的50%。然而，内地的地产商要象恒隆等香港地产巨头一样，实现租金收入占到总收入的一半左右很不容易。根据同策咨询机构的调研，内地一线地产巨头，即使未来5年，公司全力发展投资物业，投资物业在总储备中的占比也仅为20%30%，仍不足以起到平滑周期风险的作用。而内地的房地产企业，要仿照香港开发商、获取租金来实现多元化经营，提高企业整体抗冲击能力，不仅自身规模要足够大，能提供充足的自有现金流支持扩张，还需要花费长达1020年的时间，并且在整个转型期的风险也非常高。这或许是诸如花样年等开发商更愿意出售商业地产，而不是持有的主要原因。另一方面，开发商也在衡量商业地产的租金回报，是否能抵得上不断上升的财务成本。尽管从回收现金流角度看，销售要远远快过租赁。而且，楼市的宏观调控，也的确让很多商业地产开发商受益。但很多商业地产领域的资深人士却已经在担心，房地产市场的宏观调控，最终会影响到商业地产。上海同策咨询顾问有限公司研究认为，内地住宅开发商转型商业地产，多数还是会选择香港商业地产的发展模式。以新鸿基为例，开发商转型商业地产，必须经历租售并举的阶段，以20%的金融资源尝试性参与投资物业，这个时间周期长达整整十年，直到1987年，新鸿基才实现了没有任何开发收入的情况下，依然能够通过持有租赁型物业获取高租金收益的时期。 TOP上海商场观察：有人欢喜有人愁 好综合体仍缺乏和住宅地产完全不同的商业地产，真的有那么好把控吗？就拿商场来说，最近一段时间，某机构随机调查了上海部分大型的商场，足迹遍布黄浦、徐汇、杨浦、闸北等上海市中心核心地段，但结果显示几家欢喜几家愁，一个客流旺盛的好商场有许多因素组成，而对上海这样一个国际化的大都市来说，好的综合体仍然欠缺。此次调查了港汇广场、星游城、腾飞大厦、五角场万达广场、百联又一城、中山公园龙之梦、嘉杰国际广场、无限度广场、金桥国际商业广场、大宁国际商业广场、大悦城、118广场等12家商场，分布于徐汇、杨浦、长宁、虹口、浦东、闸北、黄浦等市中心区域，发觉这些特色不同的商场，形成的气氛和人气也不尽相同，可谓几家欢喜几家愁。港汇广场、五角场万达广场、中山公园龙之梦可谓是其中的第一梯队，据观察，不论是工作日还是双休日，客流都比较稳定，生意兴隆。双休日这些商场一分钟内单个入口的流量就可以达到百人，且无论是餐饮、百货还是影院等娱乐设施，都人满为患。这些商场几乎都已经成为了区域内的地标项目，而且都具有轨道交通、自驾便利的优势，几乎吸引了各个层次各类顾客。大悦城、嘉杰国际广场、无限度广场、大宁国际商业广场这类商场相对来说就要比之前一个梯队的客流少了许多，基本上一分钟单个入口的人流量在30到50人之间，商场内相对来说人并不多，客流向餐饮集中，商场内一些就餐往往需要排长队，但时尚购物方面的客流明显要少于港汇、龙之梦等商场，来往消费的顾客很多也以周边居民为主。而星游城、腾飞大厦、118广场这类的商场人烟则更为稀少，几乎以周边上班的白领以及居民为主，而且由于业态比较单薄，尚不能称为综合体，因此吸引的消费者很有限，而单一百货形态的商场目前已经难以吸引到消费者了，所以这些商场即便是在双休日，也很少人问津，一分钟单个入口进入商场的人数基本在个位数左右。就对这12个商场来说，由于他们所处的位置不同、交通条件不同、定位不同、业态不同、运营方式不同，导致最终形成的商业氛围也不同，商场和商场的差距较大，但目前上海港汇、五角场万达、龙之梦这类地标性有口皆碑的综合体，其实并不多。大大小小的商场这么多，开发商又纷纷开始涌向商业地产，这是不是意味着上海今后商场会过量呢？一些经营情况不善的商场存在是否多余？对此，一位业内人士表示，目前上海的商场虽然多，在建的商场也很多，但是真正好的综合体并不多。决定一个商场是否合格，要素太多了，地理位置、运营、推广等等都会对商场产生重要的影响。该业内人士认为，目前上海的商场并不是存在泡沫，只是说粗制滥造的产品太多，上海仍然需要等待一些好的综合体的诞生，提高上海人的消费环境。以五角场万达和百联又一城为例，两者在地理位置上的条件几乎是一样的，但万达的“生意”明显要比百联又一城好很多，这是为什么呢？因为百联擅长的是传统的百货，在将传统的百货转向综合体的时候，还没有充分的转换好。实际上，现在的消费者已经习惯了餐饮、娱乐、购物一体化的综合体商场，单一的百货早就过时，而百联在招商、运营方面的传统的思路显然不及在商业地产尤其是商场方面摸爬滚打了数十年的万达。今后，上海必然还有许多的综合体将拔地而起，但是这些综合体能否真正达到综合体的要求，从而满足消费者的需要，真正带动上海人民的消费，成为区域内的地标商场呢？ TOP大中里、金三角、金五星将成未来静安三大商圈在近日召开的2011上海零售商大会上，静安区商务委主任透露，随着“十二五”后期大中里项目的开业，静安南京路将形成“大中里”、梅恒泰“金三角”以及静安寺“金五星”三大商圈。据透露，静安南京路已拥有超过400万平方米的商业商务区，集聚1200多个国内外知名品牌，其中国际品牌700多个，世界顶级和一线品牌52个。目前，静安南京路已经建有吴江路休闲街、陕西北路老字号街、铜仁路咖吧街、巨鹿路欧美风情街等6条比较成熟的专业街。陕西北路老字号街近日完成品牌升级，其中龙凤旗袍店装修后新店面积从原来的62.5平方米扩展到现在的125平方米，成为沪上唯一一家龙凤旗袍门店。全新的旗舰店，不仅推出更时尚的面料，在刺绣的花型和针法上也较原先有所精进。对于静安南京路的开发不仅要“做厚”，同时也要“做大”，在梅恒泰“金三角”之外，树立更多的城市商业地标。其中，静安寺“金五星”及石门路大中里商圈尤为引人关注。而“金五星”商圈主要由越洋广场、会德丰国际广场、东海广场、嘉里中心二期以及1788国际中心组成。越洋广场芮欧百货地下的美食街已于近日开业，而嘉里中心二期内也将建设中型会展场所，预计明年建成后的营业面积约7万至8万平方米；这个区域正在配套中高档餐饮、娱乐、品牌专卖设施。在石门路商圈，根据规划，未来大中里项目将兴建两座甲级办公路、一座商场和三家高级酒店，总楼楼面面积约32.3万平方米，与轨交2号线、13号线及12号线实现地下连通，形成换乘枢纽。 TOP上海商业模式正在聚变随着限购限贷的调控政策陆续出台，住宅市场的投资热潮已逐渐“冷却”，原本不温不火的商业地产市场成了不动产投资的新方向。巨大的保值增值投资潜力加上高利用率、高回报率的投资价值，使其在当下住宅投资门槛越渐收紧的形势下广受投资者的追捧，从而也引发了传统商业地产模式的蜕变。新兴的商业模式结合了传统意义上单一商业地产模式，使其具备商圈效应，成倍的放大了投资潜力，形成一种全新的商业模式城市综合体，其独特的投资价值与潜力受到了越来越多投资者的关注。中国楼市“商住倒挂”的反常迹象在随着住宅市场“限购限贷”等调控政策的陆续出台后，商业与住宅的天枰终于出现倾斜，投资者开始发现商业地产长远的投资潜力，特别是城市综合体概念出现之后。结合上海这个国际大都市的情况而言，具有酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心，文化娱乐中心以及公寓等不同功能业态的城市综合体概念是极具市场价值的，它迎合了这座城市的快节奏，可以最大程度为都市人工作、生活提供便捷。同时，在现下的后调控时代，“不限购不限贷”的政策优势又使其成为对抗通胀，规避限购的重要手段。因此，即使这一商业模式虽然起步较晚，在都市人心目中的概念还有些模糊，但却已经得到了普遍的认可，称其为“大器晚成”，名符其实。一个有资格被称“城市综合体”的商业综合型产品，除了需要具备城市副中心的地段意义之外，同时还应该拥有便捷的交通和具有规模的体量。便捷的交通能为产品带来火爆的人气，挖掘出产品的价值潜力，而大的体量则是其多样化城市功能的必要前提。易居中国权威数据显示，2011-2013年城市综合体新增供应量方面，嘉定新城位居第一。位于嘉定新城商业CBD核心地段的中冶祥腾城市广场，地铁11号线和规划中的L3号线南翔站出站直达的地段位置，使其或将成为继中山公园商圈之后成为上海有一个城市副中心，而涵盖了SOHO办公、商业中心、公寓等诸多功能的巨大体量也符合了城市综合体的核心价值标准，该项目的商业中心是一个集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体的一站式SHOPMALL，由世界五大行戴德梁行首席代理招商，投资前景十分乐观。 TOP上海香溢花城“ALL IN ONE”缔造市中心宜居高尚大盘作为沪上城市综合体概念代表楼盘项目之一，上海香溢花城启动之初即以“ALL IN ONE”规划理念，致力打造集酒店、办公、学校、商业、会所、精装醇熟社区、城市绿肺公寓为一体的城市综合体。二期推盘以来，上海香溢花城以近内环的区位优势，精装公寓的高性价比，成为深具升值潜力的优选楼盘。“ALL IN ONE”即为打造城市综合体的创新表达方式。位于中山北路光新路地界的上海香溢花城项目，紧贴内环高架，与静安比邻相向，以坐拥46万平方米大盘气势，集精装修住宅、高品质酒店商业、学校、城市绿地于一体，致力于打造与国际接轨的“城市综合体”。建筑、景观、商业面面俱到，整个项目住宅部分分三期开发，其中一期已于2009年年底交付入住，二期紧锣密鼓地建设销售中，社区氛围已经趋于全面成熟。项目紧邻内环高架，毗邻轨交3、4、7号线镇坪路站，出行极其便捷。在15分钟黄金生活半径里，驱车可达南京西路“梅恒泰”、静安寺商圈，西边的中山公园龙之梦，北面的时尚大宁国际。规划的商业配套囊括了顶级写字楼、商业中心、高端住宅、公寓、酒店等，力求打造未来市中心稀缺国际社区。一期打造5000平方米美格菲健身中心，后期将积极引进高星级酒店、精品城市超市、大型儿童主题乐园以及各类高品质社区配套等。并且有望将社区内随城市综合体打造而开辟的石泉东路，打造成又一条精致实用的“大沽路”地标性道路。 TOP上海总部园区凸显竞争力在工业地产从土地经济向楼宇经济转型的当下，能产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总部经济园区已在沪上初具规模，来自搜房网的数据显示，上海外资总部经济机构在国内居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。近年来，长三角区域一体化进程不断加速，城市功能发展转型以及服务全国功能的不断提升，上海总部经济集聚区建设进入快速扩张阶段。目前，上海市中心总部经济规模成片，例如浦东世博园总部基地的开发、徐汇区漕河泾总部聚集区、普陀区长风生态商务园以及长宁区大虹桥总部聚集带建设，此外，更多郊区新城也在积极寻找总部经济集聚区外扩后的功能定位。金山联东U谷负责人认为，总部园区作为2.5产业，满足了部分企业有生产和办公一体化需求，适合一些企业把部分甚至全部总部功能放到园区内，这对园区本身甚至区域的商业配套也有一定要求。联东U谷项目规划用地1700亩，为集独栋办公、标准化厂房、中试研发、配套等于一体的综合体项目，打造 “产业综合体”和“总部综合体”两大产品线。联东集团目前扩张选址倾向于产业集聚度比较高的板块，除了联东U谷金山项目，还决定在浦东、闵行、嘉定等产业集中区拿地，全面进军上海产业地产市场。在国际趋势引导下，许多大企业总部或创智型企业开始追求生态化、独栋化的办公环境，这也正是企业总部园区可以叫板传统甲级办公楼的关键，例如甲级办公楼采用中央空调，过了“朝九晚五”，设备运行需另行收费，很多企业并不适合，而独栋化的总部园区则可满足这类企业的需求；同时，市中心不可能有大面积绿化生态环境，整栋楼内企业间也缺乏交流空间，而总部园区则具有生态绿色特色，并且能形成企业间交流平台。企业选择总部园区办公，最根本的还是考虑运营成本，目前很多研发、物流、商务、建筑行业、生物医药类企业之所以选择进驻总部园区，主要还是降低成本，同时独栋办公私密性也很好。今年以来，甲级办公楼租金持续上行，在同等运营成本下，总部园区可获得办公面积要比市中心高很多，一旦企业税收落地，还可享受政府优惠政策。随着目前总部园区产业积聚效应的显现，以及各地政府对楼宇经济的重视，总部园区已展现出自用投资两相宜价值，受到市场追捧。 TOP旅游地产能否成为开发商的“救命稻草”在限购令的打压下，一线城市住宅成交缩水两三成，库存压力已达到史上最高水平。而旅游休闲地产市场异军突起。在8月的业绩报表中，一些房企的旅游地产份额甚至高达六成。此背景之下全国各大房产公司为规避限购令开始在旅游景点跑马圈地。旅游地产火热的原因，乃是在一二线城市相继被限购、限贷后，投资需求遭到挤压，从而流向尚未被列入限购范围的旅游地区。而在楼市低迷的大势下，开发商也绞尽脑汁，借助各种促销手段售房，旅游地产就被当做一根“救命稻草”，包装成为推广市场的主力军。当然，要论起旅游地产这个概念，就不可避免要提到海南岛。在打造“国际旅游岛”的宏大目标下，海南岛轰轰烈烈的圈地热潮曾令世人震惊，来自全国的开发商，将海南岛的优质位置瓜分殆尽，大干快上，在全岛布局旅游休闲地产，并吸引到无数外地投资客，将海南房价炒得一路飞涨。可如今呢，当疯狂的炒作熄火后，海南岛的楼市严重萎缩，大量房屋遭到空置，巨量资金也被闲置，而所谓的“国际旅游岛”至今也没弄出个模样来。由此可见，如果没有真实的需求做支撑，光靠玩弄概念是不行的。目前，许多地方都把发展旅游经济作为主要的支柱产业，大肆招商圈地搞旅游开发，但在五光十色的策划方案里，旅游项目大多是包装出来的噱头，配套的旅游地产才是开发商的生财之道。地方政府热衷与开发商合作搞旅游项目，就是因为投资金额大，对官员们提升政绩有帮助。可是，各地却有意忽视旅游地产存在的隐患，只注重短期效益，并没有考虑持续发展。开发商现在所做的一切，只是为了售卖房子，而不惜破坏生态环境，随意修改规划，甚至违规修建大量的别墅、高尔夫球场。在多方的合力炒作下，旅游地产被弄得热火朝天，投资客也纷纷前来捧场，希望能从中再捞一把。不过，一旦旅游项目遭到失败，没有达到预期的游客流量，或是被列入楼市调控的限购名单，那么配套的旅游地产也将受挫，面临乏人问津的下场，而海南岛就是它们最好的榜样。从各方面综合来看，旅游地产只是短暂的虚热，没有实际的需求做支撑，纯粹是以投机炒作为主，更不可能成为开发商的“救命稻草”。在这一轮疯狂开发热过后，将不可避免地遇上漫长的地产寒冬，打着虚幻概念的旅游地产将最先被抛弃，只留下一座座空荡的房子。 TOP中山市商业地产受宠 投资客买铺位期待高回报率楼市调控以来，炒房投资的限制越来越多，商铺投资受政策影响较小。在通胀高企，及“一铺养三代”的传统认知下，商业地产越来越受到追捧，今年以来商业类物业的成交持续增长。房地产商也加大了商业地产的开发力度，一时间中山各类“综合体”遍地开花，由此也在业内引发了中山商业地产的“饱和论”。不过多数开发商对前景看好，有调查显示，过半数的受访者也看好中山商业地产未来。中山市国土资源局公布的数据显示，今年上半年共成交一手住宅28367套，成交面积322万平方米，产价194亿元，比去年上半年分别上涨了4%、4%和22%；而包括商铺在内的非住宅类共成交7017宗，面积48万平方米，产价29.47亿元，分别比去年上半年增长了8.6%、21.9%和34.8%。可以看到在增长率上，非住宅类无论是宗数、面积还是产价都大幅超越了住宅类产品。今年8月网签数据也显示，近期商业类物业的成交其中商业项目为412套，大幅增加了41.6%，普通住宅为4796套增加了15%，商业类物业的增幅是住宅的近3倍。某房地产市场研究部近期的一份关于中山城区居民商业地产消费需求的问卷调查显示。在619位受访客户当中，3040岁的中年客户对商铺的需求比例较高；而选择产权公寓客户则集中在2530岁的年轻一族；而写字楼由于面积大、总价高、风险较大、投资目的不明确等因素不被市民大众关注。在各业态的回报率预期方面，选择铺位投资的客户回报率预期在8%10%的最多占36%；产权公寓预期回报在5%8%的客户比例最大占39%；写字楼预期回报同样以选择5%8%的比例为多。今年以前，中山商业地产无论成交量还是价格增长都曾经落后于住宅，一度还曾出现住宅和商业倒挂的现象。而随着楼市调控的深入，商业地产不仅受到消费者的追捧，开发商也是纷纷加大了商业地产的投资力度。今年以来中山各种规模和类型的“综合体”类地产项目遍地开花，据不完全统计，明确表示要打造城市综合体的项目就有8个。由此引发了中山商业地产的“饱和论”。不过，多位开发商对中山商业地产的前景仍然看好。中山GDP靠前但商业零售靠后，说明有潜力可挖。 TOP写字楼信息8月本市办公楼市场租售两旺 来自上海中原地产的统计数据显示，8月全市新增可售办公楼面积9.3万平方米，环比下降44.99%，供求比达到0.41：1。与供应量大幅萎缩相反，8月一手办公楼成交22.67万平方米，环比上升46.99%。其中，内环以内办公楼成交面积达到10.6万平方米，占全市总成交量的46.79%。中外环间和外郊环间分别成交5.02万平方米和4.39万平方米。8月大宗交易屡现，如8月5日，SOHO中国以18.9亿元价格收购了位于浦东竹园商务区的嘉瑞国际广场；8月11日宝钢旗下华宝投资购入环球金融中心三层；8月底，位于北外滩板块的上海港国际客运中心以21亿元价格被收购。在这些大宗交易的带动下，8月办公楼成交均价大幅上涨55.91%，达3.35万元/平方米。在租赁方面，上海中原数据显示，8月全市甲级办公楼平均租金环比上涨5.81%，达8.75元/平方米/天。上海中原分析认为，市区内甲级办公楼资源相对稀缺，企业天地、恒隆广场、瑞安广场等都已是满租状态，而企业对甲级办公楼的需求仍保持旺盛，供不应求的结构导致租金上扬。 TOP沪写字楼量价齐跌 外环外小户型写字楼成交活跃根据上海搜房网数据监控中心统计数据，上周（2011.9.5-9.11）上海写字楼成交245套、26375平米，环比前一周（2011.8.29-9.4）成交套数减少18套，环比下跌6.8%，不过成交面积环比增加3814平米，上涨16.9%。另据佑威及楼市专评网的信息，上周上海写字楼共计成交约4亿6千万元，成交均价为17386元/平米。分析师表示，上周上海写字楼不仅成交套数环比下跌，成交均价也跌至今年5月份以来最低。由于上周临近中秋假期，受此影响，上海写字楼成交逐日走低。从每日成交走势来看，上周（2011.9.5-9.11）上海写字楼成交套数在周二（9月6日）最多，当日成交83套，之后5天成交平淡；不过，成交面积在经历了连续3周的未“破万平”后，上周二（9月6日）单日成交10457平米，创近一个月单日成交面积最高值。此外，由于近期缺少集中成交的写字楼项目，且新开盘写字楼项目较少，9月上旬仅位于宝山区的绿地国际设计广场加推了小面积SOHO办公房源，因此，上海写字楼成交上周并无突出表现。上周（2011.9.5-9.11），在以成交套数为核算基准的基础上，宝山区上周成交53套，排行上海写字楼区县周成交套数冠军；奉贤区成交43套，排行第二；嘉定区成交41套，排行第三；浦东新区上周成交34套，排行第四。在以成交面积为核算基准的基础上，上周（2011.9.5-9.11），奉贤区异军突起，一周成交8348平米，排行上海写字楼区县周成交面积冠军；宝山区成交3036平米，排行第二；嘉定区成交3036平米，排行第三；虹口区排行第四，上周成交2290平米；另外黄浦、卢湾、杨浦和崇明4区县“零成交”。来自佑威及楼市专评网的数据显示，上周位于奉贤南桥新城板块的奉贤农产品交易市场办公楼一周成交7835平米，排名上海写字楼成交面积榜首；位于宝山大场板块的绿地国际设计广场成交2124平米，排名第二；位于浦东金桥的酒店式公寓项目禹洲蓝爵上周成交1890平米、33套，排行第三。分析师表示，奉贤农产品交易市场位于上海南部的奉贤区奉城镇，是一个占地900亩的大型农产品交易综合市场，该项目自2010年6月25日开盘以来，持续热销，目前一期已售完，二期和三期目前仍在售，截至9月12日，该项目商铺和写字楼共计售出1721套；上周奉贤农产品交易市场办公楼成交33套，成交均价6880元/平米。此外，分析师表示，位于宝山大场的绿地国际设计广场，又名绿地丰翔新城，该项目9月3日828套房源新取得预售证，推出55平-75平米SOHO，均价报13000元/平米；上周成交2124平米、36套，成交均价12123元/平米。位于浦东金桥板块的禹洲蓝爵是区域内稀缺在售的酒店式公寓项目，层高3.2米，目前在售酒店式公寓为38-80平米精装小户型，均价报24500元/平米；该项目地处中环，紧邻碧云国际社区，除了目前已通车的6号线和即将通车的9号线，规划中共有4轨交汇于此，因此出租前景看好，较受投资者青睐；上周成交1890平米、33套，成交均价19304元/平米。上海搜房网数据监控中心统计数据显示，上周上海写字楼内环内成交28套、4380平米；内外环间成交73套、6827平米；外环外区域成交144套、15167平米。分析师表示，随着奉贤农产品交易市场、绿地国际设计广场等外环外项目的热销，上周上海写字楼仅6成的成交位于外环外区域。 TOP商铺信息商铺签约面积环比涨4成 奉贤宝山多项目成交突出上海搜房网数据监控中心数据显示，上周（2011.9.5-9.11）上海商铺成交共计325套，环比增加71套，上扬27.95%，同比减少46套，下降12.4%，平均每日成交套数约46套；成交面积32520平米，较前一周增加9656平米，环比上扬42.23%，相比去年同期（2010.9.06-9.12）减少4219平米，同比下滑11.48%。此外，据佑威及楼市专评网数据显示，上周全市成交均价为15235元/平，环比前一周上扬9.9%。上周上海商铺成交套数超300套，成交面积超3万平米，成交面积环比上周上扬四成多。在连续下滑三周之后，成交量开始有所回升，回归到与8月初相当的水平。但相比去年同期，成交套数与成交面积都出现小幅度的下滑。分析师表示，商铺成交一直都处在小起小伏的状态，住宅限购后，商业地产在上半年也出现过一段较为红火的时期，但商铺成交并未体现出大涨趋势。而前段时间商业地产贷款限制条例的出台也并未对商铺成交造成明显影响，据有关银行人士介绍，事实上商业贷款的限制早在几个月前就开始了；也有业内专家也表示，商业地产并不像住宅市场存在着刚需，商业地产一旦产生泡沫，会比住宅市场风险更大，所以要对商业地产的泡沫进行更早的预防。但同时随着城市发展和经济前进，商业地产的发展也需要跟上。因此可见，商业地产的发展有着更为复杂的因素和条件，而不仅仅与房地产出台的各项政策条件相关。上周新增供应面积64710平米，相比前一周增加30694平米，环比大涨90.23%，上周新增供应面积出现大幅度上扬，成为近六周以来新增供应面积量最大的一周。因此，9月或10月将有大量商铺入市，供应量的增加将会带动成交量的上涨，可以预见，后期商铺成交量将还会呈上涨的趋势。在上周成交面积前十的项目中，8个位于外环外，2个位于内外环间；从区县分布来看，奉贤、嘉定各占3席，宝山2个，浦东、杨浦各1个。上周前十项目所在区域分布较为集中，奉贤宝山合计占6成，这两个区域热门项目多，整区成交量也大。奉贤南桥的奉贤农产品交易市场上周成交4760平米，该项目为市场类商铺，上周成交量全市第一；宝山张庙的风尚天地是绿地的项目，上周成交量也达4309平米，同属绿地的浦东商业项目绿地东海岸商业广场依旧排在前十名，上周成交近3千平米；永润星辰休闲广场、新世界生活广场、上海玫瑰园商贸城、金地格林风范城等都是近期前十榜单中的常客。上周全市成交均价为15235元/平，环比前一周上扬9.9%。上周TOP10中有4个项目成交均价超2万/平，绿地的几个商业项目上周成交量大，成交均价也高。多个高价商铺的大量成交也促进全市成交均价的上扬。从成交总额来看，（8.22-8.28）一周成