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地产行业信息报道•总第5期
. 2006年1月4日•月刊

地产报道
目 录

行业要闻 2
u 开发商年底抓紧拿地 最后38块地有竞买对象 2
u 国资部明年加大中小户型商品房供地 2
u 沪京深三地纵论：2006年的房地产市场并不悲观 3
u 建设部官员畅谈“十一五”房市新政 3
u 济南存量土地可进行集资建房 3
u 2005年上海房地产市场回眸:真正的政策市场 4
u 南京“三桥经济区”建设年内启动 4
u 2012板桥新城崛起长江之畔 4
u 聚宝山预计投资2.5亿建“苏州乐园” 5
u 06年房地产预言之最 5
u 中国房地产CEO高峰论坛：地产政策风向开始转暖 5
u 中小国有房企股权转让渐入高潮 6
u 河西今年将力推10大重点建设项目 6
u 新客站选址已入规划图 7
u 两极分化明显 投资上海写字楼小心泡沫 7
u 金融地产：增长最大得益者 7
业界动态 7
u 三天用18亿完成收购 上海最大MALL收购揭秘 7
u 上海绿地集团巨资再投郑州 8
u 虹梅别墅31幢二次拍卖 香港神秘买家1.5亿拿下 8
u 智恒4000万出让5成股权 8
特别关注 9
u 古北三期全面启动 9
u 土地一级市场探秘 9
u 近期土地出让公告 10

行业要闻
开发商年底抓紧拿地 最后38块地有竞买对象
　　开发商进入上海房地产市场的兴趣仍然相当高涨。1月份,记者从本市各区县房地资源局了解到，开发商已经基本完成了申办竞买人资格的程序，今年第5次国有土地出让公告中38块挂牌土地大部分已有竞买对象，提前流标的现象没有大规模出现。
　　根据第5次国有土地出让公告，奉贤区房地资源局有关人士向记者透露，奉贤这次挂牌3个土地项目，已有7家本地企业前来办理了资格证，竞争还是相当激烈的。
　　嘉定、金山、闵行、徐汇区的房地资源局有关负责人向记者表示，他们这次的每个挂牌项目至少已有一家企业表示出了竞买兴趣，并申办了资格证。在本次国有土地出让公告中，青浦区是土地出让最多的地区，共有9块土地挂牌。据青浦区房地资源局透露，很多开发商对本次青浦的土地项目颇感兴趣，其中既有上海企业，也有广东企业，已有8家竞标企业完成了资格证申办。只有一块挂牌土地还没有竞买者，如果意向企业不能及时前来的话，这块地有可能流标。
国资部明年加大中小户型商品房供地
　 国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上表示,2006年国土资源部将继续严把土地闸门,进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。他同时透露,为稳定房价,国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。　　
　　李元说,2006年将继续做好开发区清理整顿相关工作,巩固土地市场治理整顿成果,把国家初步确定的农用地转用计划指标继续控制在去年从紧的水平上。进一步贯彻有保有压、区别对待的土地供应原则,严格新增建设用地的审查报批；同时,落实国家产业政策,优先保障国家重点建设项目用地需求,支持有利于结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目,不予供地。
沪京深三地纵论：2006年的房地产市场并不悲观
　　中国市场的区域差异性是比较大的，在房地产领域也是如此，即便在宏观调控的背景下，各地区的情况也有所不同，在住交会期间，来自上海、北京、深圳三地的业内人士就围绕着各自的区域楼市发展各抒己见。
　　长三角楼市在向买方市场转变
中原地产的数据显示，上海市一手住宅成交量在7月份时跌至谷底，仅为77.91万平方米，而后逐步平稳回升，9~11月的月平均住宅成交量为154万平方米，相当于今年最高峰1月份成交量的55%；价格方面，除个别楼盘出现较大幅度回调外，其余楼盘均保持平稳走势。
　　除了上海，南京、杭州等地的供需差距也在加大。去年第三季度，南京总供需比达到1.78比1，其中新建商品房的供需比更高达2.2比1，供大于求的情况较第二季度有所加剧。而第四季度，南京新建商品房还将有530万平方米的供给量，整个2005年新建商品房的上市总量将达1400万平方米。
建设部官员畅谈“十一五”房市新政
　 建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲针对我市房地产市场的发展现状，国家对房地产市场的未来定位等进行了主题讲座，他认为，未来的住宅建设将由目前的人工堆砌向生产线方向发展，所有新建住宅都将实行装修一次性到位。
　　住宅建设将生产线化童悦仲说，未来几年，我国的住宅建设将由目前的人工堆砌逐步向生产线化发展。“十一五”期间，我国的住宅建设将向集合住宅方向发展，就是所有墙体、结构均由工厂流水线生产，然后由工人进行安装，从而彻底改变过去那种由众多工人一块砖一块砖堆砌成的纯手工式住宅建设方式。
济南存量土地可进行集资建房
《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》已正式出台，济南市不仅要求旧村改造小区必须要提升档次，而且还规定职工住房条件较差的企业可利用存量土地进行集资合作建房，但严禁借集资合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
根据该规定，济南市的旧城区主要是指市区二环路以内和长清城区组团范围内的区域。旧城区改造应逐步调整、搬迁污染工业企业，控制人口和建筑容量，增加公共绿地和开敞空间，提升城市功能。
在旧城区内，济南市将严格限制零星插建项目，严格控制用地面积小于5000平方米的零散用地建设，高层建筑用地面积小于3000平方米、多低层建筑用地面积小于2000平方米的零散用地不应单独用于居住用地开发。
2005年上海房地产市场回眸:真正的政策市场
　　2005年的上海房地产市场，因为政府加大宏观调控力度而令人瞩目。抑制过快上涨的房价，遏制投机行为，调整供应结构，健全保障体系。经过此番洗礼，上海楼市开始理性回归。在整个一年的上海楼市格局演绎过程中，见证了老百姓心声和政府意志的相互回应。
　　房价关乎百姓生活，关乎市场稳定，关乎经济全局。稳定房价正在成为上海房地产市场的主旋律。回顾历史是为了延续历史。 总结2005年上海房地产发展历程，将使我们更有信心地引导住房消费，拉动住房消费，重塑消费环境，使宏观调控效应能在2006年进一步显现。
南京“三桥经济区”建设年内启动
江北地区东至绕城公路过江通道连接线、西至长江三桥连接线的33.91平方公里范围内，将被打造成以高新技术产业为主导，集居住、休闲旅游等功能为一体的“三桥经济区”。代区长华静透露，长江三桥经济区产业园区一期工程将在年内启动建设。
“近年来，尽管浦口工业发展势头强劲，但有限的空间却成为其发展的‘心病’。”该区有关负责人介绍说，“三桥经济区”分为高新产业北区、高新产业南区、生活服务区和滨江景观区四大功能区。其中，高新产业北区主要吸纳发展包括研发、中试、生产等功能在内的高新技术产业；高新产业南区则重点发展高新技术产业的加工制造业。据悉，为把“三桥经济区”打造成“绿色”经济区，位于滨江大道以南约8平方公里的滨江景观区，被规划建成为大型生态湿地公园。
2012板桥新城崛起长江之畔
根据雨花台区“十一五”规划思路，板桥新城将成为其未来发展重点，记者昨日从有关部门获悉，原来于2001年通过的“板桥新城总体规划”已经不再适应周边区域的发展，于近期重新调整并通过政府审批，根据新调整的规划。
到2012年底，一座拥有35万人口，面积约为60平方公里的全新现代化生态新城将展现在市民面前。
聚宝山预计投资2.5亿建“苏州乐园”
　 南京将用5年时间在主城周边建设10大郊野公园。目前，聚宝山公园总体规划已经敲定，即将付诸实施，它将有望成为最先建成的一个郊野公园。按照规划，新公园将借鉴苏州乐园等成功的游乐场所，添置“天旋地转”、“翻江倒海”、“飞天陀螺”、“高空蹦极”等大型游戏设施。　　
　　主城人均增绿0.5m2　　
　　聚宝山公园位于南京主城区与仙林新市区的交界处、紫金山北部，南有宁镇公路，东邻仙尧路，西面和北面紧靠沪宁铁路，西面同时有宁龙公路、绕城公路穿过，将公园一劈为二。　　
　　规划人员介绍说，聚宝山地区目前多为农田、农村居民点和废弃地，植被总体保存较好。此次聚宝山公园的建设将充分利用丰富的森林、水体资源，绿地规模达到145.26万平方米。规划人员和记者算了一笔账，聚宝山公园建成后，主城区人均大约将增加可接触绿地0.5平方
06年房地产预言之最
越接近年底，关于2006年房地产发展的预言就越多。对于购房者来说，它们要么事与愿违，要么顺心顺意。但无论怎样，它们都只是一个预言而已。
最让购房者冒火的预言——
房地产不是暴利明年可以再增加利润
预言人：华远集团总裁任志强
最新的经济普查数字显示，房地产业销售利润率只有8.2%，而北京只有7.01%，净资产回报率才7.14%；而电信业最高销售利润率则达到了95%。这次经济普查报告让所有人知道，房地产不是暴利行业，希望明年可以给我们增加一点利润。
中国房地产CEO高峰论坛：地产政策风向开始转暖
经历了近一年的宏观调控后，房地产政策风向开始出现转暖的迹象。在昨天召开的中国房地产CEO高峰论坛上，出席论坛的主管部门官员都不约而同地开始释放政策转暖信息。
　　建设部房地产业司原司长、中国房地产及住宅研究会副会长张元端表示，最近召开的中央经济工作会议中已经把“拉动内需”作为2006年的工作重点之一，房地产行业将会起到重要作用。
　　国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在发言时表示，通过对全国30个主要城市的地价长期监测发现，今年前三个季度，各城市的土地价格涨幅逐步减小，上海、杭州两地第三季度的住宅价格已经出现负增长。从调研结果发现，除个别地区房地产存在一定的炒作情况外，全国大多数地区的房地产都处于正常状态，房价上涨主要为实际需求拉动所致。经过近一年的调控，土地供应结构已趋向合理。
中小国有房企股权转让渐入高潮
上月5家国有房地产企业在北京市产权所公开转让股权；业内预测2006年房地产企业重组将会加剧
　　2005年12月19日，北京朝阳公园开发经营公司在北京市产权交易所网站挂牌转让其持有的北京南湖花园公寓有限公司45%股权。北京朝阳公园开发经营公司是成立于1984年的大型综合性国有企业，通过土地入股的方式占到北京南湖花园公寓有限公司45%的股份，北京南湖花园公寓有限公司分别于2001年和2004年开发了位于朝阳公园旁边的清境明湖项目和天安豪园项目，其中清境明湖项目早已售罄，而天安豪园销售也已经接近尾声。北京朝阳公园开发经营公司是2005年12月第三个京城国有企业转让地产公司股权的公司。
河西今年将力推10大重点建设项目
　 今年河西将力推10大建设项目，启动“国际博览中心”建设，开工建设2万平方米经济适用房建设，完成滨江金陵会议中心、渔人码头的建设。
　　国际博览中心节后动工
　　南京国际博览中心一期工程今年春节后就将正式破土动工，计划18个月左右建成启用，并将于2008年10月在此举办第四届世界城市论坛。
　　按照初步规划，南京国际博览中心建设总规模约30万平方米，由10多座面积不等的分体独立展馆共同构成，功能集展销、会议、商贸科技、信息交流、餐饮、娱乐、办公、旅游等于一体，并与该市现有的位于玄武湖畔的南京国际展览中心形成错位。项目一期计划建设展馆20万平方米，总投资约20亿元，今年先开工8座各单体面积约为1.3万平方米。
新客站选址已入规划图
　 近日，由南京市规划局和江苏省城市规划设计院设计的《黑墨营 迈皋桥 新庄地区规划控制性详细规划》正式征求公众意见，记者在公布的规划图中发现，其中包括新长途汽车站的选址。新长途汽车站大体上位于南京火车站铁路北侧，黄家圩路以南，在新建大型长途汽车站的同时，还将新建火车站北广场，这个广场也是长途汽车客运站的门前广场。
两极分化明显 投资上海写字楼小心泡沫
　　上海写字楼市场过度的投资行为，在物业由出售阶段转出租阶段所引发的危机将更加明显近日，高力物业发布的2005年第四季度甲级写字楼报告指出，上海甲级写字楼目前的平均租金已达到每天每平方米0.96美元，比去年同期增长了23.2%，而空置率也创下新低，为5%。
　　2005年，上海涌现出一股投资写字楼的热潮，但繁荣的背后却是由此可能引发的危机。
金融地产：增长最大得益者
　　中金公司日前发表的投资报告认为，房地产、金融服务行业将是未来宏观经济保持稳定增长的最大得益者。对商业银行来说，经济的持续稳定增长将有利于银行传统贷款（包括个人贷款）业务的增长以及对坏账成本的控制。同时，居民不断增长的投资理财需求加上人民币长期升值预期为房地产投资（包括自住）和银行的收费业务需求不断提高奠定了基础。统计数据显示，截至2005年11月份，城市居民收入增长11％，国内居民存款增长达18％。
业界动态

三天用18亿完成收购 上海最大MALL收购揭秘
　　兴力达国际广场的新名字正在考虑当中，可能会命名为“百联普陀国际广场”，而“德泓”二字将不会出现。
　　从四川兴力达集团的半停工风波，到兴力达集团与合资方新长征集团的股权纠葛；从绿地集团的有意收购，到上海“神秘富豪”颜立燕和百联集团的联合接手……2006年初，几经波折的“上海最大MALL”兴力达国际广场收购事宜有望尘埃落定。
　　去年11月，上海达德投资有限公司董事长颜立燕偶然接触到正在寻觅买家的兴力达国际广场，在对项目的风险性和赢利前景做出乐观判断后，颜立燕只花了三天时间便完成收购，收购金额为18亿元。如果加上后续建设投资，项目总投资将在30亿元以上。
上海绿地集团巨资再投郑州
去年12月20日，上海绿地集团与郑州市政府、郑东新区管委会三方正式签署了框架协议，绿地集团将投资45亿元建设郑州会展宾馆和郑东大型综合社区两个项目。
　　郑州会展宾馆项目是郑东新区CBD建设的重点，总建筑面积约18万平方米，由一幢高280米左右融合超五星酒店、顶级办公和商业设施的塔楼以及配楼组成，是集高档酒店、办公楼、商场、娱乐场所、休闲产业为一体的现代化商务城；郑东大型综合社区项目占地6500 亩，是一个大型的以住宅为主的综合性居住社区，预计今年底开工建设。
　　作为中国500强企业、中国地产四强、上海房地产业的龙头企业，绿地集团是自2004 年5月进驻郑州，一年多来已在郑州实施建设郑州老街和绿地世纪峰会等两个项目。
虹梅别墅31幢二次拍卖 香港神秘买家1.5亿拿下
闵行区虹梅路上“虹梅别墅”中的31幢独立别墅昨天第二次被送上拍卖台，并整体拍卖成功，一家香港私人企业以1.5385亿元人民币的底价获得了该物业。
　　为了以资抵债，位于虹梅路2989号的虹梅别墅在上月中被法院委托给5家拍卖公司进行联合拍卖，但第一次整体拍卖因无人报名竞拍而流拍。
　 由于拍卖委托方已考虑到整体拍卖标的很大，可能使投资者望而却步而再次导致流拍，所以调整了拍卖规则：31幢别墅先予以整体拍卖；如果没能成交，则把31幢别墅分为4批，进行部分整体拍卖；如果还没能成交，则按单幢拍卖。
智恒4000万出让5成股权
　　日前，一则“上海某著名房产连锁企业寻求战略合作伙伴”的项目信息悄然出现在上海联合产权交易所“融资项目”栏目里。这家公司正是上海最大的本土中介企业之一智恒房产。
　　上海联合交易所网站上的智恒房产挂牌公告显示，“目前该公司实物净资产1000万元人民币，品牌无形资产约3亿元人民币……本次增资扩股，拟引进1到2家股东。原股东同意将品牌无形资产投入，战略投资者投入资本4000万元，新老股东各占50%股权。”
　　对此，智恒房产一位管理层人士前日指出，到联交所挂牌首要是为了观察市场反应，之所以愿意让出50%的股权，也是考虑到目前低迷的市场情况，“表示出智恒的合作诚意”。
特别关注
古北三期全面启动
作为古北新区三期的古北国际财富中心首发项目日前开工。这标志着古北三期开始全面启动，由此实现整个古北新区一、二、三期功能的齐备完善。
　　古北新区一、二期已基本建成。三期是古北新区商务分区，占地26．6 公顷，区域规划为商务主导功能。古北国际财富中心9－4 A 地块项目首创集上海、台湾、香港地区和日本的国际联合团队开发。该中心建筑面积33万平方米，包括小型办公建筑、大体量的商务综合楼。为塑造整个古北高档社区的形象，整个商务建筑都以高标准设计，力求打造成为国际顶级建筑群。据古北集团有关人士介绍，考虑到整个商务区中还有不少日式风格的保留建筑，因此首发的9－4 A 项目考虑把中华、西洋和日本文化融为一体，创造尖端技术和自然相融合的节能型办公空间和城市环境。
土地一级市场探秘
“如果它是公开竞争，肯定会很激烈，但是很难说拍到什么价格。”在北京一家房地产评估机构供职的闫先生最近成了一个大忙人，自北京市土地整理储备中心在网上对外发布了朝阳区南沙滩东路一面积约１０万平方米的地块即将入市的消息后，就不断有人找到闫先生了解上述地块的有关情况。
“问的人很多，承担一级开发的是宏大房地产公司（下称宏大公司），具体情况其实我也不是很清楚。地理位置好、条件好，紧邻奥运场馆也许是这一地块最值得关注的地方。”１２月１４日，闫先生对中国经济时报记者如是表示。
最近两三个月，“一级开发”几乎成了业界人士挂在嘴边的口头禅，众多房地产开发商更是对“曲线拿地”——即先参与土地一级开发，再以此身份进入二级市场拿到土地——表现出了空前浓厚的兴趣。但有关专家表示，土地一级开发这块新兴的蛋糕，对众多开发商来说，并不是轻易就可以切到，一级开发环节的土地整理市场，风险与机遇并存。
近期土地出让公告
南京市国有土地使用权公开出让公告
1、地块编号：NO.2005G100地块
　　土地座落：南京市栖霞区迈皋桥华电路1号；
　　用地面积：用地总面积120101.8平方米，市政用地面积52658.9平方米，实际出让面积67442.9平方米；
　　规划用地性质：住宅用地；
　　建筑容积率：≤ 1.7；
　　建筑密度： ≤25%；
　　建筑高度：≤35米;
　　绿地率: ≥35%；
　　建筑间距：1.3。

2、地块编号：N0.2005G101地块
　　土地座落：南京市建邺区经四路以西纬九路以北地块；
　　用地面积：用地总面积16164.0平方米，其中河道及绿化用地面积5910.4平方米，实际出让面积10253.6平方米；
　　规划用地性质：图书展览用地；
　　建筑容积率：2.5－3.2；
　　建筑密度： ≤45%；
　　建筑高度：≤60米;
　　绿地率: ≥35%；
3.NO.2005G88地块公开出让补充公告
经市政府批准，南京市国土资源局对《南京市国有土地使用权公开出让公告》（2005年第19号）有关出让事项补充公告如下：
NO.2005G88地块挂牌出让接受报名截止时间延长至2006年2月27日上午11：00，接受竞买报价截止时间延长至2006年2月28日下午2：30。