产业投资论文.doc

中国房地产业投资风险研究教师 _王吉恒_专业 _产业经济学_学号 _ 1108567_姓名 _王钊_一、引言所谓房地产投资，就是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点：通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。其中“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资是有一定的风险的。也正因为如此，在房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能做出合理的投资决策。经历30年的改革开放和发展，在如今的中国特色市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。这就是风险分析估计并采取正确投资策略的一个过程。二、房地产投资的特点：1. 房地产投资的对象具有固定性房地产投资当然投资的是房地产，也就是那些不动产，这些都有固定性和不可移动性，大多数建筑物一旦建成，在很长一段时间内都不能也不会移动，因此对于投资者而言，正确的投资决策就尤其重要，一旦投资失误会造成严重后果。2. 房地产投资具有高成本性房地产业是一个资金高度密集的行业，一项投资少则几百万，多则上亿元。这也符合土地资源的稀缺性以及不可代替性。3. 房地产投资的周期长整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。因此一个投资项目从投入到开发再到使用时一个很漫长的过程，即使投入市场以后也要相当长的时间才能收回资金。所以说房地产投资回收期长。4. 房地产投资的是高风险高回报投资由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也相应增多。但是高风险必定带来高回报，一旦投资成功，回报就会相当地客观。5. 房地产投资的低灵活性房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易，通常要一个月甚至更长的时间才能完成。而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。6. 房地产投资受市场的影响因素很多且影响大任何投资都会和银行的利率有直接的关系，房地产投资因为数额巨大，影响就更为直接，同时也会受到股市等很多市场经济活动的影响。三、目前中国房地产行业投资风险（一）房地产投资风险房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与细分，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施及对策来减少风险损失。房地产投资风险有以下几种：（一）自然风险，指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及直接对房地产商品产生破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引起的风险发生的机会较小，但是一旦发生，将造成相当严重的危害。对于这些风险的防范，开发商一般是利用投保来减少或避免损失。但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的了解与分析，就可减少投保成本，增加投资收益。（二）政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。在市场环境还未完善的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于进一步完善。房地产投资商应非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。（三）经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。（四）技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故、信用等风险因素。（五）社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。（六）国际风险，是对一个社会的所有经济都有很大影响，主要是指因国际经济环境的变化导致地区性的经济活动受影响。对房地产业来说，国际经济风险可分为：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。（七）内部决策和管理风险，指由于开发商决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。房地产管理水平的高低，决定了房地产项目收入支出的大小，也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而收入高，这样就保证了尽快回收资金，保证了在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目，其抗风险能力强。相同类型的房地产项目，为什么有的亏损，有的盈利，很大程度取决于对房地产项目的管理水平。投资不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。普通住宅的风险相对要小些。此外，房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐。（二）目前中国房地产业投资风险形势从前面房地产业特点可以知道，房地产投资是一项专业性、综合性、技术性很强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。盲目的房地产投资会给投资者带来巨大的风险损失。要避免房地产投资的风险，必须对投资过程中可能出现的各种风险因素进行科学的分析。目前中国由于最近几年房地产的迅猛发展导致了房地产投资过热，产生了如投资规模过大、投资结构不合理、商品房积压、房价猛涨、土地抛荒等诸多问题。但是发展总会导致一些积极的结果。下面是对目前风险形势的几点分析。 1 经济风险降低，技术风险、政策风险增加中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使中国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，刺激了需要、降低了融资成本。另外，随着中国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。2 房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指中国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。3 投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为中国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。四、在目前投资形势下的应对策略房地产投资风险防范关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度较少投资者的收益损失。主要从以下几方面讨论风险的防范及应对。1把握政策变动，选择最佳开发与变现时机房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在中国的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规的不断推出，各种新型房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。由于房地产项目开发周期长，可在房地产经济周期波谷时进入，此时可供投资的房地产商品种类多，竞争对手少，取得开发用地成本较低，开发完成后往往正处于房地产经济周期波峰阶段。这时房地产售价回涨，变现也比较容易，周期和变现风险也较小。2 合理分配资金，减少金融风险（1）投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。中国的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。（2）投资组合策略房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。（3）保险策略对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。中国民众包括企业家对于这一方面都不是很在意，值得关注。3 加强经营管理，多方面规避风险项目管理人者是投资项目能否达到预期收益的关键。提高管理着的素质和水平不经可以降低投资不确定性带来的风险，还能提高资金的使用效率及收益水平，进而降低风险。另外，合理改变经营形式、制定合理的销售战略、采用丰富的营销手段也可以在多方面规避房地产的投资风险。在这一点上，中国的管理者有很多可以向国外管理者学习的地方。我们可以看到当前中国的房地产还是有很多的机会可以投资，如何透过过热引起的泡沫看到现在房地产市场的本质并在房地产投资中做出正确的决策是一个投资者首要考虑的问题。相信随着法律法规的进一步完善和房地产市场进一步的成熟，中国的投资者也会越来越淡定成熟，有的放矢，把握自己的机遇。参考文献1 虞晓芬,等：浙江省住宅产业可持续发展战略研究，浙江大学出版社，2008年第1版；2 包宗华：住宅与房地产，中国建筑工业出版社，2002年第1版；3 SERGE SALAT. 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