房地产项目商业策划顾问服务合同.doc

合同编号： xx集团“xxxx中央”项目商业策划顾问服务合同甲方(委托方)：陕西xx房地产集团有限公司乙方(受托方)：住所地：住所地：联系电话：联系电话：传真：传真：法定代表人：法定代表人：合同经办人：合同经办人：鉴 于：甲方系依据中华人民共和国公司法规定在中国境内设立并合法存续的有限责任公司，依法从事房地产开发及经营。乙方系依据中华人民共和国公司法规定在中国境内设立并合法存续的有限责任公司，依法从事房地产咨询顾问、招商代理等业务。甲方保证对 xxxx中央 项目拥有开发建设权/所有权/出租权，可以租赁并销售该物业。为促进本项目成功运作，甲方聘请乙方且乙方接受甲方聘请为该项目提供商业策划顾问服务。鉴于上述事实，甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、互惠互利的原则，并在下述条件的基础上，双方签订此合约。第一部分： 工作定义合作目的在合同约定期间，甲方聘用乙方就 xx xx中央 项目担任商业策划顾问服务，并支付相应费用。在此期间，乙方通过对项目所处的独特环境及项目自身状况进行针对性分析，运用专业经验及技能，为甲方项目提供专业化建议及指导性意见，全力协助甲方达成项目目标。第二部分：项目概况在此合同服务的期限内，甲方将聘用乙方作为项目专业咨询服务团队，就以下物业委托乙方作为其商业策划顾问：（一） 名称：西安xxxx中央项目 （二） 位置：位于 x（具体详见附件一：项目位置平面图虚线标明DK-1、DK-2部分） （三） 项目规模：约20 万平方米(仅限纯商业物业，不包含写字楼、酒店、公寓及相关商住产品)（四） 控规条件：具体详见甲方于项目启动时提交乙方的相关规划文件。（五） 合法性：甲方确认、承诺并保证该物业的开发建设符合中国现行房地产开发及房地产市场法律的规定。作为聘请方，甲方愿意对该物业的合法性所引致的任何后果承担法律责任。第三部分：合同生效期限3.1 商业策划顾问服务项目商业策划顾问服务自双方签字盖章并甲方支付乙方首付款之日起计算 60个工作日并提交本合同第五部分5.1项所描述的完整版顾问报告后结束。3.2 产品设计跟踪服务 自甲乙双方结束商业策划顾问合同约定内容后，甲方以书面形式告知乙方产品设计跟踪服务启动时间，乙方接到甲方书面启动函之日起为产品设计跟踪服务期,乙方产品设计跟踪服务至甲方项目扩初方案完成时止。第四部分：服务范围在合同服务期内，乙方针对xxxx中央项目 为甲方提供全程顾问服务，服务内容包括主要内容以本合同附件二及附件三为准。第五部分：服务进度安排5.1 商业策划顾问服务a. 双方签署合同并在甲方支付乙方首付款后第45个工作日，乙方按照合同附件二第1-7部分所约定的内容提交策划顾问报告中期报告。b. 提交策划顾问报告中期报告后，乙方在根据甲方反馈意见完成修改并完成满足合同附件二所约定的第1至第7项内容要求后，提交策划报告中期报告终稿并继续履行合同附件二所约定的第8至第9项内容。c. 提交策划顾问中期报告终稿后第15个工作日，乙方完成合同附件二所约定的第8至第9项内容，按照本合同第六部分约定的标准及份数向甲方提交完整版顾问报告。5.2 产品设计跟踪服务 服务期间内，乙方将根据甲方所聘用设计方出具相关设计方案完成附件三相关设计优化建议，具体建议成果将按本合同第六部分约定的标准及份数向甲方提交。第六部分：成果报告乙方提交甲方的最终顾问成果报告包括贰份乙方标准打印及装订版式的文本报告，以及相应的电子文本（PDF格式）。乙方只提供中文版本报告。第七部分：知识产权及保密合约生效后，乙方必须遵守合约保密条款，本项目的顾问服务成果以及甲方提交的技术经济资料，乙方不得以任何方式向第三人泄露、转让，不得用于本项目以外的其它项目。乙方对甲方提供的资料、报告及建议书等专业文件，甲方仅应作为自用，不得以任何形式提供、泄露、披露、发表、转让予与甲方无股权关系之第三人。甲方不得邀请乙方的竞争对手参加乙方针对本项目的汇报会议。第八部分：服务费用及支付方式8.1 商业策划顾问服务a. 服务费用乙方将根据其专业服务的工作内容、工作时间及所提供的国际化专业经验的价值，在合同期间向甲方收取商业策划顾问费用人民币 捌拾万 元整(即 ￥800,000 )。b. 支付方式a) 甲方正式签署本合同后十个工作日内，甲方在收到乙方首付款发票后，支付乙方总顾问费用的 50 %，即人民币 肆拾万元整 （￥400,000 ）到乙方指定的账户作为项目启动费用；b) 乙方提交商业策划顾问报告附件二第1-7部分，甲方在收到乙方第二笔款项发票后三个工作日内，支付乙方总顾问费用的30%，即人民币贰拾肆万元 （￥ 240,000）到乙方指定的账户。在五个工作日内，甲方向乙方提出书面修改意见，乙方基于甲方反馈意见修改策划顾问报告；c) 乙方在甲方提出修改意见的基础上进行策划顾问报告完善工作，最终完成策划顾问报告，即附件二第1-9部分以会议形式提交予甲方后，甲方在收到乙方第三笔款项发票后三个工作日内，支付乙方总顾问费用的 20%，即人民币 壹拾陆万元整 （￥ 160,000 ）到乙方指定的账户作为顾问费用余款。8.2 产品设计跟踪服务服务费用及支付方式乙方将根据其专业服务的工作内容、工作时间及所提供的国际化专业经验的价值，经由甲乙双方共同协商，在乙方得到甲方书面通知后，启动项目方案扩初阶段产品设计跟踪服务之日起，乙方将提供六次免费赴西安的关于项目方案扩初阶段产品设计跟踪会议服务，具体会议时间将由甲方提前3-5个工作日书面通知乙方。六次上述免费会议服务结束后，若甲方仍需乙方参与其产品设计工作，乙方将积极配合甲方工作，甲方将承担乙方往来差旅费，包括但不限于住宿、交通、餐饮等费用，期间乙方的出差申请均应提前得到甲方的书面确认。乙方完成六次会议服务后往返差旅费用及食宿标准为： 长途交通：飞机经济舱 当地交通：当地交通实报实销 住宿：四星级酒店标准，单人一间费用结算由甲方确认行程安排后，由甲方全程支付所需费用或预先支付准备金，会议工作全部完成后由乙方递交相应票据，多退少补。甲方以转账或支票的方式将约定款项支付到乙方下列指定账户；因乙方账户提供错误致使乙方未按时收到合同约定款项的，乙方承担责任，遇特殊情况支付形式变更，甲方提前通知乙方。收款单位: x银行名称: x银行地址： x邮政编码： x银行账号： x第九部分：双方责任一、 甲方责任：1、 甲方具备与乙方订立本合同约定的相关物业的权利及条件，并提供有关文件副本予乙方存档；2、 适时提供正确资料，对乙方提出的所有合理询问给予及时及准确的答复，并及时通告乙方以上物业可能影响乙方服务工作正常进行之变动情况；3、 甲方保证其依本协议约定提供予乙方的任何及/或全部文件资料及/或信息的真实性、准确性、完整性及合法性，并及时向乙方提供与项目相关的完备的原始资料，包括但不仅限于平面图、设计图纸等；4、 及时与乙方就工程进度及其他情况等事宜进行沟通；5、 尽其最大努力，采取任何合理措施；及时并全面配合乙方的合理工作需求；6、 甲方保证遵守商业道德，对乙方提供的资料、报告、建议书等专业文件仅作自用，对该等资料、报告、建议书等专业文件及其相关资料等负有绝对保密之义务，不得以任何形式提供、泄露、披露、发表、转让给第三人。二、乙方责任：1、 乙方须具备与甲方订立本合同约定的相关服务的条件，应甲方要求须提供有关文件副本予甲方存档，必要时就某些方面予以文字说明；2、 乙方在针对甲方进行的策划顾问过程中，必须合理运用市场经验及专业技能，充分发挥本公司信息网络及全球资源优势，谨慎负责地为甲方提供专业化服务。3、 乙方须遵照诚信原则，认真工作，向甲方提供真实可靠的资料；4、 任何由甲方提供的或支持的物品，（包括但不限于图纸资料、文件、样品等），都属于甲方财产，当顾问工作完成或终止时，应甲方要求乙方应无偿将此类物品归还甲方。5、 乙方定期与甲方沟通，及时并全力配合甲方的合理工作需求。6、 乙方保证遵守商业道德，对甲方所提供的属于保密范围内的资料予以绝对保密。第十部分：名称使用及保密条款甲方可以使用“xx”名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）作为本合同项目推广用途，使用字句、比例、颜色等资料应事先征得乙方书面确认方可进行，以保证乙方国际形象。第十一部分：违约责任本协议任何一方或双方不履行或不适当履行或不依约履行本协议约定之任何义务或责任的行为，包括作为及/或不作为，均构成对本协议的违反，亦即构成本协议项下的违约行为，另外一方有权向未能履行合约方追索责任。如果未能履行合约方在15天内仍没有纠正其行为，另外一方有权利即时解除合约。唯遭遇本协议约定的不可抗力者除外。除非发生本协议约定之不可抗力事件，本协议之任何一方因其违约行为而给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。损失方保留向违约方追索补偿损失的权利。第十二部分：不可抗力除非本协议另有约定，凡本协议双方在订立本协议时对其发生不能预见，且对其发生或进行或终止，无法抗拒，并无法克服的事件，均构成本协议项下之不可抗力事件。若本协议任何一方或双方遭遇本协议约定之不可抗力事件，遭遇不可抗力事件的一方应于该等不可抗力事件发生之日起十五日内向对方提供不可抗力发生地相关行政机关出具之不可抗力发生之书证。双方如未能就继续履行本协议达成补充协议，或对本协议进行修订或变更，则任何一方均有权向对方发出终止本协议之书面通知。本协议自对方收到通知之日终止。第十三部分：合同中止及终止双方履行完本合约规定的责任以后，合约即行终止。第十四部分：适用法律及争议解决本协议壹式陆份，甲方持叁份，乙方持叁份，此陆份文本具有同等法律效力。本协议受中华人民共和国法律管辖，并根据中国法律解释及执行。因本协议的解释、效力、订立、履行等产生的或与本协议有关的任何争议，均应由双方友好协商解决。协商解决不成的，任何一方均有权向甲方项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。本合同于双方代表签字、并加盖公章之日起生效。本协议未尽事宜，可另行签署书面补充文件，补充文件与本合同具有同等法律效力。第十五部分：区域限制乙方确保在 与甲方签署合同后18个月内不再与西安龙首国际商贸中心项目半径3公里范围内的其他项目进行合作。（西安景泰富刚家寨项目除外）甲 方： 法定代表人（授权委托人）： 乙 方： 法定代表人（授权委托人）： 签约时间： 年 月 日（由签章的最后一方填写）附件一：项目位置平面图DK-1DK-2附件二：商业策划顾问服务内容1. 西安整体环境分析通过对经济运行状况及发展态势等宏观环境的研究，考虑国家及本市相关政策对房地产行业的影响，判断本项目所处的宏观环境和位置，分析项目的发展潜力和限制条件，为项目精准的定位控制方向。具体研究内容如下： n 社会经济状况分析n 城市发展战略n 近期颁布的对房地产行业有影响的政策、法规，如土地、房地产开发方面等n 西安市居民人均收入和支出2. 区域商业物业市场研究xx将针对项目近距离区域内的商业市场进行针对性分析，具体内容将涵括区域商业特征、区域竞争状况、区域业态构成等，以此作为项目定位操作及业态规划的重要参照资料。主要内容指标将包括： n 区域商业市场研究n 区域商业市场发展现状及特点 n 区域内不同零售模式商业物业经营状况 n 区域商业市场供应量（包括现有、在建及规划商业项目） n 区域商业市场特点分析（如零售模式、档次状况、业态组合等） n 区域商业市场未来发展趋势 3. 项目SWOT分析 通过对本项目地理特征等方面的研究，从地块角度判断适合发展的业态。我行将对本项目商业部分的方位、可及性及本项目周边环境、地块状况和性质等做详细分析，了解其优劣势，以便制定一套能突出本项目商业优点的建设规划，分析的范围将包括： n 交通网络和地理位置的影响n 项目之基础条件及周边环境n 项目区域所在商圈辐射范围分析n 地块优势、劣势、机会、风险4. 市区内竞争案例及与本案可比较案例分析及研究 区域及市区范围内已开业或规划商业项目，势必对本项目商业部分形成直接或间接商业竞争，为了与周边及市区内类似商业项目形成差异化经营，xx将通过研究及分析与本项目形成潜在竞争，或与本项目功能定位、规模类似的商业项目进行项目分析和研究，为本项目的项目定位提供参考，内容将包括： n 竞争或可比性项目基本情况（如位置、规模、交通、消费人群等）n 竞争或可比性项目定位情况（如商业零售模式、档次定位）n 竞争或可比性项目业态组合及分布 n 竞争或可比性项目硬件设施的适应性分析n 竞争或可比性项目租金水平 n 竞争或可比性项目评价及借鉴 5. 零售商访谈 （30个目标零售商访谈） 对于一个商业项目而言，充分印证其定位及业态布局的可实现性，降低项目决策风险，目标商家访谈研究是必不可少的工作。针对本项目，我行将充分借助集团客户网络资源优势，结合不同业态选择适合的样本量进行深入访谈研究，为商业定位及业态布局确认提供务实参考： 零售商品牌访谈涉及品牌主要涵盖主力店：大型超市卖场/电器卖场/百货公司/影院等；次主力店：快销品/大中型餐饮/儿童游乐/儿童教育等；一般商户：服装服饰零售品牌/休闲餐饮/快餐等n 零售商公司背景及简介 n 零售商经营业态 n 零售商于项目所在城市分店状况 n 零售商目标消费客群 n 零售商选址需求（如区域、楼层、面积、是否必须临街等） n 零售商硬件条件需求（如层高、承重、排烟排风等） n 零售商一般租赁模式（如租金或扣点模式） n 零售商进驻本项目的可能性或意愿6. 项目商业定位建议 根据对区域环境、商业市场、需求特征的分析，结合xx集团项目的实际情况，xx将对项目的发展思路进行初步定位分析。 n 项目整体商业概念定位；n 项目功能定位;n 项目档次定位；n 项目目标消费群定位7. 项目商业业态组合及设置 项目商业面积的业态组合设置受到多种因素的影响，针对本项目商业面积，xx认为需考虑以下项目内外因素： n 区域内不同商业业态的市场空间 n 周边竞争项目内业态组合对本项目的影响 n 项目租赁区域划分对项目业态定位的影响 n 项目硬件条件对商业业态选择的影响及限制 n 不同商业业态之间的促进与影响关系 建议该项目商业面积的不同业态设置，将包括： 探讨主力店（如百货、服装服饰、超市、家居、娱乐等）落位可行性及落位状况 探讨服装服饰类业态可行性 探讨餐饮类（快餐、休闲餐厅、大型正餐等）业态落位可行性及落位状况 探讨娱乐（如电玩、KTV等）业态的可行性 探讨休闲（如健身、美容、美发、spa等）行业的可行性规划细则及落位示意，将包括： 不同楼层主题/功能特色建议 主力商户分布规划 不同楼层业态布局规划 不同业态店铺分布规划商业内部各楼层租赁商铺规划细则，将包括： 主力店目标商户示意 次主力店目标商户示意 其它不同业态目标商户示意 店铺单位面积示意 不同品牌店铺落位位置示意8. 项目商业物业设施评估及建议 xx将与业主共同对项目建筑设计公司完成的建筑设计规划进行优化，使项目建筑更有特点，硬件具有更强适应性，未来具有较强调整空间。在此部分xx将完成以下部分工作：8.1项目商业部分硬件功能规划评估及建议n 商场外立面设计评估及建议n 商场主次入口建议n 商场公共面积设置建议（如中空、通道、室内宣传推广区域等）n 项目其它必要性优化建议 8.2商场外部交通规划优化及建议n 消费者步行进入商场路线优化n 自驾车顾客进入商场路线优化n 出租车落客位置设定优化 8.3商场人流动线规划优化及建议n 商场平面动线安排评估n 商场必要性主通道强化建议n 商场必要性次通道处理建议n 店铺展示最大化处理原则 8.4商场交通规划优化及建议n 项目车流、人流的交通组织评估与建议 n 电梯布置（电梯、货梯、扶梯）合理分配与布置n 纵向交通运输工具配合建议n 公共面积配合等必要性向上引客建议 n 车库入口与出口设计评估与建议8.5不同业态店铺硬件指标评审与建议n 必要性餐饮客户硬件评审与建议n 必要性服装类客户硬件评审与建议n 必要性展厅类客户硬件评审与建议n 必要性娱乐类客户硬件评审与建议n 必要性休闲及服务类客户硬件评审与建议 9. 项目商业部分租金情况预估及整体租金收益预估 综合考虑项目之地理位置、周边环境及商业氛围，根据商业平面不同商业价值商铺分布，参考区域内商业项目的租赁情况，针对本项目提供租金水平预估，租金需随市场变化进行不断调整，具体预估将包括： n 可参考不同业态的租金水平以及区域内可参考项目租金 n 影响项目租金的因素分析n 不同楼层的租金预测n 不同业态租金预测n 项目整体租金收益预估10. 项目设计任务书在乙方全部完成附件二第一至第九部分报告终稿，且甲方认可乙方所提交的报告终稿后，乙方将针对下一阶段设计工作出具项目设计任务书，主要包括：n 项目商业定位及业态设置n 项目商业硬件评估及建议（包括外立面建议、商业主次入口设置建议、扶梯设置建议、客梯/货梯设置建议等）注：写字楼/公寓/住宅底商部分服务内容仅涉及商业业态设置建议及铺位分隔建议服务。附件三：产品设计跟踪服务内容 该部分将根据xx前期策划定位成果，设计公司提供优化方案后，将进行多次针对性设计跟踪服务，持续时间为六次免费差旅会议，持续至设计院出具扩初方案。具体工作内容包括： n 项目概念规划评估与建议 项目立面图设计评估与建议 项目公共区域设计评估与建议 建筑形态与商业空间规划评估与建议 广告牌预留位置评估与建议 项目主力店规划安排评估与建议 停车位评估与建议n 商场人流动线规划优化及建议 商场平面动线安排评估 商场必要性主通道强化建议 商场必要性次通道处理建议 店铺展示最大化处理原则 n 商场交通规划优化及建议 项目车流、人流的交通组织评估与建议 电梯布置（电梯、货梯、扶梯）合理分配与布置 纵向交通运输工具配合建议 公共面积配合等必要性向上引客建议 车库入口与出口设计评估与建议n 不同业态店铺硬件指标评审与建议 必要性餐饮客户硬件评审与建议 必要性服装类客户硬件评审与建议 必要性展厅类客户硬件评审与建议 必要性娱乐类客户硬件评审与建议 必要性休闲及服务类客户硬件评审与建议