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房地产企业商业模式解析

税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同，税负就不同。
一、商业模式的概念
狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。
广义：商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。
企业的商业模式不是一成不变的，而是随着企业的战略调整不断创新的。
转型升级（战略调整）
企业战略：企业在各个发展阶段的奋斗目标。
企业家的发展历程：
生意人 - 商人 - 企业家 - 资本家 - 慈善家 - 政治家 - 哲学家
生存 发财 发展 基业长青 （回馈）社会 国家 研究人类发展的规律
原始积累 规范
（低成本，偷税漏税）
企业家：公司的创始人，从无到有，从小到大，在业界有知名度，有可持续盈利能力。
资本家：公司是我的，我是股东，CEO是其他人（经营团队）
做企业要循序渐进，要不断转型。
房地产有两种业态：
商贸型：发财
工业型：发展
商业模式的多维视角：
1、决策与执行层面：
商业模式=战略+战术+技术
董事会 高层管理 部门职员
战略 战术 技术
决策 执行
决策与执行的关系：
决策正确+执行力强=成功
决策错误+执行力强=完蛋
执行力决定成功、失败的速度！
战略——高度
战术——广度
技术——深度
2、经营战略
商业模式=资产经营+资本经营
商业模式
（战略：企业价值）
管理模式 投融资模式
（经营绩效） 财务杠杆
3、项目定位
商业模式=产业前景+市场定位+团队素质
选产品 找客户 招人
天时 地利 人和
4、操作运营
商业模式=组织架构+资产布局+运营方式
5、企业管理
商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术
二、商业模式构成要素
企业战略 客户群体 客户价值 产品研发 质量控制 营销渠道 品牌打造
团队建设 企业文化 资本运营 企业内控 财务管理等等
三、商业设计与创新内容
1、组织架构与股权结构的安排与重组
2、业务流程与交易结构的设计与创新
四、商业模式设计工具
1、经济交易工具：买卖、劳务、租赁、借贷、许可
2、资产重组工具：新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算
3、两类特殊工具：捐赠、豁免
五、商业模式设计的基本思路
以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据，以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具，对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。
六、房地产开发企业的商业模式
1、商业地产
商业（运营）+住宅
保理
案例：江湾大市场（吴），每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税；条件：关闭售楼部；打广告
方案：个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程，配套建设住宅，定向招排牌出让。
商业资产运营部、预约登记费
把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式，由按形象进度付款，改为工程两年竣工后一次付清，加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。
2、工业地产
（1）政府主导——工业园，如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。
工业用地出让 引进工业企业入驻
基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加GDP TAX
国有企业牵头，提供配套：园区物业服务、开发商业地产（自持出租、经营）
（2）工业龙头企业主导
龙头企业入驻、成立工业地产开发公司 受让工业用地开发（标准厂房、以研发名义开发的写字楼）、转让、出租给上下游企业，完善产业链。
房车（森林河）
（3）房地产企业主导
专门从事工业地产开发销售、出租
案例：广告公司——广告产业园 3000亩 商业用地
服装区、食品区、电子区等
产品展销中心（）
产品交易中心
金融、中介、咨询、培训、酒店
工业地产
通过合资、股权交易退出等进行合作
租赁 房产税12%
多对一
小商品城
三对一
房东——租赁合同
物业——物业服务合同
经管——经营管理服务（信息）
三、旅游地产
1、以居住为目的旅游地产
（1）依托自然景观
（2）打造旅游景观
（3）房景结合（原木）
2、度假、养老为目的旅游地产
（1）产权酒店、酒店公寓
销售、租回、经营、如三亚等
（2）退休养老
销售、委管、回购（受托出售）
（3）养老养生（自营+加盟）
A、持有、发展会员（会员制、收费）、服务费（包含健身、养生、护理、特殊包含需求等）
全国各地居住
泰康人寿（2年卖200亿元卡） 中投发展
B、销售（优惠）、服务、去世后房产无偿收回
健康产业：医疗、康服、养老
高尔夫地产（名义上叫乡村俱乐部）
高尔夫球场公司 承租 闲置土地 周边可出让土地价格低
人力成本（劳动密集型）、球场维护成本高、营业税20%、城镇土地使用税由于占地面积大，税收高
会员卡，有很好的现金流 盈利不多，只能维持运转
收到会员费，计入预收账款，一次性缴纳营业税，在服务期内分期缴纳企业所得税
国内盈利高尔夫公司：东方高尔夫 举办赛事（广告费） 全国连锁
通过高尔球场的品牌投入，能积累很多的人脉资源（会员），是房地产强大的客户群体。
财税（2008）137号：个人转让别墅免征土地增值税
财税（2011）12号：个人购买五年销售，按差额征收营业税。个人转让差价不再征收企业所得税，只征收个人所得税，且国税发（2006）108号：个人转让住宅采取核定征收方式征收个税，征收率1%-3%
案例： 工业 简易厂房 配件代工
普瑞特酒庄
1、地下部分卖酒庄（100㎡、40年产权的酒窑，购买后自动成为会员）税收：营业税一次性，房产税、企业税按40年分期确认（国税函【2010】79号）
2、地上餐饮出租，按营业额的比例收取租金
3、复制，全国建设
案例：农业地产
战略规划：全国连锁经营有机食品超市
概念：有机、绿色、无公害、生态、健康
背景：食品安全
注册公司：江苏田禾生态农业发展有限公司
设计LOGO
方案：承包2000亩土地，50年
功能：示范区、形象展示、宣传窗口
概念：
1、旅游：观光农业
2、庄园：80栋别墅 100匹马 名贵果树
货源：与全国各地村委会、合作社，需要解决系列问题
第一，如何调动农民积极性
第二，如何保障稳定的货源、稳定的价格
第三，如何控制产品质量
第四，如何防范风、水、虫、旱等自然灾害
第五，超市高额的流转税，财税（2011）137 号（对从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税）；企业所得税
一个方案解决上述一揽了问题：“3+1”、即：注册三家公司，成立一个部门
1、注册农业技术服务公司：免征营业税（增）；免征企业所得税
2、注册饲料生产公司：免征增值税；免征企业所得税
3、收购种子公司（免征增）、成立种子种苗培育公司（免征增值税、企业所得税）
4、成立有机食品检测部
交易结构：
一级土地开发 二级土地开发
BT
省会市中心180亩商业用地，市价楼面价5000元/㎡ 公开招标价2004元/㎡
土地出让（000961）：整体受让，分别定价（工业用地、教育用地、体育用地分别确定价格，与政府签订补充协议，把体育用地的价格降下来，其他用地价格提高，达到降低土地增值税和企业所得税的目的）捐赠给政府【2006】187号，节税；公开拍卖出租1元，房产税0.12（节省房产税）；成立分公司或出租给香港公司，合同约定前三年由出租年补贴承租方租金300万，房产税是负数了，-36万（搞娱乐）与国土局沟通，约定交付土地日期，确定土地使用税的开始日期【财税（2006）186号】终止日期：交付的次月【财税（2008）152号】。
按月计提，按期缴纳
本月应纳=全部占地面积*（1-已交付建筑面积/总可售建筑面积）*单位税额/12
建筑面积是指可以办理房产证的建筑面积。
省会，国企工业，近5年连续亏损5亿元，资不抵债，工业用地500亩，职工4000人
解决方法：转让给民企；破产
资产评估：1、存货损失；2、固定资产报废；3、应收账款坏账核销；4、安置职工1000人，支付3000人的安置费。完成上述工作后，又亏5亿元。
潜在收益：搬迁收益
评估结果：净资产-4700万元
政府改制政策：零资产兼并；安置员工不少于1000人，签订3年以上劳动合同；500亩地出让金全额作为搬迁补偿费（用于建厂房、调协更新、员工安置等）
某房地产集团（专业化）紧邻本公司1500亩
前期调研：1、国企高管；2、银行行长（债务重组）
方案：
1、零资产兼并（吸收合并、控股合并）不要搞吸收合并，否则要还债；公司一注销，就不能弥补亏损10亿，抵减企业所得税2.5亿。
2、不要零资产，出资1元控股合并
3、集团公司无偿赠送30%股权给原公司的高管，作为股权激励；企业所得税前要纳税调增
4、资产损失报备
5、与银行签订债务重组协议，豁免8000万元
6、高价拍地（因为周围有1500亩地，可以提高成本）如果是不出售的物业，就要低价拍地
7、变更名称、股东、经营范围，注册两家分公司（为了使亏损不被浪费，因为主营业务收入不可能一下子盈利）
（1）商贸，经营范围：钢材、水泥等建筑材料
功能：融资、税收
（2）销售代理，经纪人资格
功能：整个集团所有项目公司的营销中心，引进2位高级人才
8、注销两家分公司，签订股东协议，修改公司章程，公司法35条，按约定分配，不按出资比例分配。
应政府要求：红线外各项投入-大市政配套费，最好写入国有土地出让合同，如果合同不行，就签补充协议，约定是与地一起的，从而计入土地成本。
拆迁安置
房地产企业土地是从国土局受让的，政府应当承担拆迁补偿费，实际工作中，政府要求房地产企业代政府支付补偿费
拆迁安置是指开发公司将商品房销售给业主，销售款抵偿拆迁补偿费
或理解为：现金补偿给业主，然后业主用现金购房
开发公司需与业主签订拆迁补偿费，并收取收据。
开发公司城与业主签订商品房销售合同，并开具销售不动产发票。
1、不支付补价
拆迁补偿费=商品房的市场价
2、房地产企业向业主支付现金补价
拆迁补偿费=商品房的市场+补偿
3、拆迁补偿费=商品房的市场价-现金补偿
依据：国税函（2010）220号
土地增值税、企业所得税收入、成本与会计处理一致
营业税按市场价格发票，按照成本价核定征收营业税
依据：国税函（1995）549号
应纳营业税及附加=成本*（1+成本利润率）/(1-5.6%)
财税（2012）82号：凡业主支付补价仅对补价的部分，缴纳契税，凡业主没有支付补价，免征契税。
财税（2010）94号：以家庭为单位唯一的一套普通住宅减半征收契税，其中90㎡（含）以下，按照1%征收契税。
财税（2005）45号：个人取得的拆迁补偿费免征个税
个人独资企业取得的拆迁补偿费，并入个体工商户的生产经营所得征收个税。
案例：某研究院拥有土地1000亩，被政府收回700亩，拍卖给甲房地产公司，甲缴纳了出让金，同时甲公司、国土局、研究院签订三方协议：甲公司无偿为研究院另外300亩地上建筑一幢综合写字楼（具体标准略）
请思考：甲为研究院建筑写字楼的支出能否计入700亩的成本？建筑业发票抬头应开给甲还是研究院？
分析：三方应当签署拆迁补偿协议，同时研究院与甲签订委托代建协议。写字楼以研究院名义办理报建的各项手续，所有发票抬头应开给研究院，由甲单独装订原始凭证，竣工决算后，整体移交给研究院作固定资产管理，同时研究院给甲出具一份拆迁补偿收据。
根据财税（204）134号：拆迁补偿费需补交契税
出让金、拆迁补偿费、契税共同构成700亩的成本。
第二讲 合作开发
1、合作方成为房地产企业股东——风险共担、利益共享。新设、增资、股权转让（无论股权转让价格是多少的，土地成本都是不变的）
房地产公司股权的价格低于净资产评估价
工业等企业股权的价格高于净资产评估价
2、合作方以非股东身份参与
案例：合作开发协议（合作框架协议、合作意向书、合作备忘录）
房地产（甲方）：提供土地一块，负责立项、开发、销售
合作方（乙方）：提供该地开发所需资金，派出管理人员，以非股东身份参与开发经营
以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位。按照该地块实现利润的6：4分成。
假设乙累计出资2亿元，应分回2.9亿元
请思考：关于乙出资、分成，双方的会计与税务。
操作程序：
根据合作框架协议，设计操作方案（利益相关者的交易结构）；根据操作方案，编制经济合同；根据经济合同，履行义务，行使权利，并据此记账，然后申报纳税。
注意：
一份合作框架协议，可以设计出若干种方案；一个方案需要一组经济合同实施。
29000=20000+利息+劳务报酬+其他名义的（卖猪粪给开发公司作为绿化肥料，免增值税和企业所得税）
1、借款合同：注意利率，按工程进度投入资金，按实际使用期间计算利息
2、服务合同：注意服务内容、收费标准（要计入开发成本，内容必须是为工程服务的，最好签三方协议）
合作开发协议
房地产：甲方
合作方：乙方
甲提供土地，乙提供资金，以非股东身份参与开发，以甲名义设立共管账户，开发资金按照开发进度分期到位，乙派出管理人员参与开发经营。
总建筑面积10万㎡，按照6：4分房，乙方分得4万㎡商业用房（自用、出租、融资）
方案1：4万㎡市场价=本金+利息+服务费+其他名义报酬
方案2：
第1步：甲用4万㎡，现金出资成立全资子公司M
第2步：甲将M公司100%股权全部转让给乙或乙指定的受让方
股权转让价=本金+利息+服务费+其他名义报酬
方案3：
第1步：甲将4万㎡以公司分立方式注册M公司
第2步：将M公司100%股权全部转让给乙或乙指定的受让方
股权转让价=本金+利息+服务费+其他名义报酬
方案4：
第1步：甲用4万㎡对乙或乙指定的公司增资扩股
第2步：甲从被投资方取得税后分配
第3步：甲以股东减资方式从被投资方退出
分配+减资=本金+利息+服务费+其他名义报酬

总建筑面积10万㎡，按照6：4分房，各自对外销售，各自承担税费。
补充协议： 乙方分得的4万㎡委托甲方出售，售房款扣除乙方应承担税费后的差额归乙方所有。不能拿给税务机关看。
税收风险：国税函（1995） 156号
租赁合同
租赁期一年，年租金12万元，前2个月免租。
请思考：计算营业税、所得税的税基是10万元、还是12万元？
前2个月是否计征房产税？（征，财税【2010】121号）
改成：租赁期1年（2010.1.1-2010.12.31），租金10万，支付日期：从第3个月开始支付房租。租期要明确清楚，可以省房产税，避免引起争议。
案例：股权转让合同
鉴于
1、甲持有M公司100%股权，投资成本2000万元
2、转让日M公司债权、债务分别为3000万元、1200万元
甲、乙磋商达成：
1、甲将M公司100%股权转让给乙，转让价6000万元
2、转让日M公司债权、债务全部归甲方享有、承担。
请思考：甲转让所得？乙收购成本？三方分录？甲公司的债权债务与新老股东无关
合同应该这样现实性股权转让价格7800万，甲公司协助乙公司收回债权3000万
M公司欠甲方债务1200万，甲方承诺：免除M公司债务1200万元。
甲将M公司100%股权及1200万元债权一并转让给乙方，转让价格6000万元，其中债权原价转让1200万元，股权转让4800万元。
甲供材：
开票金额：是指应收款项（含营业税，是价内税）。含甲供材营业税，但不含甲供材。
营业税计税依据：税法规定
甲供材的营业税承担者是发包方，纳税人是施工企业
开发成本-开发间接费用与期间费用区别
“关于成立**项目工程管理部的通知”
开发产品与公共配套设施（产权归属于开发产品主人）
开发产品：可售建筑面积，即可以办理独立产权登记。
公共配套设施：不可售面积，即不可以办理独立产权登记。
住房（有产权证）、地下车库、阁楼取得收入作为价外费用增加主营业务收入，随房子走
会所，如果可以办产权证，就是开发产品
售楼处
租赁：分期摊销，计入销售费用
临时建造：计入固定资产，计提折旧，拆除，向税务机关专项申报损失
开发产品作样板房：只是待售的精装修开发产品，不交房产税
开发成本的分配及核算方法一定要事前向税务机关报备（合理的方法），谁主张谁举证。
某房地产企业与总承包人签订以房抵债协议（房号、面积、价格见附件）
已知条件：未完工，但已领取预售许可证
月末财务部，根据上述协议：
借：应付账款-**施工单位 13000万元
贷：预收账款 13000万元
次年9月省地税稽查发现上述预收款未规定申报缴纳营业税、土增税、调增所得。
税务处理决定：查补、滞、罚款
附件：商品房销售合同、以房抵债协议
投资性房地产的折旧是可以税前扣除的，实质就是所得税上的固定资产。
注销方法：清算或者被其他公司合并
售后回租：100万元 10年租金40万元
直接按60万元开票，要收支两条线，不能直接抵。国税函（2008）576号