大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则.doc

大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则（试行）

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大连

经 济 技 术 开 发 区
出 口 加 工 区
金石滩国家旅游度假区
国土资源和房屋局文件

大开国土房屋发〔2009〕32号
关于印发 《大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则》(试行) 的通知
各相关单位：

现将《大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则》(试行)下发给你们，请按照要求，认真组织实施。
此通知

二OO九年九月二十一日
大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则
(试行)
一、 总则
二、 术语
三、 建筑面积计算的一般要求
四、 建筑面积计算规则
五、 共有建筑面积计算及分摊原则
1.总则
1.1目的
为进一步贯彻执行中华人民共国国家标准《房产测量规范》(GB/17986.1,2-2000以下简称《规范》)和《房产测绘管理办法》，规范本辖区内的房屋建筑面积测算工作。根据《规范》中的有关规定，结合本地区的实际并考虑到房屋建筑设计的发展，制定《大连经济技术开发区房屋建筑面积测绘实施细则》(以下简称《细则》)。
1.2测绘依据
(l)《中华人民共和国测绘法》；
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(3)《中华人民共和国城市规划法》；
(4)《房屋登记办法》(2008年2月15日);
(5)《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日);
(6)GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：房产测量规定；
(7)GB/T17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：房产图图式；
(8)关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房「2002」74号)
(9)《房产测量规范与房地产测绘技术说明》。
1.3适用范围
本《细则》规定了房屋建筑面积测绘的内容与基本要求，适用于本管辖区内各类成套房屋和非成套房屋建筑面积测绘。
2术 语
1)幢房屋建筑面积：指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙水平投影面积之和，包括阳台、挑廊地下室、室外楼梯等，具备有上盖，层高2.2米以上(含2.2米，以下同)的永久性建筑。
2)成套房屋建筑面积：是指房屋套内建筑面积+分摊本幢房屋共有建筑面积。
3)房屋产权面积：是指产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并由县级以上房地产行政主管部门登记、确权认定的房屋建筑面积。
4)房屋共有建筑面积：是指由多个产权人共同占有或使用的建筑面积。
5)套内建筑面积：由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和组成。
6)套内使用面积：是指套内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的计入产权面积的净面积之和。
7)套内墙体面积：是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用墙和非共用墙两种。
8)房屋报建面积测算：依据未经当地规划行政主管部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积的测绘计算，出具的建筑面积为报建面积。
9)建筑面积预测算：依据当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划单体方案图，并结合有关部门核准的建筑施工图进行房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为预售面积。用于房地产项目的预售审批及销售。
10)竣工面积测绘：依据房屋现状和经当地规划行政主管部门审批的规划总平面图、规划单体方案图、单体竣工图所进行房屋建筑面积测算，出具的建筑面积为竣工面积。主要用于建设工程的规划验收、土地面积分割、房地产权初始登记和转移登记。
11)房屋占地面积：是指房屋底层外墙(包括柱、廊、门、阳台)外围水平投影面积。
12)功能区：依据规划设计或房屋产权人依法界定房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围。
13)房屋总层数：房屋的地上自然层数与地下层数之和。其中假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等均不计层数。
14)自然层：按楼板、地板结构分层的楼层，一般按房屋室内地平线以上计算。
15)架空层：指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方的建筑空间。
16)走廊：建筑物的水平交通空间。
17)挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有顶盖的水平交通空间。
18)檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。
19)回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。
20)门廊、门斗：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗。
21)建筑物通道：为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。
22)架空走廊：建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。
23)勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。
24)围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。
25)围护性幕墙：直接作为外墙起维护作用的幕墙。
26)装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
27)阳台：与室内相通，有永久性上盖、有围护结构、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和半封闭阳台。
28)雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷，一般分有柱雨篷和无柱雨篷。
29)地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者(含1/2)为地下室。
30)半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。
31)变形缝：伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。
(32)飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
(33)骑楼：底层部分跨在人行道上的临街楼房。
(34)夹层：位于两自然层之间的局部楼层。
(35)技术层：指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
(36)结构转换层：建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用
不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
(37)层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
(38)净高：又称房间内空，指室内楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离。
(39)错层：建筑物内的楼地面部分之间有不同的底板标高。
(40)天井：一般指一座房屋中无上盖的的空地。
(41)阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间时，该使用房间称阁楼。
(42)柱廊：有顶盖和支柱，供人通行的有柱走廊，简称柱廊。
(43)架空通廊：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。
(44)封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都己确定为封闭的，才能视为封闭。
(45)露台：指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
(46)水箱间：是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不视为水箱间。
(47)幢：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
(48)入户花园：是指至少有一面不封闭的入户过渡空间。
(49)套型比：住宅建设项目中某一种套型住宅总建筑面积占该项目住宅总建筑面积的百分比。如90/70套型比指的是住宅项目中小于或等于90m：成套住宅建筑面积之和与该项目住宅总建筑面积之比大于或等于70％。
50)容积率：指在城市规划区的某一宗地内，地上(即±0以上)各类房屋的总建筑面积与宗地面积的比值。
51)红线：指在城市规划中确定的建设项目用地的界线。任何建筑物、构筑物都不得超出这个界线。图纸上常以红色线条表示，故称“红线”，建设项目施工前，需请城建部门去现场划红线，然后才能正式动工。
3建筑面积计算的要求
3.1建筑面积计算基本要求
3.1.01计算建筑面积应具备的条件：根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：
(1)应具有上盖；
(2)应有围护物；
(3)结构牢固，属永久性的建筑物；
(4)层高在2.20m以上；
(5)可作为人们生产或生活的场所。
3.1.02房屋面积测算内容包括：整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和套内建筑面积、套内使用面积等测算。
3.1.03房屋面积测算精度要求
(1)面积测算以平方米为单位，取至0.01；边长以米为单位，取至0.001，量距应使用经检定合格的且能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至0.000001。
(2)具体精度要求依据《房产测量规范》3.2.6条之规定。
3.2房屋测绘基本单元的划分
房屋测绘的基本单元应严格按照房屋登记的基本单元进行。因此，依据《房屋登记办法》第十条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或特定空间”。
3.2.1房屋测绘单元权界线的确定原则
房屋权界线的确定应以产权来源为依据。有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：
(1)成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。
(2)商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。
(3)整层为一户时，分户权界线为该层与共用空间共用墙体中线及外墙中线。
(4)整单元为一户时，分户权界线为单元间共用墙的中线和外墙中线。
(5)整幢仅为一个产权人时，如不需要分层或分户提供产权证时，则按幢建筑面积权界线计算该幢楼的建筑面积，不需要公用建筑面积的划分与分摊计算。
3.2.2房屋幢的划分
房屋建筑面积测算及共用建筑面积分摊应以“幢”为单位。幢划分的依据应以规划部门批准的总平面位置图及单体建筑图为依据进行划分。若规划部门没有明确规定的，则按以下方式进行划分：
(1)独立建筑的房屋为一幢。
(2)由一个或多个塔楼和底层(或多层)裙楼组成的建筑物，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的(不含设备用房及管理用房)，则各塔楼及其相应裙楼可按多幢建筑物处理，否则应视为一幢建筑。
(3)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下人防或车库等相连通，地面房屋应视为多幢。
(4)以通廊相连的房屋，各为一幢。
3.2.3房屋层的划分
房屋总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。
(l)房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线(±0)开始向上按1、2、3……编号。其中，夹层编号用A加相应序号进行编排。
(2)房屋室内地平线(±0)以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3……编号。其中，夹层编号用B加相应序号进行编排。
(3)错层房屋的层数按自然层来划分。
(4)层高在2.20m及以上的架空层计入房屋自然层。
(5)越层住宅是套内空间跨越两楼层及以上的住宅。顶层为坡屋顶且为越层式住宅时，最上越层部分不计层数，其它计自然层。
3.2.4房屋户(套)的划分
城镇国有土地范围内成套住宅，以套为基本单元进行测绘，其中套是指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。非成套住房，以房屋幢、层、间等有固定界限，且能独立使用部分为基本单元进行测绘。
(1)独立使用和出售的住宅、商业用房、库房按其成套权属界线划分。
(2)一幢(或多幢)房屋为同一产权人的，按单幢房屋划分。
(3)独立使用的地下室按其权界线划分。
(4)不被分摊的公共部分按其权界线划分。
(5)权利人房屋产权范围为某一区域(如:一个单元、一个楼层等)，按独立使用区域权界线划分。(6)无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线划分。
3.2.5房屋产权编号规则
(l)住宅：幢号、单元号由地名办统一编排；房间序号编排基本原则是面对单元门从左至右，用数字1、2、3、…、N按顺时针方向编排，格式为：幢号-单元号-层号-房间序号；当一幢楼有多个单元，且单元出入口方向有主次，则房间序号应以主入单元方向为准按顺时针方向依次进行编排。
(2)公建：幢号及一层对外独立开门的房屋编号由地名办统一编排，其他层次房屋按照住宅房号编排方式进行。

(3)地下室有人防、车库及设备用房等房屋的，由地名办在地下室主入口统一编排一个大号，测绘单位在此基础上参照上述规则对地下各类房屋依次进行小号编排。
(4)为多幢楼使用的地上设备用房、物业管理用房等，按其所在楼、层独立编号。
(5)工业等项目
A ．一宗地上有一幢或多幢房屋地名办统一编号按其编号进行编排。
B ．一宗地上有多幢房屋，若地名办仅给出一个大号，并且各单幢房屋有设计编号，则以设计编号为小号，格式为：大号-小号。
C ．一宗地上有多幢房屋，若地名办仅给出一个大号，并且各单幢房屋没有统一设计编号，则以小区主入口算起．从左至右，从前至后，用数字1 、2 、3 、… 、N 顺序按S 形编号。
D ．一幢中有多个产权单元编排方式：大号-幢编号-层号-分户号。
4.房屋建筑面积测算
4.1计算全部建筑面积的范围
4.1.1永久性结构的单层房屋．层高在2.20米以上（含2.20米，以下同)，按一层计算建筑积
多层房屋按各层建筑面积的总和计算
4.1.2房屋自然层内设有局部的夹层、技术层、避难层及其楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以且能利用的部分计算建筑面积。
4.1.3穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，且能利用的，按其水平投影计算面积。
4.1.4 房屋内的楼梯间、电梯（含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。
4.1.5 屋面上层高在2.20 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。
4.1.6 全封闭阳台、房屋间封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。
4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各使用层水平投影面积计算。
4.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱)的车棚、货棚，均按其柱外围水平投影面积计算。
4.1.9 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 米以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、保护墙)外围水平投影面积计算。
4.1.10 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。
4.1.11 幕墙直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主，墙又有幕墙的，以主墙外围水平投影为准计算。
4.1.12 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位上部位的外围水平投影面积计算。
4.1.13变形缝：与室内任意一边相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
4.1.14 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，室内净高度2 . 05 米以上的部分计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。
4.2 计算一半建筑面积的范围
4.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的－半计算。
4.2.2独立柱、单排柱（与房屋相连的，且与房屋横向垂直的)的雨篷、车棚、货绷等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
4.2.3 有上盖的未封闭阳台、挑廊，按围护物外围水平投影范围面积的一半计算。
4.2.4 无上盖的室外楼梯按各使用层水平投影面积的一半计算。
4.2.5有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
4.3 不计算建筑面积的范围
4.3.1 层高小于2 . 20 米的夹层、插层、技术层、避难层、地下室和半地下室。
4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台贻、无杉雨蓬烟道等。
4.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。
4.3.4 不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊。应满足以下之一条件：
(1)无上盖；
(2)上盖上表面距底板上表面垂直高度大于本层层高；
(3)上盖水平投影范围小于底板水平投影范围一半。
4.3.6 露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。
4.3.6 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
4.3.7 骑楼、过街楼的底层及临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分不论其是否有柱，是否有围护结构。
4.3.8 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。
4.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
4.3.10 电梯下方的电梯机坑。
4.3.11与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。
4.3.12 户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位、花台。
4.3.13 楼梯间已按自然层计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
4.3.14 建筑物底部为架空层，无围护结构的开敞空间。
4.3.15自动扶梯安全间隙大于0.40m 的部分，楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m 的部分。
4.4 其它面积计算说明
4.4.1外墙厚度计算
(1)共用建筑空间之间的分隔墙以墙体中线为界，确定其归属。
(2)房屋外墙、共用建筑空间与各套之间的分隔墙归属与计算：按墙厚度的一半为基准厚度， 并以墙体中线为界，确定其归属。
3)房屋外墙全部为玻璃幕墙的，且底部有墙体的按墙体厚度计算墙厚，无墙体的以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其它材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。

(4)同一层中外墙、间隔墙厚度不一致的，按本层各自墙体标准厚度计算。各楼层间墙体厚度不同时，应分别计算。
(5)房屋外墙厚度包含外保温层厚度。
(6)属于一个独立产权人的一幢房屋，可以不取半外墙，不计分摊面积。如独立别墅或出具整幢建筑面积的其它房屋。
(7)房屋中空部部分，按净空部分扣除，当临外墙时连同外墙厚度一同扣除。
4.4.2阳台
(1)主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。
(2)作为消防通道（连廊)的多户相连且有固定分隔界标的不封闭阳台，按1/2建筑面积计入
对应户室的各户的套内建筑面积。无固定界限的，计入对应户室的分摊建筑面积。
(3)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。
(4)阳台的上盖外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，且大于1/2时，按上盖外围水平投影1/2面积计算建筑面积。阳台顶盖水平投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积，按阳台围护结构外围水平投影面积1/2计算建筑面积。
(5)一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。
(6)上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作半封闭阳台。
4.4.3楼梯
(1)越层内的梯间，按自然层计算建筑面积。预留的楼梯间洞口，在实测时依据规划方案的设计图纸，有楼梯的按自然层及相关要求计算，无楼梯的梯间洞口不计建筑面积。
(2)室外楼梯按实际所用层的层数计算建筑面积，有顶盖的计算全面积，无顶盖的计算一半建筑面积；
4.4.4中庭
中庭等四面或三面由房屋围成，其墙体及面积计算规则如下：
(1)无顶盖不计算建筑；
(2)有顶盖的，且能进入的计算一层建筑面积，无顶盖不计算建筑面积；
(3)有顶盖、且能进入，仅为一套房屋服务，整个墙体厚度均计入房屋套内面积；
(4)有顶盖、且能进入，为两户及两户以上服务，则墙体1/2 面积计入使用者分摊面积。
4.4.5 通风井、烟道
(1)供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。
(2)多户共用的烟道作为公用建筑面积
(3)地下室或半地下室使用的通风井、烟道,地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积:独立于房屋之外的地面部分，有围护结构和上盖，且高度大于2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地卜室的建筑面积中；设置于建筑物之内的地面部分，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该部分的面积值。
(4)各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面识中。
4.4.6 窗及入户花园的计算
(1)当飘窗窗台高度小于0.40m,且飘窗净高在2.05m 以上时，按外围水平投影计算连筑面积。
(2)当落地窗净高在2.05m 以上时，按外围水平投影计算建筑面积。
(3)入户花园当层高大于等于2.20 米,有围护结构半封闭,计算一半建筑面积;封闭计算全面积。
5 共有建筑面积的计算及分摊
房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应按如下规定进行共有建筑面积分摊计算。
5.1 共有建筑面积的确认
(l)预测算共有建筑面积范围及功能的确认，以当地政府规划等相关部门批准的建筑施工图标定的范围及用途为依据。
(2)竣工测算时经规划及相关部门现场验收合格的房屋，对共有建筑面积范围及功能的确认，以房屋实际状况为准。
5.2 共有建筑面积的分类
共有建筑面积分可以分摊的共有建筑面积和不可以分摊的共有建筑面积两种。可分摊的共有建筑面积按使用功能进一步分为下列四种：
(1)整幢共有建筑面积(I级)：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整幢进行分摊。
(2)功能区共有建筑面积(Ⅱ级)：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面朴。列如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房、设备用房等。这一类专为某一功能区服务的共有共用建筑面积，应由该功能区分摊。
(3)功能区(层)内共有建筑面积（Ⅲ级)：当各层的共有共用建筑面积不同时，应区分各层的共有共用建筑面积，由各层分别进行分摊：例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，按层各自分别进行分摊。
(4)其他共有建筑面积。
5.2.1 可以分摊的共有建筑面积
(1)幢共有的楼梯间、电梯间、电梯前室、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。
(2)幢共有的门厅、大厅、过(走)道、月廊、门斗等水平通道的建筑面积。
(3)幢共有的突出屋面有围护结构的水箱司、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。
(4)设在本幢内仅为本幢服务的设备用房、管理用房(包括警卫室、接待室、传达室、自动报警控制中心、影像监控室、消防控制室、共用洗手间)等为本幢基本生产或生活所必需的公共用房和管理用房的建筑面积。
(5)套与各类公共用房之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的建筑面积。
(6)幢内各单元之间消防通道封闭按全面积计算，半封闭按水平投影面积的一半的计算建筑面积。
5.2.2 不可以分摊的共有建筑查落
(l)相关权利人合法协议约定的不分摊约共有建筑面积；
(2)地下室或半地下室中设计作为人动工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)部分的建筑面积。其中：商品房中的消防水池不才美，但计入总建筑面积(规划局要求此部分计入容积率)；自
建房中消防水池计入总建筑面积，但不计入产权面积。
(3)独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、库房等建筑面积。
(4)幢内为多幢服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、
为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积。
(5)建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空层高在2.20m 以上用作停放车辆、公共休息、绿化等公共
开放空间的建筑面积。
(6)建设、开发建设单位承若归全体业主共有的房屋建筑面积。
(7)用作公共体憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。
(8)建筑物主体范围内的消防水池。
5.3 共有建筑面积的分推基本原则
(l)应以幢为单位进行共有建筑面积的分摊。
(2)产权各方有合法权属分割文件或协议的．按文件或协议规定执行。
(3)无产权分割文件或协议的，依据相关房屋的套（或单元)内建筑面积按比例进行分摊。
(4)共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上具体部位，共有建筑面积一经分摊，未经合法程审批序任何人不得侵占或改变设计的使用功能。
(5)列入分摊的共有建筑面积的所有权，由参与分摊共有建筑面积的各产权人共同所有。
5.4共有建筑面积计算及分摊
5.4.1 不列入分摊的公用房屋应视为一个产权单元，并参与分摊该幢相应的公用建筑面积。
5.4.2 单一功房屋存在多个单元时，一般以幢为单位统一分摊共有面积．但如有下列情况之一的，应划分为不同功能区：

(1)各单元层数不同的，按不同单元划分功能区。
5.4.3 商住楼
(1)首先根据住宅和商业等不同区域分成两个功能区；第二、确认幢和功能区共有公用建筑面积；第三、按各自的功能区套内建筑面积将幢的共有建筑面积按比例分摊到住宅和商业两部分面积中，然后按各自功能区分别进行分摊。
(2)住宅部分：商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间、电梯间、电梯前室、出尾面楼梯间及电梯机房（含室外楼梯）以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积。
住宅共有面积分摊系数＝（分摊得到的幢共有建筑面积＋住宅部分本身的共有建筑面积）／住宅各套内建筑面积之和
(3)商业部分：如果商业层内的楼梯间（含室外楼梯）以及门厅等商业和住宅共同使用，则两功能区共同分摊该建筑面积。
商业部分共有面积分摊系数=（分摊得到的幢共有建筑面积＋本身的共有建筑面积）／商业部分各套内建筑面积之和
5.4.4 多功能综合楼
参照商住楼分摊原则及方法。
5.4.5 其它建筑面积分摊计算
5.4.5.1 地下室通道的建筑面积
(1)为整栋服务的出入口，列为本幢应分摊的共有建筑面积；否则，计入地下室应分摊的共建
筑面积。
(2)车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。
(3)地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各户进行分摊。
5.4.5.2 室外楼梯
(1)仅供一户使用的，全部计入该户套内建筑面积。
(2)为不同功能区服务的，其面积列为相应功能区的共有建筑面积；仅为某一功能区服务的，计入该功能区共有建筑面积。
5.4.5.3 室内楼梯
(1)为整幢服务的楼梯或电梯，整栋分摊(在个别楼层或部分楼层不开门的，不影响整幢分摊)。
(2)楼梯按不同的服务范围分功能区分摊时，屋顶楼梯间仍为整幢的共有建筑面积
(3)因各层用途不同，在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理。
(4)室内专用梯（楼梯、电梯），其通过“不使用”楼层的梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积；通过“使用”楼层的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共
有面积。
5.4.5.4 穿过房屋的通道
若此通道只为本幢服务，则列为本幢应分摊的共有建筑面积；否则，列为不被分摊的共用建筑面积。
5.4.5.5 廊道
(1)房屋除第一层（地面)外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。
(2)位于建筑物第一层（地面)的外走廊、檐廊，符合如下条件的，列为不被分摊的公用建筑面积：
①走廊、檐廊紧临街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间。
②走廊、檐廊两端不能封闭，可在平行于街道方向上通行。
不符合上述两条件的，列为应分摊的共有建筑面积。第一层全部为商铺且各商铺均向走廊（或檐廊)开门时，走廊、（或檐廊)的建筑面积列为第一层各商铺应分摊的共有建筑面积。第一层为公寓、办公用房时，也按此原则处理。除此之外，第一层外走廊、檐廊的建筑面积列为整栋应分摊的共有建筑面积。
5.4.5.6 当商场需妄分割成通道和若干铺位时，通道的建筑面积由各相关铺位按其套内建筑面积比例分摊。
5.4.5.7 两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。

2009 年6月30日