天津津都大厦产权式酒店策划.docx

津都大厦产权式酒店策划

2009-6-15

津都大厦产权式酒店策划

一、 天津津都大厦概况
天津津都大厦是99年竣工的27层的写字楼，其A座占地面积为3040.7 ㎡，土地性质为划拨用地。总建筑面积为36,112.48㎡。其中A座4-24层建筑面积25,561.93㎡ ， A座及A/B座中间2-3层裙房建筑面积为5,513.78㎡，一楼可使用面积1509㎡，A/B座地下1-2层建筑面积为5,036.76㎡。地上与地下车位近200个。
大厦外墙1-3层为石材，4层以上为丙烯酸外墙涂料。外窗为褐色单层铝合金普通玻璃。设施设备包括供电系统、电梯、供水和消火栓系统基本可继续使用，其它配电和照明系统、空调通风系统、蒸汽系统、热水系统、消防报警和喷淋系统、视频监控、电视系统、电话系统、网络系统等基本不可使用。
该大厦在抵债前曾租赁经营，出租率达到70%，后由于抵债清退了租户，目前大厦处于空置状态已三年。
津都大厦如继续改造装修为写字楼，其配套设施设备可继续部分使用，如改造为酒店，则配套设施设备基本不能使用，需要重新改造配置。
以上是津都大厦的大致概况。

二、项目产品定位建议
（一）、产品特性分析
1．产权式酒店的起源
“产权式酒店公寓”是上世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。
2．产权式酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：
（1）时权酒店：
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。
（2）养老型酒店：
指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
（3）有限自用的投资型酒店：
指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。本项目就是属于第三种类型，即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的大都市或旅游城市，如深圳、海南三亚等城市，当地拥有充足的商务流动人员及旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有较大的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，即支付五成首付后，其按揭款可由酒店投入使用后的回报支付，大约10-15年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房。经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元化的投资收益。投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。
3．产权式酒店的流行趋势
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986—1995年年平均增长15．8％；1980年，在全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。
在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有近10家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。可以说随着旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。
（二）、产品定位建议
1．项目定位：
·产品性质定位：较高档次的产权式酒店，由东方集团著名酒店管理公司经营管理，开发成天津规模较大的产权酒店。
·产品功能定位：丰富的滨海都市建筑及配套功能，可以收藏的中国北方滨海大城市繁华与景观……
· 产品档次定位：完善的平面设计，每个建筑细节精心设计，每处细部匠心独用，提供尽善尽美的使用功能，是东方资产集团打造的较高档次的产权酒店；
产品投资定位：高回报低风险的享受型投资。

2．分析将项目定位于“较高档次产权式酒店”的可行性
本项目的定位基础是“较高档次的产权式酒店”，下面从产权式酒店在我国目前的发展，及作为新型的房地产投资方式与其它投资方式比较，分析本项目定位于“较高档次的产权式酒店”的可行性。
（1）产权式酒店的在我国的发展基础
10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：一是当初的开发商炒卖地皮的居多，没有多少人愿意切实的发展这个产业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。
回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件——旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内的产权式酒店开发商较之七八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过近十年的大浪淘沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好形象及较强实力的企业，东方资产集团就拥有这样的实力。目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光。
分析目前国内产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的健全，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此；其四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换。
（2）产权式酒店作为新型的房地产投资品种，与其它投资方式的比较
A、产权式酒店与传统投资方式的比较
产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：
投资方式
投资回报
风险分析
产权式酒店
6—15%+免费度假天数+物业产权
1．旅游业倒退：几乎不可能 2．酒店公司经营不善：聘请美誉度好的公司，另有产权物业保值
投资股票
较好情况为：17%
股市涨跌难测，散户经常被套
国债
2.40—4.10%
通货膨胀，风险很低
储蓄
0.99—2.88%
通货膨胀，国家金融政策，风险很低
购买保险
遭遇不幸，才获赔偿
宁可希望健康平安，也不要赔偿
通过上表我们可以看到，产权式酒店的投资收益和风险，与传统的投资方式相比，投资回报与投资风险都是比较理想的。 
B、产权式酒店与酒店式公寓的比较
酒店式公寓发展的时间比较长了，投资者对其的了解也比较深入，作为房地产投资品种之一，投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。
优势
劣势
A.      产权式酒店租客范围大。产权式酒店的客户以观光游览的旅客为主，既可以做短期的散客出租，又可以做中长期包房的商务租赁；酒店式公寓只能做中、长期的出租；
B.      使用起来度假休闲、投资两相宜；
C.      产权式酒店的配套设施和服务水准一般优于酒店式公寓；
D.      对于喜欢"尊贵、豪华、享受"的客户，产权式酒店比酒店式公寓更有吸引力；
E.      产权式酒店一般由专业酒店管理公司进行统一经营管理，而酒店式公寓一般依靠管理处进行招租，经营能力的高下之分一目了然；
F.      一般情况下投资产权式酒店的收益要大于投资酒店式公寓；
G.      产权式酒店在物业本体的维护、保养上要优于酒店式公寓；
H.      开发商可以通过卖楼，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有卖楼的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获得收益；
A.      经营风险大。投资产权式酒店的收益大小决定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平；
B.      产权式酒店易受经营的淡旺季影响；
C.      产权式酒店对物业位置的要求高于酒店式公寓，产权式酒店通常需要选在旅游或者商业旺地；
D.      产权式酒店对内外配套设施的要求高于酒店式公寓；
E.      对投资产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营；
通过比较我们可以看到，产权式酒店和其它投资品种相比，更具有竞争优势，因此我们相信通过有效的推广活动，我们可以把这种比较优势的信息有效地传递给目标客户，达到项目顺利销售的目的。
 C、大厦的地理位置优势与规模
津都大厦由于它的独特的地理位置，决定了它的用途。首先，在大都会的闹市中心，它不可能做商业以外的用途，否则将它浪费了地理位置优越的优势，得不到应有的回报。虽然目前天津市的住宅价格现在炒得很高，但是由于它处在闹市中心，没有环境配套且设计不是住宅，导致大厦不可能作为商品住宅开发。
又由于当地写字出租回报非常低，每平方的月租金只有36元。新疆乌鲁木齐市好的写字楼的租金每天每平方都是1.5~2元。相当于每平方月租金是60元，高出了津都大厦近一倍左右。与边远城市的写字楼租金相比较，将津都大厦再改造成乙级写字楼没有投资的价值和意义。而且邻近的津都大厦的B座大厦，写字楼的出租率只有10%，空置率较高；基于此，津都大厦A座的重启，基本排除了做写字楼的可能。
除了裙楼能做商业用途之外，三层以上的高楼在距天津站只有500米无的地方，最佳的用途就是做四星级以上的酒店，但酒店的投资较大，而且投资回报期较长。根据大厦的具体情况，其最佳的用途就是作为产权式酒店。理由如下：
最有利的条件之一是位置，得天独厚的地理位置，使它具有作产权式酒店的最好条件，因为它作为酒店可以有较好的投资回报。其次是规模，像津都大厦A座的规模，既有3万多平方米的面积，还有5000平方米的配套商业用房和1500平方米的一层大堂可用面积，5000平方的地下车库和近200个泊位，面积太小了不成规模，面积太大了资金占用大，且销售有压力。第三，由写字楼改为四星级酒店，所有的一切需要重新设计，也就是一切需要重新来过，这样，完全可以按产权式酒店来重新设计。只有设计恰当的面积，充分的利用每一平方，才能利于产权式酒店的销售与经营者的利润最大化。只有酒店经营者能够有一个很好经营的酒店，才能创造较好的投资回报，投资者才能有投资信心。作为产权式酒店，最大的关键是平衡业主即投资者与经营者的利益，项目才能成功，即产权式酒店单间面积不能太大，以减少购买者的压力，也不能太少，以免经营者不好经营。只有重新设计，最大限度考虑双方的利益，为城市的有产阶级设计一条投资新渠道，因为任何个人投资者是无力投资酒店的。只要我们能开发成一个确保有经营效益的酒店，就能吸引个人投资者，在满足了居住的前提下，找到一条新的投资渠道。
综上所述，我们认为将本项目定位为“较高档次的产权式酒店” ，项目的定位准确清晰，是符合市场要求的，并且目前已经有了比较好的发展条件。从定位的基础和大方向上来说，这种定位是合适的和比较可行的，无需进行定位调整。

三、 津都大厦的优劣势分析
大厦的主要优势是，地理位置优越。大厦坐落于天津市河北区进步道38号，地处天津市黄金地带。距天津铁路东站约500米，京津城际高速列车的开通，使北京天津两城市纳入半小时经济圈以内，人员流量较大。同时，附近海河河底隧道及地铁站等正在建设中，将带动此地段的人员流量和潜在价值。毗邻天津市重点改建开发地段——意大利风情区，已逐步开发为酒吧商业区。隔海河即为天津市的商业街、商务街和金融街区，系天津最繁华商务商业地段。靠近海河风景带，系天津市标志性的绿化风景区段。附近有天津邮政大楼、销售百货精品的龙门大厦、天津市最大的地下商场——晶龙商场等建筑，形成与周边大厦建筑共存的繁华街段。从津都大厦地理位置看，该大厦靠近天津繁华商业商务区域，临近海河绿化风景地带，形成独特地理位置的特点和优势，是一难得的商业宝地。
津都大厦也存在劣势：大厦是一座建成已十年，闲置达三年之久的旧楼，大楼的用途是按乙级写字楼设计的。现在设计要求与标准比十年前均有较大的提高，如节能要求，大厦的外墙节能保温等要求，都已跟不上时代的要求。现在北方外窗普遍是采用双层节能玻璃，而大厦是普通铝合金单层玻璃等，重新改造须投入较大资金。其次，津都大厦虽然也有名声，但毕竟是一座完工十年，闲置三年之久的大楼，要打造一个新的品牌，重新创造新的效应需投入重金重新包装。
作为一个重新启动的投资项目，需要成立一个专门的机构，有知识较全面的专业人员对项目负责。集合各方面的力量，才能使目标利润最大化。利用团队的力量，在项目的前期多下功夫，制定一个详细周密的策划，才能保证项目获得较大的成功。花钱把大厦重新包装起来容易，但重要的是如何确保所投的资金在较短的时间内获得较大的效益。像一场战役一样，只有周密的战前准备，才能有获得胜利的保证。

四、 津都大厦的投资效益估算
（一）、天津津都大厦投资成本估算：
1．已有大厦作价：1.6亿元
2．需要投入资金：1.8亿元
3．需交土地出让金：0.2亿元
总支出合计：需要投入资金为：3.6亿元人民币，
即本项目的成本为3.6亿元人民币。
（二）、项目投资收入估算
1．销售价格估算
据富思博得提供的数据显示：2009年6月第一周(6月1日-6月7日)天津商品房整体成交3233套，，市内六区住宅成交均价突破1万元/平方米，达到10090元/平方米。和平、河西、南开三区住宅成交均价依然在万元以上，和平区更是达到17000/平方米高位。商业用房比住宅价格要贵1.5~2.0倍，带豪华装修的四星级酒店更应高出商业用房的售价。
以上为价格估算依据。
按照房地产行业一般定价规律，在同一计价地区内，商业用房的销售价格是住宅销售价格的1.5~2.0倍，旺铺底商不受此限制，根据市场情况有的可能高于三倍甚至十倍于住宅。新疆小西门去年完成的烂尾楼工程，”新台商大厦”底商的售价就在10万元一平方米，而且全部售完，二层以上也是在3万元一平方米。产权式四星级高档酒店，按商业房地产考虑，取该地段商品房均价的1.5倍计算。
和平区是天津市政府所在区域范围，北面是河北区，津都大厦位于天津火车站只有500米远之处，距天津市政府也只有3公里左右，与和平区紧紧相邻，同属天津市最旺街区，甚至比和平区更旺，理论上售价应该比和平区更高。这里不按最高价的17000/平方米考虑，按住宅均价10090元/平方米的最低1.5倍销售价格考虑，津都大厦产权式四星级酒店的销售均价格为：
1.5×10090=15135元/平方米。
对于一座繁华热市中心的四星装修标准的酒店，销售价格只卖到1.5万元一平方米，是非常便宜的；因为不仅高档的装修含在价格内，还有四星级酒店的配套投资要计入其内，所以最高价应该可以卖到1.8万元一平方米。因为和平区的住宅最高都卖到了17000元/平方米。本估算书为了降低风险，销售价格均按较低价格考虑。
2．销售面积估算：
一楼可用面积为1509平方米，按50%作为产权式酒店分摊面积，另50%作为酒店出入的西餐、酒巴、精品商店使用，这样既可减少业主购买产权式酒店的销售面积，减轻购买压力，又可以增加经济效益，因为精品商店或西餐店的销售价格要远高于产式酒店。可以作为优良资产向银行贷款，同时每年可以收到较高的租金回报。即754.5平方米作为大堂使用面积，加到产权式酒店中销售销售；另754.5平方米按底层高档商业面积销售价格估算（不一定卖，只作为评估计算）。价格是同类住宅价格的三倍左右，即在酒店一层主要出入口大堂的商业面积销售价格只卖30270元/平方米，此价格是非常便宜的，在发达城市的最旺的街区，这种底商可以卖到10万元一平方，在深圳最贵的底层商业面积，有卖到30万元一平方以上的记录。
2~3层裙楼可销售面积：5513.78平方米，按商业面积销售。均价按住宅均价的2倍考虑。
4~24层产权式酒店销售面积：25561.93平方米，
24层以上其它面积有3527.74平方米，作为办公辅助用房出租，不计入业主销售的分摊面积之内。原则上，尽量不占用销售面积为办公辅助用房，可销售面积均开发成产权式酒店进行销售。
项目可销售面积收入：
一层：754.5×(10090×3)=2284万元
2~3层：5513.78×(10090×2)=1.112亿元
4~24层：(25561.93+754.5)×(10090×1.5)=3.983亿元
200个汽车泊位按产权式泊位销售,每个车位销售均价按20万元一个,出售给投资人收益,相当于一个小型的产权式酒店一样。200×20=4000万元。
毛收入合计：
0.2284+1.112+3.983+0.4=5.7234亿元。
以上销售面积合计只有32584.74平方米，距离可办理销售手续的面积36112.48平方米，尚差3527.74平方米（24层以上部分）。即这3527.74平方按15135元/平房销售，还可以收回投资约5339万元。由于这些面积可能作为办公等辅助用房使用，但其相应的价值依然存在，也可以加入到估算价值之内。
（三）、毛利润率估算
项目成本为3.6亿元人民币，项目毛收为5.7234亿元。毛利为：5.7234-3.6=2.1234亿元。
总成本3.6亿元，毛利2.12亿元，毛利率约为59%。
作为房地产投资，这种投资回报率比较合理，也比较可行。太高了，期望值太高不现实，也不可能；太低了，投资没有价值。此项目是抵债项目，不计算抵债成本，如果从投资的角度考虑，近期项目总投资为2亿，毛利为2.12亿，即投资2亿赚2.12亿，此项目是极具投资价值的。
上述投资估算是比较保守的，还有潜力可供挖掘。如底商评估价可以达到5万元一平方；裙楼商业面积销售价格也可卖到3万元/平方；产权式汽车泊位也可以卖到25万元一个；产权式四星级酒店可以卖到1.8万元一平方，等等。即估算的销售价格还有一定的上浮空间，视不同的人不同的操作方式，而效果有所不同，目前的估算只是最保守的估算。挖潜的方式还有很多，如投资成本可以在保证不降低品质要求的前提下，节省10%也是有可能的。当然操作不当也有可能突破估算价。按总销售面积，不含地下室可销售面积有36112.48平方米，而上述计算的可销售面积只计算了32584.74平方米，另3527.74平方米的面积没有计算在销售范围之内，虽然作为办公等辅助用房，其投资价值依然存在，理论上应该全部销售出去，还可以创造约3527.74×15135=5339万元的效益。严格仔细计算，则总销售面积要与批准的面积一致，销售收入还会增加，因为有些作为管理用房、辅助用房的面积，没有计入销售面积内。严格地说，一切用于产权式酒店服务的面积都要分摊在产权式酒店销售面积内，尽管业主买的面积并不大，但与之服务的面积都要分摊进去。由于只是初步的估算，所以并没有这样计算仔细。再譬如，5000余平方米的地下车库，如果改造成机械式双层泊位，可以增加泊车数量不少，将泊位打包成产权式泊车位出售，让投资人能够得到好的回报，让项目获得更大的利润空间。在繁华的天津火车站附近，汽车泊位也是一笔不可忽略的、很大的投资收入，投资人可以把这个利益出让给投资者，从而双方都得到良好的投资回报。

五、 产权式酒店成功的关键
在市场经济的链条中，一个合理的运作模式是各方利益最终趋向平衡的模式。产权式酒店是多方利益相结合的中间产品，把握利益的平衡点是项目成功的关键。产权式酒店的开发、销售、回报、运营等模式，在设计上必须顾及开发商、酒店管理方（专业酒店管理者）、购买业主三方的利益，其均衡点在于酒店长期稳定的经营。产权酒店从本质上讲，它是二次置业，所以重点在于：在规划设计上要注重适用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，它包括：面积、户型、装修及设施配套等，其中设施配套十分重要。因为设计、设施配套等对未来的经营有极大影响，细节决定成败，建议在成立专门班子之后，聘请专业策划人员集思广益，把功课做足在开工前。
项目的成功在于两大策划：一是项目开始前的前期策划，二是项目开始后的销售策划。项目的成功与否关键在于销售策划，而项目的效益高低，与项目的前期策划紧密相关。

六、 产权式酒店的计划安排
首先，项目若重启，需要成产一个专门的公司或机构，对项目的投资与回报负责，或者签订经济目标责任书，确保项目的目标利润最大化。新成立的公司可以股东权益的方式出现，尽量减少大厦过户产生的税费，降低成本。
新公司成立后，开展项目前期的调研工作，聘请专业的产权式酒店策划团队做周到项目策划工作。同时，重新开始产权式酒店的设计工作。初步计划安排如下：
1． 用一个月的时间做前期准备工作，包括成立新的公司及为新公司工作所做的各项前期准备工作。
2． 用三个月的时间完成项目详细的策划报告及产权式酒店的设计工作。即策划用三个月的时间完成的同时，设计也用三个月时间完成，二个工序同时进行，相互不影响，总工期还是三个月。
3． 用一个月左右的作为新设计完成后的审批报建工作。
4． 用一个月左右为招投标工作。
5． 考虑一个月的机动时间。
以上共用半年的时间，项目就可以开工启动。
6．三万平方米的项目重新改造装修，如果冬季施工不受影响，估计全面完成产权式酒店的重新施工与装修需要工期约一年左右。
项目启动后，最主要的工作是项目的营销团队，从广告、营销策划方案，到主题词，怎样包装营销，等等也是由专业的团队完成，与工程进度同步进行。与此同时，还须办理相应的产权销售手续，此手续尤为重要，没有销售手续，产权酒店就无法销售，所以，这也是项目的一个重点内容。
即从项目启动到项目完成需总工期为一年半左右。在这个过程中，有许多工作是同步进行的，如办理产权手续等。因为除了完成主体工程之外，主要还有许多不可或缺的配套工程，且装修是一个慢工出细活的过程，不能操之太急，以免影响工程质量。

七、几点建议
对于一个投资近二个亿的工程，不做则已，要做就要做出特色来，使其投资产生附加的品牌作用，即在应该有的基本投资上，再加一点宣传费用，为创造品牌做一点投资，一举两得，这是开发此项目的一个附加价值。
为了使项目做得有特色，有投资价值，宜利用政府对节能工作的扶持政策。政府有节能改造的补助资金，将已建成的旧楼，改造成双层节能LOW-E玻璃的建筑，外墙加上保温，以满足工程对节能工作的要求，同时获得政府的改造资金补贴。另外，由于酒店对热水的需求较大，项目宜加大对太阳能供热的投入，尽量运用高新技术，如现代先进的太阳能供热技术等。还有就是空调工程，现在北京、南京等城市有利用地热供暖的恒温恒湿新技术，可以极大地降低开发成本，增加卖点，创造好的经济效益。
建一座产权式酒店容易，但要使投资二个亿尽快赚回二个亿难。所以本项目成功的关键，是要能找到并启用知识较全面的人才，通过人才使用专才和团队，发挥专才和团队的力量，完善机制，制定目标责任，争取获得目标利润最大化。之所以需要知识面全面的人材负责项目，主要产权式的酒店与业主的投资及产品成本等息息相关。项目必须目标利润最大化，则每一个细节都必须重视，如设计中，一是要每一间产权酒店面积要合适，还要求功能全面、舒服适用，节约面积，便于经营者能很好经营。还要尽可能地节约面积，多做一些客房，使开发能够确保利润。同时还要尽可能地节省开发成本，等等。且将写字楼改造成产权式酒店本身也是很有难度的。所以项目的成功与否，与项目负责人的知识水平，人品等诸多因素息息相关。只有制度全面，目标明确，监管到位，项目才有可能成功。
黄金位置的大厦，长期空置是对财产的浪费，针对具体情况的项目开发，是盘活资产使其利润最大化的手段。宜抓紧时间，重新包装它，并卖一个好价钱。这样才能极大的物尽其用，使闲置产品能有高效回报。
以上是对未经考察的标的在短时间内的初步分析，不妥之处甚多，仅供参考。
李湘新
2009-6-15