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房地产估价的市场比较法研究
专业:结构工程
硕士生:王秋丽
指导教师:孟周济高工
摘要
市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中
能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最
直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规
定:在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。本文从理论
上对房地产价格的影响因素，房地产估价的内容、原则及特点，市场比较法的应
用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国应用过程中存
在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，
交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存在的不科学
性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应用市场比较
法估价的途径。本文主要探讨了模糊理论在市场比较法中的应用，在现有房地产估
价理论的基础上，结合模糊理论的最新研究成果，建立了市场比较法的模糊数学
模型:在修正区域因素和个别因素过程中，采用德尔菲调查法确定价格影响因素
指标，在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属函数，在确定权重时引
入了层次分析法和模糊上下因素法，在选择可比实例过程中引入了贴近度，在确
定最终价格时引入了指数平滑法。最后针对我国估价案例库匾乏的现状提出了引
入计算机的建议，就改进算法的研究结果进行了总结，并指出市场比较法是一门
与计算机密切相关的方法，应该加大计算机在市场比较法中的应用。
关键词:市场比较法德尔菲调查法模糊上下因素法贴近度层次分析法指数
平滑法
西安建筑科技大学硕士学位论文
StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheReal
EstateAPPraisal
SPecialty:StruetureEngineer
Name:节厄ngQiuli
InstrUctor:MengZhouji
ABSTRACT
ThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest，
themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofreal
estate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarket
comParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthe
situationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatif
conditionsPennitted，it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluateboth
landandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthe
characteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditions
ofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandthe
problems，thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtively
andincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcory
moleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness，
whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15
urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestimatemodelsandtheProcessof
seientificallyusingthemarketcomP硕sonapProaches.Thisartielemaiulydiscussed
theaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseofthe
realestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresultsoffuzzytheory，thefuzzy
mathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15established:IntheP代‘ess
ofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetor’Whendeterminingthefactor，
whiehinflueneethePriee，theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeers
are，theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortantthefactor15，
theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle，the
similaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost，theindexmethod15used.
FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry，
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somesuggestionsaregiven，theresearchresultsareeoneluded，andPointoutthe
marketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter，50itshouldenlarge
theusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.
Keywords:marketcomParisonaPProach，DelPhi，fuzzyfactormethod，similarity
degree，analytiehierarehyProeess(AHP)，indexsmoothmethod
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目录
绪论.”””””””””.“““””““”””““..”“”“”””..“““”“”“”””“”..””“二”.““““”””””..”..“.1
第1章房地产价格与房地产估价.”.”””:.”””””“””“.”.”””.”..“””””..”.”..““”””“.5
1.1房地产的概念与特点..............................·······················································……5
1.2房地产价格......................................................................................··......·······……5
1.2.1房地产价格的形成....................................·...·········································……5
1.2.2房地产价格的分类.....................................··，·········································……5
1.2.3房地产价格的影响因素...................······················································……6
1.3房地产估价...............................................................................................·.....……6
1.3.1房地产估价的定义........................................··..·····································……6
1.3.2房地产估价的特点........................................·········································……6
1.3.3房地产估价的注意事项..................·..····················································……7
第2章房地产主要估价方法及其相关联系..…””“..…”……””二””..”..””..”.””“.….8
2.1房地产主要估价方法................................·····················································……8
2.1.1市场比较法......................................................................····....···············……8
2.1.2收益还原法..............................................................................·············……10
2.1.3成本法..............................................................……，...............................……n
2.1.4假设开发法............................……，...........................................·····..······……12
2.2房地产的价值标准及四种估价方法的相互联系.......................................……12
第3章市场比较法研究的必要性.”””..”””“”二”“““”“..””.““”“..””.””””“.”..“.…14
3.1市场比较法的综述................................................·······································……14
3.2传统市场比较法的缺陷..................................·············································……14
33市场比较法中新思路的引入.......................................................................……17
第4章市场比较法建模的工程数学理论…””“”“””“”““”..””““”““““““..”“””.19
4.1模糊数学基本概念.........................................................······························……19
4.1.1模糊集的表示法..............................................................·····················……19
4.1.2模糊集的运算............................................................................··············……19
4.2隶属函数的确定.............................................................·.....··.·····················……19
4.3最大隶属原则和择近原则...........................................................................……21
4.3.1最大隶属原则...........................................................................············……21
4.3.2阀值原则...............................................................................................……22
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4.3.3择近原则...............................................................................................……22
4.4聚类分析.......................................................................................................……24
4.5权重的确定方法...........................................................................................……26
4.6指数平滑法...................................................................................................……31
第5章市场比较法模糊数学估价模型.””“..”“““.””.”“”..””””““””””“”:.“”””.32
5.1概述...............................................................................................................……32
5.2基于快速递减加权式比较法的数学模型...................................................……32
5.3基于快速递减加权式比较法的估价程序...................................................……35
5.3.1概述.......................................................................................................……35
5.3.2选取房地产主要特征影响因素...........................................................……35
5.3.3确定主要特征影响因素权重...............................................................……37
5.3.4确定主要特征影响因素隶属函数值...................................................……42
5.3.5修正交易情况和交易日期...................................................................……43
5.3.6模糊聚类分析.......................................................................................……45
5.3.7选择最佳可比实例...............................................................................……46
5.3.8求取比准价格......……，..........................................................................……46
5.4应用实例.......................................................................................................……47
第6章市场比较法模糊数学估价系统.““”””“””.””.““”.””.”“““..“““””“.”.”..”.52
6.1概述....................................................……，....................................................……52
6.2模糊数学估价流程图...................................……，.........................................……52
6.2.1因素指标隶属函数值的确定...............................................................……53
6.2.2案例库的建立.......................................................................................……54
6.2.3模糊聚类...............................................................................................……55
6.2.4模糊数学估价.......................................................................................……56
第7章结论.“”“”..”””““”””.”.”””“.…””“.“.”””““二”””.“..…””…“..”.”二“.”.”.“.“.58
7.1结论...............................................................................................................……58
7.1.1本文的研究结论..........................................................................……‘..……58
7.1.2本模型的局限性分析...........................................................................……59
7.2展望...............................................................................................................……59
参考文献.“““二””“.““”“”“”””””“.”””“..”””““””””““”“””..“”““”””””“”..”””..“”.60
致谢.“.””““”””””“.”””““””..“““”””“”””””““”””“““”“”““““””““”””““”..”.62
附录.”.“”””““““””.””.””.”“..”””““”..””“:.””””..””””““.””””“..”””””“””””.63
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绪论
1房地产估价方法研究的目的和意义
房地产业是国民经济产业构成中的重要组成部分，具有其基础性、先导性的
地位和特点，它的发展必然对国民经济增长发挥巨大的促进作用，同时对扩大投
资需求和消费需求发挥着重大作用。房地产市场是房地产业的核心内容，保持市
场平衡、稳定、较快发展，并与国民经济发展相适应是一条基本原则。国家“十
一五”规划中对房地产市场的总体要求是:调整住房供应结构，重点发展普通商
品房和经济适用房，严格控制高档商品房，按照保障供给稳定房价的原则加强房
地产一、二级市场和租赁市场的调控。显然，稳定房价是核心内容。
房地产价格是房地产市场的指示器，房地产估价是控制房价的重要手段。随
着土地使用权制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地产开发应运而生，房
地产估价也由国外资本主义发达国家传入我国.十几年来，房地产估价已成为房
地产市场中不可缺少的一项专业性、技术性工作。它在房地产买卖、租赁、抵押、
典当、保险、损害赔偿、税收、征收、征用、纠纷调处、管理、有关司法鉴定及
企业兼并重组等环节广泛应用，与房地产开发、投资、经营、管理、市场等方面
密切相关。
我国从1993年开始建立了房地产估价师制度。目前已注册的估价师2万多人，
于1999年颁发了《房地产估价规范》(GB/T50291一1999)，它标志着我国房地产估
价有了国家统一的执业标准。房地产估价，毫无疑问应当做到客观公正、科学合
理。而要做到客观公正、科学合理，就必须遵循房地产价格形成的客观规律。房
地产价格的形成有其客观性，并不以个人的主观意志的改变而转移，因此，房地
产估价也就必须遵循一定的原则，并采用适当的估价方法将待估房地产的客观价
值反映出来。所谓估价原则，是指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价
工作顺利、有效地展开，并最终取得成果的那些应遵守的法则和标准。这些原则
是人们在房地产估价的实践中反复摸索、总结出来的，具有普遍的指导意义。《房
地产估价规范》中，对房地产估价方法推荐了市场比较法、收益还原法、成本法、
假设开发法，并且对多种方法都给出了数学公式、应用条件、注意事项。市场比
较法的理论依据主要是替代原理，成本法的理论依据是劳动价值论，收益还原法
的依据是收益价值论，而房地产价格形成的供求理论是采用任何方法，确定任何
商品价格都必须考虑的重要因素。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，符
合当事人的现实经济行为，又以市场上实际的交易价格为估价基础，所以它是一
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种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用的重要估价方法。经调查凡
是上市交易的房地产几乎都是采用市场比较法，除了拆迁及一些无法采用市场比
较法的，其它都采用市场比较法。
市场比较法估价的步骤首先需要解决的问题是可比实例的选定，然后是对可
比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，最后
根据可比实例修正后的价格确定估价对象的估价价格。可比实例选择的恰当与否，
将直接影响应用市场比较法的估价精度，但是由于房地产商品的特殊性、独一无
二性、使得市场上没有完全相同的两个房地产商品，甚至非常相似的房地产亦难
找到。因此，在估价实践中，如何科学选择与估价对象有较大相似性的可比实例，
成为一个难题。房地产的不可移动性特征，造成了房地产市场大多是不完全市场，
其价格往往受一些特殊行为的影响，为此估价时必须将比较实例的个别特殊性排
除，使其正常化。随着时间的推移，房地产价格可能发生变动，所以对其进行日
期、区域因素和个别因素的修正是市场比较法的关键，且对估价结果的准确性影
响较大。由于房地产价格影响因素的复杂，估价实践中可比实例修正系数确定的
主观随意性大，即使是经验丰富的估价人员，也难以保证估价结果的客观、科学、
公正。由于房地产估价本身具有的现实性、市场性、预测性等特性，几种主要的
估价方法在实际应用中都存在一定的问题。市场比较法中对类似房地产交易案例
的选择及因素修正，不同可比案例影响权重等参数的确定需要估价人员的主观判
断。而且规范给出的两种市场比较法的数学估价模型具有很多不科学、不合理的
地方，确切的说是经验之作、随意性大，急需有科学、规范的模型来取代。中国
房地产估价师学会对这些问题非常重视，多次对房地产估价方法做出深层次研究。
本文将模糊数学理论引入房地产估价方法中，能从实际上较大程度的解决传
统估价方法面临的疑难问题，为目前国内房地产估价市场提供一种可信的科学的
理论依据和实际操作方法，对改变估价机构长期以来由于估价过程中的主观因素
而导致价格的不实现象具有重要意义和实际应用价值;同时，它将带来房地产估
价方法的新思路、新方法，对科学确定房地产价格，完善房地产交易市场管理具
有较好的理论意义和实际应用价值。
2国内外房地产估价研究的历史和现状
现代房地产估价起源于英国，英国将为业主服务的估价技术人员统称为测量
师，测量师就相当于我国现在的房地产估价师、土地估价师。至今天，资产估价
业发展的全部历史己有100多年。从1940年以后，资产估价才成为一个专业性行业，
伴随着房地产市场的发展，房地产估价也逐渐成为资产估价中相对独立的分支。
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但当时各国自成体系，尚无统一的标准与模式，至1981年国际资产估价标准委员
会伽ehitemationalvaluationstandardsCommittee简称Tlvsq成立，才开始统一估
价标准。至1985年，TIVSC得到联合国经济社会委员会的认可后，资产估价业进入
快速发展阶段。推动了房地产估价行业的发展，房地产估价也发挥着越来越重要
的作用。本世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业
出现空前繁荣，进而推动了房地产估价研究的发展，西方国家的房地产估价的研
究大体上可以分为三个阶段:
第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值理论基础。这一阶段的代
表著作有:费希尔(伽ingFishing)的《房地产原理》(1923)，巴比科可(FrederickM.
BobCOCk)的《房地产估价》(1924)。
第二阶段是摩茨科(劫herJ.Mertzke)在房地产估价界发表具有划时代意义的
论著《房地产估价过程》。他在此书中将价值理论与估价理论紧密结合起来，指出
在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间互为等值，
这一思想成为房地产价格估价中不同估价方法相互验证的理论基础。
第三阶段的代表人物是海德(K址eHyder)、阿特金森似别汀yGrantAikinson)和
舒姆茨(GcorgeL.sc知muts)。他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法
中的价值估价技术。特别是舒姆茨在《估价过程》一书中构造的估价模型被美国
房地产估价协会收入到《房地产估价》中。该书到目前为止仍然是西方房地产界
最具权威的房地产估价专著。从地域上看，由于各个国家和地区情况不同，房地
产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产价格估价方法可以分为两大类，
一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本估价方法:市场比较法、收益法、
成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时注重经验、艺术，注重市场信息，
在推算时很少采用数学模型。他们认为在市场发达的情况下，直接根据市场信息
估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法:市场比较法、
收益法、成本法。在进行房地产估价时，注重技术与计量，注重数学模型，即从
投入产出的角度来计算房地产价值。他们认为，通过建立具体的数学模型来估价
更为公平合理，因此，要求对一宗房地产估价时尽量同时采用三种方法，以便做
出比较分析。我国的房地产估价开始于80年代末，是伴随土地使用制度改革和房
屋的商品化而逐步发展起来的，二十年来发展迅速，得到了政府与社会的高度重
视。其发展的基本经历如下:
1、1989年10月，经人事部批准国有资产管理局成立中国资产估价中心;
2、1991年，国务院发布《国有资产评估管理办法》(91号令);
3、1992年，建设部颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》;
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4、1993年12月，中国资产估价协会成立;
5、1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》公布，其中第33条规定
国家实现房地产价格估价制度;
6、1994年9月12日，成立全国性的房地产估价师专业团体—中国房地产估价
师学会;
7、1995年3月，中国资产估价协会加入国际估价标准委员会;
8、1995年3月，《房地产估价师执业资格暂行规定》颁布;
9、1999年2月12日，《房地产估价规范》颁布，并于1999年6月1日起实施，第
一次建立行业估价的统一标准。
我国房地产估价研究和实务工作，大体可分为两个阶段:
1994年以前，我国尚未建立估价制度，也没有经权威机构确认的注册估价师。
管理体制上是实行房、地分开管理，估价机构多头审批，使得不少估价机构人员
比较复杂，估价水平参差不齐。估价中采用的原理和方法也大多直接照搬国外的
方法，结合中国国情开展的研究工作不多。
1994年我国房地产估价制度的正式确立，以首批注册估价师的产生为标志，
呈现出估价人员资格认定的正规化、估价机构和估价执业的法制化、估价理论研
究人员的专业化和高水平的态势。目前，己有多所高校设置相关专业以及设立了
专门的研究机构。我国房地产估价方法受英国体系影响较大，一般注重经验与艺
术。尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分
析、灰色预测等，但大多数缺少全面、系统的分析，尚未引起房地产估价界的转
变。在实践应用方面，学者们也开始与房地产企事业单位联手，将计算机技术、
地理信息系统、专家系统等技术引入房地产估价领域，这将可能是未来房地产估
价应用研究的发展方向。
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第1章房地产价格与房地产估价
房地产的概念与特点
房地产是土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综
合体。房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价
格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定
的。所以，从事房地产估价对应房地产的特性有全面深入的认识。
房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物，其中，土地是大自然的产物，
是永存的;建筑物和其它地上定着物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地
产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把
握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给
有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特
性。
.2房地产价格
在理论上房地产价格是房地产经济价值的货币表现。在房地产估价上，房地
产价格一般是指房地产市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件也需要
估价人员确定房地产的特定价格。
1.2.1房地产价格的形成
房地产价格的形成是由房地产供求，非线性、非均衡市场竞争，稀缺地域性，
政策干预性，产品特性等相互作用的结果。在现实生活中，不同房地产的价格之
所以有高低之别，同一房地产的价格之所以有所变化，归纳起来也是这三者的程
度不同及其变化所引起的。
1.2.2房地产价格的分类
从估价目的来划分，房地产价格可分为:土地使用权出让和挂牌土地使用权
价格，企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活
动中涉及的房地产价格，房地产抵押价格，专业仲裁及司法诉讼中有关的房地产
价格，征地和房屋拆迁补偿的价格，房地产转让价格，房地产租赁价格，房地产
分割、合并价格，房地产拍卖底价，房地产课税价格，房地产保险价格，他目的
的房地产价格。
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.2.3房地产价格的影响因素
对影响房地产价格的因素可以按两种方法进行分类。一种是将影响因素分为
一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指对各个地区、各种类型的房地产
价格水平有所影响的因素;区域因素是指对某一区域范围内的房地产价格水平有
影响的因素。另一种分类方法是将影响房地产价格的因素分为:供求状况、物理
因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际
因素和其它因素。
.3房地产估价
.3.1房地产估价的定义
房地产估价原本是仅对房地产价格或价值的一种估计，是任何人都可以做出
的，不论它是对还是错，也不论其结果是令人信服还是使人怀疑。但是房地产估
价现今己发展成为一门学科、一种专门职业、一个行业、一种经济鉴证行为。现
只能由经过专门教育和培训、具备相应的专业知识和经验的专业房地产估价人员
来从事。
从专业估价角度来讲，房地产估价的核心，是为特定的目的，对特定的房地
产(或房地产权益)在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。房地产估
价的完整概念是:专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价
程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基
础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
.3.2房地产估价的特点
房地产估价不同于其他资产估价，有其自身的特点:
1、土地与房屋位置的固定性、不可移动性决定了房地产估价的特性，而除土
地和房屋以外的资产是可移动的。因此，在估价时主要了解估价对象所处的区域
状况。
2、土地供应缺乏弹性也决定了房地产估价的特点。土地价格大多受需求方面
的影响，同时对土地的需求是一种引导需求，即由对土地上产品和劳务的需求而
引起的需求。
3、房地产的个别性也决定了房地产估价的特点。一般商品可标准化，其价格
较一致。而土地由于其个别性，没有两宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗
土地一个价格，且相差较大，因而地价也具有个别性。
4、土地的保值、增值性也决定了房地产估价的特点。一般物品有折旧现象，
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其价值随着时间的流逝而降低。土地由于具有耐久性，不仅无折旧，而且有增值
的现象，其价格通常随着时间流逝而自然升高。当然，建筑物随着时间的移动也
存在折旧问题，我国土地使用权是有期限的，对于使用权人而言，土地也存在折
!日的问题。
5、房地产价格受政