宣武区双柳树危改小区部分在建工程房地产抵押价值评估报告(1).docx

房地产估价报告

估价项目名称：宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程房地产抵押价值评估

委 托 单 位：壹瓶房地产开发（北京）有限公司

受托估价方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

估 价 人 员: 任 伟 汪少荣

估 价 日 期：二○○八年一月二十九日至
二○○八年二月十五日

估价报告编号:金房[2008B]估字第1016号

目 录
致委托方函 1
估价师声明 18
估价的假设和限制条件 19
房地产估价结果报告 23
一、委托方 23
二、估价方 23
三、估价对象 23
四、估价目的 40
五、估价时点 40
六、价值定义 40
七、估价依据 41
八、估价原则 42
九、估价方法 43
十、估价结果 44
十二、估价作业日期 47
十三、估价报告应用的有效期 47
十四、有关说明、提示与建议 47
房地产估价技术报告 49
一、个别因素分析 49
二、区域因素分析 65
三、市场背景分析 67
四、最高最佳使用分析 70
五、房地产信贷风险分析 71
六、估价方法选用 77
七、估价测算过程 78
八、估价结果确定 105
附 件 108

致委托方函
壹瓶房地产开发（北京）有限公司:
受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的、拟用于抵押的位于宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼部分在建工程（以下简称“估价对象”）房地产抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款手续，确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
一、估价对象的确定
（一）建设项目的概况
根据委托方提供的《国有土地使用证》〖京宣国用（2007出）第01079号〗及其《补充协议》，证载该项目土地使用者为壹瓶房地产开发（北京）有限公司，座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，土地登记用途为住宅、商业、办公、地下车库、地下商业、地下办公（大堂）、地下仓储，土地使用权面积为24712.32平方米,土地使用权终止日期住宅为2074年8月30日，商业为2044年8月30日，办公为2054年8月30日，地下车库为2054年8月30日，地下商业为2044年8月30日，地下办公为2054年8月30日，地下仓储为2054年8月30日，于估价时点2008年1月29日，土地使用权剩余使用年限住宅为66.63年，商业为36.61年，办公为46.62年、地下车库为46.62年、地下商业为36.61年、地下办公为46.62年、地下仓储为46.62年。
根据委托方提供的《委托评估函》，壹瓶房地产开发（北京）有限公司开发建设的双柳树危改小区（一期）工程，办理《国有土地使用证》时的登记的座落为北京市宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区（一期）7、8、9、10号楼，现由于规划调整，10号楼已合并到9号楼一起施工建设，新增锅炉房建设项目，该建筑项目已取得《建筑工程规划许可证》。
根据委托方提供的《房屋土地测绘技术报告书》、《建设工程规划许可证》〖2006规（宣）建字0068号〗和〖2006规（宣）建字0082号〗、《建筑工程施工许可证》〖（2007）施建字0136号〗，本次评估估价对象所在项目的总规划建筑面积为106340.7平方米（其中：人防2999.54平方米，其他收益建筑面积与设施设备用房等103341.16平方米）。各楼预测建筑面积情况如表1所示。
表1 各楼预测建筑面积情况表 面积单位：平方米
序号
项目
总建筑面积
其中：
1
地下车库及库房
15436.64
地下车库
15275.09
地下仓储
161.55
2
7号楼
14169.28
大堂
580.15
住宅
13535.43
3
8号楼
20548.19
地上办公
617.23
地上商业
1047.4
地下商业
863.53
住宅
16816.88
自行车库
1169.64
4
9号楼
52539.85
地上办公
7962.01
地下库房
4045.24
地上商业
3868.42
地下商业
311.95
住宅
36099.18
5
锅炉房
647.2
-
-
6
合计：
103341.16
-
-
整个项目总建筑面积为103341.16平方米（不含人防）。其中，收益用途建筑面积合计为101184.06平方米，无收益建筑面积合计为2157.10平方米。各收益用途建筑面积分别为：
住宅用途：66451.49平方米；
地上商业用途：4915.82平方米；
地上办公用途：8579.24平方米；
地下商业用途：1175.48平方米；
地下办公（大堂）用途：580.15平方米；
地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；
地下仓储用途：4206.79平方米。
根据委托方提供的《委托评估函》，该项目局部收益用途已发生变化，由原设计收益用途变更为无收益用途。变更部分原设计的各用途与面积合计为：地上商业91.01平方米；地下商业870.67平方米，地下库房面积为1939.46平方米。详见局部用途变更说明表（表2）。

表2 局部用途变更说明表
序号
抵押物位置（楼号）
变更后用途
房号
建筑面积(m2)
变更前用途
1
9号住宅楼
社区居委会
116
91.01
地上商业
2
9号住宅楼
物业管理用房
B101
82.08
地下商业
3
9号住宅楼
物业管理用房1
B102
87.88
地下商业
4
9号住宅楼
商业服务
B103
58.17
地下商业
5
9号住宅楼
商业服务1
B104
83.82
地下商业
6
9号住宅楼
商业服务2
B105
1567.83
地下库房
7
9号住宅楼
市政站点
B108
371.63
地下库房
8
8号住宅楼
市政站点
B105
558.72
地下商业
合计：
-
-
-
2901.14
-
因此，项目总建筑面积不变，为103341.16平方米。收益用途建筑面积合计变更为98282.92平方米，无收益建筑面积合计变更为5058.24平方米。各收益用途建筑面积分别为：
住宅用途：66451.49平方米；
地上商业用途：4824.81平方米；
地上办公用途：8579.24平方米；
地下商用途：304.81平方米；
地下办公（大堂）用途：580.15平方米；
地下车库用途：15275.09平方米，合计300个车位；
地下仓储用途：2267.33平方米。
因此，该项目总用地面积为24712.32平方米，总建筑面积为103341.16平方米（不含人防），其中：收益建筑面积合计为98282.92平方米，无收益建筑面积合计为5058.24平方米。总容积率为4.18。
（二）估价对象的确定
根据委托方提供的《委托评估函》，本次评估的是该项目的部分在建工程，总建筑面积合计为97838.06平方米（其中：收益建筑面积合计为94936.92平方米，其他无收益建筑面积合计为2901.14平方米），按照项目总容积率，分摊用地面积合计为23396.345平方米。总容积率为4.18。其中，各收益用途建筑面积分别为：
住宅用途：63105.49平方米；
商业用途：4824.81平方米；
办公用途：8579.24平方米；
地下商业用途：304.81平方米；
地下办公（大堂）用途：580.15平方米；
地下车库用途：15275.09平方米，300个车位；
地下仓储用途：2267.33平方米。
抵押物明细详见表3。
表3 抵押物清单
序号
抵押物位置（楼号）
房号
建筑面积(m2)
分摊土地面积(m2)
备注
1
地下车库及设备商业用房
B201
22.53
5.3877
地下库房
2
地下车库及设备商业用房
B202
30.86
7.3797
地下库房
3
地下车库及设备商业用房
B203
22.02
5.2657
地下库房
4
地下车库及设备商业用房
B204
51.18
12.2388
地下库房
5
地下车库及设备商业用房
B205
10.58
2.5300
地下库房
6
地下车库及设备商业用房
B206
12.1
2.8935
地下库房
7
地下车库及设备商业用房
B207
12.28
2.9366
地下库房
8
地下车库及设备商业用房
车库
15275.09
3652.7838
车库
9
9号住宅楼
3单元1301
198.37
47.4369
住宅
10
9号住宅楼
3单元1302
156.58
37.4435
住宅
11
9号住宅楼
4单元1301
150.66
36.0278
住宅
12
9号住宅楼
6单元1301
167.88
40.1457
住宅
13
9号住宅楼
6单元1302
162.8
38.9309
住宅
14
9号住宅楼
7单元1301
162.3
38.8113
住宅
15
9号住宅楼
7单元1302
161.19
38.5459
住宅
16
9号住宅楼
4单元1203
233.65
55.8735
住宅
17
9号住宅楼
5单元1201
294.25
70.3650
住宅
18
9号住宅楼
5单元1202
279.86
66.9239
住宅
19
9号住宅楼
9单元1201
182.41
43.6203
住宅
20
9号住宅楼
9单元1202
210.56
50.3519
住宅
21
9号住宅楼
1单元1201
262.91
62.8706
住宅
22
9号住宅楼
1单元1202
238.37
57.0022
住宅
23
9号住宅楼
10单元1201
110.09
26.3262
住宅
24
9号住宅楼
10单元1202
150.13
35.9011
住宅
25
9号住宅楼
2单元1201
186.36
44.5649
住宅
26
9号住宅楼
2单元1202
169.84
40.6144
住宅
27
9号住宅楼
3单元1201
198.04
47.3580
住宅
28
9号住宅楼
3单元1202
156.58
37.4435
住宅
29
9号住宅楼
4单元1201
150.67
36.0302
住宅
30
9号住宅楼
6单元1201
167.88
40.1457
住宅
31
9号住宅楼
6单元1202
162.8
38.9309
住宅
32
9号住宅楼
7单元1201
162.36
38.8257
住宅
33
9号住宅楼
7单元1202
161.02
38.5053
住宅
34
9号住宅楼
8单元1201
108.5
25.9460
住宅
35
9号住宅楼
8单元1202
107.93
25.8097
住宅
36
9号住宅楼
1单元1101
262.91
62.8706
住宅
37
9号住宅楼
1单元1102
238.37
57.0022
住宅
38
9号住宅楼
10单元1101
110.09
26.3262
住宅
39
9号住宅楼
10单元1102
150.13
35.9011
住宅
40
9号住宅楼
2单元1101
186.36
44.5649
住宅
41
9号住宅楼
2单元1102
169.03
40.4207
住宅
42
9号住宅楼
3单元1101
198.07
47.3651
住宅
43
9号住宅楼
3单元1102
156.56
37.4387
住宅
44
9号住宅楼
4单元1101
150.66
36.0278
住宅
45
9号住宅楼
4单元1003
233.65
55.8735
住宅
46
9号住宅楼
5单元1101
168.15
40.2103
住宅
47
9号住宅楼
5单元1102
160.83
38.4598
住宅
48
9号住宅楼
6单元1101
167.88
40.1457
住宅
49
9号住宅楼
6单元1102
162.8
38.9309
住宅
50
9号住宅楼
7单元1101
162.36
38.8257
住宅
51
9号住宅楼
7单元1102
161.02
38.5053
住宅
52
9号住宅楼
8单元1101
108.5
25.9460
住宅
53
9号住宅楼
8单元1102
107.93
25.8097
住宅
54
9号住宅楼
9单元1001
182.05
43.5342
住宅
55
9号住宅楼
9单元1002
210.07
50.2347
住宅
56
9号住宅楼
1单元1001
262.91
62.8706
住宅
57
9号住宅楼
1单元1002
238.37
57.0022
住宅
58
9号住宅楼
10单元1001
110.09
26.3262
住宅
59
9号住宅楼
10单元1002
150.13
35.9011
住宅
60
9号住宅楼
2单元1001
186.36
44.5649
住宅
61
9号住宅楼
2单元1002
169.84
40.6144
住宅
62
9号住宅楼
3单元1001
198.04
47.3580
住宅
63
9号住宅楼
3单元1002
156.58
37.4435
住宅
64
9号住宅楼
4单元1001
150.67
36.0302
住宅
65
9号住宅楼
5单元1001
168.15
40.2103
住宅
66
9号住宅楼
5单元1002
160.83
38.4598
住宅
67
9号住宅楼
6单元1001
167.88
40.1457
住宅
68
9号住宅楼
6单元1002
162.8
38.9309
住宅
69
9号住宅楼
7单元1001
162.36
38.8257
住宅
70
9号住宅楼
7单元1002
161.02
38.5053
住宅
71
9号住宅楼
8单元1001
108.5
25.9460
住宅
72
9号住宅楼
8单元1002
107.93
25.8097
住宅
73
9号住宅楼
901
87.16
20.8429
办公
74
9号住宅楼
902
67.92
16.2419
办公
75
9号住宅楼
903
67.92
16.2419
办公
76
9号住宅楼
904
271.32
64.8817
办公
77
9号住宅楼
1单元901
262.92
62.8729
住宅
78
9号住宅楼
1单元902
238.39
57.0070
住宅
79
9号住宅楼
10单元901
110.09
26.3262
住宅
80
9号住宅楼
10单元902
150.13
35.9011
住宅
81
9号住宅楼
2单元901
186.37
44.5673
住宅
82
9号住宅楼
2单元902
169
40.4135
住宅
83
9号住宅楼
3单元901
197.97
47.3412
住宅
84
9号住宅楼
3单元902
156.58
37.4435
住宅
85
9号住宅楼
4单元901
150.66
36.0278
住宅
86
9号住宅楼
5单元901
168.15
40.2103
住宅
87
9号住宅楼
5单元902
160.83
38.4598
住宅
88
9号住宅楼
4单元802
210.45
50.3256
住宅
89
9号住宅楼
4单元803
224.96
53.7954
办公
90
9号住宅楼
6单元901
167.88
40.1457
住宅
91
9号住宅楼
6单元902
162.8
38.9309
住宅
92
9号住宅楼
7单元901
162.36
38.8257
住宅
93
9号住宅楼
7单元902
161.02
38.5053
住宅
94
9号住宅楼
8单元901
108.5
25.9460
住宅
95
9号住宅楼
8单元902
107.93
25.8097
住宅
96
9号住宅楼
9单元801
182.05
43.5342
住宅
97
9号住宅楼
9单元802
210.07
50.2347
住宅
98
9号住宅楼
单元801
211.22
50.5098
办公
99
9号住宅楼
单元802
120.58
28.8347
办公
100
9号住宅楼
单元803
140.58
33.6174
办公
101
9号住宅楼
单元804
181.08
43.3023
办公
102
9号住宅楼
单元805
110.78
26.4912
办公
103
9号住宅楼
单元806
98.3
23.5068
办公
104
9号住宅楼
1单元801
262.91
62.8706
住宅
105
9号住宅楼
1单元802
238.39
57.0070
住宅
106
9号住宅楼
10单元801
110.09
26.3262
住宅
107
9号住宅楼
10单元802
150.13
35.9011
住宅
108
9号住宅楼
2单元801
186.41
44.5769
住宅
109
9号住宅楼
2单元802
169.02
40.4183
住宅
110
9号住宅楼
3单元801
197.97
47.3412
住宅
111
9号住宅楼
3单元802
156.58
37.4435
住宅
112
9号住宅楼
4单元801
150.66
36.0278
住宅
113
9号住宅楼
5单元801
168.15
40.2103
住宅
114
9号住宅楼
5单元802
160.83
38.4598
住宅
115
9号住宅楼
6单元801
167.88
40.1457
住宅
116
9号住宅楼
6单元802
162.8
38.9309
住宅
117
9号住宅楼
7单元801
162.36
38.8257
住宅
118
9号住宅楼
7单元802
161.02
38.5053
住宅
119
9号住宅楼
8单元801
108.5
25.9460
住宅
120
9号住宅楼
8单元802
107.93
25.8097
住宅
121
9号住宅楼
701
149.47
35.7433
办公
122
9号住宅楼
702
112.34
26.8642
办公
123
9号住宅楼
703
120.58
28.8347
办公
124
9号住宅楼
704
140.58
33.6174
办公
125
9号住宅楼
705
181.15
43.3190
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