房地产市场研究报告( 30页).docx

诸 城 房 地 产市场研究报告 目 录第一章 整体背景分析1：诸城市整体概况2：行政规划3：城市经济社会4：旅游资源5：地方特产第二章 城市产业发展1：自然资源2：工业发展迅速3：农业发展雄厚4：城市未来发展重点5：主要功能区分布6：城市交通概述第三章 诸城房地产市场概述1：诸城房地产格局概述2：房价格局和区域代表性楼盘3: 房地产市场未来发展第四章 客户因素备注：改造表第五章 选址1:白玉山子地块2:五里铺地块3密州街道办事处以西第一章 整体背景分析1诸城市城市概述诸城市隶属于潍坊市，诸城地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。全国县域经济基本竞争力百强县（市）（第35位） 中国龙城中国地质调查局授予 中国优秀旅游城市 国务院确定的全国沿海对外开放城市 国务院综合改革试点市和乡村城市化试点市 山东省省级文明城市中国改革开放30年优秀集体2行政区划 诸城市地处鲁东南，总面积2183平方公里，人口107万，市区人口20万。是国务院确定的全国沿海对外开放城市、综合改革试点市和乡村城市化试点市，和中国优秀旅游城市。现辖3个街道，9个镇：密州街道、舜王街道、龙都街道、相州、皇华、枳沟、辛兴、石桥子、百尺河、昌城、贾悦、林家村、桃林镇。 1、诸城市密州街道地处全市政治经济文化中心，面积79平方公里，耕地面积4万亩，辖43个行政村，29个居委会，总人口 13.2万人。是中共诸城市委、市政府所在地。 2、舜王街道位于诸城市境中部,潍河北岸.辖6个居委会、58个行政村。面积123平方公里。人口7万。 2001年行政区划调整时，改置舜王街道，原箭口镇并入该街道。街道办事处驻地在万家庄，因境内有舜帝出生地诸冯古迹而得“舜王”之名。206国道、泰薛公路在境内相交。诸城火车站在其境内。 3、龙都街道位于诸城市区西部，地理位置优越，交通发达。面积110平方公里，辖86个行政村（社区），36852户，人口11.6万，耕地面积7.0万亩。2006年全街道完成国内生产总值22.5亿元，同比增长22%；地方财政收入3482万元，同比增长53%；工业实现销售收入90亿元，利税6.8亿元，同比分别增长31%和34%；第三产业增加值达7.2亿元；农民人均纯收入6144元。连续两届被评为“中国千强镇”。 4、诸城经济开发区是经山东省人民政府批准设立的省级开发区。开发区总规划面积25平方公里，南起北外环，北至胶新铁路，东起潍河，西至站前街。现已划归舜王街道。 5、昌城镇位于诸城市东北隅，距市政府13公里，东与百尺河相邻，北与高密市注沟镇接壤，西与九台镇、相州镇毗连，南与密州街道办事处相接。全镇辖78个行政村，总人口为6.5万人。是 首届中国乡镇投资环境100强、国家农业示范基地、全国重点镇、山东省双文明明星乡镇、山东省农村经济前200名乡镇、山东省小康乡镇、山东省中心镇、山东省乡镇企业示范区、齐鲁乡镇之星、山东省环境优美乡镇和山东十大魅力乡镇，是著名的“中国板栗之乡”。 6、相州位于诸城市境北部镇是个古镇。辖50个行政村。面积104.3平方公里。人口4.9万。镇政府驻相州。 相州镇建置于明初，属于山东省诸城市，村临潍水，因潍水改道无常，村人备受迁徙漂泊之苦，宛如水中泊船，故名“象舟”，后演变为相州。相州历代人才辈出，文化繁荣，“文明古镇”的称谓当之无愧。历史上的相州不仅有乾隆皇帝亲赐一品全恤御葬林，有志、公、德、贞、孝的九座牌坊，还出过众多的历史文化名人。中国新文化运动的先驱王统照、山东省最早的共产党员之一王翔千、著名作家王愿坚等都是相州人。 7、皇华镇是个古镇，是鲁东南沿海与内陆交汇的交通枢纽，它地处胶东半岛东南部，黄海、渤海分水岭北侧，东与青岛为邻，南与日照接壤，是省政府确定的山东省中心城镇，全镇共73个行政村，4.5万口人，总面积140平方公里。原郝各庄镇划归皇华镇。 8、枳沟镇是中共“一大”代表王尽美烈士的故乡。位于鲁东南潍坊、日照、临沂三市交界处。东经11913，北纬3555，总面积85.2平方公里，辖55个村，4.8万人；镇区建城面积3.0平方公里，镇区人口1.2万人。枳沟始于明初，因古时村内有一条东西贯穿的大沟，沟两岸长满枳树，故取名枳沟。镇境1929年置枳沟乡，属诸城县第三区；1945年置枳沟区；1947年划归莒北县；1950年1月复归诸城县，为第六区；1955年4月复为枳沟区；1958年改置枳沟乡，属吕标公社；1976年成立枳沟人民公社；1984年4月改社为镇；1995年被潍坊市人民政府确定为“潍坊市小城镇建设重点镇”。被山东省人民政府确定为“百新工程”试点镇；1999年被山东省人民政府确定为“山东省中心城镇”。 9、辛兴镇位于诸城市城东16公里处，东与青岛市接壤，是诸城市接受青岛辐射的东部桥头堡。新建成的青莱高速公路横贯全境，北邻中国陆海铁路大通道-胶新铁路及217省道，距青岛流亭国际机场92公里，距全国吞吐量第二位的前湾港集装箱码头65公里。全镇面积80.73平方公里，辖13个农村社区，68个行政村，1.1万户，4.1万人口，耕地面积7.6万亩。是山东省中心镇，省级文明镇、省级卫生镇和省级环境优美镇。 10、石桥子镇该镇版图面积158平方公里，共有102个行政村，2007年有17433户，64450口人,自然基础条件优越。 11、百尺河镇地处鲁东南，东邻海滨名城青岛市（与胶南，胶州相邻），南毗新兴港口城市日照，东经11931，北纬3608，总面积125.2平方公里，辖79个村，1.3万户，5万人口，耕地面积11万亩。镇境内有一百尺河，自东南向西北穿越境内，百尺河镇因此得名。晚清至民国初期置诸城县百尺河练，1929年置诸城县百尺河乡，辖于第七区，1945年属诸城县埠头区。1958年2月撤区，置诸城县百尺河乡，1958年9月百尺河、仁和两乡合并为胜利人民公社，1959年更名为百尺河人民公社，1984年4月改置为百尺河镇和大仁和乡，1989年4月，大仁和乡并入百尺镇。 12、贾悦镇位于诸城市西部,辖64个行政村,面积106平方公里,人口4.3万。镇政府驻贾悦。镇境1944年属诸莒边县。1945年划归诸城县。1947年改属莒北县。1950年划为诸城县贾悦区，后改为第七区。1958年建贾悦公社。1984年改置贾悦镇，以镇政府驻地得名。原孟疃镇划归贾悦镇。 13、林家村镇位于诸城市境东部。辖58个行政村。面积83.3平方公里。人口3.6万。镇政府驻林家村，原桃园乡（含石河头）划归林家村镇。 14、桃林镇位于诸城市境东南部。辖72个行政村。面积138平方公里。人口3.8万。乡政府驻桃林。有东亮马西汉古墓群、战国齐国长城遗址。抗日战争时期粟裕等领导人曾在此进行过抗敌斗争。平日公路纵贯乡境。3城市经济社会诸城历史悠久，人杰地灵。诸城因上古名君舜帝出生于城北的诸冯村而得名。秦代属于琅琊郡，汉代置县，宋代为密州州治所在地，苏东坡在此任太守两年，写下了水调歌头明月几时有等千古绝句。诸城名人辈出，古有春秋七十二贤士之一、孔子的学生公冶长，清明上河图的作者、宋代宫廷画家张择端，北宋金石学家赵明诚，清代体仁阁大学士刘墉，四库全书总阅窦光鼐等名士重臣；近有中国共产党的“一大”代表王尽美，一代诗翁臧克家，文学巨匠王统照、陶钝、王愿坚名垂青史。诸城还是全国罕见的恐龙化石宝库，目前世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土并陈列于诸城，因此，诸城又称“中国龙城”。 改革开放以来，诸城创新推出了中国最早的“商品经济大合唱”、“贸工农一体化”、“农业产业化”、“中小企业改制”、“为民服务联动”等闻名全国的“诸城经验”，有力地促进了全市经济社会又好又快发展。 2009年，全市完成地区生产总值402亿元，增长14.5%；财政总收入40.4亿元，其中地方财政收入24.6亿元，分别比上年增长23.8%和20.6%；城镇居民人均可支配收入15514元，农民人均纯收入8327元，分别增长10.1%和8.1%。综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强。 大力发展工业经济。成功培育起了汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业，着力培植了精细化工、装备制造、电子信息、造纸包装、木器家具、建筑建材等新兴产业，培强做大了福田、外贸、得利斯、新郎等一批骨干企业，叫响了以福田公司为主的汽车城、以诸城外贸为主的外贸城、以得利斯集团为主的食品加工城、以新郎公司为主的纺织服装城。2009年，全市规模以上工业企业发展到800家，实现主营业务收入1055.9亿元、利税90.4亿元、利润63亿元；销售收入过亿元的企业达到163家，利税过千万元的企业123家。得利斯股票成功上市，在全国首批成功发行中小企业集合票据。全市高新技术产业产值占比42.3%，国家级、省级品牌分别达到40件和93件，知名品牌从层次到数量均居全省县级市最前列，荣获“2009中国商标发展百强县”。 科学发展城市经济。累计投资30多亿元，对城区主要道路进行拓宽改造和管网配套；规划建设536栋高层楼宇，其中写字楼、星级酒店22座，大型购物广场、超市22家，城市品位进一步提升；发挥诸城的恐龙、名人、佛像等特色旅游资源优势，开工建设了白垩纪恐龙地质公园、潍河公园、刘墉板栗园、常山风景区、超然台、名人故（旧）居等旅游景点，积极打造“中国龙城、舜帝故里”的诸城旅游品牌。 创新发展镇域经济。将市里审批或管理的96项权限下放到乡镇，扩大乡镇干部管理权限，调整市乡财政体制，增强了乡镇（街道）自主发展、自我发展的能力；13处乡镇（街道）都建起了特色产业园区和中小企业创业服务基地，乡镇（街道）规模以上工业企业家数、产值、利税占全市工业总量的比重分别达到了94%、60%和60%。 加强农村社区建设。全面开展了“政府主导、多方参与、科学定位、贴近基层、服务农民”的农村社区化服务与建设，全市共规划建设208个农村社区及社区服务中心，2008年6月份已全部建成运行，形成了社区建设的“诸城模式”，被确定为全国农村改革发展的重大典型和首批农村社区建设全覆盖示范市。 加快社会事业大项目建设。建成工商职业学院新校区、一中新校区、体育馆、游泳馆等社会事业重点项目19个；全市油路、自来水、有线电视通村率和新农合农民参与率均达到100%。 加强生态环境建设。关停42家污染企业，完善城乡治污排污和垃圾处理系统，先后建成了舜河、银河两大城区污水处理厂并正常运营，开工建设了5处乡镇污水处理厂和5处乡镇输污管线，全部建成后，全市日处理污水能力达到25.3万吨，农村污水可基本实现集中处理；以路域、城区片区绿化和十大生态林场建设为重点，大规模开展造林绿化活动，全市森林覆盖率达到38%。 狠抓城乡文化建设。推进城乡公共文化设施建设一体化，形成了以市级公共文化设施为龙头、乡镇综合文化站为骨干、农村社区文化服务阵地为支撑的城乡公共文化服务体系。大力弘扬诸城特色文化，成功举办首届中国（诸城）大舜文化节，增强了诸城的文化影响力。文明中心村创建做法被中央文明办确定为全国农村精神文明建设的重要典型；全省农村精神文明建设工作经验交流会在我市召开，推广我市的做法。 2009年以来，诸城市进行强镇扩权工作，率先建成城乡一体化网上行政审批系统，并在各社区建立行政审批社区受理窗口，受理群众办理行政审批事项，确保社区群众办事不出2公里服务圈，扩展了社区为民服务范围，方便了群众生活。 农村社区化、住宅公寓化、环境生态化诸城市致力于改善民生，统筹城乡基础设施建设，着力推进新型城镇化发展。投资31.4亿元，拓宽城区道路、改造境内国省道240多公里、建设乡村道路2380多公里，实现城乡路网和交通客运一体化。投资6亿多元，改造、提升水、气、热管网系统，加快建设城乡集中供气、供热体系，提升配套水平。通过多渠道筹资，建成投用的4处和规划建设的11处镇（街道）污水处理厂，在满足目前发展需要的基础上，为未来留足了空间。积极推行垃圾处理一体化，年内建成垃圾焚烧发电项目、镇驻地垃圾中转站和社区中心村垃圾周转设施。大力开展城乡绿化，目前全市森林覆盖率达到32.5%，城区绿化覆盖率38%。加快数字诸城建设，电子政务商务、远程教育、智能化治安防控网络和行政审批服务系统实现城乡一体，荣获中国农村信息化领先地区称号。4旅游资源障日山，位于山东胶东半岛，隶属于山东省诸城市。是青岛、潍坊、日照三地级市中心接壤之地，相距均在百公里内，距离黄海岸48公里。四通八达的高速公路，东赴青岛、南下日照、北去潍坊、西走临沂，交通十分便利，当日均可从容往返。障日山景区，总面积1.3万余亩，与青岛市著名的崂山遥相呼应，并以姐东妹西之称而毗邻。是道教、佛教鼎盛荟萃之地，孕育了障日山独特、浓郁的宗教文化内涵。障日山自然景观则以“峰险、石奇、洞幽、雾幻、名胜”五绝被世人所称道。由于地壳运动，塑造了肖人肖物、形象逼真的360个奇景，孕育了100多处大型走廊式裂隙岩崖、岩洞，游人为之叫绝；由此衍生的各类美妙、动人的传说引人入胜；更有金龟探海、天柱山岳、九鲤溪瀑、福遥列岛、茶园翠湖、石门锁钥、东坡古井、神鞭裂岩等八大景区和“太平天国”所留下的红崖古战场；据载：障日山香火最鼎盛时期是明末清初，共建有五寺、二十八庵、一百二十八茅庵，当时僧尼、道士达二千多人，真是“山当曲处皆藏寺，路欲穷时又遇僧”。现名胜古迹大多存在，每逢“清明”和节假日，到山下祭祀扫墓游玩的人络绎不绝。 常山，位于诸城市城南10公里处，原名“卧虎山”。过去人们在此山祈山祈雨常常灵验，帮更名为“常山”。 雩泉亭，坐落于常山之北的一条山涧中，涧中有一古泉，泉水很旺，“汪洋折旋如车轮，清凉滑甘，冬夏如一。余流溢去，达于山下.”是扶淇河的一条支流。雩泉亭历经沧桑，今已无存，但雩泉尚在，今被姑子庵村群众用作水井。井底呈方形，凿痕宛在，即为原雩泉。 沧湾，又名沧浪湾，位于市中心。沧湾其来历已不可考，但很早就成为群众之游乐场所。随着旧城改造和新型建筑的不断兴起，先后在湾北建起了礼堂，湾西盖起了文化馆、图书馆，湾东北修建了电影院，沧湾就自然而然地处在了县城文化娱乐的中心地带。1983年7月沧湾得以重修建，东西长63米，南北宽68米，湾边为石砌，四周置栏杆，水边垒假山，中央建“漾月亭”，有九曲桥通往北岸。亭下瓷蛙喷雾，水中红鲤嬉戏，水面芙蕖争妍，岸边柳翠欲滴。每逢朝阳初露，霞光万道，流金溢彩，别有情趣。月夜游观，周围万盏灯火倒映水中，犹如繁星缀天，更加引人入胜，实为城内一游览胜地。更为有趣的是，“金蟾在水不暄噪”。 卢山，原名故山，位于县城东南13公里，海拔382.9米。山势陡峭，怪石嶙峋。山前有卢山洞，洞口上方刻有宋宣和三年赵周宾题写的“卢山洞”三个大字。洞中有许多宋人刻词，中央置有卢敖像。洞西南有“圣灯岩”，山巅有“饮酒台”，山后有磨菇石等古迹。山之阳还有兴国寺、卢山寺等寺院，寺内石塔林立于群山环抱之中，景色秀丽，环境幽雅，为诸城重要名胜。卢山洞,又名休粮洞,传说即卢敖藏匿之所。石洞南向，洞高约2米，似一间房屋大小。摩崖刻有题名，洞中顶部刻有“陈行之携稚子知自、知晦、知、知素、知恪、知恭到此洞。”至和元年（公元1054年）九月初六日”。东壁刻有“赵周宾、高在用、赵守中同游，宣和三年（公元1113年）”。洞外上端刻有 “守中、周宾、大用同游”。洞口上横题“卢山洞”三个大字。县志记载为邑人张侗所题。饮酒台，台位于卢山西峰之巅，台呈方形，台北即为10余米的峭壁，台中部有一大裂缝，但尚完好。传说为卢敖饮酒处。圣灯岩，在饮酒台西南卢山半坳中，一排拔地而起的怪石，高约20余米，远望似灯台排列，故名“圣灯岩”。尚完好。卢山不公景色秀丽，古迹闻名，而且最引人神往的是它的“山市”。清同治甲子（1864）春，四川丹陵人彭促尹来诸城登户山，写下游东武卢山记，其中云：晨起，效东坡祷海神。巳刻，登山。山极峭，屐几损。至巅，忽见东南有青黑气屏挡如障，俄，五嶂结为浮屠，有僧来往。又顷刻，杰阁摩天，飞檐厂楔，气象直欲吞日，紧与浮屠对。其下，沃野中开，阡陌横袤，垂柳夹道，茅屋土垣隐露人家半面。.未几，景物消散，目前唯烟雾掠耳也。仆夫为余言：“此山市也。本地官民数年不见，公似有缘焉。” 九仙山，在诸城市南八十七里。山东通志：“汉明帝时，有九老日饮酒万寿峰下。一日同化去。人称仙人。”故名。苏轼有诗赞曰：“九仙今已压京东。”自注：“九仙在东武，奇秀不减雁荡者也。”明代文学家张世则九仙石阁赋云：“三齐颂灵景，九仙称名山。”请代文学家、史学家李澄中九仙山赋亦云：“齐鲁名山，实甲九仙，盖易所谓地中山也。”勘考此山，主峰海拔697米，比马耳山稍矮，总面积27平方公里，群峰竞峭，高入云表，奇石突兀，各具形态，确令人流连忘返。熙宁九年九月，密州太守苏轼再次游览九仙山，在流杯亭之西的悬崖峭壁上题刻了“第一山”三个遒劲大字，跋题：“熙宁九年九月苏轼”。且在其下的一巨石上刻有“白鹤楼”三字，跋题：“宋熙宁九年苏轼书于石东”。今题刻犹存，竖排阴刻，“第一山”每字3米见方，“白鹤楼”三字0.5米见方，赫然醒目，令人惊叹不已。 马耳山，占地约40平方公里，主峰海拔706米，为鲁东南最高的一座山。主峰二巨石并举，远望状如马耳，故名。山势为东西走向，由片麻岩、花岗岩构成。五老峰、松朵峰、鸽崖峰等奇峰高峙竞秀，山间岚气霭霭，泉水淙淙。山坡林木覆盖，荆榛遍生。山石嶙峋，山势陡峭，但有曲径通幽。这儿有仙人洞、龙王泉、隐龙寺、石龙寺、齐长城和桥上庄等胜迹。据唐代文学萧颖士马耳山记记载，仙人洞为东晋人葛洪曾隐居炼丹之地。隐龙寺、石龙寺为北魏正光时所建，至清末仍完好，今已废圯，公存遗址。山脊处有横亘绵延的齐长城。据郦道元水经注记载：“山上有长城，西接岱山，东连琅琊巨海，千里余里，盖田氏所造也。”竹书纪年记载：“齐长城”为周显王十八年（公元前351年）筑建，至今已有2349年的历史。今有些地段，残址凸出地面1米左右，宽10米左右，基础多以块石垒砌。其上以沙土夯筑。每遇沟壑以巨石填筑。曲折蜿蜒，高低绵亘，十分壮观。“齐长城”经历的诸城段，西自郝戈庄的马耳山，东延至皇华镇的龙湾头，再延至石门乡的马山后，桃园乡的台家沟南岭，然后入胶南市境，全长30多公里。打开乾隆诸城县志总图可见，马耳山与喜鹊岭之间为“黄草关”。这是“齐长城”一道险峻的关隘。马耳山自古有名。唐开元年间，官秘书正字、史馆待制的“萧夫子”萧颖士，“慕名托疾”不远万里，来诸城马耳山游览，写下了游马耳山著名长诗。诗云: 兹山表东服，远近瞻其名。合冥尽溟涨，浑浑连太清。我来疑初伏，幽路无炎精。流水出溪尽，覆萝摇风轻。高深度气候， 俯仰暮天晴。入谷烟雨涧，登崖云口明。乾坤正含养，种植总滋荣。 白龙山会，山在县东北四十里（今百尺河镇驻地北2公里处笔者注），其巅有古塔。东西麓有黑，白二龙池。 此志疆域考还载：百尺河之北为白龙山，每岁二月朔日、十月望日，百贷毕集，即地列肆，五日而罢。土人云“山会”也。.相州春、秋亦有山会，与枳沟、胜水相若，皆不及白龙之盛。四乡集场，盖几倍于前矣。据当地老人言，此塔为砖石结构的五层六角高塔，通高近20米，峙立于白龙山之巅，历时930年余年，到1959年被毁。塔周围建有许多庙宇，北有“老母殿”，南有罗汉庙，东有自来佛庙、西有如来佛庙，形成了一个以高塔为中心的建筑群。庙宇建筑雕梁画栋，金碧辉煌，十分壮观。每年农历二月一日、四月八日、六月八日和十月十五日，这儿举办“山会”，情景正如乾隆县志所载的“百货毕集，即地列肆，五日而罢”相同。尤令人注目的是二月一日和十月十五日的山会，专门是药材交易。此时，来自全国的商贾云集，市面上有来自四川的贝母、黄连，东北的鹿茸、人参，陇洮的枸杞、甘草，两粤的木香、朱砂，滇贵的三七，穿山甲，西藏的红花，灵石，齐鲁的阿胶、海狗.至于羚角、牛黄、狗宝等名贵药材，也真委其市，蔚为大观。于是，在此设药房者有之，设购销店者有之，设邸栈者有之，凡数百家。因此，“白龙山会”成为名播海内的药材集散地。 今天，白龙山的古塔、山寺和庙宇已荡然无存，“山会”亦随之销声匿迹。但当地的镇办工业却悄然崛起，日本、香港等国家和地区的社团纷纷来此合资兴办企业，其三维管件、美阳太阳能热水器和保安器材等产品又蜚声海内外。 “龙池”小景，诸城东北25公里处有一“龙池子”材（今属百尺河镇）。材东北角有一个小池塘，面积约400平方米，水极清澈，水中游鱼历历可数。其侧有一小泉，泉眼碗口大小，常年涌水。水入池塘，池满复入北边的水潭，潭深数米。1954年，当地人民政府对其进行整修，以石围彻，并立一石碑，上刻“龙池”二字。池边绿草如茵，树木环绕，水天相映，景色如画。 都吉台原名“斗鸡台”，为春秋时鲁国季氏与后氏的斗鸡之处。史记鲁周公世家载：昭公二十五年（公元前517年），鲁大夫季平子（季孙意如）与鲁大夫后昭伯（后恶）以鸡角高下，季氏败北，羞怒辱后氏。后氏联合臧氏去鲁昭公处告讦，昭公偏袒后氏，遂讨伐季氏。季氏联合叔孙，孟孙，三家共伐鲁昭公。昭公败而失国出亡，后氏亦为孟孙所杀。碑文，吾邑石桥镇北旧有三官神祠，面荆山环荆水，福庇一方. 超然台：坐落在原北城墙偏西处，今台下巷北端与北关路交汇处。台高10米左右，北面紧靠城墙，台面略成梯形，前沿东西长约28米，南北宽25米。台上分前后两院，前院中间有3间厅堂，明柱出厦，门悬横匾慕贤亭；后院有东西两庑，各3间，较前矮小，内置刻石。后堂3间，内有苏轼泥塑坐像，一手捧书，一手扶膝，神态文雅庄重，风度超然脱俗。 齐国长城：齐威王六年（公元前351年），齐国为防楚国入侵，在国境南部边陲群山之巅筑造，后称齐国长城。齐长城蜿蜒于市境南部群山之巅，西南自马耳山入境，沿马耳山、石人山、七泉山、茁山、拔地盘、黑溜顶、摘星楼、马山、磊石山至台家沟南岭入胶南县，经郝戈庄、皇华等6个乡镇，境内全长60余里。远看如带，近看似岭，颇为壮观。齐长城古迹，有着极为重要的历史价值，1979年被定为县级重点文物保护单位，并树立标志予以保护。 诸城龙文化特色突出，恐龙化石蕴藏丰富。被誉为中国北方的“恐龙之乡”，有“南自贡、北诸城”之说。长16.6米、高9.1米目前世界上最大的鸭嘴龙化石就出土并陈列于诸城恐龙博物馆。2010年12月5日国际权威恐龙专家对“意外诸城角龙”的新命名，是首次在北美地区以外发现的大型角龙化石，证实了亚洲同样存在着晚白垩纪的大型角龙科恐龙。截止目前已探明恐龙化石点达处，曝露化石万多块，发现了鸭嘴龙类、角龙类、暴龙类、甲龙类、虚骨龙类、蜥脚龙类等多个属种的恐龙化石，部分属种为世界首次发现。 诸城市恐龙公园位于诸城市中心，交通便利，位置优越，两面环水。于1993年动工兴建，在规划用地70公顷的基础上，首期开发、建设了规划区西侧的375.8亩，2007年又投资2000万元，实施改造，改造扩建面积670亩。分为恐龙馆科普科研区、恐龙苑文化娱乐区、恐龙岛密林休闲区、恐龙园奇石馆阳光花房观赏区、恐龙湖水上游览区、龙塔登高鸟瞰区等6个功能区。公园内的主体建筑恐龙博物馆，是中国江北县级最大的恐龙博物馆，建筑面积5400平方米，馆内陈列着目前世界上最大的鸭嘴恐龙化石骨架，它高9.1米、长16.6米，距今约7000万年。近年来，恐龙博物馆作为独具特色的旅游景点，成为展示诸城旅游形象的重要窗口。5地方特产诸城历史文化悠久，资源丰富，工农业发达，土特产闻名遐迩、享誉中外，主要有：诸城烧烤 得利斯火腿 百尺河驴肉 潍河鲤鱼 诸城辣丝 岔道口酱菜 密州春酒 桃林茶 昌城板栗 黄樱桃 猕猴桃 敞口山楂 诸香附 百带丽 花岗岩。第二章 城市产业发展1自然资源丰富。 全市耕地面积160万亩；水资源总量6亿立方米；境内已探明的矿产资源20余种，总储量1.3亿吨以上，其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富，为山东所独有，极具开采价值。2工业发展迅速。 成功培育起了汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业，实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上。同时，着力培植了精细化工、装备制造、电子信息、造纸包装、木器家具、建筑建材等新兴产业，形成了新的经济增长点。2007年全市规模以上工业企业发展到602家，规模以上企业预计完成增加值151亿元，利税过千万元的企业达到75家。截至2009年全市拥有中国驰名商标14件、中国名牌13件、国家免检产品13件，山东名牌41件、山东省著名商标29件，省级优质服务品牌2件。品牌产品和企业迅速膨胀，叫响了以诸城外贸为主的外贸城、以福田公司为主的汽车城、以新郎公司为主的纺织服装城、以得利斯集团为主的食品加工城。3农业基础雄厚。 诸城是全国农业产业化的发源地，全国粮食、主料烟、瘦肉型猪生产基地，现已发展起肉鸡、生猪、黄烟、粮油、蔬菜、棉花、淡水养殖、桑蚕、食用菌、万寿菊等十二大主导产业。2007年预计实现农村经济总收入906亿元，农民人均纯收入6787元,分别增长22.6%和12%。目前已与60多个国家和地区建立了经贸关系。2007年引进招商引资项目270个，到位资金54亿元，其中实际利用境外资金6300万美元；外贸进出口总额达到6.8亿美元，增长15%，其中出口5.8亿美元，增长16%。 2010年，4月21日，诸城市喜获农业部露地蔬菜标准园建设项目，计划创建1个面积1100亩的露地蔬菜标准园，项目预计总投资600 万元，建成后将带动周边相关农副产品实现“品牌化销售”，最终实现全市蔬菜产业化经营。发展旅游产业经济。 先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点，其中龙海水产城规模居全国同行业第一。2007年,预计实现社会消费品零售总额72亿元，同比增长15.7%。加快发展现代旅游业，拉起了以恐龙文化为主调、名人文化为主线、以“六山七水八园”为主体的现代旅游城市框架。4城市未来发展重点1城市未来发展规划核心，主要划分为三个板块：2以开发区为中心的工业园区； 3以东城为方向的新城区（生活区）； 4以三里庄水库为龙头，九龙河、恐龙公园、开发区潍河段为补充的休闲娱乐区。5主要功能区分布：由四大商圈共同构成诸城商业区以佳乐家或银座为中心的综合商圈以百盛为中心，与百盛国美、春天购物组成的百盛商圈以三联爱民购物广场为补充和龙城市场组成综合商圈以利群为中心，与商业大厦、人民商场组成的利群商圈诸城大商业区四大区域组成诸城旅游产业核心区以障日山为中心的旅游度假区以沧湾公园为中心的休闲活动区以常山为中心的生态旅游区以恐龙公园为中心的恐龙文化区诸城旅游产业核心区6城市交通概述立体高速交通网构筑2小时经济圈。 以222省道、329省道、206国道、青红高速组成立体的周边交通网，与未来的潍坊日照高速，同烟台、青岛、潍坊、日照、济南组成2小时经济圈，进一步加强了区域间、城市间的经济交流与产业沟通。铁路交通加强省外经济交流。 坐拥以胶新铁路为中心的铁路交通网，连接烟大轮渡、蓝烟线，及南下广州、深圳、上海、杭州等主要铁路线，为诸城产业对外发展提供了绝佳的窗口。第三章 诸城房地产市场概述1、诸城房地产格局概述1供求格局：土地供应充分 住房供需平衡2007年，诸城通过挂牌拍卖的出让土地达2000余亩，2008至2010年土地供应仍然充足，仍有4000亩左右的土地供应市场。近几年，诸城的土地开发仍然保持着充足的供应量。2居住板块格局：“东部宜居”的城市房产格局已形成 城市发展整体规划为东移北扩，东移向东南发展，随着房地产市场的不断开发，整个城市已形成从老城向新城迁移的格局，东部逐渐成为宜居生活区，涌现了大量高品质、品牌楼盘。东部自然也就成了诸城品质楼盘的聚集地。3产品格局：多层仍占多数 小高层 高层局部兴起 带有政绩工程形象工程的楼宇经济，直接扰乱了房地产市场的发展规律。人们对于高层的认可态度仍然远远要落后于多层。2009年，随着大量高层和小高层项目的集中投放市场，高层产品出现供大于求的市场现象。2010年后政府鼓励未来小高层和高层市场的发展，限制多层的建设，未来几年将是小高层和高层发展的黄金时期。4开发格局：中小盘已经不占主流 大盘和高档盘是发展趋势 以前，诸城房地产项目以中、小型楼盘为主，尤其是属于楼宇经济的项目大都沿街而建，只有几幢楼（比如“丹桂轩”、“繁荣苑”、“福源小区”等），开发规模除个别10万左右的楼盘外，主要都在5万、甚至2-3万平方米以下。近年来，市场出现了很多大盘项目，体量普遍在20万方以上，不乏四五十万，甚至接近百万的大盘。这将很大程度上影响整个诸城市房地产市场的发展。无论从开发理念、产品规划、策划营销、物业管理等各个方面都将会标志着诸城房地产市场发展进入了一个新的阶段。 5 诸城的商铺从2008年到现在的价格也已每年37%的涨幅在销售，而且当地的投资购买力也相当强，现在售的商铺价格环城路以内从5000多元每平米到市中心2万元每平方米不等，沿和平街的商铺现在的价格一般都在15000左右。黄金地段的写字楼价位也在4000-4500左右。2房价格局和区域代表性楼盘1: 2006年诸城新建商品房全年平均价格在2000元/平方米左右, 2007年房价在2300元/平米左右，2008年为2700元/平方米，2009年-2010年为3000元/平方米左右，2010-2011年3月为3500左右，商业中心地带和市区北面沿河地带均价4300左右2： 详解（区域代表性楼盘）：北面沿河地带：1：裕泰祥公馆开发商：诸城市恒顺置业有限公司地址：诸城市和平街北口户型：两室三室 面积：89-136平米复式 面积：170-260平米均价：4800类型：多层，小高层2怡景苑开发商：诸城舜都房地产开发有限公司地址：潍河北岸206国道西侧户型：两室三室 面积：56-240平方均价：4000类型：多层 高层3皇家半岛开发商：潍坊隆基置业有限公司地址：诸城市密州西路1号 恐龙公园东临 扶淇河与潍河相交处户型：别墅 两室三室 面积：80-148平方均价：别墅1万 住宅4000左右类型：别墅 多层 小高层 高层市中商业中心地带：1得利斯 世纪城开发商：山东得利斯置业有限公司位置：诸城市繁荣路、北关路、东关大街、和平街围合区域户型：两室三室 面积：目前90-175平方均价：3期3500左右 预计5月1新开盘5期 4000左右 总盘开发程度不足1/5类型：综合类市区西面方向：1杨春华园开发商：杨春集团 杨春房地产开发有限公司位置：诸城市繁荣西路户型：两室三室 复式 面积：75-136平方复式：175平方均价：3400类型：多层 小高层2东升龙华园开发商：诸城市东升房地产开发有限公司位置：东升大酒店西门对面户型：两室三室 面积：80-130平方均价：3200 筹备第二期中类型：多层3龙都现代城开发商：潍坊康泰置业有限公司位置：诸城市人民西路与龙都街交汇处户型：两室三室 面积：目前是87-116平方均价：多层4000 小高层3600 共四期 准备第二期中类型：多层 小高层（德式建筑风格）4格林学府开发商：诸城市宏运置业有限公司位置：人民西路与龙都街交汇处户型：两室三室 复式 面积：目前90-120 复式140均价：多层 4500 高层3700 处于边拆边盖，边盖边卖的模式类型：多层 小高层 （高档住宅）市区南面方向：1东武古城开发商：山东鑫城房地产开发有限公司位置：东武街与南关路交汇处户型：两室三室 面积：71-127平方均价：多层4200 小高层3600 分南北两大销售片区回迁：1套多层住宅+一套商铺 或者 一套多层住宅+小高层住宅 类型：综合类2奥韵花园开发商：潍坊富瑞达置业有限公司地址：东坡街1号户型：二室三室 面积：74-140均价：3400 共三期 筹备二期中 价格未定类型：多层3其中万汇家园和朝阳公馆 的位置和规划已经确定 但是1年多时间尚未拆迁市区东面方向：1东城名苑开发商：山东正大集团股份有限公司位置：密州路东段南侧户型：两室 三室 面积：70-140均价：3500类型：多层 高层2新天地中央华府1期 红叶枫林开发商：诸城市新天地房产开发有限公司位置：诸城市东武北街37号户型：两室三室 面积：目前82-133 共四期现开发1期中。均价：4200类型：多层 小高层 高层3盛世名城开发商：诸城市金盛房地产开发有限公司位置：东坡北街14号户型：两室三室 面积：65-130平方均价：3700类型：多层 小高层备注：本次调研小区规模均在12万方以上在销售的中大型楼盘3、房地产市场未来发展城市规划建设提升城市形象，诸城将更宜居 2007年诸城荣获山东省政府颁发的“山东省适合人居环境奖”是潍坊地区唯一获奖的县级城市，作为“中国优秀旅游城市”的诸城，2007年投资1000万升级改造恐龙公园，2008年将投3个亿进行潍河综合治理工程等基础设施的建设，特别是潍河综合治理工程作为市委市政府2008年的重点工程，政府力图把潍河打造成为一条生态河、景观河和效益河，诸城“住在诸城”将逐步形成。2009年政府先后对在东、西大型商业区作为重点扶持项目，为以后城市发展的2个新商业核心做铺垫。城市化进度促进房地产市场进入高速发展期 预计到2013年城区人口将在目前的基础上较快发展，人口的增长必将促进诸城房地产市场的快速发展。同时，随着城市产业经济的不断发展，诸城将会吸引越来越多的品牌开发商进驻，为诸城房地产市场发展注入新的血液。 第四章 客户因素1 对户型要求高。比如南向的客厅和卧室、卫生间的布局，比较关注得房率的高低。2 对小区配套要求较高。喜欢小区规模较大，配套全，物业管理规范的房子，注重小区周边配套完善，孩子上学、购物等便利。城市目前工作时间偏早，7点半上班，中午1点半上班，晚上不敢玩的太晚，购买力没有得到完全释放，消费空间小，消费半径短，市民的选择是十分实际的。3 注重小区环境的营造，对物业管理的理解不强。渴望安静和空间，但对物业费不能充分接受。4 价格敏感度高，购房心理现实。价格便宜，三线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大，