合肥芳草日化地块控规手册.docx

n 更多资料请访问.(.....)

更多企业学院：...../Shop/
《中小企业管理全能版》
183套讲座+89700份资料
...../Shop/40.shtml
《总经理、高层管理》
49套讲座+16388份资料
...../Shop/38.shtml
《中层管理学院》
46套讲座+6020份资料 
...../Shop/39.shtml
《国学智慧、易经》
46套讲座
...../Shop/41.shtml
《人力资源学院》
56套讲座+27123份资料
...../Shop/44.shtml
《各阶段员工培训学院》
77套讲座+ 324份资料
...../Shop/49.shtml
《员工管理企业学院》
67套讲座+ 8720份资料
...../Shop/42.shtml
《工厂生产管理学院》
52套讲座+ 13920份资料
...../Shop/43.shtml
《财务管理学院》
53套讲座+ 17945份资料 
...../Shop/45.shtml
《销售经理学院》
56套讲座+ 14350份资料
...../Shop/46.shtml
《销售人员培训学院》
72套讲座+ 4879份资料
...../Shop/47.shtml

第一章 总论
一、 规划背景
1、科学发展观的要求
科学发展观是十六届三种全会提出的重要指导思想，即“坚持以人为本，树立全面协调、可持续的发展观，促进经济社会何人的全面发展”。坚持科学发展观最根本的是坚持以经济建设为中心，不断解放和发展社会生产力。走新型工业化道路，大力实施科教兴国战略和可持续发展战略。推进产业结构优化升级，形成以高科技产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。发挥科学技术作为第一生产力的重要作用，注重依靠科技进步和提高劳动者素质，改善经济增长质量和效益。
对于合肥市蜀山区而言，要把加快推进蜀山区经济跨越式发展作为贯彻落实科学发展观的根本任务。合肥市蜀山区要大力调整产业结构，立足合肥西部组团，培育城市现代化服务业，拓展城市发展空间，增强城市集聚辐射功能，提高城市在区域经济中的地位和经长了。于此同时，还应加大城市化进程，积极推进城市现代化建设，为最终蜀山区社会、经济的协调打下良好的基础。
2、构建和谐社会的要求
十六届四中全会明确提出“要不断提高构建社会主义和谐社会的能力”，并把它作为党的执政能力建设的重要内容，这是一个具有时代性战略性的重大决策。无论从社会发展的高层次要求，还是从解决社会利益矛盾的显示需要方面考虑，把和谐社会作为一种价值取向和国家政策体系中的重点政策加以确定和推行都具有深远的理论价值和实践意义。
统筹人与自然和谐发展，实现人与自然的和谐，是构建和谐社会的重要途径。蜀山区和谐社会应能全面协调人与自然的关系，这就要求蜀山区在发展中优化经济布局，调整产业结构，转变经济增长方式，实现人与自然的和谐发展。要积极拓展利用全球资源的空间，有效缓解蜀山区经济社会发展与人口资源环境的矛盾，实现人与自然、社会的可持续发展。
3、《城乡规划法》实施
2007年10月28日，第十四届全国人大常委会第三十次通过了《中华人民共和国城乡规划法》，并于2008年1月1日正式实施。《城乡规划法》对城乡规划的制定、实施和修改进行了规定，预示着城乡建设、规划管理和规划编制等进入了一个新阶段。《城乡规划法》第三十八条指出“在城市、镇规划基地内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让之前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
4、合肥市城市空间拓展的需要
本区域位于合肥市“141”组团的西部组团，该地区是合肥市未来空间的重要组成，保持其合理健康的开发建设是合肥市城市规划发展的需要。
5、新区拓展的需要
该地区集中了蜀山区农村村庄、及工业搬迁后的荒废用地，长久以来，村庄建设处于无序的状态，用地布局混杂、建筑面貌落后、建筑质量差以及城中村等现象普遍存在，城市形象亟待改善。近几年，随着合肥市大建设的进行，蜀山区也步入了快速发展的阶段，城市规模快速壮大，新区建设日新月异，展现了良好的城市面貌。由于本区域位于合肥市西部组团的核心区域，如何改善现状面貌、促进新区的健康发展，塑造符合生态合肥的城市面貌，推动合肥市西部组团的快速健康的发展市城市发展必须面对的重要问题。
综上所诉，合肥市规划局蜀山区分局为落实《城乡规划法》，立足城市建设发展，强化规划调控作用，谋求城市空间有序拓展，满足规划管理需要，编制合肥市蜀山区芳草日化地块控制性详细规划。
二、 规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
2、《城市规划编制办法》（2006）
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
4、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）
5、《城市绿线管理办法》
6、《城市蓝线管理办法》
7、《城市黄线管理办法》
8、《安徽省控制性详细规划编制规范》（DB34/T547-2005）
9、《合肥市城市规划管理技术规定》
10、《合肥市城市总体规划》（2006-2020）
11、《合肥市公共交通专项规划》
12、《合肥市城市消防专项规划》
13、国家、省、市相关的其他政策和法律的文件
三、规划原则
1、整体效益最优原则
注重技术上的可行性和社会、经济、环境效益的同意，从整体上研究城市功能分布、组团结构、人口规模、用地布局、道路交通网络及公共设施配套等问题，尽可能使几方面相结合，达到整体最优。
2、可持续发展原则
立足于城市的可持续发展，在合理利用城市土地的同时，注意环境保护、能源节约、生态平衡。在保证社会、经济发展的同时，以提高环境质量水平为目标，适当控制土地开发强度，完善公共服务设施和市政公用设施配套。
3、以人为本原则
规划应当满足市民日益增长的物质、文化和环境需要，创造有利于人全面发展和健康成长的基础和条件。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等规划问题时，以市民的居住和出行要求放在首位，尽可能地提高该组团的宜居性和方便舒适程度。
4、刚性控制、弹性引导原则
刚性控制是应严格遵守的强制性内容，包括部分用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及配套公共服务设施及市政设施等；而弹性控制是刚性控制之外的指导性内容，两者有机结合，是为适应市场经济的不确定性，为规划保持一定的弹性，同时兼顾规划管理的实际需要。
5、可操作性原则
合肥市蜀山区芳草日化地块控制性详细规划一方面应当成为下一次规划的依据；另一方面，又应当与政府对城市建设开发的控制管理的方式相结合，应充分研究城市土地使用的可变性。规划的内容要充分体现实施的可能性和可行性，易于操作管理。

第二章 现状概况与分析
一、区位概况
合肥，安徽省省会，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。

被誉合肥市科教城"城中之城"的蜀山区，科教优势尤为独特，区域内有合肥高新区、经济开发区和正在建设中政务文化新区、科学城和中科大、合肥科学分院等高等院校和科研院所过百家，合肥科学城也在紧锣密鼓的建设中。

基地位于蜀山区与庐阳老城区的过度地带，通过轨道交通、快速路等便捷的交通方式与老城区及其周边联系。基地南靠长江西路，东侧即为五里墩立交桥，周边居住环境良好，商业发展潜力巨大，随着地铁线的规划建设，地块发展态势优越。
二、道路交通
合肥BRT：
近期规划的快速公交线路为“三横三纵”，分别包括：
1号线(滨湖新区-市府广场)主要途经徽州大道；2号线(三孝口-上派)主要途经金寨路；3号线(三孝口-店埠)主要途经长江东路；4号线(三孝口-科学城)主要途经长江西路，里程长度16.7公里；5号线(市府广场-北城核心区)主要途经阜阳路；6号线(滨湖新区-西门公交枢纽)主要途经怀宁路、始信路、方兴大道；7号线(滨湖新区-火车新站)途经胜利路、马鞍山路、包河大道；8号线(滨湖新区-上派)途经金寨路、方兴大道；9号线(公交集团公司-撮镇)途经合裕路；10号线(公交集团公司-科学城)主要途经望江路。
合肥地铁：
建设计划于2010年7月1日正式获国家发改委批准。
　　◆1号线：南北方向骨干线.线路全长约28.99公里，全部为地下线。全线共设车站25座，全部为地下车站。已于2009年下半年开工，预计2014年底开通运营。 　　
◆2号线：东西方向骨干线，西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。全线长27.20公里。力争2011年开工，预计2016年底开通运营。
◆3号线：东北至西南方向方向骨干线，西起经济开发区，东至瑶海区，贯穿合肥市，加强了城市对角线方向的联系。
基地周边道路交通：
基地南邻城市快速路长江西路，东临城市次干道青阳路，北临次干道淠河路，西靠规划支路金牛路。长江西路高架为蜀山区与庐阳老城区联系的主要通道，车流量人流量较大，对基地发展有着显著影响。
三、公共服务设施分布
蜀山区以科研教育、生活居住等城市功能为主，以基地为中心，调研分析周边公共服务设施的分布情况，得出如下结论：
1.基地东临老城区环城公园，北靠董铺水库，西接大蜀山，公共资源丰富；
2.以基地为中心2500米范围内，高校分布密集，科教文化氛围浓厚；
3.以基地为中心1000米范围内，中小学等服务设施齐备，医疗卫生条件优越。蜀山区以科研教育、生活居住等城市功能为主，周边高校教育资源丰富，生活居住区分布密度较大，配套设施齐全。
地块的发展，主要考虑旧城区居住环境的提升与居住共享资源的整合，以及对蜀山区商业业态的完善。四、商业圈研究
为尽快实现现代服务业发展的大突破，蜀山区在对老城区街道进行大幅度行政区划调整的基础上，着力推进有特色、有规模、有产业集聚力的大商圈建设，建设好“五大商业圈”，全力打造“现代商贸服务型新城区”。

西七中心购物商圈
突出主题购物和商务办公功能，重点建设以购物中心、家俬家装、高端写字楼为主导的商业服务和商务办公设施，满足居民“一站式”购物及各种业态办公需求。已建成北京华联购物中心、安徽名品特产市场、凤凰城家世界、帝豪大厦、丰乐国际大酒店，松芝万象城、博澳皇冠假日酒店、福乐门国际广场正在建设之中，家乐福、沃尔玛、乐购等世界五百强商贸企业已签约入驻，拟建设蜀山城市广场、潜山路西侧城市综合体等一批项目。
三里庵都市综合商圈
突出时尚购物和高档商务、金融中心功能，发展大型购物中心、金融服务及高档影院等高端商业设施，重点引进国内外品牌商家及省内外大型企业总部。
南七主题休闲商圈
突出主题休闲、特色街区，重点发展购物、休闲、餐饮等产业。
天鹅湖文化娱乐商圈
突出文化娱乐、商务服务功能，充分利用该地区优势，为合肥市乃至安徽省商务活动、市民休闲提供优质环境。
大铺头休憩旅游商圈
依托该区域独有的自然风光、人文景观和便捷的交通设施，大力发展综合商业、高档办公、星级酒店及体验式都市旅游。
基地内的松芝万象城建设,丰富了蜀山区西七中心购物商圈，虽然基地与东侧的国购广场距离颇近，但由于五里墩立交桥的隔离，使得两处购物商城不具备较大的竞争压力。
从商业业态的分布来看，地块周边的商业仍然呈现零散无特色的经营状态，服务范围狭小，因此，基地的发展定位考虑发展大规模的商场购物与特色的创意商业，增加地块的活力与竞争力。
五、 周边用地现状
调研以基地位置为中心，1500米的核心影响范围内的用地现状。
居住用地占研究范围的87%，生活氛围浓厚，配套公共服务设施以及必要的基础设施齐备，拥有比较理想的居住条件。
周边科研院校较多，年龄结构相对年轻化，城市活力充沛，具有发展商业以及创意产业的基础条件。
六、地块概览
1. 用地性质
随着城市的不断扩张，工业厂区的外迁与老城中心复兴改造的加快，城市零星地块的开发成为带动老城活力的重要手段。
城市零星地块的开发是指局部地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既要反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又要引进新的城市活力点，激发旧城发展原动力。
蜀山区芳草日化地块具有鲜明的旧城特色：
生活氛围浓厚，地块气质平和；
用地性质较多，且分布杂乱；
各个用地性质之间干扰性较大；
沿城市道路居民自建低层商业，影响道路景观；
商业业态单调，多为沿街商业，以及地块内部的流动摊贩;
居住区内公共空间缺乏，多为后来加建.
2.用地权属
地块内部用地权属较为复杂，但主体可以看出，作为城市的老工业用地，用地基本由工业生产区域与原职工宿舍区域两大主要部分构成，但是由于房改政策的推行，许多单位宿舍实际上已经不完全是本单位的职工宿舍。
基地的用地以工业用地为主，随着旧城区工业用地的置换进程的加快，基地内部单位厂房以计划搬迁。
设计尽量不损害保留单位以及在建单位的土地利益，在此基础上进行土地的整合划分，满足城市建设需要。
3.现状建筑评价
（1）建筑高度分布：
地块内部建筑以24米以下的工业建筑与居住建筑为主，长江西路高架沿线，安徽省高级人民法院高度约为50米，正在开发建设的松芝万象城的建筑高度约为100米，是现状地块的标志性建筑。
（2）建筑年代分布图：
地块内部建筑以八九十年代的工业建筑与居住建筑为主，局部有年代较为久远的低层居住建筑，2000年之后的建筑主要为在建的松芝万象城、安徽省高级人民法院、以及西北侧的凤凰城居住小区。
（3）建筑质量分布图：
现状年代较为久远的居住建筑质量相对较差，建筑维护力度不够；工业厂房及附属宿舍建筑的建筑质量较好，建筑外立面较新；年代较为接近的安徽省高级人民法院、凤凰城以及合肥市全民健身训练馆的建筑质量较高。
通过对现状建筑的调研走访，实地了解现状建筑的建设与维护情况，从而获得方案设计依据。
根据对建筑质量、高度、年代的分析，
方案设计保留质量情况较为良好的建筑，改造颇具空间特色的部分工业建筑物以及构筑物，并处理好规划方案与现状保留建筑的功能与空间关系。
4.拟保留建筑物
综合上述分析，
（1）改造建筑：
啤酒厂厂房及特殊构筑物
白帝乳业自然山体
在建建筑：
松芝万象城
（2） 保留建筑：
合肥全民健身训练馆
体育中学操场
体育中学学生宿舍
体育中学教学楼
安徽省高级人民法院办公建筑

第三章 规划发展定位
一、上位规划
《合肥市总体规划（2006-2020）》解读：
1.土地用地性质：
上位规划对本地块的土地利用，以居住用地为主，辅以集中的商业用地，并对体育中学进行保留，作为服务本地块及周边的教育科研设计用地，同时，保留了安徽省高级人民法院用地。
从现状来看，本地块土地利用以工业及居住用地为主，并正在对集中的商业用地进行开发建设，在地块的东北侧，新建设了合肥全民健身训练馆。
在工业工地外迁的基础上，总体规划对工业用地的置换利用，仅以居住用地进行建设，但是，随着地铁以及城市BRT的建成通车，居住用地无法凸显地块的价值，因此，本次规划在遵循总体规划基本要素不变的情况下，根据城市目前的发展态势，增加一部分商业面积，形成与松芝万象城交相辉映、共同发展的蜀山区商业核心；同时考虑到地块记忆的延续，保留改造部分工业厂房与构筑物，形成市民休闲活动、参与创意产业的基地。
总体规划中，周边用地仍以居住用地为主，因此，集中性的社区服务中心不仅可以提供更加全面的服务，更可以减少公共服务设施的重复建设。
二、发展定位
在对合肥仓储用地的保留与整合的基础上，建设以商贸金融、居住功能为主的城市综合活力区。
活力人居：工业用地置换后，进行人居环境的高质量开发，结合周边完善的配套服务设施——社区服务中心、健身训练馆、体育中学以及各色商业，延续并提升城区人居环境的亲和与活力。
核心商业：借助重要交通线路的规划发展，依托松芝万象城的开发建设，形成蜀山区西七商务圈的核心，充分开发地块潜力。
换乘枢纽：轨道交通二号线三号线在此交汇，同时城市BRT快速公交系统沿长江西路向西延伸，地块将承接大批人流换乘以及商业娱乐等活动需求，成为综合性交通枢纽。
创意园区：蜀山区丰富的科教资源，年轻的年龄结构，充满历史韵味的工业遗产，在本地块相互作用，相互激发，形成充满活力的创意产业，增加地块特色，提升地块活力。

第四章 街区控制
一、规划控制原则
1、整体性原则
规划基地位于蜀山区芳草日化地块，商业、景观条件均非常良好。其规划建设必然从城市整体统筹控制，以蜀山区分区规划为依据，协调该区与周边功能区的相互关系。同时，对本区域进行整体性的规划控制，协调该区域内部的用地布局、开发容量、道路交通和环境质量等各个方面。
2、均好性原则
在同一区位，为了保证土地运转时的地价相近，依据形状、大小、朝向和与道路的连接方式尽量相同的原则进行地块的划分，并对建设指标，例如建筑体量、容积率、红线后退距离等做相近的规定。均好性遵循了地价运作的经济规律，是力求土地经济利益的公正分配及土地的高效利用，同时便于统一管线敷设、交通组织。
3、环境优先原则
本区域的规划控制要强调环境保护原则，突出合肥园林城市的城市形象，通过对道路绿带组织、居住区公共绿地的设置，以及交通管制和环境卫生维护等手段来防止周边不良景观的对城市形象的影响。
4、可操作性原则
伴随着蜀山区的不断发展完善，该地区作为集居住、商业金融于一体的综合用地，规划对该地区的开发建设具有直接的指导意义。规划控制采取强制性控制和引导性控制相结合，在确保强制性控制的前提下，应尽可能增加控制的灵活性，在用地布局时，强调混合用地的布置，提出土地利用兼容性以及兼容量控制，以确保整体控制意图得以实施。
二、规划控制重点
根据城市的发展要求和该地区的实际特点，规划控制的重点如下：
1、 城市空间形态的组织
该地块的土地使用性质主要为居住与商业金融，通过对地块用地性质的合理组织，完善城市功能，改善该地块的生态环境，塑造蜀山区的良好居住环境与商业气氛，以形成良好的、充满人气的城市空间形态。
2、 土地的主要用途
规划地区内居住用地和商业金融用地可实行弹性控制。同时，把各类地块作为本次规划控制重点，以保证合理布局和开发建设。
3、 地块建设容量
对规划地区内的各类地块的容积率、建筑密度和建筑高度等开发建设容量进行控制。有些根据实际控制要求，采取上、下限值进行共同控制，一方面防止地块的过度开发，另一方面，防止个别的粗放式建设，以达到充分利用土地资源，实现集约化建设的目的。
4、 绿化控制
绿化控制是保证该区域整体环境和街区环境的主要措施。规划通过对道路防护绿地、社区公共绿地的位置、规模和地块绿地率的控制，一方面达到防护隔离、防止污染、美化环境的目的，同时提高了土地的利用效率。
5、 道路交通控制
道路系统是区域高效运行的关键。在蜀山区分区规划的基础上深化内部道路网系统，协调道路竖向与周边区域的衔接，保证交通通畅。同时，对本区域的停车、交通出入口等交通控制，合理纾解区域内部的交通流。
6、 基础设施和公共服务设施配套
发展主要在于街区内的道路建设，随着道路的投资建设，其他基础设施如供电、电信、给水、雨水和污水等等管线也与道路的建设同步建设，在建设开发资金许可的情况下，保证基础设施一次建设到位，并预留未来发展空间。作为一个功能完整的区域，其配套设施不仅事关本区域的功能的正常发挥，也是城市继续发展、拓展空间及区域之间各项活动运转的基础保障。
三、规划控制措施
1、土地储备制度
土地储备制度是目前我国各城市政府普遍使用的土地供应制度，通过土地储备中心将即将开发建设的土地收购、整理并出让，在出让同时比较明确地提出土地用途和开发强度。
本次规划区域内土地主要为村民集体土地与国有土地，规划控制应从该区域土地收购之初开始，进行全程控制。规划管理部门与土地部门协调，明确各地块的建设量，并在出让过程始终强调土地的开发建设条件，一方面可以保证土地收益，另一方面也保证了交通、绿地、基础设施和公共设施等强制性用地得到有效控制。
2、严格土地变更审查制度
伴随着开发建设的不确定性，建设中可能会存在许多与规划不相一致的情况出现。为了保证规划的整体控制意图和规划所确定的强制性内容能够有效实施，但又要适应建设开发实际需要，必须增强规划控制的弹性与灵活性。因此，规划制度中采取土地变更审查制度，根据地快出现的各种变更情况合理启动自由裁量变更程序和修订审批变更程序。
3、建立奖惩制度
规划控制根据各个开发建设方对于规划确定内容的实施情况，提出合理的奖励与惩罚，以促进规划实施，防止对规划的破坏。
规划提出对提供公共开放空间的，实施引导性指标和要素控制较好的建设方，给予一定的奖励，同时。对于违反规划强制性内容进行建设的，应当按照严重影响城市规划的行为，依法进行查处。
4.土地开发时效控制
为进一步规范土地开发利用项目的审批和管理，对土地资源进行科学规划、统筹安排、有序开发和合理利用，促进经济又好又快发展，《房地产管理法》第二十六条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

四、土地利用的总体布局控制
（一）规划用地结构
1、用地功能结构分析
规划用地的整体功能定位是：在对合肥仓储用地的保留与整合的基础上，建设以商贸金融、居住功能为主的城市综合活力区。
因此，空间结构的选择也需要服从功能的定位与安排。
A商业金融功能
承接上位规划，沿城市主次干道布置商业金融业用地，尽量减少商业“一层皮”现象形成多层次、辐射半径不同的商业吸引点，与松芝万象城相互补充、延伸，不仅为区域内居民服务，也为周边的居住、行政、工业用地的发展提供服务与支持。
B居住功能
规划用地的另一个主要功能是居住功能，要充分考虑配套服务设施及幼儿园的规模的服务半径及规模。因此结合周边景观节点，道路等要素规划新建居住区，形成生活环境良好、公共服务配套完备的生态居住区。
2、规划用地空间结构
根据本地区已有路网条件及用地变化比较丰富的特点，空间结构以城市支路路为骨架，形成整体空间结构。以沿长江西路高密度空间为中心，依托青阳路、长江西路方向联系蜀山区西部组团与中心老城区规划，通过区域绿地、城市基础设施的布局引导作用，强化这一结构的形成。
（二）土地利用总体布局
（1）规划原则
面向新的发展形式，坚持居住区规划建设的高标准、高起点，为城市的广大居民创造环境宜人、方便安全、现代化的居住空间；
根据居民的不同生活需要，分级配置各类公共服务设施，形成相对集中的综合服务中心，使生活居住区功能明确，建设有序、方便生活、便于管理；
注重对生活居住区内各类市政设施配套。加强各居住地块之间生态绿地的沟通性，改善居住环境质量。
（2）用地布局
规划居住用地面积为17.69公顷，占建设用地的39.7%。居住用地主要结合旧城改造进行建设，并结合商业金融业用地，发展商住混合类用地。
（3）居住区配套
在公共配套服务设施上，居住小区内为满足居民的需求，配置社区文化站、卫生所及幼儿园。按规范人均指标集中设置停车场所。以每栋或每两栋住宅楼为单位设置自行车车棚，集中布置绿地、居民活动场所。社区公共设施布局应综合设置、加强配套、同步建设，方便居民生活，做到管路系统化、规范化，提高居民生活水平，创造优美舒适的生活环境。
2、公共服务设施用地
（1）规划原则
与城市发展相协调，在区域内合理配置各级公共设施。
合理布置各类公共设施，提高土地的使用效率。
公共设施的规划考虑地区的现状条件和长远发展的可能，注意远近期结合，使发展和实施具有连续性。
（2）用地布局
商业金融业用地
依据上位规划沿城市主次干道布置商业金融业用地，另外在各居住组团中集中布置日常生活相关的配套商业金融用地，满足人们“吃、住、行、游、购、娱”的需求。商业金融业用地在沿城市主次干道侧以大型公共建筑为主，强调形体的变化满足景观界面的要求，而在临居住区一侧则强调宜人的步行尺度和丰富的空间变化，结合工业遗址改造，发展新类型商业，规划商业金融用地面积为5.7公顷，占建设用地的12.76%。
道路广场用地
该区域内道路广场用地主要指城市道路，总用地7.09公顷，占总建设用地的15.86%
绿地
该区域内绿化用地以带状绿地为主、点状绿地为辅的布置方式，主要为道路两侧绿带，总用地1.07公顷，占总用地的2.39%。
五、土地利用的总量构成与总量平衡
规划基地内道路用地、绿化和市政配套设施用地总量需要严格控制。不得作为其他用途减少其用地面积，而居住用地和商业金融业用地所占比例可以适当调整，在两者用地总量范围内平衡。
合肥市蜀山区芳草日化地块规划用地构成表
项目
用地面积（公顷）
比例%
二类居住用地R21
17.00
38.06
社区服务中心R22
1.97
4.41
商业用地C21
0.82
1.84
商住用地CR
4.88
10.92
中等专业学校用地C62
5.85
13.10
公园用地G11
0.90
2.01
街头公园用地G12
0.17
0.38
道路用地S1
7.09
15.86
交通广场用地S21
0.20
0.45
游憩集会广场用地S22
0.67
1.50
松芝万象城
3.00
6.72
合肥市全民健身中心
1.00
2.24
安徽省高级人民法院
1.12
2.51
总计
44.67
100

注：本次规划用地范围至外围道路中心线，规划面积为44.67公顷。

六、街区控制体系
根据合肥市规划的整体控制要求，为便于街区整体开发建设，需要对街区进行整体控制，同时落实和体现规划区整体控制意图。因此，本次规划确定了街区整体控制指标主要有用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等等，同时考虑街区各地块用地兼容性的要求，引导兼容用地性质和兼容量。
七、街区控制指标
街区编号
控制指标
备注
用地面积（公顷）
用地性质
建筑密度（%）
容积率
绿地率（%）
建筑限高（米）
居住人口总量（人）
可兼容用地
街区
其中
R21
17.00
二类居住用地
≤30
≤3.0
≥40
≤60
8585
G1 C2
/
R22
1.97
社区服务用地
≤40
≤1.5
≥30
≤24
/
G1 C2
/
C21
0.82
商业用地
≤40
≤3.5
≥30
≤100
/
C1 S
/
CR2
4.88
商住用地
≤40
≤4.0
≥30
≤100
2665
C3
/
C62
5.85
教育用地
≤30
≤2.0
≥30
≤24
/
C2
/