天津2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题.docx

天津2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划
B．项目方案的设计
C．可行性研究
D．成本收益分析
2、依法不能免征房产税的房屋是__。
A．政府机关的办公楼
B．武警部队的营房
C．个人自住的住房
D．百货公司的商场
3、路线价估价法是一种评估大量土地的__。
A．迅速估价方法
B．较慢估价法
C．简易法
D．延迟法
4、房地产权属档案应当以__为单元建档。
A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
5、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。
A．自然寿命≥经济寿命
B．自然寿命≤经济寿命
C．自然寿命=经济寿命
D．无关
6、土地增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。
A：应纳税额=土地增值额×30％
B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％
C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％
D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％
E：执行层的组织协调
7、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。
A．40
B．50
C．60
D．70
8、开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是。
A：销售收入
B：出租收入
C：利息收入
D：转售收入
E：借款合同
9、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
10、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。
A：120
B：240
C：360
D：490
E：执行层的组织协调
11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
12、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。
A：房地产泡沫
B：房地产市场申的过度开发
C：房地产适度经营
D：房地产过剩
E：借款合同
13、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
A：0.4、0.4、0.2
B：0.3、0.4、0.3
C：0.4、0.2、0.4
D：0.4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
15、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于__。
A．0
B．1
C．2
D．3
16、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。
A：15
B：30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
18、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。
A：2 000
B：2 200
C：2 400
D：2 500
E：工业用地的监测点评估价格
19、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：18．25万元
B：20．00万元
C：21．58万元
D：22．00万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。
A：需求弹性价格
B：需求价格
C：供给价格
D：均衡价格
E：执行层的组织协调
21、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。
A：价格分析
B：市场分析
C：产品分析
D：成本分析
E：借款合同
22、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：40
B：48
C：60
D：70
E：工业用地的监测点评估价格
23、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权
B：是否包括债权债务
C：是否强制处分房地产
D：是否包括建筑物内的家具
E：工业用地的监测点评估价格
24、注册结构工程师注册有效期为年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。
A：2427.18
B：2500.00
C：2575.00
D：2659.57
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括。
A：预售费用
B：经营费用
C：建造费用
D：还本付息
E：土地费用
2、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。
A：权责发生制
B：谨慎
C：配比原则
D：划分收益性支出与资本性支出
E：执行层的组织协调
3、关于个人住房公积金的说法，正确的是。
A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
E：执行层的组织协调
4、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。
A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
5、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
6、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。
A：1．80
B：2．00
C：2．20
D：2．50
E：执行层的组织协调
7、耕地占用税实行__。
A．比例税率
B．累进税率
C．比例税率和定额税率
D．定额税率
8、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。
A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定
D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
9、构成利率最高界限的是__。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
10、下列属于禁止流通物的有。
A：毒品
B：武器
C：军火
D：化工物品
E：文物艺术品
11、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
12、下列属于房地产估价师的职业道德是__
A．职业品德
B．职业理念
C．职业责任
D．职业情感
E．职业行为习惯
13、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是__。
A．信用保险
B．无担保保险
C．保证保险
D．财产保险
14、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
15、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。
A：区位
B：用途
C：档次
D：周围环境
E：建筑规模
16、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A．最佳规模
B．最佳经营手段
C．最佳集约度
D．最佳管理方式
E．最佳投资渠道
17、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
18、房地产中介服务业包括。
A：房地产交易
B：房地产咨询
C：房地产估价
D：房地产经纪
E：物业管理
19、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的__。
A．估价原则
B．估价方法
C．价格类型
D．估价时间
20、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。
A：空置量
B：房地产价格指数
C：平均建设周期
D：吸纳率
E：失业率
21、通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言__建筑物的功能是最先进的。
A．甲级写字楼
B．乙级写字楼
C．丙级写字楼
D．丁级写字楼
22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。
A．盈亏平衡分析
B．敏感性分析
C．风险分析
D．概率分析
23、下列属于正常利润的是__。
A．创新利润
B．使用自有土地的地租
C．企业主应得的酬金
D．雇佣工人的剩余价值
E．企业主自有资本的利息
24、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题)
A：奖励住房公积金管理中心职工
B：建立住房公积金贷款风险准备金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用
D：建设廉租住房的补充资金
E：建设经济适用住房的补充资金
25、资本化率是（）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数