商业广场调研体会心得.docx

商业广场调研心得体会
商业广场招商计划书
第一部分招商策划
一、项目总定位
（一）统一宣传口径
1、宣传总精神：象山城市商业新财富中心
2、顺应象山新一轮开发趋势，应运而生。华翔奔腾鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国四大渔港的核心区位，与大润发共同构筑象山城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破象山传统商业模式，引领象山城市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为象山人民和国内外客商打造一个与上海、宁波比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的象山商业广场。
5、近十二万平方米的建筑面积，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shoppingmall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新象山的真正核心商业区。
（二）招商定位
作为象山及周边唯一的中档偏上的shoppingmall，我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
（三）业态定位吸纳宁波奉化，慈溪大润发商业广场的业态规划精髓并结合象山消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业广场，满足各界人士的消费需求。
第二部分招商计划
（一）统筹计划内容
统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。
（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排
阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：
1、截止到2010年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商铺）的招商。
2、截止到2011年5月，基本完成招商任务。
3、截止到2012年4月底，商家开始入场装修，为开业做准备。力争8月底，确保10月份商家全部开业。
为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为。2010年9月开始执行，截止到2012年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。
（二）相关招商资料的准备
（1）招商手册（已有）和招商说明书（2）租赁合同（已有）（3）委托经营合同（4）定租确认书（已有）（5）招商委托书（6）招商流程表（7）招商文案（已有）（8）退房申请表等（9）授权委托书等
以上文本见附录，其它文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写。
（三）招商方式、目标客户的确定招商方式：
1、项目销售现场招商发布会
2、大型零售连锁互动
3、登门拜访
4、网络招商
5、电话联系
6、面对面沟通
7、行业协会、政府机构
8、各地商会目标客户——主力店
1、超市：大润发
2、家电卖场。国美、苏宁、五星。
3、大型中餐、量贩式ktv等目标客户——次主力店
1、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店
2、电影厅及成人电玩
3、百货：象山本土品牌
（四）第三方招商网络平台的建立
建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取：
1、专业的招商网站
2、专业的地产交易平台
3、行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构从某种意义上讲，很具有权威性和号召力，他们既拥有本行的丰富的品牌资源和众多企业家朋友圈，更具有说服他们入驻的话语权。更能省却一大笔宣传费用，在短期内带动一大批商家考察、开店的热情。例如：宁波商会，浙江餐饮协会，省工商联
4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下，引进我们所需的商家品牌。
（五）招商政策的制定
在项目的定位、宣传推广基本到位的基础上，一个优化组合的优惠招商政策可以成为吸引商家入驻的推动剂。
为了吸引和推动极具影响力的主力店的进驻，我们将在租金、建筑结构等方面给予一定的优惠。
（六）媒体宣传推广计划的制定执行
具体媒体宣传方案见媒体计划表。
（七）大型主题招商活动的策划执行
大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台（电视、报纸、网络、广播）宣传炒作。
1、招商发布会
2、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如苏宁、讴歌、国美、宏图
3、阶段性的招商成果发布会
4、以项目命名的大型零售连锁会议
5、工程重要节点（封顶、竣工等）完成及开业庆典会
根据目前的项目招商情况，在10——12月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。
（八）招商费用预算
招商费用包括。人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。
招商总费用为年租金底价的1%，约为6万左右。其中，广告公关礼品费1万，媒体投放、现场sp活动5万元。
（九）租金建议方案
根据象山本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中等水平，并在大润发开业后提升至中高水平。
涌金商业广场业态楼层平均租金表（注：最终面积与公摊待工程部确认）面积（招商面积）日租金年租金超市26657m^2地上一层待定待定地上二层待定待定地上三层7965m^22元/m^2·天581.4450万元地上四层4855m^21.2元/m^2·天212.64万元
地上五层1977m^21元/m^2·天72.16万元百货
家电1000m^22.1元/m^2·天76.65万元数码广场600m^22.1元/m^2·天45.99万元总计：988.88万元
（十）招商政策建议方案
1、付款方式：分小商铺和大商家两种情况
（1）小商铺：首付定金（三个月租金），租赁合同签定支付其余全部租金。大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。原则定金为年租金的10%，其余一季度加一个月押金
（2）小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。
2、装修免租期政策
根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。小商家为一个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为3个月免租期。
3、协助办证。提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。
4、允许一定范围内的改变房屋布局
经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术规范的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动或与其它商铺打通统一装修，以最大限度满足经营户的需要。
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