大同市房地产住宅项目概况XXXX版.docx

资源描述

【大同市房地产住宅项目概况2010版】上第LOHAS [西北区] 地理位置：新开北路北端马路东侧建筑面积：12万平方米楼盘栋数：5座高层楼户型类别：中等户型 60---150 平米均价：现房发售稍涨至4200起现阶段开盘效果：目前已售出70% 实际情况估计40%多进入清盘阶段工程进度：9月底即将交房包括外立面内部施工小区环境等工程全部完成上第LOHAS东邻城区32校，西连新开北路，南接大同公园，北与七中隔路相望。LOHAS在我市楼盘节能环节上比较突出，主打阳光节能牌。整体楼盘形象较为活泼开放，宣传主旨比较新颖，比较受年轻阶层喜爱。但在整体硬件上并不突出，属中等水平，开盘与交房时间段托了很久，且在房价上忽高忽低的作为令人所不耻。但由于开盘时间较早，不断积累，销售情况至今还是不错的，加之周边道路升级，虽然售出70%的说法有水分，但基本达到近5成多还是差不多的。水泉湾—龙园【御河区】地理位置：御河南段西侧建筑面积：54万楼盘栋数：18栋板式高层户型类别：大户型 90--395 平米均价：4300起不变现阶段开盘效果：已近8成售出但本年度明显后劲不足封顶尾房销售阶段工程进度：8月初半数楼体以全面封顶进入内饰及小区硬件建设年底全面交房水泉湾龙园项目坐北朝南，应用大面宽小进深的设计方式，龙园项目规划了完备的大型休闲会所，室内游泳馆，健身中心，6种球类大型场地，这在大同市住宅项目中是独一家的，在非住宅设施方面的投入是非常完备非常全面的。水泉湾龙园采用了在我市首次应用的封闭式垃圾自动收集系统，双供热系统，室内分室温控系统等。李海龙与翔龙地产在住宅建设理念上和前期投放宣传上在大同房地产界是绝对的领军位置，很难撼动。自去年开盘以来，由于宣传攻势强大，策略运用正确，造成了很大的轰动效应，销售在前期极其火爆。但随着今年多方原因，预计购买力估计过大，自过完年，销量也慢慢放缓脚步。不过即便这样，龙园的整体销售情况还是没有太大困难的，基础毕竟打得牢固。近期，龙园部分楼已经封顶，逐步转入后期对物业，文化，设施，等软环境的宣传。和汇新泉湾【御河区】地理位置：御河西路与南环路交汇点建筑面积：34.88万平方米楼盘栋数：一栋22层写字楼 26栋住宅楼户型类别：全户型 79---245 平米均价：4600均价现阶段开盘效果：较为一般卖点明显不足剩余体量极大工程进度：已全面封顶外立面内饰小区环境完善过程中和汇新泉湾是我市御河新区附近去年开盘的项目，和同地段的水泉湾御锦源相比，在资金的投入上，在楼盘整体档次上都处于相对落后，后期销售力仍不乐观，长期处于水泉湾和御锦源的阴影中的处境是必然的，估计会成为龙园御锦源竞争中的牺牲品，开盘之后宣传力度与效果也不甚理想，民众购买欲很淡，属于很稀松平常的一个盘，而且最重要的是，现阶段的定价居然与龙园持平甚至还高出一些，在地理位置不占优，楼盘质量不占优的前提下，这无异于间接的赶购房者出门。如果今年能有更为有效更具卖点的推广开发手段，改进一下自身的销售措施，还是有很多潜力可挖的。但最近无宣传无造势，处于无作为等死阶段。御锦源【御河区】地理位置：御河西路一中新址对面南侧建筑面积：76万平方米楼盘栋数：29栋板式高层户型类别：全面户型小中大均有 91—-240 平米均价：4300起不变现阶段开盘效果：09年夏开盘消费者热情很高但由于楼盘建筑面积巨大使自身规模化的优点成为间接的负担 10年度销售状况将会很困难工程进度：10月底预计封顶2-3栋但大部份依然缓慢施工年底才可全部完工御锦源在我市住宅楼盘中最大的特点就是景观文化，其中园林景观绿化面积近50%，不与同地段水泉湾龙园正面冲突，比拼科技元素奢侈风格，更多的是突出自身人文园林式楼盘特点。09年9月份，御锦源与大同一中签订捐资建设新校址图书馆协议，并在项目房屋买卖上达成合作伙伴关系，这是很巧的一招，瓮中捉鳖！愿者上钩！实在是高。把持住了想上一中的学生家庭，就近入学与购房优惠的这个固定消费群，在同期与龙园的竞争中并未处于下风。御锦源自身体量巨大，所以走的是细水长流平步销售的策略，一直是比较稳定的，且口碑在市场上相比也非常良好。对于本盘，最重要的关键：保持稳定的销售情况，急功近利将适得其反。最近的销售情况极差，一周基本也很难成交一套。东方罗马城【西北区】地理位置：迎宾西路与西环路交叉点建筑面积：40万平方米楼盘栋数：13栋板式高层户型类别：中大等户型 90---180 平米均价：2880元左右尾房清盘现阶段开盘效果：现房发售近8成已经售出但有一部分都成为为市政府安置住房商品性售房最多6成工程进度：现房东方罗马城是我市现阶段口碑最臭最烂的一个地产项目，没有之一，就是唯一！楼盘于2004年便开始前期宣传进行预售，期间近6年时间项目停停建建，屡屡传出拖欠建筑公司资金的消息，最终耗时5年才于近期最终封顶，何时入住还不得而知。有个笑话，在罗马城当初买房准备结婚的情侣，到离了婚都还没住进去。罗马城主打欧式建筑风格，项目档次也属我市前列，硬件方面还是可以的，但可惜被东方置业那帮人做臭了，很多消费者对着现房持币观望，已经不可能对这个破盘有任何信心。近期部分业主入住，想要钥匙再交钱！还伴随没水没电没天然气的情况。宜景—大都府【御河区】地理位置：铁牛里岗东侧建筑面积：9万平方米楼盘栋数：5栋高层户型类别：中等户型 80---160 平米均价：3650起不变现阶段开盘效果：已售出三分之一工程进度：已经整体封顶后续完善施工中大都府原本位于我趋势公司旁边那片被拆除区域，由于当初违规操作和城市规划改造现被安置于御河西路，未被拆除前可以说，大都府在地理位置上是我市现阶段楼盘中最极品的，刚刚开盘便销售火爆，但可惜的是被勒令搬迁到御河西路后大量客户要求退房退款，如今大都府也只属三流了，大打低价牌以求翻身。本年度开始销售情况还是可以的，至少还算便宜，它的优点也仅此而已了。云顶雅园【老城区】地理位置：新建北路与操场城西街交汇处建筑面积：1.3万平方米楼盘栋数：2栋高层塔楼户型类别：中低型户型精装修 40---141平米平米均价：3750起现已涨到3900元以上现阶段开盘效果：以全部封顶进入内外部装修阶段房源已售出三分之二工程进度：房屋装修预计9月底前全部完成即将交房云顶雅苑是我市首家精装修楼盘，它的出现是我市购房者又多了一种选择，也突破了以往销售模式，开辟了一条新路，是比较难能可贵的。楼盘在定位上还是比较人性化大众化的，主力消费群应为年轻家庭。户型全面消费者可选择余地很大。建成后将实行全封闭酒店式管理，不过看楼盘外观估计也酒店不到哪去，只能说一般。尤其是最近，云顶雅园闹出了欺骗消费者，50年商用产权骗成70年民用产权的消息，并且被直接曝光，这样的诈骗行为基本断送了自己未来的销售机会，自作孽不可活，别说卖房了，退房都忙不过来。华田苑—府城【南区】地理位置：府南街中段西侧建筑面积：1.4万平方米楼盘栋数：2栋板式高层户型类别：中等户型 110---180 平米均价：3800---3900 现阶段开盘效果：销售出近3成但后劲不足近期基本完全消失工程进度：两栋楼已经封顶但后续施工进展相当缓慢经常没动静不施工华田苑是我市一家本土涂料商投资兴建的小型楼盘，主打小楼盘大户型定位，由于占地面积很小，投入资金较少，在楼盘绿化方面，前期宣传方面没有什么作为，整体规划设计上也比较土，去年在报纸硬广上打出【向水泉湾龙园致敬，向御锦源学习】这样的口号，不过也说明它很有自知之明的情况，了解自身实力单薄的情况。与其他大型楼盘不可相提并论，着重在房屋结构与户型建设上做文章，在地段位置上还有些优势，结合价位，性价比不是很差。但末流楼盘的位置是坐定了，和我们没有太大的可比性。但对自身的劣势分析还是可值得我们参考的。御鑫亮城【御河区】地理位置：御河西路建筑面积：40万平方米楼盘栋数：一期5栋二期9栋户型类别：大户型 108---236平米平米均价：4800起现阶段开盘效果：由于起价过高以及宣传力度较弱定位不准确第一期销售效果在现阶段十分冷淡据我了解还未售出3成其中一部分还是拆迁户充数的工程进度：两栋已经接近封顶外墙刷漆也即将完成但其他几栋依然遥遥无期有一栋甚至才刚打完地基御鑫亮城---地产项目位于我市旧城区与待建规划御东新区交界地带，西接主城区大东街商业区，东接御东新区。地理位置的优越性在3—4年之后将会逐步凸显。随着市政府规划重心东移，御鑫亮城周边地段将是未来大同的行政办公，商业，金融，旅游休闲的中轴地区。区位前景优势巨大。西面，紧邻东城墙，东面，紧邻生态园，这种环境大同市独此一家。但由于开发商可能操作不当，这么好的优势资本完全没有发挥出来，如果亮城不能在未来有一个新的宣传推广计划，依然如此作为，只能是继续浪费大好资源。但条件在这摆着，未来几年，只要后期弥补重新宣传，还是不愁卖的！但最近悲剧的是，据了解，开发商资金链严重断裂导致建设已经大部分停工或无法支付施工方资金，极有可能面临烂尾的局面。桐城怡景【西北区】地理位置：西环路与大庆路交汇处建筑面积：14万平方米楼盘栋数：4栋26层高板 1栋写字楼户型类别：全户型 60---190 平米均价：已正式开盘价格已从3700上升到3900以上现阶段开盘效果：正式开盘销售状况不错内部消息三成是有的老客户资源非常多工程进度：至10月全部楼体完成封顶施工进度很快 9月中旬率先封顶2-3栋桐城怡景是桐城中央的姐妹篇，延续桐城中央较好的口碑进行前期宣传，但近期由于尚未进行大规模的正式开盘活动，较为低调。桐城怡景主打清新宜居风格，较桐城中央相比属同类型楼盘，尤其是楼间距承诺达到80米。相信到正式开盘时效果不会差，深特地产的实力还是比较强的。尤其是老客户，对怡景的支持力度非常大，有近7成都是老客户购房。晨馨花园【西北区】地理位置：西环路与大庆路交汇处建筑面积：40多万平方米楼盘栋数：近15座中高层户型类别：中大户型 90---170 平米均价：降价到3390元起现阶段开盘效果：部分楼梯即将封顶进入第二个强效阶段工程进度：由于部分期建设全面铺开施工大部分处于楼梯建设当中由于为黄金销售期服务将于近几月【未公布日期】封顶部分楼梯晨馨花园与东方罗马城相距很近，去年秋季开盘，总占地面积与罗马城相差无几，但在价位上更偏向于工薪阶层，硬件上也并非我市地产市场前列，在地理位置上有着致命伤，现阶段销售更倾向于机车厂区域，矿区区域，与市郊区域的消费者。事实证明，低价策略永远是对的，本盘的销售状况，基于如此位置如此条件，已经难能可贵。但随着桐城怡景的开盘，晨馨花园的压力将瞬间加大，毕竟软硬环境都不如怡景。应该调整销售策略迎接竞争。凯德世家+世家汇【老城区】地理位置：迎宾东路东端项目占地：306亩楼盘栋数：预计5-6座中高层户型类别：中大户型 91---240 平米均价：降价到4700起现阶段开盘效果：已经正式开盘施工建设阶段工程进度：地基刚刚打完楼体仅施工至两层左右凯德世家斥资3000万元，效仿御锦源，承担了城区18校新址的重建任务。最近18校工程封顶，又进行了新一轮的宣传攻势。这也是今年地产商常用的老套路了，博口碑，引销售，百试不爽。凯德世家地理位置及其优越，虽占地面积不是很大，但属于精品楼盘，力求精，相信开盘之后会对御河区楼盘的销售造成很大冲击。而且地理位置处于大同新金融街黄金地带，很值得我们后期关注。但再精品，地价那么贵，楼面价那么贵，在如今楼盘多如蚂蚱的时间段，销售阻力可想而知。如何抢占我是富人购房阶层客户是凯德面临的最大问题。但我可以很确定的预计，凯德太难卖，如果等到封顶或现房阶段也许还可以利用地理位置提升销售，但现阶段不可能有所作为。翰林别院【北区】地理位置：大北街小北门新北岳酒店旁建筑面积：30多万平方米楼盘栋数：11座中高层户型类别：小中大户型均有平米均价：降低到3800-3900元现阶段开盘效果：以交钥匙入住很久了仍有很多现房待售大体剩余2成左右工程进度：现房翰林别院实际上应属于已经交盘的项目，但我列出来是因为此楼盘仍有很多现房待售，且作为我市北区较大的新建楼盘也是比较有价值的，属于消费者在北区买房的首选。楼盘整体质量良好，周边环境与地理位置也不错。由于以交房，在房屋价格上非常混乱，中介，二手，现房参杂，价格起伏不定。且售楼人员在现阶段的服务态度极差，让人十分难以接受。亚太国际公馆【西北区】地理位置：五岔路口东100米路北建筑面积：10万平方米楼盘栋数：3座酒店式高层户型类别：大户型 97---350 平米均价：4100---4350 现阶段开盘效果：开盘已近半年据估计仅售出3成而已由于体量极小适当的降价促销还是有效果的风险并不大工程进度：已经封顶后续小区环境楼体完善施工阶段你卖的贵没错，但你那么偏的位置你硬吹成说是城市极品黄金地段那就是你的无耻了。这就是亚太国际，这个盘挺可怜的，去年底开盘的效果都是代理商作假造势搞出来的，这个我是了解的，亚太玩的是高档国际化定位，但这一套放在它那个地理位置说实话做用不大，只能是自吹自擂，同样的价位，我完全可以选择升值空间和周边环境更好的御河区，这是事实，且论居住环境也是御河区更占优势。总结起来一句话：先天条件差，穿的再好效果也不会明显，最近在宣传上也蔫了。五洲帝景【西北区】地理位置：五岔路口西北500米处建筑面积：规划25万平方米左右楼盘栋数：规划40栋高层板楼户型类别：85--142平米中小户型平米均价：前期内部价2780元起现阶段开盘效果：内部销售期未开盘工程进度：土地平整地基施工即将完成楼体建设还未开工本盘由我市星业房地产开发是今年夏天将开盘的项目前景：没有很大的竞争力原因有一个很重要还没开盘就涉嫌造假了五洲帝景在硬广及媒体上所标示的项目位置在五岔路口十字岗上比邻亚太国际但实际情况是本楼盘实际却位于城中城改造项目处位置比亚太国际还要差且地产公司声明夏季开盘但直到本月才正式开盘三证据我了解也没拿全内部定价刚刚确定而且还是随时变动的加之星业之前没有做过任何一个像样的楼盘相信质量和未来的销售前景绝不怎么样也许应该学习绿洲西城踏踏实实玩低价华北星城【御东区】地理位置：御东新区文瀛湖西侧建筑面积：未定楼盘栋数：未定户型类别：联排别墅低层楼多种平米均价：据了解别墅不低于6000元低层不低于4000元现阶段开盘效果：初期筹备预热阶段距离动工开盘还有较长时间工程进度：土地规划前期筹备阶段预计在文瀛湖景区建设完成后开始施工华北星城是全大同市地产界未来将要投入最大关注度的一个项目首先开发商实力于我市是最为雄厚的三企合一的华北星其二华北星城将位于未来御东新区的核心位置比邻文瀛湖生态区及兴云路商业区已被市政府认定为未来新区的标杆示范项目其潜力可想而知且在规划前期就可以预料华北星城建成之后的规模档次宜居性楼盘整体质量都将是大同市地产楼盘的一个全新里程碑式项目非富即贵阶层新的居住首选华北星城已经早早预订了未来大同新城房地产的领军位置而且在前期造势宣传上华北星城周密详尽逐步过渡的方式也是其它地产商应该学习的向阳里阳光绿岛+阳光绿岛【南区+西北区】地理位置：向阳东街南侧+五岔路口西侧建筑面积：总计19万平方米楼盘栋数：4栋高层 1栋多层 + 两栋高层户型类别：小户型 80-90平米平米均价：3280-4380元现阶段开盘效果：良好甚至是不错销售已进入清盘阶段工程进度：现房阳关绿岛与向阳里阳光绿岛在众多楼盘中的宣传和曝光度并不高，但定位非常明确，低收入阶层首选，户型也非常人性化，不追求跳跃式发展，保持着非常务实和稳定的销售情况，两个盘均已经入封顶先放交钥匙阶段。且业主对房屋质量口碑也比较良好，很多住户甚至已经入住了。如果将来我们的楼盘打低价牌，应该学习阳光绿岛的经验，低调，但务实。睿和-新城【西北区】地理位置：迎宾街西延段南侧建筑面积：44万平方米楼盘栋数：一期18栋二期12栋户型类别：70-190平方米平米均价：3600-4300元现阶段开盘效果：一期将于今年6月交付使用均为现房吹得不错说已售出百分之85 但水分很大据了解仅为将近半成工程进度：全部封顶但封顶之后后续建设缓慢几乎停滞睿和新城最大的优势就是所存封顶现房很多销售压力比较小操作度也很广降价销可以囤房观市也可在开发及销售过程中没有出现失误状况比较平稳在今年相信睿和新城可以利用手中大量的现房做些文章但面对位置更好价位更低的桐城怡景今年会面临更大压力而且上半年睿和新城口碑极差屡屡被媒体曝光引起很大一部分消费者反感太阳城【御河区】地理位置：御河西岸御馨花都后建筑面积：57万平方米户型类别：高层住宅花园洋房底层商业最小90平米平米均价：住宅基本定在4600元-5000元洋房离谱7000元定位人群：高层收入人群现阶段开盘效果：未定性楼盘现在只处于前期造势阶段太阳城售楼处现位于御华帝景小区一层底商本盘与亚太国际同属一家开发商相对于较早的亚太国际可以明显看出在这次太阳城项目上开发商的宣传更为谨慎更注意市场走向开盘时间及所有楼盘细节均不透露太阳城规划位置周边项目竞争激烈想从中获得更多关注如果再走亚太国际的老套路是没有太大效果的我想这也是开发商现在在着力铺垫和需要思考的重要一点上周六太阳城在大同宾馆后的假日酒店举行了产品说明会只是大致的介绍本盘概况大部分细节均未披露太阳城在地理位置上是御河地区周边环境条件最好的一家如果价格方面不是高的极其离谱竞争潜力是很大的前几天太阳城刚刚为预售的8 9号楼定价为4600元但此两栋楼都是户型差位置差没有参考价值只是他们的试水而已兴旺佳苑【御河区】地理位置：铁牛里岗西北角建筑面积：3万平方米楼盘栋数：3栋25层住宅楼 1栋写字楼 1栋商务酒店户型类别：大户型 99-191平米平米均价：全价4100整定位人群：中层收入人群现阶段开盘效果：很差兴旺佳苑给人的感觉就像还没开盘一样自己都没底气上次去试调兴旺佳苑虽然是在刚过完年的销售低潮期但对于一个刚开盘正规的开发商项目是不应该出现这样不专业的问题的兴旺佳苑有一个特点就是所售卖的三栋住宅楼是依托于兴旺酒店与写字楼的所以基本没有什么定位打个地基定个价就卖了没有宣传没有造势如此草率连最基本的销售正规化程序都不运作有些破罐子破摔的意思且软环境上基本没有任何说明甚至是措施尚雅名都【南区】地理位置：迎宾街绿园招待所后建筑面积：25万平方米户型类别：95-235平米未正式确定平米均价：初定3800-3900元定位人群：中层收入人群现阶段开盘效果：同太阳城前期造势筹备阶段户型都还没正式定下来即将开盘尚雅名都规划位置位于红旗南路绿园招待所后方售楼处也设在此首先从地理位置来讲具有比较大的优势关键在于价位的制定如果价位能够比迎宾街周边其他楼盘稍低性价比更高销售应该会比较简单前段时间尚雅刚刚定价底价3900元起价位十分诱人但从我自己观察实际价格绝对没有这么低只是名义上的而已算上楼差层差等其他差价想要一套好一点的户型4000以上是必须的宏洋美都【西北区】地理位置：西环路与新开西二路交汇处建筑面积：30万平方米左右楼盘栋数：9栋27层 4栋12层 20层写字楼与酒店各一栋户型类别：本为中小大户型最近大规模改为跨层跨户的大户型平米均价：3400元起定位人群：中层收入人群现阶段开盘效果：主体结构完成地上四层2010年底交工销售情况很差本盘已经毫无参考价值他们的房子就算2500一平米我也不会去买您有机会自己去看看他们盖得是什么破房子您就知道了没什么可讲的户型建筑质量烂到家了本来宏洋美都刚开盘卖的是正规的多户型但最近直接打翻自己的户型设计大搞跨层跨户把原先根本不是跨层的户型生生整成这样他们之所以这样完全是因为自开盘以来卖的太差眼见无利可图搞出这种低价卖大户型的招但是一个楼盘居然可以在开盘以后把已经设计好的户型打通改造去做跨层跨户的房子质量从何谈起安全拿什么保证铂蓝郡【御东区】地理位置：御东新区兴云桥东侧以南地区平米均价：6000元项目楼型：独栋加联排别墅 24栋联排 21栋独栋户型类别：最小310平米最大580多平米现阶段开盘效果：在我市地产界引起了比较大的关注也吸引了很大一批民众的注意力开盘造势效果很不错但这么贵的别墅慢慢卖去吧铂蓝郡是重庆江鸿集团在大同市市场的试金石，敲门砖，并不以短期必须盈利为目的。在大同做别墅风险很大，首先如果是有钱投资，大部分都会去北京和其他一线城市去买一些普通住宅，升值更大，环境更好。而且单论居住，如果不是钱多的烧的脑子不清醒花五六百万买套别墅实在奢侈，而且还是在大同。铂蓝郡上个月的开盘宣传做得很红火，效果很不错，但基本全是看热闹的，都是路人围观打酱油的性质，截止到六月中旬，我很确定，卖了好像只有两套，还是关系户，但销售人员对外吹的天花乱坠说什么卖了20多套了，太幼稚了！ PS：铂蓝郡的户型设计和品质说明，至少现在来看，相当不错。最近无证销售让查了，太不低调没打点好，销售无限期暂停。上河时代【御河区】地理位置：东关东小城南御河南路滨河路交界处西南角建筑面积：21万平方米楼盘栋数：4栋商务写字楼 1栋商务酒店 4栋商业住宅容积率：4 楼间距：40 绿化率：40% 住宅均价：5000元商业均价：1万6千元现阶段开盘效果：宣传定位一般没有做出大气的效果上河的开放商回款压力极大，据我打探，在一年多的时间内，就要回款达近20亿，这是他们的销售总监透露的。如果上河的销售情况无法满足回款数目和周期，这个盘会有很大风险。但之所以开发商信心这么大，还是因为上河所处地理位置几近完美，处于东城门与御东新区的绝对交汇处，而东关商圈多年的人气积累和新区的盘活都会让本盘拥有很大市场。现阶段，他们主卖商业，1万6千元的价格也不是不能接受，但住宅5000的价格是绝对脑残。在宣传方面，上河做得并不好，很多平面及媒体硬广土里土气，投放面也很狭窄。自然家园【御东区】地理位置：南环路与机场新路交汇处 GAC汽车店旁占地面积：400亩楼盘栋数：一期共50座四合院二期待一期销售效果而定高层还是继续四合院户型类别：大户型—759平米小户型—577平米平米均价：统一8000元定位人群：奢侈收入人群现阶段开盘效果：已经正式开盘销售问的人多十个有九个都是卖楼的太贵了自然家园开发商背景十足，具体什么底细我也不是很清楚，但在动工仪式上丰书记和耿市长共同出席这是明摆的。四合院相较于一般性住宅或是别墅更为稀缺，但价格和物业维护费用也会更高，一般仅限于居住的消费者是不会去购买的，本盘唯一的突破口，说难听点，就是两部分：腐败分子的销赃出口，和有钱人的休闲会所，这也是他们仅盖50套的重要原因。参考一下即可，和我们的项目没有可比性。绿城叠翠园【御河区】地理位置：站东大街雁北煤校北建筑面积：70万平方米楼盘栋数：20余栋全多层户型类别：户型未定平米均价：降价至2650元-3000元左右定位人群：低层收入人群现阶段开盘效果：叠翠园是我市近两年少见的多层住宅楼盘容积率也仅达到1点56 在价格方面由于叠翠园地理位置极差市里追求便捷的消费者是不会考虑的相对的价格也会很低超过三千都是白日做梦主打工薪阶层如果能够按照正规诚信的步骤走下去这个项目还是有很大上升潜力的虽然地理位置这个劣势十分明显但是少见的多层以及工薪的价位都可以极大的吸引我市北城地区及北部郊区的消费者他们应该找到真正重要的消费群而不是大面积铺开万城华府【西北区】地理位置：西环路拐角处占地面积：343亩楼盘栋数：20余栋全多层户型类别：47---178 平米均价：降价至3700-3800元定位人群：中低层收入人群现阶段开盘效果：近期即将封顶本盘可以很直接的说是华岳在地产方面的添头这个盘让人很莫名其妙，也就在6月才在媒体上打出宣传广告，但近日就宣传说有部分楼已经主体完工，而在前段时间一般消费者根本不知道还有这个盘，在宣传步骤上完全不按正规步骤来。本盘主打中式建筑风格，也算是我市楼盘的第一家，和我之前提过的理念不谋而合，但马马虎虎一笔带过很不认真。华岳的项目总是可以找到很多事业单位乃至集体组织去购买项目的集资房，这也是他们经常乱七八糟不正规宣传的资本，同期开盘的绿洲西城也是这样。这种对待项目的态度我们完全不需要参考，可以很直接的说，华岳是我市很有实力，但不正规运作的地产公司代表，和翔龙等本土公司形成了鲜明对比。绿洲西城【西北区】地理位置：十里店建筑面积：80万平米楼盘类别：高层多层共计25栋户型类别：小中大户型均有平米均价：2600--2800元跨度较大定位人群：中层收入人群现阶段开盘效果：虽然价格低的犹如回到十年前但情况依然不乐观位置烂的简直就是极品中的极品绿洲西城这个盘很复杂，之所以销售价格上下限跨度很大，是因为这个项目有很多一部分是安置型和集资型的，价格非常低，对外出售的却又把价格吹起来。绿洲西城的位置也许是我市今年开盘项目中最烂的，一般市区及矿区的消费者除非脑子进水了才去买，离哪都不进，去哪都不便利，而且十里店周边地区环境十分差，和御河周边环境完全没得比。如果指望对外出售，这么大的体量华岳得赔死，但由于集资和安置的客源保障，他们胆子才这么大。居然嘉园【南区】地理位置：南三环九州国际后占地面积：24万平方米楼盘栋数：5栋中高层户型类别：70—158平米平米均价：3680元起定位人群：中低层收入人群现阶段开盘效果：位于十字路口西北侧的售楼处十分冷清也没有动用太大精力宣传造势主要还是以居然之家招商为主嘉园楼盘为辅居然嘉园是一个彻头彻尾的2流盘其最大的价值也就是旁边的居然之家招商好坏程度直接关系到楼盘的销售情况而且南三环地区安置房众多还有很多待售及二手房楼盘发展空间很小地理位置上相对很多安置房都不占优与红星嘉园属于同一类型商业搭架的地产副业不是主力仅供选择红星嘉园【南区】地理位置：王府至尊北侧原公交公司总站建筑面积：20万平方米楼盘栋数：5栋全多层户型类别：90—195平米平米均价：2980元起定位人群：低层收入人群现阶段开盘效果：虽已开始宣传但仍没有实际正式的售楼处和资料在王府至尊售楼处蜗居工程进度：土地平整阶段地基施工还没开始红星嘉园的价位相比它的位置的确是性价比很高但决不能被这个虚假的价钱所蒙蔽通过了解实际算下来平米均价要在3600元左右 2980只不过是个宣传的冷笑话而已王府至尊由于王生忠家族里的人互相拆台以至迟迟无法交工很长段时间里形同烂尾之后品牌搭建上红星美凯龙重新注资衍生出这个红星嘉园的副产品本盘即便实际价格升高也是值得购买的地理位置及未来的周边商业潜力都是很优秀的但对比之前王府至尊浩海的表现会让很多曾经关注过此地块的客户很谨慎汇天嘉宇【南区】地理位置：向阳街北侧空地占地面积：20亩楼盘栋数：2栋高层户型类别：158—350平米全大户型平米均价：4000—5000 定位人群：高层收入人群现阶段开盘效果：未正式开盘内部筹备过程已投放可怜的少量广告工程进度：据我勘察虽然围挡已经围起来但连土地平整还没有结束前期筹备阶段这盘会让人欲哭无泪上面写的平米均价4000至5000 是我引述他们工作人员的原话 ‘我们这盘大概价钱四五千块钱哇没个准’ 就冲这一句就恶心的差不多了此等水准也配卖楼当然客观讲这个盘在位置和定位上还是可以的向阳街依然处于市区范畴位置良好且只盖两栋主打大户型高绿化率也是没问题的如果硬件做得好还是有市场的但关键是刚起地基什么都看不到定价这么高工作人员素质还这么烂对此盘兴趣实在不大国际丽都2期【御河区】地理位置：现国际丽都南侧占地面积：26万平方米楼盘栋数：7栋四栋多层三栋高层户型类别：未定平米均价：未定定位人群：未定现阶段开盘效果：一切皆无定论前期筹备中少许外部信息工程进度：前期土地规划筹备阶段何时施工没有透漏国际丽都位置很好一期销售的情况也不错但房屋质量差物业服务差是我很确定的如果二期继续像一期那样作为很难再像一期那样能卖出八成数量很多人买了他们一期的房都大呼上当口碑很不好二期的地理位置相比同区其他盘只好不差且有周边一期及龙园御锦源人气的带动持续的正规运作的基础下还是有很大发展空间的定价户型定位及未来的房屋施工质量是最关键的如果做坏了又是一个衬托龙园的反面角色宝力地产

展开阅读全文