毕业论文--浅析房地产价格影响因素.doc

题 目 浅析房地产价格影响因素 目 录一、引言3二、影响房地产价格因素主要分类3（一）房地产的自身因素3（二）房地产的环境因素3（三）房地产的人口因素4（四）房地产的经济因素4（五）房地产的社会因素4（六）房地产的行政因素5（七）房地产的心理因素7（八）房房地产的国际因素7三、调控房地产价格的政策建议8(一)加强国家对房地产价格的指导 8(二)发挥国有房地产开发公司的引导作用 8(三)加强对地方政府执行政策的监管力度 8(四) 采取有效措施，抑制房地产投资过热8四、结论9参考文献论文摘要近几年来，我国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发,分析影响房地产价格的相关因素,并运用扬州市房地产市场为依据,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。关键词：房地产价格、形成因素、政策建议。一、引言房地产价格就是和平地获得他人房地产所必须付出的代价。房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变化之中，房地产评估必须要对此做出细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。二、影响房地产价格因素的主要分类（一）房地产的自身因素所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。（二）房地产的环境因素影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 （三）房地产的人口因素 1、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。 2、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。 3、家庭人口规模 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。（四）房地产的经济因素 主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。（五）房地产的社会因素 1、政治安定状况 社会安定的情况下，老百姓愿意投资房产一类的固定资产。如果政局不稳，人们肯定变现大量固定资产，转为黄金一类的可转移的资产，房价必定下落。 2、社会治安程度 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,会造成房地产价格低落。 3、房地产投机 房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能会引起房地产价格上涨或下跌，也可能起着稳定房地产价格的作用。 4、城市化 大量人口从农村或者不发达地区转移到城市后，住房需求就上升了，房价也就水涨船高了。（六）房地产的行政因素 1、房地产制度 目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅绝大部分为私人所有，而且可以买卖;但土地所有权属于国家或者农民集体，只有土地使用权，还是有期限的。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格会越高，反之会越低。 2、房地产政策 （1）土地政策 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: 土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响。在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。 土地监管的规范对土地价格的影响。关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 （2）金融政策 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。例如，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格波动。 （3）税收政策 这几年,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。可是这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。 3、行政隶属变更 行政区域的重新划分，对房地产价格的影响比较大，郊区的乡村变成城区，房价一般会上升。 4、特殊政策 为了连接到扬州泰州机场的区域发展，扬州市政府提出重点发展东区，东区的房价也就上升了 5、城市发展战略 扬州最新的城市发展战略是从东西扩张到南北联动，南区和北区的房价慢慢升了。 6、城市规划 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地和空间资源，协调城市各项用地和空间布局以及对城市各项建设活动的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划对房地产价格的影响很大，例如，如果城市规划将某个地区列为重点发展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨 7、土地利用规划 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。土地供应计划指标是指在划拨或出让国有土地使用权时使用的指标。土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降 8、交通管制 交通管制对房价也有一定的影响。例如，如果将某个地区被实行交通管制了，房价一般会下跌。（七）房地产的心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态；(2)个人欣赏趣味(偏好)；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格 （八） 房地产的国际因素 1、世界经济状况 世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。 2、军事冲突状况 一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带;如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。 3、政治对立状况 如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。 4、国际竞争状况 房地产是不可移动的，不像小轿车、小麦等类可以移动的商品那样能够在国与国之间进行进出口贸易，开展竞争，从而价格相互影响。因此，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。 当这种竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落;但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。三、 调整房地产价格的政策建议(一) 加强国家对房地产价格的指导 我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。 (二) 发挥国有房地产开发公司的引导作用由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。国家可采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。(三) 加强对地方政府执行政策的监管力度应正确处理好中央和地方的关系,中央政府作为全国和社会利益的代表,应当以社会利益为重,对地方政府加强监管和引导的力度,建议多制定一些刚性的政策。 (四) 采取有效措施，抑制房地产投资过热我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。四、结论房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几个方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地长泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策执行问题。（3）严格监控房价，提高居民收入。一方面政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，采取强有力的措施打击炒房哄抬房价现象，防止房价大幅度波动，有效控制房价的非理性变动。另一方面，可以通过提高居民收入方式。使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费，要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的规范发展。参考文献：1、陶芳.房地产价格影响因素探究及实证分析D. 天津:天津大学,2008.1.3.2、陈景贤.房地产价格形成因素分析D. 武汉:华中师范大学,2008.2.3.3、李贤沛. 21世纪中国产业政策研究M. 北京: 北京经济管理出版社,2005.4、陈森峰,陈龙乾.宏观调控对房地产价格的影响分析M. 北京:经济学家出版社, 2005.4.5、骄永富,阎骏爱.房地产投资分析与决策M. 北京:中国物价出版社,2003.6.8