房地产公司管理制度(79页).doc

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房地产公司管理制度编制单位：武安市明芳房地产开发有限公司编制日期：2016.11.15 版本：第一版目录第一章总则 4 1 目的 4 2 适用范围 4 第二章公司组织管理机构 5 1 公司组织管理机构图 5 2 人员分布 5 第三章项目开发总体流程 6 1 项目开发总体流程图 6 2 项目开发总体流程说明 10 第四章工程项目管理工作流程 15 1 施工协调管理流程 15 2 档案信息管理流程 17 3 项目安全管理工作总体流程 19 4 项目质量管理工作总体流程 24 5 工程进度款管理工作流程 28 6 工程变更管理工作流程 30 7 成本控制管理工作流程 32 8 项目进度管理工作总体流程 35 第五章管理制度 38 1 日常工作管理制度 38 2 公司财产、办公用品管理制度 39 3 行政档案管理制度 39 4 监理、总包、分包的管理制度 40 5 工程施工管理制度 50 6 工程质量控制制度 60 7 施工进度管理制度 64 8 投资控制管理制度 65 9 工程验收流程管理 68 10 奖罚流程制度 69 第六章岗位职责 70 1 总经理职责 70 2 工程副总经理职责 70 3 办公室专员职责 71 4 工程部经理职责 72 5 材料设备专员职责 73 6 专业工程师职责 75 7 资料档案员职责 76 8 外联专员岗位职责 77 9 安全员岗位职责 78 第一章总则 1 目的为规范公司业务流程，明确房地产公司工作环节职责，提高管理水平和工作效率，实现工作的规范化、程序化，根据我公司实际，制定本制度。 2 适用范围 2.1 本制度适用于房地产公司工程建设项目工程管理工作。 2.2 房地产公司主要对工程项目的质量、进度、投资、资金负责，管理协调与工程有关的设计、施工、监理、质监、安监、地方干扰等方面的关系，保证工程的顺利实施。第二章公司组织管理机构 1 公司组织管理机构图董事长总经理副总经理（工程指挥部）工程部经理材料设备员资料档案员安全专员专业工程师办公室专员外联专员 2 人员分布副经理3名外联专员1名瑞景新都光明新城房地产公司现有副经理3名，外联专员1名，专业工程师4名，电工1名，材料兼安全专员1名，后勤3人。房地产公司专业工程师1名材料兼安全专员1名后勤2名（门岗）专业工程师3名后勤1名（厨师）第三章项目开发总体流程 1 项目开发总体流程图部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程1 层次 2 概要项目立项与科研部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点 A B C D 1 审批反馈审批项目建议书前期手续计划编制土地合同订立结束进入设计阶段项目可研项目可研评审 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程2 层次 2 概要项目设计与招标部门公司主管领导工程指挥部设计单位各职能部门节点 A B C D 1 审批反馈审批设计招标配合编制资金计划结束进入实施阶段材料技术协议通过施工图及预算审查通过初设评审初设批复否施工图设计及预算否初步设计物资采购制定物资采购计划 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程3 层次 2 概要项目实施阶段工作流程部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 反馈监督配合反馈现场施工准备委托施工监理编制项目施工组织总设计落实开工条件合同管理进度管理安全管理质量管理造价管理技术管理档案管理通过满足结束进入竣工验收与评价土建、安装施工、调试否 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目管理工作总体流程4 层次 2 概要项目竣工验收与评价部门各职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 配合监督反馈审批审计竣工验收结束评价考核竣工结算资产移交工程结算资料移交通过通过启动投用否整改 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 2 项目开发总体流程说明 2.1 流程目的本流程为自项目建议开始至竣工验收交付使用结束的总体管理流程，为加强对房地产开发业务的管理，减少和避免失误，提高综合效益。 2.2 项目开发管理 2.2.1 项目建议书（项目选择）：由公司领导层根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。工程指挥部根据项目情况编制项目建议书报公司领导审批。 2.2.2 可行性研究：由工程指挥部按房地产开发可行性研究管理办法执行。 2.2.3 可研评审（投资决策）：决定投资项目的可行性研究报告报公司审批。根据房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，公司领导对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。 2.2.4 土地合同订立：项目确定后，工程指挥部应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。 2.2.5 计划编制：土地合同签定后，工程指挥部经理应组织编制项目开发详细计划书，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的委托、施工队伍的选择及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、方法及相应计划安排。 2.2.6 前期手续：工程指挥部指导并会同项目公司相关人员有步骤地办理有关手续，主要有： 2.2.6.1 向开发管理部门报批项目，申报开发经营许可证。 2.2.6.2 向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。 2.2.6.3 向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。 2.2.6.4 向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。 2.2.6.5 如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。 2.2.7 设计招标配合：工程指挥部牵头，公司相关部门配合，招标确定设计单位单位。 2.2.8 初步设计：由设计单位根据工程指挥部提供的项目规划条件，项目地形图、市政管网线路图等进行初步设计。 2.2.9 初设评审：工程指挥部对设计单位的初步设计组织相关领导进行评审，主要审查相关经济技术指标是否满足公司要求。 2.2.10 初设批复：初设评审完成后，工程指挥部向规划部门报批，组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 2.2.11 施工图设计及预算：初设批复通过后，由设计单位进行施工图设计及预算，工程指挥部对施工图及预算进行审查，确认施工图及预算。 2.2.12 材料技术协议：施工图及预算通过后，工程部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料选型、定位工作，由公司采购部制定相应的采购计划，进行物资采购。 2.2.13 编制资金计划：工程指挥部主导，公司相关部门配合，编制资金计划，确定工程实施前，资金来源、数量到位，保证工程顺利实施。 2.2.14 现场施工准备 2.2.14.1 工程部负责委托测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。 2.2.14.2 工程部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。 2.2.15 委托工程施工监理：所有开发项目原则上都要委托施工监理。宜采用招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。工程部技术部负责组织委托监理。 2.2.16 编制项目施工组织总设计：项目具备开工条件时，总工程师组织工程指挥部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。 2.2.17 落实开工条件：项目施工组织总设计确定后，工程指挥部应按计划组织选择施工队伍，签订正式的施工合同。工程开工前，工程指挥部配合公司相关人员办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。 2.2.18 施工管理：开工条件具备后，组织施工单位进场施工，工程指挥部负责施工管理。管理内容主要包括： 2.2.18.1 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计； 2.2.18.2 协助施工单位解决现场的特殊困难； 2.2.18.3 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对工程进度做出签证； 2.2.18.4 清点、验收甲供材料，督促施工单位做好工程材料的取样检验，检查材料合格证； 2.2.18.5 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量； 2.2.18.6 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司及有关行业主管部门反映，妥善处理； 2.2.18.7 协调解决两个以上施工单位的施工交叉关系； 2.2.18.8 督促施工单位进行工程维修。 2.2.18.9 委托监理公司进行施工监理的项目，要严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对以上施工管理工作进行分工，避免与公司工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。 2.2.18.10 工程款拨付：工程指挥部根据工程进度，编制开发项目的季度、月度用款计划，交财务部组织资金。施工单位按合同提报工程付款计划后，由公司预算部门进行审核，并配合财务部拨款。 2.2.19 竣工验收： 2.2.19.1 开发项目（单项工程）竣工后，先由工程指挥部组织初验，初验合格后向质量监督部门申请验收。 2.2.19.2 成片开发项目竣工后，工程指挥部组织初验，然后报当地政府组织有关部门进行综合验收。 2.2.19.3 开发项目验收合格后，工程部将工程项目资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送。 2.2.20 工程造价决算：工程竣工后，由公司预算部门审核施工单位提报的工程竣工造价结算（必要时，可委托审计事务所进行审计），工程指挥部配合，并与施工单位办理工程造价结算手续。财务部依据确认的工程造价结算编制工程竣工财务决算，对项目工程投资进行竣工清点。 2.2.21 技术档案管理：工程指挥部根据档案管理要求制定相应办法进行管理，主要是： 2.2.21.1 收集、保管开发项目的原始资料，包括立项批文、用地许可证、建设用地规划许可证、拆迁验收证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工报告等等。 2.2.21.2 收集开发项目的全套工程资料，审查、保管施工单位提交的竣工资料，包括工程地质勘察报告、规划图、施工图、图纸会审记录、重要施工日志、材料化验与试验报告、隐蔽工程验收单、设计变更记录、现场签证、质量事故处理报告、竣工决算书等。 2.2.22 评价考核：工程指挥部根据公司相关规定对项目全过程进行评价，对项目参与人员进行考核，书面形式反馈公司主管领导，为公司后期项目开发积累相关经验。第四章工程项目管理工作流程 1 施工协调管理流程 1.1流程图部门名称工程指挥部流程名称施工协调管理流程层次 2 概要协调部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 召开工程例会，解决相关施工出现的问题审批工程开工报审表结束配合协调解决问题审批复工申请下达工程暂停令是否是否下达工程暂停令提出需要施工单位解决的问题审核工程开工报审表工程竣工后参加启动工作确认整改完成后提出复工申请负责落实解决影响工程施工的相关事项组织工程开工条件满足组织编写工程开工报审表办理开工手续开始 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 1.2 流程说明 1.2.1 办理开工手续：施工单位进场后，施工单位到政府相关部门办理开工前所必须的各项手续。 1.2.2 编写工程开工报审表：具备开工条件后，施工单位组织编写工程开工报审表，报监理审核，工程指挥部审批。开工报审表格式按照建设厅文件格式编制。 1.2.3 组织工程开工：工程开工报审表审批通过后，施工单位组织开工。 1.2.4 施工过程中出现质量、安全、进度等问题，工程指挥部组织召开工程例会，协调解决相关问题。监理单位按照程序对问题的严重程度进行分析，确定是否暂停施工。不需要停工的，施工单位按照工程指挥部和监理单位的要求进行落实整改。 1.2.5 需要暂停施工的，施工单位在停工整改完成后，提出复工申请，工程指挥部配合监理单位对整改情况进行复查，按要求整改完成的，监理单位批准复工。 1.2.6 监理单位配合协调解决出现的问题，施工单位按照工程指挥部及监理单位的各项要求组织施工，工程竣工后，参加项目启动工作。 2 档案信息管理流程 2.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称档案信息管理流程层次 2 概要档案信息部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 反馈开始结束工程竣工档案移交至公司档案室接受工程竣工档案移交审查工程竣工档案提出档案管理的目标计划及要求审核相关文档确认工程竣工档案移交审核工程竣工档案工程竣工档案移交经施工单位审核后上报验竣工资料按要求对文件资料进行归档工作收集自身负责的所有相关文档档案及影像资料确认工程档案管理目标、档案范围及要求 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 2.2 流程说明 2.2.1 开始：项目确立后，工程指挥部成立，由工程指挥部提出档案管理的目标计划及要求，确保工程档案和工程同步进行。 2.2.2 施工单位进场后，工程指挥部组织监理单位、施工单位相关人员对项目档案管理的目标计划及要求进行传达，相关单位负责人进行确认。 2.2.3 工程过程中，施工单位根据档案管理的要求收集自身负责的所有相关文档档案及影像资料，监理单位负责按要求审核相关文档。工程指挥部组织定期不定期的随机抽检，确认档案的同步、完整、真实。 2.2.4 施工单位资料员按要求对文件资料进行归档工作，待工程竣工后，施工单位按要求装订完成，自行审核后提交至监理单位审核。监理单位确认资料符合要求后报工程指挥部审查。 2.2.5 工程资料的交接：竣工档案通过工程指挥部审查后，施工单位办理工程档案的移交手续，档案移交至监理单位，监理单位予以确认，然后监理单位把施工单位竣工资料和监理单位竣工资料一并移交至工程指挥部，工程指挥部予以接受。 2.2.6工程指挥部相关人员在资料接受完成后，按照公司资料管理的相关规定，反馈相关信息，及时完整的把项目竣工档案移交至公司档案室。 3 项目安全管理工作总体流程 3.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程1 层次 2 概要安全部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 监督检查工程安全管理体的建立和运行开始 A 开工前，召开第一次安全会议是符合要求审批参建单位的安全文明施工策划督促、检查参建单位编制安全管理制度、台账及危险点预控措施建立安全管理制度和安全管理台账建立安全管理网络否审核安措费使用情况，对现场安全文明施工条件及措施落实情况进行把关施修改完善编制安全监理工作方案，建立安全管理台账开工前，落实安全文明措施，落实安全会议精神和风险、应急、分包等管理措施修改完善编制安全文明施工实施细则方案及危险点预控措施，建立安全管理台账 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程2 层次 2 概要安全部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 组织开展各类安全检查总结并制定安全管理改进计划全过程安全管理监督检查指导反馈 A 监督指导项目问题整改评价，总结上报；监督改进落实情况并提出预防措施定期召开安全会议组织开展安全管理活动定期开展危险点预控管理分包管理落实季度及专项安全大检查组织月度和随机安全检查组织实施全过程安全管理达到安全开工条件监督检查项目施工现场安全文明状况，对重要工序、危险点、特殊作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中安全文明施工问题 B 每月开展安全教育，开展安全检查活动，落实安全会议决定和安评、危险点、应急和分包管理制度和措施，实行隐患整改闭环管理，保持安全文明施工环境 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目安全管理工作总体流程3 层次 2 概要安全管理部门公司职能部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 结束分析总结评价结果总结上报符合要求符合要求持续动态改进保持良好文明施工环境继续整改是否对检查和评价中存在的隐患进行整改闭环 B 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 3.2流程说明： 3.2.1 建立安全管理网络：工程指挥部成立后，指挥部安全专员组织，根据公司安全部各项规定要求，指挥部负责人安排相关人员配合，完成项目安全管理网络的建立。公司安全部负责监督检查项目安全管理体系的建立和运行。 3.2.2 建立安全管理制度和安全管理台账：在已建成的安全管理网络下，工程指挥部根据公司安全管理制度，结合项目实际，制定项目的安全管理制度，安全专员负责制度的传达和实施。并建立安全管理台账，对安全问题进行登记。 3.2.3 督促、检查参建单位编制安全管理制度、台账及危险点预控措施：在现行《安全法》等国家法律法规规定内，各参建单位（包括监理、施工等）在项目安全网络及管理制度下，编制所辖范围内的安全管理制度、台账及危险点预控措施，工程指挥部负责督促、检查。 3.2.4 审批参建单位的安全文明施工策划：工程指挥部对完成安全文明施工策划的单位部门的策划进行审批，全部修改完善，符合要求后，开工前召开第一次项目安全会议。 3.2.5 第一次项目安全会议：项目第一次安全会议主要统一思想，对项目的安全工作进行总体部署安排，监理单位对安措费的使用情况进行审核，对现场安全文明施工条件及措施落实情况进行把关，施工单位在开工前，把安全文明措施落实到位，把安全会议精神和风险、应急、分包等管理措施落到实处。 3.2.6 达到安全开工条件：在各项制度、措施都落实到位，工程指挥部确认达到开工条件后，向公司领导及公司安全部反映情况，组织开工。 3.2.7 组织实施全过程安全管理：项目正式开工后，工程指挥部组织实施项目的全过程安全管理。主要监督监理单位检查项目施工现场文明状况，对重要工序、危险点、特殊作业实施旁站，协调交叉作业和工序交接中安全文明施工问题。检查施工单位安全教育开展情况，安全检查活动开展情况，安全会议决定和安评、危险点、应急和分包管理制度和措施落实情况，全过程实行隐患整改闭环管理。公司安全部对全过程安全管理进行监督检查。 3.2.8 组织开展各类安全检查：工程指挥部在公司安全部的指导监管下定期召开安全会议，组织开展安全管理活动，组织月度和随机的安全检查，落实季度及专项安全大检查，定期开展危险点预控管理。 3.2.9 评价，总结上报：工程指挥部定期对安全管理工作进行评价总结，监督改进落实情况并提出预防措施，并将结果上报至相关部门，公司安全部根据上报情况进行总结，并制定安全管理改进计划，工程部监督指导问题整改。 3.2.10 对检查和评价中存在的隐患进行整改闭环：各参建单位对检查和评价中存在的隐患采取整改闭环，整改达到要求的持续动态改进，不达要求的继续整改，保持良好文明施工环境。 3.2.11 分析总结、评价结果、总结上报：由安全技术部最后对全过程安全管理工作中存在的问题，整改落实情况，落实效果进行分析评价，按要求把结果上报至相关部门，以便持续改进。 4 项目质量管理工作总体流程 4.1流程图部门名称工程指挥部流程名称项目质量管理工作总体流程1 层次 2 概要质量管理部门公司职能部门工程指挥部参建单位节点 A B C D 1 加强设备采购质量管理和监造工作定期随机检查在建工程质量开始建立质量管理体系及规章制度 A 组织中间验收对项目质量进行全过程管理 B 施工单位监理单位设备供应公司调试试验单位设计单位 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期部门名称工程指挥部流程名称项目质量管理工作总体流程2 层次 2 概要质量管理部门公司职能部门工程指挥部参建单位节点 A B C D 1 参加工程竣工验收批准工程项目启动计划书汇总竣工验收出现的缺陷并组织复检组织工程质量竣工验收编制工程项目启动计划书 A 配合做好复检工作结束负责投产后质量保修工作在规定的时限内完成消陷工作 B 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 4.2 流程说明 4.2.1 开始：建设项目工程指挥部成立后，工程部门负责人组织相关人员建立项目质量管理体系，制定质量管理规章制度。并通过会议形式下达至相关参建单位，保证质量管理工作思想统一，有章可循。 4.2.2 对项目质量进行全过程管理：工程指挥部负责对所有进场单位进行质量全过程管理。主要管理内容包括： 4.2.2.1 设计单位保证供图进度和质量；派驻工地代表；及时答复参建各方提出的设计问题；参加质量检查及质量事故调查等工作。 4.2.2.2 施工单位建立健全施工质量管理体系和制度；制定落实质量保证措施；加强分包质量管理；严格工序管理，组织好内部质量检查、验收工作，参加工程质量检查，质量事故调查和处理等工作；完善施工质量档案管理。 4.2.2.3 监理单位建立健全监理质量控制保证体系，制定见证、旁站、巡视、平行检验等监理工作制度，并确保有效实施；审查施工单位的《施工组织设计》等有关文件；组织检查验收进场设备和材料；严格施工过程质量控制，定期编写过程质量报告；组织或参加过程质量检查，过程质量事故调查和处理；建立健全工程监理质量档案。 4.2.2.4 设备供应公司严格执行国家及行业标准、合同规定，提供全套产品质量证明文件，并按合同规定提供技术培训和现场安装试验技术指导及相关服务，配合监造工作。公司采购部要对设备供应单位进行质量管理工作。 4.2.2.5 调试试验单位严格执行有关规定，编制调试试验大纲，提交准确、齐全的工程调试、试验报告。 4.2.3 定期、随机检查工程质量：工程指挥部要按照质量管理体系的要求，组织定期和随机的工程质量检查，对检查中发现的问题要求相关单位进行整改并组织复查，并做好记录，整改必须落实到责任人。 4.2.4 中间验收：工程部负责对完工工程的中间验收工作，参建单位按规定申请验收程序，工程部组织人员进行中间验收，不合格的安排整改，整改完成后予以复验。验收合格后，按规定办理验收手续，进行资料档案存档。工程部督促施工、监理单位及时报送有关工程建设的各种文件资料，由项目公司资料员做好档案文件的收集、整理、移交等工作。对关键的设备安装和施工工序，由工程部进行重点控制，加强监督检查的力度，采取有效的措施，对各个环节实施连续的监控 4.2.5 竣工验收：工程竣工后，工程指挥部组织相关人员进行工程质量竣工验收，由工程指挥部编制工程项目启动计划书报公司相关部门批准后，按规定开始竣工验收程序，对竣工验收中存在的问题工程指挥部进行汇总，安排相关部门在规定时间内完成整改。整改完成后工程指挥部组织复检，复检合格后，办理竣工手续。 4.2.6 质量保修：竣工验收完成后，进入质量保修阶段，各参建按照合同进行质量保修工作。 5 工程进度款管理工作流程 5.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称工程进度款管理工作流程层次 2 概要进度款管理部门公司预算部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 审批监督材料供应、劳务分包款项的支付情况审核审查付款申请结束支付预付款进度款审核材料供应劳务分包提出的付款申请办理预付款或进度款 1. 编制工程预付款报审表，申请支付工程预付款 2. 根据工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表开始 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 5.2流程说明： 5.2.1 开始：合同签订后，施工单位按照合同规定组织工程施工。 5.2.2 进度款付款申请：工程达到付款条件时，施工单位按要求编制付款申请表。合同规定有预付款的，办理预付款手续。进度款按工程施工完成形象进度编制工程进度款报审表。 5.2.3 审查审核付款申请：付款申请表编制完成后，报监理单位进行审查、工程指挥部审核后报公司预算部门进行审批。工程付款的依据是工程指挥部负责人等各级责任人确认、公司预算部填写的工程付款确认单，填写工程付款确认单的依据是根据合同计量要求核实的工作量计量清单。工程竣（完）工结算造价为财务最终付款依据。工程指挥部协助办理付款手续。 5.2.4 办理进度款（预付款）：付款报审表经公司预算部门审核通过后，施工单位到预算部办理付款凭证，提供相关证明文件，按规定到财务部门办理付款手续。 5.2.5 支付材料款、分包工程进度款：材料款及分包工程款由总包单位按企业规定自行办理支付，工程指挥部负责监督材料款和分包款的支付情况，并做记录保存，及时发现支付中存在的问题，并提出意见建议，要求总包单位执行，避免出现纠纷，影响工程实施。 6 工程变更管理工作流程 6.1 流程图部门名称工程指挥部流程名称工程变更管理工作流程层次 2 概要工程变更部门公司相关部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 是实行重大工程变更审批规定现场监督实施否是否重大变更审核是否同意变更是监督实施从质量、进度、投资控制角度审查组织实施工程变更编制工程变更预算书结束报送工程变更单汇总表提出工程变更开始 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 6.2 流程图说明 6.2.1 开始：施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。 6.2.2 变更监理审查：监理单位召集相关监理工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，出具书面意见后返回施工单位。 6.2.3 编制工程变更预算书：监理单位同意变更的由施工单位编制工程预算书报监理单位审查，工程指挥部审核，审查审核从质量、进度、投资控制角度进行。 6.2.4 是否属重大变更：一般性的变更由工程指挥部经理审批；对项目投资、工期影响较大的工程变更报请公司总经理、董事长批准。 6.2.5现场监督实施：工程变更批准后，监理单位配合工程指挥部现场监督实施，施工单位组织实施工程变更。 6.2.6 报送工程变更单汇总表：工程结（决）算时，由施工单位报送工程变更单汇总表至公司预算部门进行结（决）算。 6.2.7 工程指挥部组织监理单位对变更进行分析，造成即成损失的，要明确责任，后下发给施工单位执行。 7 成本控制管理工作流程 7.1流程图部门名称工程指挥部流程名称成本控制管理工作流程层次 2 概要成本控制部门公司预算部工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 审核概预算审查（事前） 1. 审查竣工决算 2. 补偿与索赔 3. 扣质保金开始施工招标择优选择施工单位优化设计施工图会审进度款支付 1. 审查合同价分解 2. 审查设计变更 3. 核对材料、设备订货动态控制（事中）实现成本控制目标结束竣工验收决算（事后）合同归档并对价款使用进行控制、分析、反馈根据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金使用计划 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 7.2流程说明 7.2.1 开始：项目起始，工程指挥部开展成本控制管理工作。 7.2.2 优化施工图设计：设计单位完成图纸设计后，工程指挥部结合公司相关部门及参建单位对施工图组织会审，对施工图进行优化，公司预算部门审核施工图预算，结合设计图纸的自审、会审的其他相关资料按现行的行业定额、材料价格信息及有关费用的指导性取费率为依据编制施工图预算，确定预算成本。 7.2.3 选择施工单位：在工程招投标阶段，根据工程概况和招标文件，进行项目成本预测，工程指挥部提出投标决策意见，择优选择施工单位。 7.2.4 动态控制：施工单位确定后，施工单位根据施工合同组建项目部，做出成本管理规划及资金使用计划，监理单位对成本进行动态管理。 7.2.5 合同归档并对价款使用进行控制、分析、反馈：工程施工过程中，施工单位负责合同的归档，并对价款使用进行全过程的控制，同时进行分析，及时反馈项目成本运行情况。 7.2.6 审查资料、控制成本：在合同执行过程中，工程指挥部负责审查合同价分解，审查设计变更，核对材料、设备订货，在成本有效控制下进行进度款的支付。 7.2.7 竣工验收决算：在工程完成后，进行竣工决算时，公司预算部门负责审查施工单位的竣工决算，并控制补偿和索赔和扣留质保金，从而在时候有效控制成本。 7.2.8 实现成本控制目标：通过事前、事中、事后全过程成本的控制，最终保证成本控制目标的实现，为公司项目建设实现最大化盈利。 8 项目进度管理工作总体流程 8.1流程图部门名称工程指挥部流程名称项目进度管理工作总体流程层次 2 概要进度管理部门公司部门工程指挥部监理单位施工单位节点 A B C D 1 审查审查审批根据工程立项批复编制工程前期进度计划及总进度目标进度控制工程各节点进度变更造成项目变化，实际值与计划值比对结合月底存在的问题及相应对策，汇总编制建设月报每月检查进度执行情况及时纠正偏差编制《工程物资供应协调表》汇总工程施工进度计划和物资供应协调表审核工程施工进度计划是否满足工期要求是审核调整后施工进度计划根据施工图编制《工程施工进度计划》对相应的施工进度计划进行调整报出形象进度报表结束否实施施工进度计划 · 2 3 4 5 6 公司名称武安市明芳房地产开发有限公司编制单位工程指挥部签发人签发日期 8.2 流程说

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