重庆省2015年房地产估价师《制度与政策》：勘察设计的发包与承包考试试卷.docx

重庆省2015年房地产估价师《制度与政策》：勘察设计的发包与承包考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括__。
A．建筑安装工程费
B．公共配套设施建设费
C．土地费用
D．基础设施建设费
2、下列不属于住房公积金归集内容的是__。
A．缴存住房公积金的对象
B．缴存住房公积金的工资基数
C．缴存比例
D．公积金使用
3、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。
A．486.52
B．521.74
C．559.50
D．1398.76
4、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。
A．最低租售价格
B．最低租售数量
C．最低利润水平
D．最高土地取得价格
6、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为（）。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
7、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
8、廉租住房租金由构成。(2009年试题)
A：维修费和管理费
B：维修费和利润
C：维修费、管理费和利润
D：维修费、利润和税金
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是。
A：本次贷款的月还款额／月均收入
B：(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)／月均收入
C：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入
D：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额)／月均收入
E：借款合同
10、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=（）×直接成本利润率。
A．后续开发成本+管理费用
B．后续开发成本+管理费用+销售费用
C．待开发房地产价值+后续开发成本
D．待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
11、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．财务净现值
B．静态投资回收期
C．财务内部收益率
D．动态投资回收期
12、房产税的课税对象是。
A：房产
B：土地增值额
C：房产人
D：负税人
E：执行层的组织协调
13、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。
A：4000
B：4004
C：4021
D：4037
E：工业用地的监测点评估价格
14、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为__。
A．10%/8%/12%
B．12%/10%/8%
C．8%/2%/10%
D．8%/10%/12%
15、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是。
A：前期考核
B：开发
C：建设
D：使用
E：执行层的组织协调
16、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。
A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
17、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是__。
A．设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B．设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准
C．担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D．担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
18、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A．四年
B．三年
C．两年
D．一年
19、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为 ㎡。
A：1 200
B：120
C：3 333
D：333．3
E：工业用地的监测点评估价格
20、住宅共用部位维修资金自__之日起，按规定计息。
A．维修资金存入维修资金专户
B．全体业主全额缴交维修资金
C．维修资金建立
D．维修资金建立维修资金专户
21、债务人为自己的信用投保的为__。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．保证保险
D．信用保险
22、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始__。
A．下降
B．迅速下降
C．稳定不变
D．上升
23、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
24、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
25、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是__。
A．1年
B．1～2年
C．3～5年
D．5～6年
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
2、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
3、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题)
A：身体受到伤害要求赔偿的
B：寄存财物被丢失的
C：环境遭污染或损害的
D：借出的资金未能收回的
E：执行层的组织协调
4、确定房地产开发项目，应当符合的要求是__。
A．国家规定的土地利用规则
B．房地产开发年度计划
C．土地利用总体规划
D．年度建设用地计划
E．城市规划
5、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
6、工业用地不得以__方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
7、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。
A．交易日期与估价时点相近
B．使用性质相同
C．地点相近
D．价格相同
8、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
9、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有．(2009年试题)
A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
10、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。
A：商品住房
B：限价商品住房
C：经济适用住房
D：廉租住房
E：执行层的组织协调
11、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水
B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水
C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补
12、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。
A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
13、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。
A．文献查阅
B．观察
C．专题讨论
D．问卷调查
E．实验
14、属于外汇市场的参与者的是__。
A．外汇银行
B．外汇受理人
C．客户
D．中介公司
E．中央银行
15、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。
A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人
C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人
E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人
16、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．10281.32
B．13622.77
C．9563.78
D．10542.35
17、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。
A：合同管理
B：质量管理
C：投资管理
D：进度管理
E：信息管理
18、下列关于征地的表述中，正确的有__。
A．根据《中华人民共和国宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B．任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E．征地时的水井，属于地上附着物补偿
19、下列职能中，属于保险基本职能的是。
A：分散危险
B：融通资金
C：防灾防损
D：分配资金
E：执行层的组织协调
20、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。
A：通信
B：市政公用
C：有线电视
D：道路
E：金融邮电
21、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。
A：工程进度控制
B：工程质量控制
C：工程投资控制
D：工程形象控制
E：工程报表控制
22、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括。
A：总投资估算表
B：现金流量表
C：资金来源与运用表
D：损益表
E：资产负债表
23、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。
A．土地
B．建成后的物业
C．在建工程
D．地下设施
E．商用物业
24、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)
A：2677.50
B：3680.60
C：4003.50
D：5356.80
E：借款合同
25、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：劳动消耗定额
B：施工定额
C：预算定额
D：概算定额
E：概算指标