2014辽宁营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析(43页).pptx

1辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告2目目 录录城市投资分析城市投资分析1区域市场研究区域市场研究23城市投资分析城市投资分析14城市概况城市概况区位区位n地理区位：地理区位：营口市位于辽东半岛西北部。南南临临大连，直线距离约大连，直线距离约200公里；北距沈阳直线距离公里；北距沈阳直线距离160公里。公里。n城市人口城市人口：营口营口市常住人口市常住人口249万，市辖区人口万，市辖区人口120.6万。（万。（截止截止2012年年）n行政区划：行政区划：营口市辖四区、两县级市营口市辖四区、两县级市：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。n鲅鱼圈区：鲅鱼圈区：为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，常住人口常住人口43.1万人（截止万人（截止2012年年）。）。5城市概况城市概况辽宁沿海经济带辽宁沿海经济带n辽宁沿海经济带发展规划于2009年7月1日获得国务院批准。至此，辽宁沿海作为整体开发区域被纳入国家战略纳入国家战略。确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。n发展地区：大连大连、营口、锦州、丹东、盘锦、营口、锦州、丹东、盘锦、葫芦岛葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带。n强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。强化大连大连营口营口盘锦主轴盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦锦州葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连丹东黄海沿岸及主要岛屿)。“五点一线五点一线”辽宁沿海经济辽宁沿海经济发展带发展带营口为辽宁沿海经济带中营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带五点一线经济带”的五个城市之一的五个城市之一沿海产业基地沿海产业基地辽河特大桥辽河特大桥6城市概况城市概况交通交通交通方式交通方式路线路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场、营口机场（规划）n公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。n铁路：2012年底哈大高铁运营，客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。n航空运输：近期近期规划营口机场位于盖州西海规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设。营口市位于辽宁省中部，营口市位于辽宁省中部，3小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼圈，圈，3小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在营口机场正在建设中。建设中。7城市概况城市概况发展格局发展格局n南进：南进：老城区的“南进”，是 将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；n东拓：东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。n一带五区：一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。营口市发展规划：城市发展战略规划：实施营口市发展规划：城市发展战略规划：实施“南进南进”、“东拓东拓”、近期重点发展近期重点发展“一带五区一带五区”（以工业经济发展为主）。（以工业经济发展为主）。8n“五区五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区区域、望海新区五大片区。n“三带三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。鲅鱼圈鲅鱼圈发展规划发展规划鲅鱼圈是鲅鱼圈是1992年年10月经国务院批准成立的国家级开发区月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。未来发展将以五区、三带为主。营口开发区（鲅鱼圈）是营口开发区（鲅鱼圈）是1992年年10月经国务院批准成月经国务院批准成立的国家级开发区。立的国家级开发区。9哈大公路哈大公路/沈大公路沈大公路长大铁路长大铁路/哈大高铁哈大高铁营口城市轻轨营口城市轻轨营口机场营口机场 鲅鲅 鱼鱼 圈圈 城城 市市 产产 业业 发发 展展 格格 局局鞍钢鞍钢 营口港营口港沿海产业基地沿海产业基地 华能华能 n发展策略：发展策略：港口、工业、旅游n三大产业区三大产业区：北部为临港工业区，东部滨海工业区，西南部仙人岛能源化工区（隶属盖州市）。鲅鱼圈鲅鱼圈产业发展产业发展10城市经济城市经济中国十大港口中国十大港口n营口港位于环渤海经济圈与东北经济区的交界点，是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港。港口辖营口、鲅鱼圈鲅鱼圈、仙人岛、盘锦、海洋红、绥中石河、葫芦岛柳条沟七个港区。n2013年我国沿海和内河港口中，货物吞吐量排名前十位的港口依次是宁波-舟山港、上海港、天津港、广州港、苏州港、青岛港、唐山港、大连港、营口港、日照港。2014年日照港将向营口港发起争夺第九名年日照港将向营口港发起争夺第九名的挑战，但日照港增速高出营口港约的挑战，但日照港增速高出营口港约3.7个百分点，个百分点，且日照港后劲十足。且日照港后劲十足。营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，2013年吞吐量排名全国第九位。年吞吐量排名全国第九位。宁波-舟山港上海港天津港广州港苏州港青岛港唐山港大连港营口港日照港012345678900.050.10.150.20.252013年中国10大港口货物吞吐量排行榜2013年（亿吨）同比增速11营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到13%。城市经济城市经济GDP、人均可支配收入、人均可支配收入2009年2010年2011年2012年2013年0200400600800100012001400160000.050.10.150.20.2520.30%17.80%13.90%10.80%9.60%营口市历年GDP总量及增长率亿元增长率n2013年营口GDP为1513.1亿元亿元，增长率为9.6%。从历年GDP总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较逐渐趋于稳定。2009年2010年2011年2012年2013年05000100001500020000250003000000.050.10.150.210.50%13.90%15.70%14.80%10.90%营口市历年人均可支配收入及增长率元增长率n2013年营口人均可支配收入为26600元元，增长率为10.9%。营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为10%以上，五年来平均增长率达到13.16%。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴12城市经济城市经济全省经济总量排名全省经济总量排名n2013年辽宁省GDP排名中营口位于第四位第四位，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均GDP排名第七位第七位，位于大连、盘锦、沈阳、鞍山、本溪、抚顺之后。大连沈阳鞍山营口盘锦抚顺锦州本溪丹东辽阳铁岭朝阳葫芦岛阜新02000040000600008000010000012000014000001000200030004000500060007000800090002013年辽宁省各市GDP排名（亿元）GDP（亿元）人均GDP（元）营口市营口市GDP在在2013年位于全省第四位，人均年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。位于全省第七位。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴132009年2010年2011年2012年2013年010020030040050060070080090067.577.290.8103.6109.6447554.8679.8752.9797.7285370.4452524.8605.9营口市历年三产业增加数量及比例第一产业 亿元第二产业 亿元第三产业 亿元7%53%40%2013年营口三产业占比图第一产业第二产业第三产业城市经济城市经济三产业发展三产业发展n从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年五年来营口第三产业占比增长来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少，第二产业占比减少3%，第，第一产业占比减少一产业占比减少1%。n从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第二产业及地三产业增长幅度较大。营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止13年第三产业占比达年第三产业占比达40%，较，较09年增加年增加4%。8%56%36%2009年营口三产业占比图第一产业第二产业第三产业数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴14沈阳大连鞍山营口锦州抚顺盘锦本溪辽阳丹东铁岭朝阳葫芦岛阜新0100200300400500600700800900辽宁省各市人口数量图万人229.6242.8249万人2000年2010年2012年215220225230235240245250255营口市近年来城市人口变化情况（常住人口）n2012年营口市常住人口为249万万，从2000年全国第五次人口普查数据229.6万来看，12年来常住人口增加12万人，增长率8.45%，年均增长率为0.07%。n营口营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。城市经济城市经济人口人口营口营口市常住人口为市常住人口为249万（万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口）排名辽宁省第九位。常住人口从从2000年至年至2012年增长近年增长近20万人，年均增长万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。，对外人口吸纳能力有限。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴152009年2010年2011年2012年2013年010020030040050000.050.10.150.218.50%18.80%17.80%16.00%14.00%营口市社会消费品零售总额亿元增长率n2013年营口社会消费品零售总额为389.2亿元亿元，增长率为14%。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均达17%。城市经济城市经济消费消费-2.2%1.2%7.1%0.4%0.8%百分比2009年2010年2011年2012年2013年00.020.040.060.08-0.02-0.04-2.2%1.2%7.1%0.4%0.8%营口历年居民消费价格涨幅（居住类）营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口。营口2011年居住类消费价格年居住类消费价格涨幅达涨幅达7.1%，随，随后后两年内趋于稳定。两年内趋于稳定。n营口历年居民消费价格涨幅来看，2011年涨幅最大达7.1%，2012、2013年均不足1%。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴1655.5113.5179.1266.1307120%100%57.80%48.60%15.40%亿元增长率2008年2009年2010年2011年2012年05010015020025030035000.20.40.60.811.21.4120%100%57.80%48.60%15.40%营口市历年房地产投资及增长率房地产市场房地产市场地产投资地产投资营口市大连市 葫芦岛市秦皇岛市 东营市烟台市威海市020040060080010001200140016000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%15.40%26.10%59.50%29.70%20.20%0.8%4.00%渤海湾旅游城市2012年房地产投资及增长率亿元增长率n从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈历年下降趋势。n渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、秦皇岛、东营增长率均达到20%以上，营口市为15.4%，烟台、威海均低于10%。营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴17单位：万平米单位：万平米2010年2011年2012年0200400600800100012001400160000.20.40.60.8-0.2-0.4-0.670.40%23.30%-35.90%营口市商品房新开工面积商品房增长率房地产市场房地产市场新开工、价格走势新开工、价格走势n从目前掌握的数据来看，营口市在2012年商品房新开工面积呈-35%的增长率。且三年内由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例较大。新开工面积从新开工面积从12年开始下降，增长率年开始下降，增长率11年同比下降年同比下降47.1%，12年同比下降年同比下降59.2%营口商品房价格从今年营口商品房价格从今年3月份开始下降，截止月份开始下降，截止7月份下跌月份下跌273元，同元，同3月份相比下降月份相比下降6%2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月45004550460046504700475048004850490049505000营口市商品房成交价格走势价格n营口市商品房价格从今年3月份开始下滑（与国内多数城市房价走势相同），7月份价格为4656元/平米，环比上月涨幅0.021%。来源：中国指数研究院18房地产市场房地产市场销售面积销售面积2008年2009年2010年2011年2012年010020030040050060070000.10.20.30.40.50.622.90%56.90%48.90%15.10%4.70%营口市商品房销售面积及增长率销售面积增长率单位：万平米单位：万平米n营口市商品房销售面积2012年为年为641.8平米平米，从增长率来看，2009年、2010年分别达到57%和49%，随后在2011年增长率下降至15%，2012年增长率下降至4.7%。商品房销售面积逐年商品房销售面积逐年递增递增12年达到年达到641.8万平米，增长率从万平米，增长率从11年开始下滑，市场呈现饱和态势。年开始下滑，市场呈现饱和态势。渤海湾主要游城市渤海湾主要游城市2012年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。青岛市 烟台市 大连市 葫芦岛 威海市 秦皇岛 营口市 东营市010020030040050060070080090010000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%-10.00%-20.00%-30.00%-7.50%-9.60%-25.10%29%-3.40%-17.50%4.70%-5.70%渤海湾房地产市场2012年销售面积及增幅成交量（万平米）增幅n渤海湾主要旅游城市2012年房地产成交量来看，均下滑严重（跟全国大势有关），其中青岛、大连为限购城市，营口市在其中表现尚可。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴19n从营口市房屋施工面积和竣工面积比例图中可以看到自2010年开始营口施工面积增幅及竣工面积增幅均下降，截止截止2012年分年分别下降达到别下降达到60%和和52.5%。n五年来总施工量为总施工量为8919万平米，竣工万平米，竣工量为量为2102万平米万平米。竣工量只占到施工量的23.5%。房地产市场房地产市场施工、竣工面积施工、竣工面积656.51131.11882.92829.93171.2192.2419.7529.6552.8407.6130%72.30%72.30%50.30%12.10%27.30%110%26.20%4.40%-26.30%施工面积（万平米）竣工面积（万平米）施工增幅竣工增幅2008年2009年2010年2011年2012年05001000150020002500300035000%20%40%60%80%100%120%140%-20%-40%130%72.30%72.30%50.30%12.10%27.30%110%26.20%4.40%-26.30%营口市房屋施工面积竣工面积比营口房屋施工面积、竣工面积从营口房屋施工面积、竣工面积从2010年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的年开始增幅均下降，营口五年来竣工量只占到施工量的23.5%。8919万平米的施工量，按照万平米的施工量，按照2012年销售年销售641.8万平米计算去完全化需要万平米计算去完全化需要13.9年时间。年时间。数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴202008年2009年2010年2011年2012年050100150200250300近五年房地产投资住宅与商业增长现状住宅商业单位：万平米单位：万平米84%16%2012年房地产住宅商业经营用房投资比例住宅商业房地产市场房地产市场投资比例投资比例n从营口市近五年住宅投资额远大于商业经营用房，但商业经营用房投资比例已由2008年的7%上升至2012年的16%。93%7%2008年房地产住宅商业经营用房投资比例住宅商业营口房地产投资以住宅为主占比达营口房地产投资以住宅为主占比达80%以上；商业经营用房比例历年来有所提高（占比以上；商业经营用房比例历年来有所提高（占比16%）数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴21企业名称地块板块项目名称进入时间占地（万方）容积率总建面（万方）香港佳兆业南湖公园君汇尚品2010282.570营东新城龙湾2010471.589.22广州恒大南湖公园恒大绿洲201044.593.3148.8营东新城恒大城201036.42.6897.55高新区南区恒大江湾2011352.86100广州保利南湖公园香槟花园2010333120香港嘉里南湖公园嘉里建设201056.573169.71北京五矿沿海产业铂海湾201039.631.3159.22沿海产业铂海岸201024.61.4834.9万科鲅鱼圈海港城2011542.3120中南建设鲅鱼圈世纪城2011422.0112嘉里建设鲅鱼圈海楹台2012152.5641合计1162.4房地产市场房地产市场一线房企一线房企一线房企从一线房企从2010年开始陆续进入营口市场，其中不乏万科、恒大、保利、佳兆业等企业，总供年开始陆续进入营口市场，其中不乏万科、恒大、保利、佳兆业等企业，总供应量达应量达1162.4万平万平。22房地产市场房地产市场营口政府出手救市营口政府出手救市营口房地产政策：营口房地产政策：营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。营口房地产不限购，鲅鱼圈区域购房送户口、政府给予就业、医疗、教育等优先支持。2012年年2013年年2014年年商品房契税补贴政策：商品房契税补贴政策：2012年3月23日，营口市春季房展会为购房者提供契税全额返还政策。提供契税全额返还政策。契税补贴、团购优惠：契税补贴、团购优惠：2012年7月26日，营口市夏季房展会提供补贴政策、5人团购团购免1平米价格5000万补贴公务员购房：万补贴公务员购房：2012年底，营口1000余名公务员拿到5万元购房“红包”补贴。契税全反、行政事业性收费减免：契税全反、行政事业性收费减免：2014年春季房展会，购房者契税全反，办理房屋所有权费用减免。政府牵头房企在多地搞房地产项政府牵头房企在多地搞房地产项目巡展、销售活动：目巡展、销售活动：分别在齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯、通辽、赤峰、北京等地232009年2010年2011年2012年2013年0200400600800100012001400160018000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%40%31%19%21%9%营口市历年旅游人数及增长率万人增长率旅游市场旅游市场人数、收入人数、收入2009年2010年2011年2012年2013年05010015020025000.050.10.150.20.250.30.350.411.19%11.42%12.10%13.41%14.94%31.40%30.91%32.72%35.29%37.30%旅游业收入及占比GDP、第三产业旅游业收入占GDP比重占第三产业比重单位：亿元单位：亿元n营口市历年旅游人数逐年递增2013年达到年达到1709万人万人，但增长比例却呈逐年递减趋势，到2013年下降为9%。可见营口旅游数量已达到短期内高峰，预计未来增长将相对平稳。n营口旅游业收入逐年递增，2013年旅游业收入占比第三产业达到37.3%，5年上涨5.9%。2013年旅游业收入占比GDP2013年达到15%，5年上涨3.75%。营口历年旅游人数逐年递增，增长比例营口历年旅游人数逐年递增，增长比例逐年减缓逐年减缓，预计未来将比较稳定。，预计未来将比较稳定。旅游业收入占第三产业、旅游业收入占第三产业、GDP比重逐渐加大，截止比重逐渐加大，截止2013年占年占GDP15%，占第三产业，占第三产业38%数据来源于统计年鉴数据来源于统计年鉴24旅游市场旅游市场旅游资源旅游资源一线海岸、温泉、滑雪、高尔夫、历史人文景观。一年四季、高中低端旅游全覆盖。一线海岸、温泉、滑雪、高尔夫、历史人文景观。一年四季、高中低端旅游全覆盖。营口市旅游资源：营口市旅游资源：n国家4A级景区：望儿山、月亮湖n国家3A级景区：月亮湖公园、西炮台遗址。n旅游资源：海滩浴场、温泉、高尔夫25旅游市场旅游市场游客来源游客来源n营口旅游游客营口旅游游客主要主要来自东三省及内蒙东部城市：来自东三省及内蒙东部城市：辽宁省：沈阳、朝阳、阜新、鞍山、辽阳、铁岭。吉林省：长春、吉林、黑龙江：哈尔滨、大庆、齐齐哈尔。n游客来此旅游有游客来此旅游有三个共同点三个共同点：没有海资源、无温泉资源、居住自然环境较差n覆盖人口：覆盖人口：3小时左右车程交通可覆盖辽宁省主要城市4400万人（沈阳、大连、鞍山、锦州、抚顺、盘锦、本溪、辽阳、丹东、铁岭、朝阳、葫芦岛、阜新）。高铁沿线3小时左右可覆盖除辽宁省外2638万人（长春、四平、吉林、哈尔滨、扶余）营口旅游来源主要为东三省，共同点为：没有海资源、无温泉资源、居住环境较差。营口旅游来源主要为东三省，共同点为：没有海资源、无温泉资源、居住环境较差。3小时交通可覆盖辽宁省内主要城市及长春、哈尔滨等东北重要城市，覆盖人口达小时交通可覆盖辽宁省内主要城市及长春、哈尔滨等东北重要城市，覆盖人口达6000万人。万人。26旅游市场旅游市场渤海湾旅游市场渤海湾旅游市场秦皇岛秦皇岛天津市天津市东营市东营市大连市大连市营口市营口市葫芦岛葫芦岛青岛市青岛市威海市威海市烟台市烟台市梯队划分城市游客数量（万人）旅游收入（亿元）消费对比（亿/万人）第一梯队天津市1200016600.14 青岛市6161.31937.20.15 烟台市5003.51543.050.11 大连市3777.1550.10.15 第二梯队葫芦岛27262710.10 威海市2996.74338.850.11 秦皇岛2595.68256.320.10 第三梯队营口市营口市1709.12260.13 东营市1103.1384.70.08 从整个渤海湾旅游城市年游客量来看，营口位于第三梯队。从整个渤海湾旅游城市年游客量来看，营口位于第三梯队。从消费比例来看，营口仅次于青岛、天津、大连，位列第四，营口旅游市场消费能力较强。从消费比例来看，营口仅次于青岛、天津、大连，位列第四，营口旅游市场消费能力较强。27旅游市场旅游市场鲅鱼圈旅游资源鲅鱼圈旅游资源北海北海浴场浴场墩台山公园墩台山公园青龙山青龙山公园公园世纪世纪广场广场天沐海滨温泉城天沐海滨温泉城仙人岛仙人岛植物公园植物公园白沙湾白沙湾浴场浴场古城文化区古城文化区 熊岳植物标本熊岳植物标本园园望望儿山儿山风景旅游区风景旅游区馒头山馒头山双台子温泉旅游度假区双台子温泉旅游度假区何家沟旅游区何家沟旅游区 熊岳温泉度假区熊岳温泉度假区海滨海滨+温泉温泉+度假度假28旅游市场旅游市场淡旺季淡旺季用百度指数查询用百度指数查询“鲅鱼圈旅游攻略鲅鱼圈旅游攻略”的搜索量，可以判断鲅鱼圈旅游旺季集中在的搜索量，可以判断鲅鱼圈旅游旺季集中在5月月-9月末共月末共5个月时间，属于典型的北方沿海旅游城市。个月时间，属于典型的北方沿海旅游城市。国庆长假国庆长假传统旅游旺季传统旅游旺季五一小长假五一小长假29城市投资分析总结城市投资分析总结小结小结城市概况城市概况经济消费经济消费房地产投资房地产投资旅游市场旅游市场城市区位、交通、规划占优，发展势态良好、潜力较大。鲅鱼圈城市发展以五区三带为主，产业规划为炼钢、化工业，未来对周边环境会有一定的影响。营口港为全国第九大港，营口市经济运行良好，居民消费能力稳定增加，第三产业占比逐年走高。但人口增长缓慢，对外来人口吸纳有限。房地产借力于营口近几年经济建设、新区规划而高速发展，一线房企也因看好营口未来而纷纷进驻。但不可避免会出现过剩现象，出现投资量缩小，增幅下降的趋势，因营口对外地人吸纳有限，纯度假市场将会面临残酷激烈的竞争。营口旅游为典型北方沿海城市，旅游收入占比GDP和第三产业逐年上升，游客消费能力较强。营口与渤海湾主要旅游城市相比游客量位于第三梯队，游客人数最初由高铁等利好高速增长，近年增速放缓，或遇瓶颈，亟待突破。营口因自身区位、交通、规划发展势态良好、潜力较大，但城市对外来人口吸纳有限。房地产市场过度投资，供应量较大，未来竞争将非常激烈。旅游市场运行良好，游客平均消费能力较强，游客增幅放缓，或遇瓶颈，亟待突破。30区域市场研究区域市场研究231252.71128.0363.42-49.34%-50.46%成交面积（公顷）面积增幅2012年2013年2014年（截止8月末）0.00-0.10-0.20-0.30-0.40-0.50-0.600.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00-49.34%-50.46%鲅鱼圈近三年住宅土地成交数据统计109.49106.61136.37-2.63%27.92%成交均价（万/亩）价格增幅2012年2013年2014年（截止8月末）0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.0000.050.10.150.20.250.3-0.05-2.63%27.92%鲅鱼圈三年住宅土地成交价格指数鲅鱼圈土地成交量鲅鱼圈土地成交量13年较年较12年下降年下降50%，14年年8个月成交量不到个月成交量不到2013年一半，预计年一半，预计2014年土年土地成交也将出现下滑趋势。地成交也将出现下滑趋势。14年鲅鱼圈土地价格同比上涨年鲅鱼圈土地价格同比上涨28%，达，达137万万/亩。亩。n鲅鱼圈住宅土地成交量从2013年开始下降，降幅49.34%。截止2014年8月末鲅鱼圈土地成交量为63.42公顷，不足2013年一半，预计2014年土地成交量也将出现下滑趋势。n鲅鱼圈住宅土地均价2013年出现下降，降幅2.63%，2014年截止8月末，土地平均成交价格为136.37万/亩，价格较2013年上涨28%。一级市场一级市场成交量、价格成交量、价格数据来源于中国土地市场网数据来源于中国土地市场网32鲅鱼圈2012年土地成交（表1）数量时间位置面积（公顷）价格（万元）万/亩12012/11/12辽南大街东、山海大道南3.43423090.7860.0322012/11/9二道河北、平安西街东2.4598696641.6463180.0932012/11/8山海大道北、火山大街西0.4017361.5360.0342012/11/8火山大街西、规划一路北0.6347571.2360.0352012/11/8绅特路南、火山公园东1.32011188.0960.0362012/11/8火山大街东、山海大道南。2.06691860.2160.0372012/11/8绅特路南、火山公园东2.5922332.860.0382012/8/2望儿山风景区南、望儿山大街东5.868790100.0592012/10/10滨城大道北、辽东湾大街西13.560427120.8133.4102012/9/19滨城大道北、辽东湾大街西12.704825409.6133.4112012/8/9熊岳河西路西13.944818128.2486.71122012/8/9熊岳河西路西13.89918068.786.71132012/8/7平安大街东、山海大道南1.61653556.3146.74142012/8/24鲅鱼圈区长江路南、青龙山大街东3.8591015296.616191.54575152012/8/8平安大街东、山海大道南1.6883713.6146.74162012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司2.174094782.998146.74172012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司2.28415025.02146.74182012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司2.23414915.02146.74192012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司2.271614997.542146.74202012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司24400146.74212012/8/8滨城大道南、原北方糖业有限公司1.24082729.76146.74222012/8/8辽南大街东、山海大道南1.18151772.25100.05232012/8/8站前大街北、站前广场西1.6972545.5100.05242012/8/6滨城大道北、辽东湾大街西13.696927393.8133.4252012/8/6滨城大道北、辽东湾大街西8.790617581.2133.4262012/8/1鲅鱼圈区绿色工业园A区2.0759921660.793653.36272012/7/13鲅鱼圈区昆仑大街西、丁屯路北3.0460166092.032133.4282012/6/12辽南大街西、滨城大道北3.92383531.4260.03292012/6/13辽东湾大街东、滨城大道北4.04667283.88120.06302012/6/13辽南大街东、山海大道南0.69831047.45100.05鲅鱼圈区鲅鱼圈区2012年成交住宅用地年成交住宅用地62块，总成交面积块，总成交面积252公顷，总成交金额公顷，总成交金额43亿元，每亩平均价格为亿元，每亩平均价格为109万元。万元。一级市场一级市场2012年年33鲅鱼圈2012年土地成交（表2）数量时间位置面积（公顷）价格（万元）万/亩312012/6/13辽南大街西、山海大道南1.27421911.3100.05322011/6/22熊岳镇三角地，英兰制衣楼下0.00988.8260.03332012/6/13辽南大街东、山海大道南1.70092551.35100.05342012/6/13火山大街西、滨城大道北13.692220538.3100.05352012/3/8原印染厂液化气站0.3173571.14120.06362012/3/8原印染厂医院0.2028365.04120.06372012/3/8原印染厂俱乐部0.3063551.34120.06382012/3/9辽南大街以东、熊岳河路以北5.534113835.25166.75392012/3/9辽南大街以东、熊岳河路以北13.178234263.32173.42402012/2/21熊岳镇大铁村、山海大道南8.027516055133.4412012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北0.232488278.985680.04422012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北0.31954383.44880.04432012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北0.53196638.35280.04442012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北0.261893314.271680.04452012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北8.38008710056.104480.04462012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北6.1713537405.623680.04472012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北1.7523462102.815280.04482012/1/19鲅鱼圈区平安大街西、沙河北3.2313113877.573280.04492012/1/15鲅鱼圈区辽东湾大街南端东侧10.044815067.2100.05502012/1/12鲅鱼圈区昆仑大街东、淮河路北0.363471.890986.70833512012/1/11鲅鱼圈区月亮湖公园南、辽东湾大街西1.70175105.193200.1036522012/1/11辽东湾大街西、滨城大道南7.428715600.27140.07532012/1/11辽东湾大街西、滨城大道南11.670724508.47140.07542012/1/11营口市熊岳镇202国道东、铰链厂南侧2.99425389.56120.06552012/1/10鲅鱼圈区长大铁路东、芦杨线南7.3342716600.843960.03562012/1/10熊岳镇火山村、山海大道南侧0.63011134.18120.06572012/1/10熊岳镇前进街、原甫吉服装厂0.61321103.76120.06582012/1/9鲅鱼圈区辽东湾大街东、昆仑大街西0.3388643.7333126.7326592012/1/9鲅鱼圈区辽东湾大街西、桃花潭路南0.73511396.7755126.7378602012/1/9鲅鱼圈区青龙山大街西、银湖路北3.84834617.937280.0396612012/1/6鲅鱼圈区青龙山大街西、闽江路南1.90013420.1782120.0599622012/3/9辽南大街以西、熊岳河路以北6.575213150.4133.4一级市场一级市场2012年年34鲅鱼圈区鲅鱼圈区2013年成交住宅用地年成交住宅用地30块，总成交面积块，总成交面积128公顷，总成交金额公顷，总成交金额19亿元，每亩平均价格为亿元，每亩平均价格为106万元。万元。鲅鱼圈鲅鱼圈2013年土地成交年土地成交数量时间位置面积（公顷）价格（万元）万/亩12013/11/22青龙山大街东、闽江路南6.5423613738.956140.0722013/11/21辽南大街东，山海大道北4.841510651.3146.7432013/11/20山海大道南，望儿山大街东2.32553488.25100.0542013/9/22鲅鱼圈区辽南大街西、海宁路南0.538075581.12172.03652013/6/28青龙山大街西，熊岳河路北7.857716501.17140.0762013/7/17创业大街东、塑料园A路北6.6096396609.63966.772013/6/21望儿山大街东，温泉村6.11059165.75100.0582013/6/21望儿山大街东，温泉村2.66994004.85100.0592013/7/2闽江路南、高速公路东5.3189615318.96166.7102013/7/9闽江路南、高速公路东5.0524365052.43666.7112013/7/2长江路南、平安大街西0.9536981049.