青州拆迁补偿14号文.doc

城乡结合部房屋征收补偿安置指导意见
　　为规范城乡结合部房屋征收补偿安置，维护被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关规定，结合我市实际，提出以下意见。
　　一、征收补偿政策
　　（一）征收合法住宅房屋（包括“一户一宅”的房屋）可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。
　　被征收房屋属平房或非单元住宅楼房的，补偿金额按照[被征收房屋宅基区位补偿金额+被征收房屋重置成新价格×被征收房屋的建筑面积]评估确定。宅基区位补偿金额按照宅基地规划面积，结合容积率调整等因素由评估机构评估确定。
　　被征收房屋属单元住宅楼房的，补偿金额按照[被征收房屋区位价+房屋重置价格×成新率×楼层调整系数]×被征收房屋的建筑面积评估确定。
　　被征收房屋重置价及其附属物按照附件1、2、3、4进行评估补偿。
　　被征收的合法住宅房屋用作营业用途，取得营业执照、税务登记证并有纳税记录，房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致的实际营业房屋，经公示无异议后，在原征收补偿标准的基础上，按该房屋重置价的20%增加补偿费。
　　不符合“一户一宅”或被征收人多占的宅基地，只对其房屋和地上附着物进行补偿；籍贯在本村，有合法宅基地但户口已转出的被征收人，房屋征收时不享受宅基地区位补偿费。
　　（二）征收营业房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的营业房屋并实际营业的，经公示无异议后，按照营业用房给予补偿。
　　1．营业用房的征收补偿方式
　　营业用房的征收可实行货币补偿，也可以实行安置住宅房屋方式进行产权调换。
　　2．征收营业用房货币补偿标准
　　征收营业用房的货币补偿，按照被征收房屋所处区位新建营业类普通商品房的市场价格，结合被征收房屋成新程度、建筑结构形式、取得土地使用权方式差价和土地使用年限扣减等因素修正确定。
　　（三）被征收房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证载明的建筑面积为准。无房屋所有权证书，但建设手续合法的房屋，其合法建筑面积以批准建设的文件载明的建筑面积为准。对合法建筑面积和房屋用途有异议的，分别由市房地产管理局和市规划局进行复核，复核结果予以公示。
　　（四）无规划建设手续或未经批准擅自新建、改建、扩建的房屋、附属物和超过批准期限的临时建筑不予认定补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予适当补偿。
　　（五）征收地面附着物可参照附件3进行补偿，未涉及的部分补偿标准可参照潍政办发〔2007〕38号文件执行。
　　二、征收安置政策
　　（一）房屋征收部门对要求采取房屋产权调换的被征收合法住宅房屋所有人进行统一安置。
　　（二）安置房屋面积的确定
　　符合“一户一宅”政策的被征收房屋，其安置房屋建筑面积，平房按不高于本村（社区）宅基地批准的规划用地面积（最大不超过267平方米）的60%，非单元住宅楼房按不高于本村（社区）宅基地批准的规划用地面积（最大不超过267平方米）的80%予以确定。对原先为平房，没有任何规划建设批准手续私自加建形成的楼房，严格按平房的标准确定安置面积。
　　征收有房屋所有权证（包括建设手续）的住宅房屋，被征收人可根据被征收合法建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋；被征收合法建筑面积（证载面积）达不到前款所列标准的，由被征收人提出申请，可按前款所列标准予以安置，但不再上浮20%。
　　被征收房屋为单元住宅楼房的，被征收人可根据楼房建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。
　　对籍贯在本村，有合法宅基地但户口已转出的被征收人，可按照本指导意见的安置政策予以安置。
　　（三）安置住宅房屋价格
　　征收符合“一户一宅”政策的房屋，其安置楼房建筑面积中，应安置建筑面积部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超出部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。
　　按照证载面积选择安置楼房的，其安置楼房建筑面积中，证载建筑面积及超过证载建筑面积10%（含10%）以内的部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超过证载建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件5中“10%—20%部分优惠均价”结算；超过20%以上的部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。
　　征收单元住宅楼房，其安置楼房建筑面积中，被征收楼房建筑面积及超过被征收楼房建筑面积10%（含10%）以内的部分按照附件5中“安置楼房优惠均价”结算；超过被征收楼房建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件5中“10%—20%部分优惠均价”结算；超过20%以上的部分，按征收时安置房周边区域新建普通商品房市场平均价格结算。
　　（四）征收合法私有营业房屋的，房屋征收部门按照被征收合法营业房屋建筑面积按每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失费。
　　置换安置住宅房屋的价格与城区安置楼房优惠价格相同，置换安置住宅房屋的建筑面积按营业房的实际补偿价格与城区安置楼房优惠价格的比值确定。
　　（五）临时安置补助费和搬迁补助费
　　征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，房屋征收部门一次性付给被征收人临时安置补助费2100元。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，房屋征收部门按每户每月700元的标准支付临时安置补助费。
　　因房屋征收部门责任延长过渡期的，自逾期之月起，房屋征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。
　　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。
　　三、提前搬迁和签订协议奖励
　　（一）对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收决定规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户奖励12000元。逾期签订协议，每拖后一天扣除奖励款600元，直至扣完该项奖励款为止；第二次，对在房屋征收决定规定的搬迁期限内全部完成搬迁，每户奖励8000元。逾期搬迁的，每拖后一天扣除奖励款400元，直至扣完该项奖励款为止。
　　只征收地面附着物未征收合法房屋，在征收决定规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000 元）。
　　（二）被征收人在规定的期限内签订协议并搬迁完毕，按照家庭人口给予每人按安置楼房优惠均价奖励10平方米安置面积，并对符合一户一宅政策、人均安置面积不足40平方米（含以上奖励10平方米）的，按人均40平方米进行安置，本款仅适用于集体经济组织成员。
　　四、其它
　　“一户一宅”按照《中华人民共和国土地管理法》和我市的有关政策规定进行认定，按本指导意见进行补偿安置。
　　本指导意见所称城乡结合部，是指昭德路以东至青临地方铁路，海军路以西至北阳河路，凤凰山路以南至新南环路，胶济铁路货运专线以北至胶济铁路客运专线的区域。
　　本意见由市住房和城乡建设局负责解释。
　　本指导意见自公布之日起生效。本指导意见施行前已实施房屋征收的项目，继续沿用原有规定。
　　附件：1．房屋征收补偿重置价格标准
2．房屋成新年限标准
3．附属物补偿标准
4．楼层调整系数
5．城乡结合部住宅房屋评估和安置楼房指导价格

附件1
房屋征收补偿重置价格标准
房屋类别
序
号
房屋等级
类别
房屋重置价格
（元/㎡）
主要条件
楼
房
1
框架一等
1200
钢筋砼满堂基础，标准一砖或一砖以上墙，钢筋砼梁柱承重，有构造柱，钢筋砼屋面，水电配套，门窗齐全。
2
砖混一等
950
钢筋砼带形基础，标准一砖或部分空斗墙，砖墙及部分钢筋砼梁承重有构造柱，钢筋砼屋面或平瓦屋面，外墙系水刷、喷涂，水电配套，门窗齐全。
3
砖混二等
800
毛石带形基础，只有基础圈梁，砖墙承重，钢筋砼屋面，水泥饰面，水电配套，门窗齐全。
4
砖混三等
700
毛石或砖基础，无基础圈梁，砖墙承重，钢筋砼屋面或平瓦屋面，室内上下水设施配套齐全，门窗齐全。
平
房
5
砖混一等
800
钢筋砼带形基础，标准一砖或一砖以上墙，钢筋砼梁柱承重，钢筋砼屋面用瓷砖、马赛克或其他高档建筑材料饰面，水电配套，门窗齐全，跨度6米以上。
6
砖混二等
720
毛石带形基础，有基础圈梁，砖墙或部分钢筋砼梁承重，钢筋砼屋面，外墙系水刷、喷涂等一般装饰，水电配套，门窗齐全，跨度5米以上。
7
砖混三等
630
毛石或砖带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，钢筋砼屋面，外墙系水刷、喷涂等一般装饰，水电配套，门窗齐全，跨度3米以上。
8
砖木一等
760
钢筋砼或毛石带形基础，标准一砖或一砖以上墙及部分钢筋砼承重，木料上等，用料粗大的木屋架、木梁，带屋面板的平瓦屋面，外部瓷砖、马赛克饰面，水电配套，门窗齐全，跨度6米以上。
9
砖木二等
680
毛石带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，木料上等，用料一般的木屋架、木梁，带屋面板或苇箔顶的平瓦或小青瓦屋面，外墙系瓷砖、水刷等装饰，水电配套，门窗齐全，跨度5.5米以上。
续表
房屋类别
序
号
房屋等级
类别
房屋重置价格
（元/㎡）
主要条件
平
房
10
砖木三等
600
毛石或砖带形基础，标准一砖或一砖以上墙，砖墙承重，木料中等，用料一般的木屋架、木梁，带屋面板或苇箔顶的平瓦或小青瓦屋面，外墙系混合沙浆拉毛，水电配套，门窗齐全，跨度5米以上。
11
砖木四等
550
砖石基础，乱砖石或里生外熟墙承重，用料细小正规木屋架、木梁，平瓦或小青瓦或草顶屋面，清水墙，跨度3.5—5米，檐高2.8米以上。
12
简易一等
450
标准砖墙承重，装隔，低标准砼屋面，平瓦、小青瓦或草顶屋面，木门、窗齐全，清水墙。
13
简易二等
390
乱、杂砖承重，装隔，低标准砼屋面，平瓦、小青瓦或草顶屋面，木门、窗齐全，清水墙。
14
简易三等
320
材料较差，用料细小的木屋架，土坯或乱杂砖等墙承重，较差旧木门、窗，平瓦、小青瓦或草顶屋面，白灰抹面。
地
下
室
15
砖混
800
钢筋砼基础，砖或钢筋墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为钢筋砼结构或砖混结构。
16
简易
500
砖混或砖石基础，砖或毛石墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为砖木结构。
楼房车库
17
砖混
900
钢筋砼基础，砖或钢筋墙体，层高2.2米以上，地平以上建筑为钢筋砼结构或砖混结构。
楼房
储藏室
18
800
备注：
　　1．以上除地下室外不同结构类别房屋的重置价格，楼房是按层高3.0米、平房是按檐高3.2米进行测算的，被征收房屋层高（檐高）每增加或降低0.10米，房屋价格在评定的原重置价格基础上增加或降低2%。
　　2．本标准适用于城市规划区内普通结构建筑，对特殊结构或五层以上楼房的房屋根据有关规定结合实际情况评估补偿。
　　3．有外墙保温的楼房单独增加补偿每建筑平方米25元。

附件2
结
构
类
别
结构
质量
定级
耐
用
年
限
完好房
基 本 完 好 房
一 般 损 坏 房
严重损坏房及危险房
十成
九成
八成
七成
六成
五成
四成
三成
二成
一成
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
已使用
年限
砖混
结构
一等
60
6年内
7—12
13—18
19—24
25—30
31—36
37—42
43—48
49—54
55以上
二等
60
6年内
7—12
13—18
19—24
25—30
31—36
37—42
43—48
49—54
55以上
三等
50
5年内
6—10
11—15
16—20
21—25
26—30
31—35
36—40
41—45
46以上
四等
40
4年内
5—8
9—12
13—16
17—20
21—24
25—28
29—32
33—36
37以上
砖木
结构
一等
50
5年内
6—10
11—15
16—20
21—25
26—30
31—35
36—40
41—45
46以上
二、三等
40
4年内
5—8
9—12
13—16
17—20
21—24
25—28
29—32
33—36
37以上
四等
30
3年内
4—6
7—9
10—12
13—15
16—18
19—21
22—24
25—27
28以上
简易
结构
一等
30
3年内
4—6
7—9
10—12
13—15
16—18
19—21
22—24
25—27
28以上
二、三等
20
2年内
3—4
5—6
7—8
9—10
11—12
13—14
15—16
17—18
19以上
房屋成新年限标准
　　备注：房屋成新折扣，以不同的建筑结构房屋耐用年限为基础，考虑因装修和保养不同而实际新旧程度不同的情况，根据国家颁布的《房屋完损等级评定标准》进行综合评定。

附件3
附属物补偿标准
项
目
序
号
类别
价格
单位
备注
门
楼
1
平顶砖混结构
600—750
元/㎡
瓷砖贴面，铁门按上限
2
砖木结构棋盘门
450—600
元/㎡
铁大门按上限
3
挑翅门楼
300—450
元/㎡
4
砖混结构顺墙门
450
元/座
5
砖木结构顺墙门
150—300
元/座
简易结构取下限
6
园门
225—300
元/座
厨
房
7
独立建筑，砖木结构
120—225
元/㎡
一般木屋架，门窗齐全，含砌屋
8
非独立结构，简易结构
60—75
元/㎡
较差木屋架，瓦或草顶屋面，含砌棚
9
简易棚
23—38
元/㎡
玻璃钢瓦或石棉瓦顶
厕
所
10
砖木结构有顶
75—120
元/㎡
平瓦屋面或简易砼屋面
11
简易结构有顶
38
元/㎡
草顶、石棉瓦或油毡屋面
12
简易露天（坑）
45
元/m3
砖石砌筑
13
大栏坑
45
元/m3
砖石砌筑
围
墙
14
石基新砖墙
90
元/㎡
标准一砖或一砖以上墙
15
旧砖乱石基础
45
元/㎡
标准一砖或一砖以上墙
16
土坯或乱石结构
30
元/㎡
质量较差
17
花墙子
30
元/㎡
迎
门
墙
18
独立基础、砖混结构
90
元/㎡
装修部分另作价
19
独立基础、砖石结构
45
元/㎡
装修部分另作价
室
外
通
道
20
彩砖
60
元/㎡
21
混凝土基础，水泥封面
23—30
元/㎡
22
水泥花砖
30
元/㎡
23
砖地面
15
元/㎡
24
水泥路面
60-80
元/㎡
两步灰土、混凝土厚度超过15厘米的承载路面（企业、出村路）
温
室
24
砖木结构、玻璃顶
90—120
元/㎡
25
简易结构
20—60
元/㎡
塑料薄膜顶
续表
项
目
序
号
类别
价格
单位
备注
水
池
26
砖混结构
80
元/m3
包括冲洗水池、水表池、保温池、落水池，不足一立方的按一立方计算
27
鱼池
45—75
元/m3
砖混结构按上限
雨
蓬
28
玻璃钢瓦雨蓬
30
元/㎡
或雨搭
29
油毡、石棉瓦雨蓬
15
元/㎡
或雨搭
畜
禽
舍
30
砖木结构
45
元/㎡
按实际建筑面积计算
31
简易结构
23
元/㎡
乔
木
32
胸径小于5cm
1.5—3
元/株
幼树、松柏树小于3cm
33
胸径5—10cm
20—30
元/株
松柏树3—6cm
34
胸径10—20cm
30—45
元/株
松柏树6—10cm
35
胸径大于20cm
60
元/株
松柏树10cm以上成材料
果
树
36
苗木
1.5—3
元/株
树种包括：苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、枣等，每亩补偿不得超过2万元。需集中处理的，交有关部门处理。
37
定植苗
5—10
元/株
38
幼龄期（区分树种）
20—40
元/株
39
初果期（区分树种）
120—260
元/株
40
盛果期（区分树种）
260—400
元/株
41
衰老期（区分树种）
80—200
元/株
42
葡萄（区分生长期）
5—30
元/株
取
暖
设备
43
暖气
75
元/套
拆移费、旧料归原主
44
太阳能
200
元/套
拆移费
附注：
　　1．表中未列而需征收的附属物根据国家有关政策，结合实际情况评估补偿。
　　2．被征收房屋室内装修装饰的补偿金额按重置价评估后，再退去折旧部分，给予补偿。

附件4
楼层调整系数

总层数
调整系数
　　楼层数
三层楼
四层楼
五层楼
一层
1.0
1.0
1.0
二层
1.05
1.05
1.05
三层
0.95
1.05
1.1
四层
0.9
1.0
五层
0.85

附件5
城乡结合部住宅房屋评估和安置指导价格
单位：元/平方米
价格类型
新建普通商品房
平均市场价格
安置楼房
优惠均价
10%—20%部分
优惠均价
车库
优惠价格
储藏室
优惠价格
价格
2490
1280
1810
1200
1100
　　备注：
　　1．新建普通商品房平均市场价格，由物价部门会同房地产交易中心根据本市房地产市场价格定期公布。
　　2．被征收房屋的宅基区位补偿金额=规划宅基地面积×290元/㎡×容积率调整系数，每户合法宅基区位补偿费不超过7.743万元，不低于5.684万元。
　　容积率调整系数取值如下：容积率≤0.8，容积率调整系数=1.0；0.8<容积率≤0.9，容积率调整系数=0.95；0.9<容积率<1，容积率调整系数=0.9；容积率≥1.0，容积率调整系数=0.85。
　　容积率为宅院内被征收房屋的建筑面积（楼房取一楼房屋建筑面积）与规划宅基地面积的比值。
　　3．被征收单元住宅楼房区位价：
　　实行货币补偿的区位价为1540/㎡；实行产权调换的区位价为590元/㎡。
　　4．被征收单元住宅楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库及储藏室的区位价：
　　实行货币补偿的区位价为1540/㎡；实行产权调换的区位价为300元/㎡。