农机现代物流园建设项目可行性申请报告.doc

国联农机现代物流园建设项目可行性研究报告 国联农机现代物流园建设项目目 录1.总论31.1.项目概况31.2.可行性研究依据及范围51.3.项目主要技术经济指标62.项目背景与项目建设必要性72.1.项目背景72.2.项目建设必要性93.市场调研与分析123.1.物流市场分析123.2.我市农机市场分析183.3.岳阳汽车市场分析204.项目定位与建设方案234.1.功能定位234.2.建设内容与建设规模255.项目选址及建设条件275.1.项目选址275.2.建设条件276.工程建设方案316.1.总图316.2.建筑结构326.3.公用工程327.环保、消防及劳动安全387.1.环境保护387.2.消防397.3.安全卫生408.项目能耗分析与节能措施448.1.编制依据448.2.能耗分析458.3.节能措施468.4.节水与节材499.项目管理529.1.项目组织机构529.2.项目运营模式549.3.项目招投标5410.项目实施进度安排5611.项目总投资及资金筹措5711.1.投资估算5711.2.资金筹措6112.财务分析6212.1.编制依据6212.2.基础数据6212.3.销售收入及销售税金估算6312.4.成本费用估算6412.5.利润估算6512.6.主要经济技术指标及财务评价6513.风险分析6713.1.项目主要风险因素识别6713.2.风险评估6714.社会评价7014.1.项目对社会影响分析7014.2.社会风险分析7314.3.社会评价结论7315.可行性研究结论与建议7415.1.可行性研究结论7415.2.建议75821. 总论1.1. 项目概况1.1.1. 项目名称国联农机现代物流园建设项目1.1.2. 项目建设单位岳阳市国联物流发展有限公司成立于2004年，注册资金2050万元，专业从事公路物流与物业服务，公司总资产逾8000万元。公司所建岳阳市国联物流大市场占地30亩，是岳阳专业水平最高、物流公司最集中的物流市场之一，目前拥有物流专业经营商逾70家，年营业收入逾2亿元，上缴税费逾千万元。1.1.3. 项目建设地址岳阳经济技术开发区1.1.4. 项目性质 新建1.1.5. 项目主要建设内容及建设规模项目总占地800亩，总投资62391.4万元，总建筑面积252500平方米。本项目建设内容主要包括物流园区、农机产业园区与汽车贸易区三大园区，其中物流园区占地面积约为200亩，农机产业园区占地面积约为300亩，汽车贸易区占地面积约为300亩。物流园区主要建设两层物流门面与物业用房，总建筑面积为27500平方米，其中两层物流门面用房建筑面积27000平方米，主要将目前国联物流园70余家物流公司与宏方市场内30余家物流公司进行整体搬迁，并另行引进60-80家物流公司入园。物业用房建筑面积500平方米。农机产业园区主要包括农机贸易区、农机展示区、农机科研与生产区、农机培训与售后服务区四大区块。其中农机贸易区占地面积约为80亩，主要建设两层农机贸易门面用房18000平方米，将搬迁或引进60-80家农机代理经销商；农机展示区占地约为50亩，主要建设展厅12000平方米，建设广场面积15000平方米；农机科研与生产区占地约为150亩，主要建设生产厂房18000平方米，建设仓储用房15000平方米，建设科研大楼6000平方米，建设办公大楼5000平方米，建设其它用房约2000平方米（倒班楼，配电房等），整个农机科研与生产区将由岳阳市国联物流发展有限公司与生产厂商合作经营，岳阳市国联物流发展有限公司以土地及厂房投资入股，生产厂商以技术与设备入股，双方利润按1：1分成；农机培训与售后服务区占地20亩，主要建设售后服务与培训专业综合大楼3000平方米。汽车贸易区主要建设汽车4S店110000平方米，建设品牌汽车销售门店36000平方米，将目前市内主要4S店与汽车销售门店进行整体搬迁。本项目预计道路硬化总面积为64000平方米，绿化总面积80000平方米。1.2. 可行性研究依据及范围1.2.1. 研究依据岳阳市城市总体规划(2008-2030)；岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；岳阳市20082012年产业发展规划纲要；岳阳市城市商业网点规划（2006-2015）；国家计委推荐使用的投资项目可行性研究指南；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；岳阳市农机市场、物流市场与汽车贸易市场现场调研资料；项目建设单位提供的其他基础资料。1.2.2. 研究范围本可研报告编制范围包括：项目建设必要性，市场分析，项目建设内容及规模，项目选址及项目建设条件，项目方案设计，项目环保、消防、招投标方案，组织机构设置，实施进度，项目投资估算及资金筹措，财务分析，风险分析，项目可行性研究结论及其建议。1.3. 项目主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表：表格 1 主要技术经济指标序号指 标单位指标值备注1规划总用地亩8002总建筑面积252500.02.1其中：物流门面及其物业用房27500.00 2.2农机贸易门面用房18000.00 2.3农机展厅12000.00 2.4钢结构生产厂房18000.00 2.5仓储用房15000.00 2.6科研大楼6000.00 2.7办公大楼5000.00 售后服务与培训专业综合大楼3000.00 倒班楼，配电房等其它用房2000.00 汽车4S店110000.00 品牌汽车销售门店36000.00 3项目分期期33.1一期月182011年10月2013年4月（含前期工作）3.2二期月152013年5月2014年8月3.3三期月122014年9月2015年8月4项目总建设周期月355项目总投资估算万元62391.4 5.1建设投资万元60391.45.2流动资金万元20006绿地率%15本次规划7容积率%47.3本次规划8计算期年12其中包括建设期35个月与运营期10年9项目财务净现值万元12993.11按10%折现计算10项目总收入万元94219.1 计算期内11净利润总额万元14962.9计算期内12项目投资财务内部收益率%15.34税后13静态投资回收期年4.2税后14年均税收万元925.22计算期平均15盈亏平衡点%74.62. 项目背景与项目建设必要性2.1. 项目背景2010年中央的“一号文件”已经是新世纪以来中央连续就“三农”工作发布的第七个“一号文件”了。把每年的最重要的“一号文件”都针对于“三农”问题，说明了中央对农村工作的高度重视，今年文件对与农业农村发展关系最为密切的农业机械化的发展发出了明确的信号，给予了农村的五个“大礼包”中有两个是涉及到了与建设农机大市场紧密相关的内容。一是，健全强农惠农政策体系，推动资源要素向农村配置；二是，提高现代农业装备水平，促进农业发展方式转变。本项目的建设借助中央的“一号文件”的东风，把推进大连农业机械化的快速发展、促进农业生产方式转变和农民增收，变成一个切实可行的项目工程。大市场的建立，将有力地促进我市农机化事业的发展，对我市农业生产资料的完善、生产方式的转变、生产力的提高，必将产生深刻的影响。岳阳地处长武经济圈和长株潭经济圈之间，又在一湖（洞庭湖）、三线（京广线、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，是长江中游的“金十字架”。岳阳独特的地理位置决定了岳阳物流得天独厚的发展条件。目前本市现代物流市场框架体系已经形成，但是要素市场建设不能满足第三方物流的需求。全市城区现有的几家专业性物流市场如中大市场、国联市场、同立物流、五里牌零担货运中心等，其规模都不大，基础设施陈旧，内部布局混乱，均处于传统运输市场的状态，物流工作难以上台阶。上述四个市场中规模最大的是中大市场，其用地面积也不过30000，最小的是五里牌零担货运中心，用地面积仅19980。不仅如此，市场之间互抢业主，无序竞争，内耗比较严重，造成资源浪费。岳阳急需加大物流行业资源整合工作力度，努力提升仓储运输、装卸搬运、分拣包装、加工配送的装备水平，着力推进本市物流社会化进程。岳阳建设大型物流市场迫在眉睫。近年来，市委、市政府把发展现代物流作为经济工作的战略重点，做出了建设物流旺市、把岳阳打造成长江中游重要的现代物流中心的战略决策和部署，大力推进物流市场建设，本项目的建设符合岳阳经济工作的战略发展要求。2009年岳阳市全年交通运输业增加值54.69亿元，增长6.0%。民用汽车保有量37.45万辆，增长20.7%，其中本年新注册汽车7.15万辆，增长49.6%。与岳阳市汽车消费市场火热现状形成鲜明对比的是，迄今为止岳阳市尚无专业的大型汽车交易市场。目前，岳阳市的汽车市场规模偏小、布局分散零乱。这不仅与岳阳市汽车贸易行业的发展不相适应，也与岳阳市区域经济发展不相协调。岳阳兴建一个大规模的汽车贸易市场也势在必行。2005年8月10日商务部部务会审议通过的汽车贸易政策中指出：国家鼓励发展汽车贸易，引导汽车贸易业统筹规划，合理布局，调整结构，积极运用现代信息技术、物流技术和先进的经营模式，推进电子商务，提高汽车贸易水平，实现集约化、规模化、品牌化及多样化经营。本项目建设的目的是整合资源、扩大规模，提升服务功能，与汽车贸易政策相符合。2.2. 项目建设必要性2.2.1. 是顺应国家产业发展导向的需要2009年3月国务院印发物流业调整和振兴规划以来，物流业快速发展，产业发展水平不断提升。但随着规划的深入实施，一些不适应物流业发展的政策问题进一步显现，制约了产业发展。必须制定完善配套政策措施，促进物流业健康发展。2011年6月8日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决定从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善、鼓励资源整合、推进技术创新和应用，加大政府投资和银行信贷支持，以及促进农产品物流业发展八个方面提出了政策措施和要求。本项目物流园区的建设一方面可以整合当前我市物流企业资源，另一方面可以有效改善目前我市物流企业散、脏、乱的现状，有利于推动我市物流发展。2.2.2. 是整合社会资源、提升行业服务品质的需要岳阳市位于湖南省东北部，素有“湘北门户”之称，同时又地处“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈，以及“武汉1+8城市圈”和“长株潭3+5城市群”的多重辐射区，具有显著的融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理环境优势。铁路、公路、水运、空运（拟建中的岳阳机场）交通区位优势。楼、岛、湖等旅游资源优势。是名副其实的“湖南第二大经济体”，是国务院批准的沿江重点开放城市。发展大市场、大流通是经济发展的需要。目前，岳阳市无论是农机还是汽车后市场小、多、乱现象十分突出，严重影响着消费者的消费信心和农机等专卖市场的品牌竞争力。这种状况对整个农机与汽车销售都带来不利影响，甚至影响了整个市场的整体形象。本项目建设规模大，配套齐全，标准高，能起到整合行业后市场的作用，扩大了行业后市场规模、提升行业服务功能和服务品质。2.2.3. 是改变经营模式、大力发展现代物流的需要现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表岳阳市形象的农机与汽车流通型综合市场。项目建设的这一指导思想与岳阳市发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快岳阳市现代商贸流通业的发展进程，迅速提升岳阳市市场的总体水平方面做出突出贡献。物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其地位已逐渐为人民所认识和重视，由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个农机及汽车贸易的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。因而项目的建设是现代物流业的发展需求。2.2.4. 是规范商业布局、适应城市“东扩”发展的需要本项目选址于岳阳经济技术开发区。根据岳阳市城市总体规划(2008-2030)指出：岳阳市城市建设发展战略为“东扩、北进、南延、西联、中提”，城市用地主导发展方向为“东扩、北进、南延”。因此，本项目按相关标准和政策要求建设是改善服务条件，满足实际市场的需要，也是适应岳阳市城市“东扩”发展战略的需要。2.2.5. 是推动地方物流发展、增加财税收入、扩大社会劳动就业的需要本项目的建设由于规模大、定位高，因而项目的运行将对岳阳市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，农机及汽车后市场的发展将会推动岳阳农机与汽车贸易业务的增加，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，该市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、农机及汽车配件及用品加工业等。3. 市场调研与分析3.1. 物流市场分析3.1.1. 国际物流产业发展动态在经济全球化的推动下，资源配置已从一个工厂、一个地区、一个国家扩展到全世界。国际物流通过现代运输手段、信息技术和网络技术，降低了物流成本，提高了物流效率，在国际贸易和全球资源配置中发挥着越来越大的作用。进入新世纪以来，国际贸易高速增长，规模急剧扩大。2000年至2007年，世界货物贸易的年均增长率为5.5%，两倍于同期世界产出的增长，2007年国际贸易总额高达28.1万亿美元，货物贸易量增长了7.5%，比同期世界GDP的增速3.5%高一倍以上。从世界总出口额占世界GDP的比重来看，1980年仅为21.79%，2001年上升到24.67%，2007年达到34.6%。从2001年到2007年的六年间，GDP比重上升了10个百分点，是过去21年增幅的3.4倍多。配送中心、物流中心和物流园区的兴起，是发达国家现代物流发展的一个重要特征。日本从20世纪60年代开始对物流园区发展进行规划和政策扶持，按经济特性把全国分为八大物流区域，在各区域建设、整合物流体系，形成物流园区，然后区域间通过干线运输(高速铁路、高速公路和近海运输)形成跨地区的物流系统。欧洲一些国家于20世纪60年代末、70年代初也开始建设物流园区。配送中心、物流中心和物流园区在发达国家的广泛兴起，主要是基于减轻物流对城市交通的压力、提升物流经营的规模效益、满足仓库建设大型化趋势、满足货物联运发展的需求等原因。随着经济增长受到资源、环境等方面的约束越来越强，发达国家从20世纪70、80年代开始，从重点关注正向物流转向统筹考虑正向物流和逆向物流的一体化，即着眼于构筑循环物流体系，废弃物的收集、运输、再利用、终极处置在发达国家成为新的发展动向。为了推进这方面的建设，发达国家十分注重相应的立法。如美国1976年就制定了固体废弃物处置法，后又经多次修改。德、日等国先后颁布了促进废料回收利用的相关法律，推动逆向物流的有效实施。2002年，日本颁布的新综合物流施政大纲，提出了“构建低环境负担的物流体系，为循环型社会作出贡献”的目标。3.1.2. 国内物流产业发展动态我国2006年开始实施的“十一五”规划纲要，突出强调“大力发展现代物流业”，物流业的产业地位首次在国家规划层面得以确立。2009年3月，我国第一个全国性物流业专项规划物流业调整和振兴规划由国务院发布。规划进一步明确了物流业的地位和作用，指出：物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。规划确定了“建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展”的指导思想和目标，提出了十项主要任务、九项重点工程和十条政策措施。到2010年底，我国公路网总里程达398.4万公里，五年新增63.9万公里；高速公路发展到7.4万公里，五年新增3.3万公里；“五纵七横”12条国道主干线提前13年全部建成。全国铁路营业里程增加到9万公里以上；高速铁路运营里程已达8358公里。内河通航里程12.4万公里，五年新增和改善4181公里；沿海港口深水泊位1774个，五年建成661个。定期航班机场达176个，五年新增35个。综合运输体系初具规模。北京空港、上海西北、浙江传化、山东盖家沟、上海外高桥、苏州综合物流园区等一批重点园区显现了良好的经济效益和社会效益。铁道部规划建设的18个铁路物流中心，已有9个建成投入使用。仓储、配送设施现代化水平不断提高。化工危险品库、液体库、冷藏库、期货交割库、电子商务交割库以及自动化立体仓库快速发展。物流园区（基地、中心）等物流设施发展较快。仓储保管、运输配送、装卸搬运、分拣包装、自动拣选等专用物流装备广泛应用；条码技术、智能标签技术、配载配送和路径优化技术等得到推广；冷藏、配送等专用车辆需求旺盛，叉车、托盘、货架、自动拣选、自动化装备等专用设备加快更新换代。我国先进适用的物流技术得到推广。3.1.3. 岳阳市物流产业发展动态1) “三位一体”市场体系业已构建，要素市场基础设施建设仍显滞后近年来，市委、市政府把发展现代物流作为经济工作的战略重点，作出了建设物流旺市、把岳阳打造成长江中游重要的现代物流中心的战略决策和部署，大力推进物流市场建设，以城陵矶物流园区、太阳桥物流园区、枫桥湖物流园区为主要支点的水路、公路、铁路运输“三位一体”物流框架基本构建。尽管本市现代物流市场框架体系已经形成，但是要素市场建设不能满足第三方物流的需求。全市城区现有的几家专业性物流市场如中大市场、国联市场、同立物流、五里牌零担货运中心等，其规模都不大，基础设施陈旧，内部布局混乱，均处于传统运输市场的状态，物流工作难以上台阶。上述四个市场中规模最大的是中大市场，其用地面积也不过30000，最小的是五里牌零担货运中心，用地面积仅19980。不仅如此，市场之间互抢业主，无序竞争，内耗比较严重，造成资源浪费。2) 物流规模初具，服务水平较为低下近几年来，岳阳市第三方物流得到了迅猛发展。据初步统计，城区范围内从事现代物流的机构已经超过300户，从业人员1万多人。到2008年底止，全市拥有载货汽车15081辆、铁路货运站场11个、公路专业货运站场6个；市城区拥有货运船舶333艘，净载重19.7万吨。泰和物流、港务运输、中部物流、林纸物流、神驰货运、海纳物流、中邮物流等一批有一定规模、有突出主业的第三方物流企业应运而生，迅速成长，成为本市发展现代物流的中坚力量。对照现代物流的技术标准，本市第三方物流企业的整体服务能力和水平还存在较大差距。对众多小型物流机构来说，他们的发展主要有“两难”：一是规模小、实力弱、发展难。对物流服务委托方来说，为抵御风险，物流企业的经营规模、经济实力、企业管理和社会公信力是他们最为关注的问题。而我市绝大多数物流机构以“物流信息部”的形式存在于物流市场中，基本上是租一个门面，安一台电话，为货运车主提供物流信息，从而提取信息咨询费用，靠信用维系交易，对货物的安全性无力保障，企业公信力不强，效益普遍不佳。二是技术含量低、服务能力弱、转型提质难。大多数物流企业运营方式单一，基本上是沿袭了过去运输型企业的管理模式，是一种运输能力的简单集合；没有相对固定的客户，是一种随行就市的交易；市场分析能力弱，技术力量不足，网络化建设乏力，无法提供综合性物流服务，难有大的作为。3) 物流信息化程度不高，资源难以共享信息化建设是发展第三方物流的关键环节。对物流企业来说，信息就是效率。近几年，岳阳市加大了物流信息化建设力度，同立物流中心2005年就已建立了自己的门户网站，太阳桥物流园区也建成了现代物流公共信息平台，这对于沟通物流信息、降低运输成本、合理利用社会资源发挥了积极作用。但从整体上来说，物流信息普及的程度还不高，突出表现为众多小型物流机构还没有开始利用计算机网络，信息链还没有完整建立，信息沟通不畅，等客上门的现象比较普遍；信息发布的受众面也比较狭窄，发布的方式也不直观，还没有形成面向大众的有效和快捷途径，导致大量潜在的社会需求没有及时转化为现实的物流需求。4) 区位优势成就市场需求在福布斯中文版公布“2006年福布斯中国大陆最适宜发展物流的25座城市排行榜”榜单上，岳阳赫然在列，是湖南省惟一入选的城市。作为湖南惟一通江达海的城市，岳阳处于一江（长江）、两线（京广铁路、京珠高速）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）交汇处，境内水网众多，水系发达，将全省80地域与长江大动脉连成一体，形成了一个巨大的开放型网络，成为湖南承东接西、接受浦东辐射对外开放的惟一港口，也是全国内陆省份为数不多的内河良港。岳阳水路通江达海，岳阳陆路南北贯通。岳阳有着十分明显的陆路交通优势，境内公路经过20多年的建设，已基本构建以京珠高速、107国道为骨架，以众多农村公路为血脉的公路网络，形成了铁公水路立体交叉的运输格局。正在建设中的武广高速铁路、岳常高速公路、随岳高速公路将给岳阳带来更为便捷的交通运输条件。岳阳自古就是商贾云集之地。上世纪七、八十年代的岳阳，是湘鄂赣三省传统的第三方物流地。岳阳的批发市场更是盛极一时，与武汉江正街，长沙下河街齐名，并称两湖批发业三强。据了解，仅流通一项，岳阳这两年的批发需求额高达28亿元，但目前却有将近21亿元的批发需求量流失到了长沙、武汉等地。运输成本等问题造成岳阳批发业务量萎缩，而一旦现代物流在岳阳得到迅速发展，这种困境将随之改变。市场需求是现代物流发展的前提，而在东部沿海地区产业升级和转速度加快及中部崛起的大好时机下，在“十二五”规划引导下，通过实现岳阳市现代物流跨越式发展，岳阳完全有可能成为现代物流旺市和区域性物流中心城市。3.2. 我市农机市场分析据调研表明，截至2010年底，全市农机总动力达468.4万千瓦，农机总量58.6万台次，机械化水平达到54.4%。目前我市拖拉机保有量15849台、收割机保有量4005台。3.2.1. 区位优势明显岳阳市位于湖南省东北部，辖洞庭、邻长江，接纳鄂南赣西，京广、武广、京珠、随岳、107国道等重要铁路、公路贯穿境内，城陵矶新港可通行万吨货轮。农机大市场的建设不但可顾及本地区，还可辐射湖北、益阳、江西等地。3.2.2. 产业基础雄厚岳阳作为农业大市，拥有众多水稻、油菜种植基地，农业作业量大，加之农村劳动力转移，农业机械的需求市场巨大。3.2.3. 国家政策支持国家农机购置补贴政策的实施，有效地促进了农机工业的发展和农民购机的积极性。2010年，国家补贴农机155亿元，湖南省7亿元，岳阳市8070万元，带动农民投资近5亿元。3.2.4. 市场需求巨大随着国家大力推进社会主义新农村建设、农村城镇化建设，以及“三农”扶持政策的逐步落实，农民种粮积极性提高，农机购买热情持续高涨，激发了旺盛的市场需求。在调研中发现，以水稻为主的种植、收获、耕作机械基本上供不应求，特别是各型联合收割机和耕整机，大部分生产企业都订单充足，没有存货，拖拉机、小型柴油机、农用运输车辆等产品也呈现出产销两旺的形势，我市以中天农机为代表的农机设备保持高速增长的良好势头。当前全国的农机大市场状况是，内外因的强力推动并加速中国农机化进程。首先，外因拉动表现在2010年在2009年130 亿补贴额度的基础上再创新高，近150亿元，农机购置补贴制度的实施将对我国农机化发展形成外部宏观政策强力的拉动力；其次是内因驱动，现阶段我国农业机械化发展产生了两方面的内因推动力：一是人口结构由劳动力供给过剩向结构性短缺的时代转变，二是农业机械化升级要求带来的新挑战。 在上述两力驱动下必将迎来我国农业机械化的快速发展期。 表格 2 近三年来我国农机销售收入增长购置补贴增加情况 (亿元)年 份2007 年2008 年2009 年2010 年预计 销售收入1532176022202500 销售增长率13%15%15%13% 从上表可以看出，随着农机购置补贴的逐年增加，农机行业得到了前所未有的快速发展，农机行业整体保持了13%以上的增长速度，我国农机市场需求巨大。3.3. 岳阳汽车市场分析2010年末，我市民用车辆拥有量达421529辆，在2005年的基础上翻了一翻，比上年同期增长11.8%。3.3.1. 汽车市场快速增长2010年末，我市拥有民用汽车122376辆，在2005年47523辆的基础上增加了74853辆，增长了近1.6倍，与2009年同比增长32.3%。2010年末我市拥有营运性车辆54126辆，比2005年增长38.1%；非营运性车辆367403辆，比2005年增长115.2%。2010年我市拥有民用汽车122376辆，其中非营运汽车91602辆，占全部民用汽车74.9%，与2005年比增长了3.1倍。3.3.2. 横向比较销量居前岳阳在1-4月总量第三、增速第一；1-6月增速有所放缓居第三位，限额以上企业汽车类零售额与省内部分地市比较情况如下：表格 3 2010年1-6月湖南省部分城市汽车销售情况地区1-4月1-6月零售额（亿元）增幅（%）增幅（%）长沙8444.840.2株洲4.345.644.3湘潭1.854.262.9衡阳3.649.358.4郴州5.950.541.9岳阳3.872.557.23.3.3. 机动车保有量高速增长2009年，岳阳市机动车保有量为37.71万辆，增长21.5%。其中私人轿车保有量为3.62万辆，占轿车总量的81.5%，比上年增加1.21万辆，增长50.3%。2009年全市机动车保有量情况如下：表格 4 2009年岳阳市汽车保有量情况汽车保有量（万辆）净增（万辆）增幅（%）汽车总量9.242.435.9汽车类型载客7.031.9337.8载货1.70.4434.7营运情况客车2.66-28.3汽车1.45-43.6私人用车汽车7.032.348.5轿车3.621.2150.3进口汽车汽车0.120.0221.93.3.4. 汽车市场规模不断壮大全市共有42家4S汽车服务店及品牌汽车经营门店在不到2000米的巴陵东路聚集，还有1家大型汽车配件市场，2家二手车交易市场，汽车零售市场已形成一定规模。2009年，汽车销售行业共吸纳就业人员4589人，缴纳税金3000余万元（不含车辆购置税）。在汽车销售行业的带动下，汽车维修、汽车相关产品、石油制品等相关行业也得到很大的发展。机动车快速增长拉动石油及制品类商品实现零售额8.5亿元，增速达到45.5%，两类商品合计实现零售额10.3亿元，占限额以上企业零售额的42.9%，占全部社会消费品零售总额的8.7%。注：以上数据来源于2010年8月10日岳阳市统计局在湖南统计信息网发布的岳阳市汽车消费现状分析。综上所述，岳阳市汽车销售市场，通过政府出台鼓励汽车消费的措施和人们的收入的提高，岳阳汽车消费市场正处于快速发展阶段。4. 项目定位与建设方案4.1. 功能定位4.1.1. 市场定位国联农机现代物流园的建设以现代物流及农机产业为主，兼顾汽车贸易，配套以售后服务、专业培训、会展等设施的多功能型商贸物流市场。建成后，成为武汉经济圈和长株潭经济圈的连接纽带，辐射湘鄂赣周边地区，形成以农机产业为核心，文化商业、生活等为辅的综合性商贸城。4.1.2. 功能分布国联农机现代物流园整体包括物流园区、农机产业园区与汽车贸易区三大功能园区。（1）物流园区打造目前岳阳市功能最全，规模最大的专业第三方物流市场，将目前国联市场与宏方市场的物流企业进行整体搬迁，引导物流企业以客户至上、集成整合、快捷高效、绿色环保、增值服务为目标，延伸物流服务功能，推动物流企业从运输、仓储、配送等环节向供应链管理的各个环节渗透，实现从传统物流向现代物流的转变，提高物流综合性服务水平，为创建A级第三方物流企业提供最好的平台。本项目对仓储功能的设置主要是面对城陵矶港进出口贸易产品、湖南本地化产品，实行江海联运、水陆联运、陆陆联运，充分利用仓储的专业和规模功能。（2）农机产业园区建设岳阳乃至湘北地区最大的农机交易市场，力争在此成立湖南地区首个农机“直补超市”，为购机农户提供从受理申请到农机保险等“一站式服务。完善市场网络与信息平台、技术培训中心、技术研发鉴定中心、物流中心等配套设施，为产品流通、交易提供配套服务。同时吸引和培训一批农机生产企业，为入驻企业提供仓储物流服务，发展以农机为主体，维修培训为补充，生产流通为纽带的农机产业链。（3）汽车贸易区汽车贸易区主要建设汽车4S店、品牌汽车销售门店。4S店是整车销售、零配件供应、维修服务和信息反馈等“四位一体”的汽车销售经营模式。前提是由汽车生产厂商提出要求修建，并授权特许经营。品牌汽车销售店是被国内外汽车厂家批准认可的一、二、三级汽车专卖店公司，这些专卖店分别销售某个厂家的一个或几个品种和型号，可以对某个品种或型号的汽车进行一定数量的买断销售，以达到低价促销的目的。4.1.3. 辐射范围立足岳阳，辐射湘北、鄂南，联结中部地区农机工程框框与汽车市场。4.2. 建设内容与建设规模项目总占地800亩，总投资62391.4万元，总建筑面积252500平方米。本项目建设内容主要包括物流园区、农机产业园区与汽车贸易区三大园区，其中物流园区占地面积约为200亩，农机产业园区占地面积约为300亩，汽车贸易区占地面积约为300亩。物流园区主要建设两层物流门面与物业用房，总建筑面积为27500平方米，其中两层物流门面用房建筑面积27000平方米，主要将目前国联物流园70余家物流公司与宏方市场内30余家物流公司进行整体搬迁，并另行引进60-80家物流公司入园。物业用房建筑面积500平方米。农机产业园区主要包括农机贸易区、农机展示区、农机科研与生产区、农机培训与售后服务区四大区块。其中农机贸易区占地面积约为80亩，主要建设两层农机贸易门面用房18000平方米，将搬迁或引进60-80家农机代理经销商；农机展示区占地约为50亩，主要建设展厅12000平方米，建设广场面积15000平方米；农机科研与生产区占地约为150亩，主要建设生产厂房18000平方米，建设仓储用房15000平方米，建设科研大楼6000平方米，建设办公大楼5000平方米，建设其它用房约2000平方米（倒班楼，配电房等），整个农机科研与生产区将由岳阳市国联物流发展有限公司与生产厂商合作经营，岳阳市国联物流发展有限公司以土地及厂房投资入股，生产厂商以技术与设备入股，双方利润按1：1分成；农机培训与售后服务区占地20亩，主要建设售后服务与培训专业综合大楼3000平方米。汽车贸易区主要建设汽车4S店110000平方米，建设品牌汽车销售门店36000平方米，将目前市内主要4S店与汽车销售门沿海开放城市进行整体搬迁。本项目预计道路硬化总面积为道路硬化面积64000平方米，绿化总面积80000平方米。5. 项目选址及建设条件5.1. 项目选址岳阳经济技术开发区5.2. 建设条件5.2.1. 自然地理条件岳阳市位于湖南省东北部，紧靠洞庭湖，是湖南省的北大门，素有“湘北门户”之称，与湖北、江西两省相邻，又是西气东输的湘、鄂出口处，是一个富（资源丰富）、优（区位优越）、美（风景优美）的地方。地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）五线（京广铁路、京港澳高速公路、107国道、长江及武广高速铁路）的多元交汇点上，特别是岳阳洞庭湖大桥的通车，构成了“融通东西”、“南北贯通”的便捷交通网。5.2.2. 气候与气象岳阳地处长江中下游，属亚热带季风湿润气候。四季分明，雨量充沛。年平均气温1618，年平均降水13021469mm。全年主要风向为北、东北。基本风压为0.4kn/，年平均气压 1009.5毫帕。岳阳市近年详细气象资料如下：1) 年平均温度夏季16.9、冬季4；2) 绝对最低温度 -13.8;3) 室外相对湿度 67%（夏季通风）；4) 最热月相对湿度 75%；5) 年最大降雨量 1378mm；6) 日最大降雨量 192mm；7) 年平均风速 3m/s；8) 夏季最多风向 S；9) 全年最多风向 N、NE；10) 风荷载 0.40KN/，雪荷载 0.40 KN/。5.2.3. 水文特征长江平均流量年平均流量：9940m3/s（1951年1980年）水位（吴淞水位）最高：35.94M（1998年8月20日）最低：17.27M（1960年2月16日）水温最高：33.2；最低：-3：冬季平均水温6.9。5.2.4. 公共设施供电项目建址附近建有220kv变电站和110kv变电站，外供电源充足。且有高压供电线路沿岳阳大道架设，项目建设期用电和建成后办公服务设施用电有保证。供水岳阳市自来水公司建有二大水厂，日供水能力为60万吨，目前供水能力大有富余。项目地已有市自来水公司主供水管道