山东省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题.docx

山东省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。
A．市场定位
B．市场调查
C．市场细分
D．市场分析
2、功能折旧违背了以下哪个原理__。
A．收益递减原理
B．收益递增原理
C．均衡原理
D．适合原理
3、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应
B．价格效应＝替代效应+收入效应
C．收入效应＝替代效应+价格效应
D．价格效应＝替代效应/收入效应
4、假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑__。
A．最佳利用方式
B．货币时间价值
C．投资的风险
D．投资利息
5、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
6、建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
7、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。
A．1
B．2
C．3
D．4
8、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 ．【2003年考题】
A：1.9％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
9、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。该写字楼目前的价格为万元。
A：5061．44
B：5546．94
C：5562．96
D：6772．85
E：工业用地的监测点评估价格
10、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】
A：装修改造
B：需求增加
C：通货膨胀
D：改进物业管理
E：工业用地的监测点评估价格
11、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：边际产值
B：边际产量
C：边际收益
D：边际收益产量
E：执行层的组织协调
12、强制拍卖的主体中，拍卖委托人是指。
A：商业性拍卖机构
B：人民团体
C：公益性拍卖机构
D：人民法院
E：执行层的组织协调
13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
14、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)
A：一氧化碳
B：二氧化硫
C：二氧化氮
D：碳氢化合物
E：执行层的组织协调
15、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．升降难定
16、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。
A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
17、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。
A．单位比较法
B．分部分项法
C．工料测量法
D．指数调整法
18、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
19、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。
A．位置
B．外部配套设施
C．环境景观
D．交通
20、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。
A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格
B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体
C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力
D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有
E：执行层的组织协调
21、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。
A：6.00
B：7.05
C：7.59
D：13.59
E：借款合同
22、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
23、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为__元/㎡。
A．3673.20
B．3673.68
C．3790.43
D．3790.93
24、房地产估价委托合同的内容可以不包括。
A：估价对象
B：估价目的
C：估价人员
D：委托人的协助义务
E：工业用地的监测点评估价格
25、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：7.78％
B：8.28％
C：13.21％
D：14.21％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列用来作为房地产产权证附图的有。
A：规划图
B：宗地图
C：房产分幅图
D：房产分户图
E：地形图
2、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
3、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。
A．供需因素的影响
B．经济因素的影响
C．政策因素的影响
D．制度因素的影响
4、房地产市场周期波动可分为__阶段。
A．复杂与发展
B．繁荣
C．危机与衰退
D．萧条
E．泡沫
5、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
6、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。
A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险
C．财产保险和人身保险
D．原保险和再保险
7、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％ 时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感 的因素是．(2008年试题)
A：地价
B：建造成本
C：贷款利率
D：资本化率
E：借款合同
8、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。
A．红线
B．绿线
C．紫线
D．蓝线
E．黄线
9、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
10、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
11、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。
A：说明估价报告的合法性、真实性
B：说明估价的独立、客观、公正性
C：规避估价风险
D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求
12、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。
A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％
B：在县城、建制镇的，税率为5％
C：在县城、建制镇的，税率为3％
D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％
E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％
13、最低收入家庭住房保障原则上以为辅。
A：实物配租
B：租金核减
C：发放租赁补贴
D：实物配租和租金核减
E：执行层的组织协调
14、城市用地共分为__大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
15、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】
A：突破专业能力限制，接受各种估价要求
B：提高服务质量
C：恰当的宣传
D：低收费
E：最大限度压缩估价作业期
16、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。
A：建设项目选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：建设工程开工许可证
D：建设工程规划许可证
E：建设工程施工报告
17、投资利润率的计算基数不包括__。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
18、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。
A：城市用地布局结构评价
B：城市市政设施和公共服务设施评价
C：社会、经济构成评价
D：城市土地质量评价
E：城市用地环境评价
19、下列属于法定委托拍卖程序的是。
A：委托拍卖函
B：委托人拍卖意向
C：拍卖人接受委托
D：双方当事人洽谈
E：签订委托拍卖合同
20、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。
A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖
C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式
D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖
21、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
22、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有。
A：备选方案差异原则
B：备选方案独立原则
C：最低可接受收益率原则
D：不行动原则
E：备选方案关联性原则
23、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
24、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A：批量行业
B：僵滞行业
C：分块行业
D：专业化行业
E：借款合同
25、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。(过时)
A：价格水平
B：销售对象
C：基本功能
D：地理位置
E：辅助功能