重庆省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查勘记录考试题.docx

重庆省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查勘记录考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A．2237
B．2265
C．2346
D．3964
2、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是。
A：绿地率
B：人口容量
C：用地性质
D：建筑密度
E：执行层的组织协调
3、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。
A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据资本化公式法
E：工业用地的监测点评估价格
4、替代效应，是指。
A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释
C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
E：执行层的组织协调
5、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。
A．50万元
B．55万元
C．60万元
D．60万元以上
6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
7、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。
A：路线价法
B：成本法
C：假设开发法
D：市场比较法
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、证券是一种。
A：真实资本
B：虚拟资本
C：实际资本
D：能执行资本的职能
E：执行层的组织协调
9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
10、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
11、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。
A．等于
B．大于
C．小于
D．无法判断
12、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
13、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3 800
B：4 500
C：5 200
D：5 600
E：工业用地的监测点评估价格
14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。
A：单元估算法
B：单位指标估算法
C：概算指标法
D：工程量近似匡算法
E：借款合同
15、下列不属于住房公积金归集内容的是__。
A．缴存住房公积金的对象
B．缴存住房公积金的工资基数
C．缴存比例
D．公积金使用
16、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2427
B：2500
C：2575
D：2632
E：工业用地的监测点评估价格
17、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。
A：房地产开发单位
B：业主大会
C：业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
E：执行层的组织协调
18、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。
A．102
B．52
C．54
D．103
19、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零该建筑物的成新率为。
A：75％
B：65％
C：55％
D：45％
E：工业用地的监测点评估价格
20、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
21、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。
A：出租的房地产
B：自用的房地产
C：餐饮的房地产
D：营业的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
22、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
23、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工大会
24、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
25、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．四年
B．三年
C．两年
D．一年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。
A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度
C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况
E：当地房地产市场状况
2、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是__。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
3、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。
A：处罚类会计科目
B：负债类会计科目
C：所有者权益类会计科目
D：成本类会计科目和权益类会计科目
E：资产类会计科目
4、__主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。
A．估算法
B．成本法
C．路线价法
D．基准地价法
5、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
6、对房地产开发项目进行可行性研究的目的是__。
A．可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程
B．提高房地产开发的收益能力
C．实现项目决策的科学化管理
D．降低房地产开发的成本
7、契税的税率采用__。
A．定额税率
B．超额累进税率
C．比例税率
D．各地适用税率
8、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。
A：权属没有争议的房地产
B：学校用于教学的房地产
C：列入文物保护的建筑物
D：已依法公告列入拆迁范围的房地产
E：被依法查封的房地产
9、开发项目总投资包括建设投资和__。
A．前期投资
B．后续投资
C．经营投资
D．管理投资
10、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。
A：40％
B：50％
C：200％
D：250％
E：执行层的组织协调
11、房地产业是房地产开发活动的__。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
12、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。(2009年试题)
A：甲公司非法占用了财产
B：甲公司所有的危房
C：曱公司替乙公司保管的财产
D：甲公司未经规划许可建造的房屋
E：执行层的组织协调
13、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是__。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
14、报建审批管理主要包括审批核发__。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
15、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。
A：4000
B：5000
C：6000
D：7000
E：执行层的组织协调
16、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。
A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意
B：专有部分面积为6万以上的业主同意
C：且有业主总数中的375户以上业主同意
D：且有业主总数中的500户以上业主同意
E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
17、消费信用有两种类型。
A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
18、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
19、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。
A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置
B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效
C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行
D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可
E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿
20、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。
A．一般因素
B．区域因素
C．个别因素
D．其他
21、房地产估价机构资质等级分为。
A：一级
B：二级
C：三级
D：四级
E：五级
22、分析市场趋势的方法有。
A：潜在分析法
B：宏观环境预测法
C：销售人员意见综合法
D：专家意见法
E：购买者意图调查法
23、下列关于税收的征管，表述正确的是。
A：税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，都要依照法律的规定执行
B：税务机关应当广泛宣传税收法律、行政法规，普及纳税意识，有偿地为纳税人提供纳税咨询服务
C：税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密
D：纳税人、扣缴义务人无权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密
E：纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利
24、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：注册资本应在2000万元以上
B：注册资本应在5000万元以上
C：从事房地产开发经营的时间不少于5年
D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万
E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
25、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。
A：抵押人到期未偿还债务的
B：抵押人擅自处分抵押房地产的
C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的