2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷.docx

2016年下半年河北省房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产实地查勘记录考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
A：10300
B：10400
C：11165
D：11265
E：工业用地的监测点评估价格
2、下列关于资产负债表不正确的是（）。
A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
3、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。
A．994.37
B．1016.81
C．1255.16
D．1387.24
4、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A：相关单位
B：个人
C：集体
D：相关单位和个人
E：工业用地的监测点评估价格
5、住房公积金的缴存比例一般不得低于。
A：3％
B：5％
C：10％
D：12％
E：执行层的组织协调
6、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
7、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。
A：14140
B：42421
C：56561
D：60000
E：工业用地的监测点评估价格
8、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
A：40
B：42
C：48
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
9、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
10、镇总体规划的期限一般为年。
A：5
B：10
C：20
D：30
E：执行层的组织协调
11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税 费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：2 427
B：2 500
C：2 575
D：2 632
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。
A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
E：借款合同
14、房屋面积测算的内容不包括。
A：房屋建筑面积
B：房屋使用面积
C：共有建筑分摊面积
D：房屋占地面积
E：执行层的组织协调
15、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A．6323.52
B．6804.37
C．6.657.48
D．6650.25
16、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
17、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。
A．审计费
B．利息
C．外汇汇兑净损失
D．融资代理费
18、下列不属于股票基本特征的是__。
A．稳定性
B．决策参与性
C．流通性
D．非返还性
19、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
20、下列关于房地产金融的特点，表述不正确的是。
A：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的
B：房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上
C：房地产金融风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险
D：相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间较短
E：执行层的组织协调
21、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。
A：正相关和正相关
B：正相关和负相关
C：负相关和正相关
D：负相关和负相关
E：工业用地的监测点评估价格
23、敏感性分析的最基本方法是__。
A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
24、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
25、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。
A：适于进行长期投资
B：变现性差
C：易受政策影响
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。
A：生产成本高于市场平均成本
B：生产成本低于市场平均成本
C：自由竞争
D：该种商品本身可以大量重复生产
E：生产成本等于市场平均成本
2、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。
A：房地产抵押估价
B：房屋征收评估
C：房地产司法拍卖估价
D：房地产转让估价
E：房地产投资信托基金估价
3、耕地占用税的计税依据是纳税人面积。
A：经批准占用的耕地
B：经批准占用的土地
C：实际占用的耕地
D：实际占用的建设用地
E：执行层的组织协调
4、对零售商业物业进行分类的主要依据有(2006年试题)
A：建筑规模
B：经营商品的特点
C：服务人口的收入水平
D：周围环境
E：商业辐射区域的范围
5、土地储备贷款对象是。
A：县级以上人民政府
B：土地储备机构
C：进行土地购置的房地产开发企业
D：对一级土地进行开发的企业
E：一般房地产开发企业
6、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
7、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。
A．土地净收益
B．建筑物价格×建筑物还原利率
C．建筑物总收益
D．房地费用
8、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。
A：建筑平面布置
B：朝向、楼层
C：环境景观
D：土地开发程度
E：房屋完损等级
9、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析__。
A．价格结构
B．总量结构
C．档次结构
D．投资结构
E．租买结构
10、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。
A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定
D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
11、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
12、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A：技术发展调查
B：产品调查
C：消费者调查
D：价格调查
E：国内外市场环境调查
13、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。
A：二者既有相同之处，又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
14、是会计处理程序的第一个关键步骤。
A：填制记账凭证
B：登记账簿
C：复式记账
D：会计报表
E：执行层的组织协调
15、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。
A：养老保险
B：职工工资
C：住房公积金
D：个人住房贷款
E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
16、通常简称为“两税一费”的，并不包括__。
A．营业税
B．所得税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
17、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是__。
A．大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别
B．收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入
C．收益性物业管理中收入包含保证金和准备金
D．经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目
18、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。
A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。
B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。
C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。
D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。
19、不属于长期趋势法的方法是__。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．时间顺序法
D．预测法
E．指数修匀法
20、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。
A：投资利润率
B：通货膨胀率
C：投资风险
D：经济增长率
E：存款准备金率
21、经济评价中的基础参数中，属于评价标准类指标。
A：基准收益率
B：开发经营期
C：目标投资利润率
D：目标投资回报率
E：目标成本利润率
22、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。
A．50%
B．150%
C．135%
D．25%
23、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A：减少
B：增加
C：不变
D：同步递减
E：借款合同
24、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
25、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
C：改建、重建建筑物及其附属设施
D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
E：制定和修改业主大会议事规则