安徽合肥印象西湖商业项目市场及商业发展方向分析报告(126页).ppt

宋都集团合肥印象西湖商业项目市场及商业合肥印象西湖商业项目市场及商业发展方向分析报告发展方向分析报告第二部分：商业发展分析 p19第一部分：城市发展趋势分析 p04第三部分：消费模式发展 p58第四部分：项目市场竞争分析 p71目 录第五部分：项目商业发展方向分析 p92第六部分：项目商业利好分析 pXX第一部分：第一部分：城镇概况分析城镇概况分析 本章我们将对中山城镇概况进行分析，以明确城市的人口结构及商业结构，以便将本项目置于辩证发展的轨道中寻找适合的方向。中山市位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，常住人口314.23万，旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。2012年全年生产总值（GDP）2441.04亿元，增长11.0%。；工业增加值1291.47亿元，增长14.5%;公共财政预算收入201.89亿元，增长10.2%；全年固定资产投资893.43亿元，增长16.5%；出口246.41亿美元，增长0.4%；社会消费品零售总额809.33亿元，增长10.3%。拥有国家级产业基地27个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界500强企业有24家。1.中山市基本概况中山市地理图2.中山城市经济发展状况l2012年全年居民消费价格总水平上涨2.3%，其中，消费品价格上涨3.1%，服务项目价格上涨0.3%。八大类居民消费价格呈现“六升二降”。其中，食品类上涨5.9%，家庭设备用品及维修服务类上涨3.8%，烟酒类上涨2.6%，医疗保健和个人用品类上涨1.8%，娱乐教育文化用品及服务类上涨1.3%l20122012年，黄圃镇经济社会稳步发展，全镇实现生产总值年，黄圃镇经济社会稳步发展，全镇实现生产总值107.4107.4亿亿元，比增元，比增5.5%5.5%，第三产业增加值，第三产业增加值3636亿元，比增亿元，比增16.5%16.5%；规模以上工业；规模以上工业增加值增加值60.260.2亿元，比增亿元，比增6.7%6.7%；固定资产投资；固定资产投资27.827.8亿元，比增亿元，比增17.6%17.6%；财政收入财政收入4.254.25亿元，比增亿元，比增1.89%1.89%；国地两税收入；国地两税收入12.2512.25亿元亿元;社会消费社会消费品零售总额品零售总额25.625.6亿元，增幅亿元，增幅33.5%33.5%；全年实现村级集体经营收入；全年实现村级集体经营收入44504450万元，比增万元，比增9%9%；农民人均收入；农民人均收入1.71.7万元，比增万元，比增10%10%。产业结构不断优化，。产业结构不断优化，三次产业比例三次产业比例3.4:63.1:33.53.4:63.1:33.5，“328”328”招商活动，签约投资项目招商活动，签约投资项目7 7个，投资额个，投资额20.620.6亿元，完成市下达任务。亿元，完成市下达任务。l全镇有工业企业全镇有工业企业11001100家，规模企业家，规模企业340340家，超亿元企业家，超亿元企业3030家。家。20102010年固定资产投资年固定资产投资22.8622.86元，比上年增长元，比上年增长7.3%7.3%。工业用电。工业用电7.17.1亿千瓦亿千瓦时，增长时，增长27.32%27.32%。格兰仕中山生产基地实现产值。格兰仕中山生产基地实现产值171171亿元。蓝雁冷藏、亿元。蓝雁冷藏、泛亚电缆、日顺厨卫、卫氏电器等增资扩产项目投入运营。黄圃港一泛亚电缆、日顺厨卫、卫氏电器等增资扩产项目投入运营。黄圃港一期、格兰仕节能家电及家电创新中心、广重期、格兰仕节能家电及家电创新中心、广重“船用中低速柴油机大型船用中低速柴油机大型铸锻件铸锻件”火力发电厂火力发电厂“上大压小上大压小”热电联产等项目。热电联产等项目。l黄圃拥有便捷的交通网络系统，贯穿全镇的南三公路东接京珠高速，西连105国道及广珠西线高速，被誉为珠三角的“黄金走廊”。与广州、深圳、珠海、东莞、佛山、江门、香港、澳门八大城市处于一小时经济圈内。6.黄圃镇黄圃镇交通概况黄圃京珠高速入口：20分钟黄圃广珠西线入口：5分钟黄圃广珠城际轻轨站：3分钟l黄圃镇土地面积83.6平方公里，户籍人口9万多，外来人口10万多，辖12个村民委员会和4个社区居委会；构建成“四区两园三地新农村”的城镇发展格局，即一个中心城区、一个港口区、一个绿色生态走廊区、一个历史文物保护区、两个现代化农业生态示范园、三大工业基地。l黄圃镇常住人口8.43万人，其中农业人口6.53万人，农户1.6万户，农业劳动力4.03万人。7.黄圃镇人口黄圃镇人口概况l区域内低、中档次商品已基本能满足消费者日常的需求，但中高档商品的可选择性很小，消费者的这类需求需到市区商圈或外地才能满足，消费者外流。l结合黄圃镇经济发展情况，便利交通，留住本地和吸引其他镇区消费客群，在运营合理、科学的情况下实施本项目，那么本区域商圈的发展前景无疑十分广阔。第二部分：第二部分：商业发展分析商业发展分析 本章我们将对中山商业发展进行分析，以明确黄圃商业发展演变的规律，及预测未来发展趋势，以判断项目在其中所处的发展位置。中山市商业地产仍然以市区为首1.中山城市商业发展状况l主要商圈以市区的孙文路、万佳超市、大信新都汇商圈为主。l业态丰富，包括临街商铺、超市百货经营，大型Mall等较高形式的商业业态。l消费吸引，市区商圈吸引其它镇区消费者前来消费（因有多种形态、多种类别、多种层次的商业，较能满足各层次消费者的需求，吸引了不仅仅包括市区的消费人群，更包括了因受到本地消费层次限制，而转至市区消费的镇区，如：阜沙、黄圃等地区的人群前来消费。）l各商圈综合性休闲购物中心将增多，集购物、美食、休闲、娱乐为一体购物中心为未来发展方向。而目前，中山城市商业模式以超市百货为主导1.超市百货、步行街、专业市场主导中山城市商业2.购物中心处于蓄势待发状态u中山商业基本上都以传统百货、超市为主力店吸引顾客，餐中山商业基本上都以传统百货、超市为主力店吸引顾客，餐饮、娱乐等一站式服务的购物中心较少。饮、娱乐等一站式服务的购物中心较少。中山主流商场及其商业模式中山主流商场及其商业模式中山主流商场中山主流商场商业模式商业模式中山主流商场中山主流商场商业模式商业模式益华百货益华百货百货中肯百货中肯百货百货好又多好又多超市壹加壹壹加壹连锁超市百佳超级市场百佳超级市场超市沃尔玛沃尔玛百货、超市中山百货中山百货百货大信新都会广大信新都会广场场购物中心假日广场假日广场购物中心富逸装饰广场富逸装饰广场专业市场u根据国内外城市商业的发展规律，购物中心是主流的发展方向，香港、根据国内外城市商业的发展规律，购物中心是主流的发展方向，香港、北京、上海、深圳等城市商业均是从超市、配套商业向购物中心、现代北京、上海、深圳等城市商业均是从超市、配套商业向购物中心、现代百货等模式发展。百货等模式发展。商业模式商业模式 的发展趋势的发展趋势中山着重发展重点中山着重发展重点积极扩大消费需求。编制全市商业发展规划，完善核心商圈和社区商业布点。引导房地产健康发展，建设城市综合体。增加城乡居民收入，增强居民消费能力。黄圃的商业主要分布于三个区域：壹加壹超市、金盛隆超市、新民北路区域。l壹加壹超市带旺了周边的商铺。l新民北路区域主要以散铺形势分布于整条新民北路。黄圃区域目前商业主要集中在新民北路路段，人流较大，商业形态以饮食、五金建材、手机连锁、服饰专卖、药店等等为主。通过实地考察，各商铺装修、素质参差不齐，整体租金不高。壹加壹超级商场壹加壹超级商场(黄圃商黄圃商场场)满足黄满足黄圃日常生活消费圃日常生活消费l壹加壹超市总建筑面积约为3500平米，属于中型经营规模，在黄圃区域属于较好的商业广场，一楼以服装、美容、美发、鞋类、电器、日用百货经营为主，二楼主要为皮具、儿童用品为主。l黄圃镇大部分的居民在该超市消费，随着壹加壹的落户，也促使了周边商铺的发展。黄圃商圈小结分析 市场需要更高形态的商业黄圃区域市场较北部区域其他镇区，商业形态相对有所提高，不仅有传统的临街商铺，更有以壹加壹超市为中心，带动周边区域发展，消费半径辐射大半黄圃市场，但是仅仅中低层次的消费远远满足不了消费层次逐渐上升的黄圃消费者，一个集餐饮、娱乐、休闲、文化享受的中大型现代商业形态，如：Mall、步行街、主题商场等现代、有档次的商业呼之欲出。在分析黄圃商业状况基础上，需结合周边城镇商业市场状况，因此重点进行了与黄圃相连的阜沙及南头区域的商业调查分析，发现两地区呈现出以下特征：l主要集中于某个较小片区及地段l商业档次相对较低档次l主要以散铺经营为主，没有中大型的商业广场l围绕市场或者地段自发形成的商业区域南头镇基本概况南头镇基本概况南头镇地处珠江三角洲南部，广东省中山市北部，靠近珠江口，与佛山市顺德区相邻，全镇区域面积约30平方公里，常住人口4.3万人，外来人口约7万人，是珠江三角洲经济开放区重点工业卫星镇。南头镇是中国首个镇级家电产业基地，先后获得“国家卫生镇”、“中国家电产业基地”、“全国创建文明村镇工作先进单位”、“全国环境优美乡镇”、“广东省文明示范镇”、“广东省教育强镇”、“中山市工业强镇”等多项荣誉，并连续多年被评为中山市文明镇。l2012年，全镇实现生产总值97.9亿元，同比增长15.3%；工业总产值345亿元，增长21%；税收15亿元，增长7.7%，其中国税10.7亿元，增长9.1%，地税4.3亿元，增长4.4%；固定资产投资完成额13.9亿元，增长17.5%；出口17亿美元，增长12%。l南头镇具备了产业发展的资源优势、人才优势、信息优势和规模优势。吸引了一大批投资客商落户他们分别来自欧美日等发达国家及台港澳和内地，主要行业包括家电、机械、化工、电子等，（如：TCL集团、长虹集团等家电巨头）已成为南头镇的支柱产业，逐步形成了以空调、电视、冰箱等大家电为龙头，小家电门类齐全，零配件配套完善的区域特色产业优势。南头镇交通概况南头镇交通概况l南头地处珠江三角洲中心位置，交通四通八达。横贯东西的南三公路把南头与京港澳高速公路和105国道直接相连；南北走向的广珠西线高速公路和广珠城际轨道贯穿全镇，并分别设有出入口和车站，使南头全面融入珠三角“一小时经济圈”；建设中的江番高速和省道十水线进一步扩展了南头的道路交通网络。水路交通同样便利，至小榄港、顺德港和中山港均只需约30分钟车程；全镇三面环水，可长年通行1200吨级船只，直达珠江口。南头镇商业发展状况南头镇商业发展状况l商业业态：中高端的品牌商品基本商业业态：中高端的品牌商品基本没有：没有：包括服饰、日用品、农副产品、餐饮、商品较多样而档次较低，与南头众多企业员工及教师这类收入稳定人群的高端消费需求有一定的落差。l形成原因：每日前往市场购买瓜果形成原因：每日前往市场购买瓜果蔬菜的消费者带动人流蔬菜的消费者带动人流以南头市场为中心，生活居家基本消费均在市场可以消费，每日在市场购买瓜果蔬菜的消费者，在一定程度上带动了人流，促进了部分消费，逐渐形成了一个较小规模、不够完善的商圈。l区域配套：配套基本满足受众需区域配套：配套基本满足受众需求：求：银行、药店、通讯营业点、医院、中小学、宾馆、休闲广场等等，配套齐全，基本能满足消费者、经营者的需求。l商业前景：中偏高档需求得不到商业前景：中偏高档需求得不到满足，消费外流较多：满足，消费外流较多：此商圈内低、中档次商品已基本能满足消费者的需求，但中偏高档商品的选择性相对很小，消费者的这类需求仍需要到区，或顺德区域才能满足，消费外流较多。l南头区域商业主要围绕南头市场发展，以小规模饮食、中低档次西餐厅摩托专卖、药店、以及社区医院为主，部分为自家店铺，自家经营。建设路南头市场l还有较小的商业：壹加壹超市、时尚京都超市、金盛还有较小的商业：壹加壹超市、时尚京都超市、金盛隆超市。隆超市。紧靠南头市场的金盛隆超市，并没有在自身商业繁华的基础上带旺周边的商铺，仅仅金盛隆超市商业气氛相对浓厚，周边的南头市场，以农贸市场为主导，经营相关产品如干果、杂货、蔬菜、肉类等农贸产品。阜沙镇位于中山市北部，面积35.41平方公里，辖8个村民委员会和1个居民委员会。年末常住人口5.76万人，户籍人口3.66万人，从业人口7.01万人，其中从事第一产业1.83万人、第二产业2.95万人、第三产业2.23万人。小榄水道、鸡鸦水道环抱全镇，阜港公路、东阜公路纵贯东西，广珠西线高速公路在镇卫民村设出入口。是中国淋浴房产业制造基地、国家火炬计划精细化工特色产业基地、国家级生态镇、省卫生先进镇、省教育强镇。阜沙镇2012年生产总值达到36.80亿元，比上年增长7%，低于全市的平均增速11%，总量和增速排位全市第22。分季度看，一季度增长-12.8%，二季度增长-15.9%，三季度增长3.9%，四季度增长7.0%。l工业阜沙镇大力实施工业强镇和争创工业示范园区战略，紧抓招商引资主线，加速工业园区建设，强化服务。l农业农业向多方面发展种类：粮食种植、鳗鱼养殖基地、花卉养殖基地、对虾养殖基地、甲鱼养殖基地等l外资全镇有外资企业24家，其中“三资”企业18家，“三来一补”企业6家。阜沙镇交通概况阜沙镇地理条件得天独厚，水陆交通非常便利，陆路到中山港、小榄港、顺德港码头只需要20分钟车程，阜港公路、东阜公路纵贯全境，并且与105国道、广珠公路、番中公路、太澳高速、京珠高速相连接，陆路往中山市城区仅20分钟车程，往广州60分钟车程，往香港70分钟车程，往珠海、澳门40分钟车程，往中山港、小榄港20分钟车程。周围有小榄水道、鸡鸦水道环绕，可通达珠三角各大口岸。是中山市北部重要的交通枢纽，是理想的投资宝地。阜沙镇商业发展状况阜沙商业相对较落后，仅有条临街商业，且商业形态以中低档次为主，小型汽车修理行，美容美发室、移动通讯行、特色餐饮等为主的偏小型店铺。l 商业业态：业态不丰富商业业态：业态不丰富服装（婚纱、女装）、零售烟酒、五金汽配等经营商户，业态不丰富。l 区域配套区域配套配套较欠缺。仅有银行、通讯行、加油站基本设施l 商业前景：商业前景：商业圈较陈旧。主要以临街商铺形势存在，商业形态不够丰富，档次也相对较低，很难满足中层甚至高层的消费需求。临街商铺的经营层次尚有待提高临街商铺的经营层次尚有待提高区域为阜沙镇内相对繁华的区域，其商铺租赁程度达到100%。铺面基本为只租不售，以自建房门面为主，相信如果在阜沙区域内有新的商业出现，此路段商业繁华程度将逐渐降低。中山北部区域商业小结消费外流严重从中山北部区域商业整体情况来看，仅仅黄圃区域的商业程度相对较高，除了能满足生活的基本消费外，还能满足部分人群相对低要求的精神和休闲娱乐消费，而阜沙及南头镇区，仅能满足消费者的基本生活需求，其他相对较高的需求，则只能到其他区域进行消费。因此，总的来说，中山北部区域的商业消费属于外向型，本地配套的不足，直接导致消费的外流。中山北部区域商用物业市场趋势l商业市场的新增开发量将相对较小商业市场的新增开发量将相对较小面对供应缺乏、供需严重失衡的市场现状，且中山北部镇区目前存在的商业面临着升级换代，临街商铺形态已经远远不能满足市场需求，老化的形态急需更高层次的现代商业形态予以取代。l壹加壹超市、协亨手机连锁的进入将加速相关形态的整壹加壹超市、协亨手机连锁的进入将加速相关形态的整体更新与升级体更新与升级作为本土首强的壹加壹超市、作为占据中山通讯领域霸主地位的协亨手机连锁，他们的商品，他们所能提供的更好的软、硬件服务无疑是消费者万分期待的。这样，市场上现有各自同类型商业形态的经营者将立即陷入巨大的生存压力之中。以最快的速度完成自我软硬件的改造升级、或被并购、或被市场无情淘汰是他们面临的选择。可以预见，整体市场的更新、升级即将上演。中山北部区域其商业均主要为临街商铺形式商业形态及其不齐全，无专业市场、步行街、百货超市、综合批发市场以及较顶级的商业形态Mall,整体市场形态较落后。消费的外流、市场供应的不足，促使商业市场停滞不前，为满足市场的需求、吸引消费者在本地区消费，引进较现代新型的商业形态进驻中山北部市场十分迫切。黄圃繁华商圈 新民北路租金状况兴圃大道 新民北路租金约为127元/m2/月，例如当地干洗店铺（30m2）租金约为140元/m2/月，例五金店铺（25m2）租金约为252元/m2/月，例沟通100旁商铺（23m2）租金约为100元/m2/月，例窗帘商铺（48m2）l商铺租金价格并未因地段变化而发生变化商铺租金价格并未因地段变化而发生变化街头街尾租金均在80200元/月左右，差价相对较少，无过多租金变化。l兴圃大道繁华程度与新民北路差距较大兴圃大道繁华程度与新民北路差距较大在与新民北路相交界的兴圃大道，虽然也相对繁华，但是仅车流量较大，人流量较少，实际商业价值与新民北路有一定差距。租金分析经营者群体分析经营者人口特征经营现状经营者对商铺租赁考虑的因素经营者选择意向经营者人口特征 经营者来自区域经营者来自区域的比例经营者以本地人士为主体，占到81%，该群体在中山北部土生土长，熟悉城市环境，了解市场行情，清楚消费走向,有丰富的社会关系，开店经营有一定的优势；外地来中山北部的经营者占到19%，外来的经营者中以附近县市如东凤、市区等，以外省顺德的居多，经营的业态涉及美容美发、婚纱等各类品种。经营者地域分析经营现状 经营者的商铺来源租赁占主导地位租赁占主导地位经营现状分析 l市调中有九成的经营者是租赁取得商铺经营权，所占比例为73%，说明当地市场以租赁为主，这一部分经营者也将是我们项目重点挖掘的潜在客户；l自己购买经营的比例只占7%，投资经营一体化的商业经营形式只占了少数；l向私人租赁的占到比例的68%，将购置的商业物业出租给经营者获得租金收益，作为一种中长期的投资，其回报大大高于储蓄收益，由此说明当地有相当强的投资意识；l向私人购买的比例只占到了5%，说明黄圃镇商业市场二手物业成交不活跃；l自建自用的经营者为20%，得到这个较高的结论，原因为中山北部区域市场私房私建仍较严重，维持在自己家门口经营的商业模式。经营者的商铺面积 以2130平方为主经营者目前的经营面积经营者经营面积分析l21-30的商铺选择比例最高，占到了1/3以上，这一比值说明，小面积商场商铺比较适合中山北部区域中小型经营者的经营需求，因此在市场上受到追捧；l经营面积在21-80之间的比例共占77%，各区间比例比较接近，市场的需求比较多元，我们的项目也将设置灵活格局为经营者提供多样选择；l150以上的商铺适于品牌商家的经营，11%的比例可以看得出有部分品牌商家已入驻中山北部市场。l在这11%的150大面积商铺中，有一半是中山北部镇区因生活消费较为主的原故，因地制宜租赁的两层或多层连体商铺，分层进行运营，这样的建筑结构非常适宜中等规模、批零兼营型的商业运营。l81-150区间的商铺选择比例明显减少，几乎形成断层，说明目前当地整体商业水平发展有限，对大面积商铺的需要比较弱。对目前经营状况的满意度对目前经营状况满意比例商户满意度分析l2%的经营者表示对目前经营状况表示满意，该部分群体经商时间较长，有丰富的经商经验，对市场有判断能力，对自己的经营能力非常自信；l有84%的经营者选择了“还可以”，表示对目前的经营状况基本满意，也从侧面反映出中山北部区域的商业基本良性的，发展前景看好；l选择“不满意”的经营者也有14%，调查发现，不满意经营者有明显的区域特征，多数集中在南头区域市场及黄圃区域的部分市场。经营者租赁商铺考虑的因素经营者租赁商铺考虑的因素经营者选择商铺的主要考虑因素地段人流量租金商业气氛营商环境发展前景门面宽度面积间隔合理00.20.40.60.81经营者租赁商铺考虑因素分析l经营者对“地段”和“人流量”的选择率最高，商业经营就有这个特性：“除了地段，还是地段”；l“租金”是经营者考虑的第三大因素，价格是把双刃剑，具有很强的敏感性，但一味地以价格战术来迎合经营者的要求，并不是项目发展的制胜之道；l排在三甲之后的是“商业气氛”、“营商环境”，由此可见经营者对商业经营环境的重视。商业喜欢扎堆，越是人多商品多的地方越往里挤。l对发展前景重视的比例为12%，说明有一部分经营者是能接受新兴的商业物业，并愿意参与其中；l经营者对“门面宽度”、“面积”、“间格合理”三者也是有所重视，因为建筑格局，开间进深及面积的大小决定了入驻经营者可经营的业态，也是经营者的一个门面形象；l随着市场的不断成熟，经营群体的素质越来越高，对经营管理、服务、物业管理等因素的关注度也越来越高，经营者对商铺的附加价值及整体品牌效应的逐渐重视，也将作为其选择商铺的重要考虑因素。经营者选择意向 商铺形态的选择经营者选择商铺的主要类型经营者选择商铺形态意向分析 l临街商铺因其传统的、超强的与消费者的直接接触能力而成为经营者的绝对首选，所占比例高达50%。l同时商场商铺的兴盛与临街商铺相抗衡，商场商铺的价格优势和规模优势明显，25%的市场份额充分表明了其在中山北部的受欢迎程度；l商业步行街综合了临街商铺、综合商场、主题商场三者的特点，可塑造并形成良好的街区文化优势、地段优势、业态优势，加上隔离了车辆的“骚扰”，营造出更加良好购物氛围，因此得到经营者的亲睐。15%的市场接受度彰显了它的勃勃生机进驻大型商场，选择经营的品种意向医药其他日用品精品、饰品家用电器食品零售娱乐场所办公用品、文具礼品皮具、箱包鞋类餐饮服装0%10%20%30%40%50%进驻大型商场选择经营的品种意向分析l经营者选择经营品种与经营习惯有关；l从图中可以看出，选择经营服装的比例最高，占了39%，服装行业因为其起点低、品种多、档次多样、需求量大，经营者不受年龄、文化、身体各方面的限制，也是最易入门的行业，因此也成为大多数城市经营者比例最高的业态；l紧接着餐饮并列第二，占到了19%。餐饮业是永不落的太阳。衡量一个城市的商业发展程度，就看这个城市的餐饮发达程度，可见餐饮业举足轻重的地位；l其它消费品，如鞋业和皮具/箱包、礼品、办公用品/文具、食品零售、家用电器、精品/饰品、日用品等，与日常生活息息相关的行业和品种也是经营者较为中意的。该结果基本符合目前市场上的消费结构；l整体上看，投入成本较低，资金周转速度较快的行业，以及快速消费品行业是经营者所偏好的。经营者需要的配套服务认为需要的配套服务l调查得知，经营者对保安、保洁、停车场这三个配套都非常重视，有一半以上人经营者肯定了这三种配套设施的必要。卫生条件、安全性等指标是经营环境的基础指标。停车场设置及便利是多数餐饮经营者提出的，由此可见，餐饮业在中山北部的地位举足轻重。l选择“其他”选项的也占到了14%的比例，例如配备电影院、邮局、政府相关办公窗口等等，可见经营者的素质较之前几年也有了一定的提高，综合素质好的商业项目将受到经营者的普遍欢迎。l也有一部分经营者对银行、物流、餐厅、仓储、停车场等配套服务提出要求，说明经营者对商场配套服务的要求越来越高，相关配套的完善也越显重要；经营者对配套服务需求的分析经营者对楼层的选择需求经营者对楼层的选择需求的分析l选择经营的楼层很大程度上与所经营的品种相关，所调查的情况基本和前面经营品种分析得出的结果相吻合；l一楼仍然是经营者的首选，占到84%，二楼商铺由于受消费习惯以及人流难于保障两方面因素的影响，造成二层也容易出现经营困难，因此选择率只有12%；l相对二楼商铺，三楼及三楼以上，市场接受程度更加低，是大型商场经营的难点。经营者获知信息的主要途径l电视作为大众传媒，覆盖面广、传播速度快、影响力大，毫无争议的排在首位；l自己逛街发现、亲戚朋友介绍此类小众传播手段以其定向性强、成本低、功效高等特性成为经营者信息获取的重要途径之一；l报纸的传播范围广，信誉度高有利于项目对周边及其他地区进行招商、招租；l路牌广告、传单、电台、横幅、车身广告的影响力也不可小觑；l宣传车等其它途经是经营者获知信息的有力补充。经营者获知信息的主要途径的分析小结经营者群体特征综述：经营者群体特征综述：经营者的人口特征：本地经营者所占比例较高，外地经营者偏少。经营现状：商业租赁市场活跃，现在经营的商铺九成是通过租赁得来，投资和经营一般分离。租金状况跨度不大，一般约为80-200元/。经营者租赁商铺考虑的因素：经营者租赁商铺考虑的因素：经营者租赁时主要考虑的是地段、人流和价格。需要的服务主要是清洁和保安。相关商业配套的需求逐渐增加，说明整个商业档次正在提升中。黄圃商业发展水平现阶段仍然处于较为落后的水平，以本土运作为主，外来商业推动不足，商业以满足居民日常生活需求为主，模式单一、商圈集中且规模发展不足。但是随着中山城镇的建设发展，已正在或将会出现大量的商业项目，势必令中山商业市场进入一个高峰期。本项目正处于商业项目投资井喷的大变革时代，寻求适合自身发展的方向是项目成功的关键。本章我们将对合肥消费模式的现状和未来发展趋势进行分析，以明确项目在消费变革时代应定的位置，及如何预留发展空间顺应持续的变革。对消费模式的分析将分为消费力、消费观念及消费模式三部分进行剖析。I.预计到2016年，合肥消费力接近2008年国内一线城市水平1.人均可支配收入介乎于2.4万2.7万，人均可支配支出介乎于1.6万2.1万，支出占收入比例约为7：10；2.社会消费品零售总额介乎于3140亿4600亿之间(数据来源：中国宏观数据采集统计系统、合肥市2009年经济社会统计报告、2009年合肥与省会城市经济发展对比，下同)而目前，合肥消费力仍处于较为落后的水平线1.人均可支配收入约为15590.59元，人均可支配支出约为11751.96元，支出占收入比例约为7.6：102.2009年合肥社会消费品零售总额约为703.4亿。国内一线城市人均收入支出与合肥现状对比城市城市对比时对比时间（年）间（年）可支配收可支配收入（元）入（元）消费性支消费性支出（元）出（元）收入支出收入支出比例比例社会消费品零售社会消费品零售总额（亿元）总额（亿元）北京2008247271646010：6.654589上海2008266901939810：7.24537.14广州2008253172083610：8.233140.13合肥现在18085.0813744.6610：7.57703.4平均差距/-9987-7146-0.21-3385.53/人均可支人均可支配收入配收入人均消费性人均消费性支出支出社会消费品零社会消费品零售总额售总额(亿亿)2007年13426.479348.394502008年15590.5911751.96588.362009年18085.0813744.66703.4平均增涨幅度161212.5合肥历年各项数据增长幅度按合肥经济发展速度，预计未来按合肥经济发展速度，预计未来5至至6年后，合肥人的年后，合肥人的消费力可达到国内一线城市的水平。消费力可达到国内一线城市的水平。II.预计到2016年，合肥消费观念接近2008年国内一线城市水平1.恩格尔系数接近或低于30%，外出就餐、服装服饰、文化娱乐等消费占消费支出比例约50%，由满足日常生活需求过渡到享受型需求；2.对外来的消费文化接受度较高、接受速度较快，普遍品牌意识较强。而目前，合肥消费观念仍处于开放度不足的传统习惯状态1.恩格尔系数约为40%，外出就餐、服装服饰、文化娱乐等消费占消费支出比例约43%，消费主要满足日常生活需求；2.消费倾向本土传统习惯，对外来消费文化接受度不高、速度较慢，普遍缺乏品牌意识。1.随着合肥经济飞速发展，城市建设大幅推进，居民可支配收入增加，消费性支出亦随之大幅提高；2.合肥受长三角辐射，越来越受南京、上海等城市文化影响。3.由于收入的提升并受一线城市文化影响，未来几年合肥人的消费观念预计会打破陈规，发生变革。III.预计到2016年，合肥消费模式接近2008年国内一线城市水平1.消费模式呈现多元化，衣着、外出餐饮、娱乐、文化、消遣等各类消费市场均占有较大份额；2.消费层次更加丰富，即细分市场更多，从顶尖、高端、中高端、中端、中低端、低端均占有足够开发的市场；3.消费主体更加丰富，家庭消费、个体消费、商务消费、聚会消费习以为常。而目前，合肥消费模式仍处于比较单一的阶段1.消费模式较集中一些类别，如食品、日常用品等消费占据较大市场；2.消费层次较弱，即细分市场不足，集中于高端、中低端及低端消费；3.消费主体较单一，集中于家庭消费为主。(数据来源：中国宏观数据采集统计系统)合肥居民消费支出项目合肥居民消费支出项目已呈现向享受型消费发已呈现向享受型消费发展的趋势展的趋势合肥目前人口结构年轻群体不足导致城市活合肥目前人口结构年轻群体不足导致城市活力不足，但随着城市发展，预计未来会吸引力不足，但随着城市发展，预计未来会吸引年轻群体入住，推动城市活力化。年轻群体入住，推动城市活力化。随着消费力增加带来消费观念转变，推动消费结构向多元化消费发展、消费随着消费力增加带来消费观念转变，推动消费结构向多元化消费发展、消费市场层次更加清晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化与合肥的建市场层次更加清晰，消费主体开始分解并丰富。消费模式的进化与合肥的建设、城市化进程发展步伐一致。设、城市化进程发展步伐一致。消费模式构成消费模式构成现处阶段现处阶段未来发展方向未来发展方向消费力消费释放度不足接近一线水平消费观念理性消费感性消费消费结构日常、食品消费多元化消费消费层次层次较弱细分市场、多层次发展消费主体家庭消费为主，消费主体单一向多消费群体发展，消费主体丰富合肥消费模式现阶段处于消费力较低、消费观念较落后、模式单一化、市场细分不足的时期，但预计在未来510年内，消费模式将会出现巨大的变革，无论在消费能力上将得以提升，还是在消费观念和模式上都将会朝着国内一线城市靠拢。因此项目因应消费市场的定位将会考虑现阶段至5年内的迎合，以及未来510年的发展变革需要。本章我们将对项目市场竞争力进行分析，明确项目自身特点、所处区域市场环境、竞争环境，由此清晰项目自身在市场竞争环境下的优、缺点以及面临的机会和挑战。对项目市场竞争的分析将分为项目区位交通、区域人口消费结构、区域商业行业、商业市场竞争四个部分进行剖析。项目位于合肥传统城市中心与新城市中心过渡的核项目位于合肥传统城市中心与新城市中心过渡的核心区域心区域合肥城市快速建设发展的受益区域。合肥城市快速建设发展的受益区域。庐阳区庐阳区瑶海区瑶海区蜀山区蜀山区包河区包河区政务文化新区政务文化新区项目位于新旧城区交汇项目位于新旧城区交汇核心区域的一线位置核心区域的一线位置。东西贯穿的望江路和南北贯穿东西贯穿的望江路和南北贯穿的合作化路于项目交汇，延接的合作化路于项目交汇，延接安高城市广场，距离新老城区安高城市广场，距离新老城区均在均在10公里范围攻内。项目南公里范围攻内。项目南向和北向片区以商务和居住为向和北向片区以商务和居住为主导。主导。合作化南路与合作化南路与望江西路交汇望江西路交汇望江西路望江西路安高城市广场安高城市广场商务居住区IT及居住区金寨高架路、合作化路、望江路、长江路、二环路东南西北沟通，使项目区域成金寨高架路、合作化路、望江路、长江路、二环路东南西北沟通，使项目区域成为各城区驾车易于到达的地点。为各城区驾车易于到达的地点。公交车是项目公交车是项目区域主力交通区域主力交通工具之一工具之一项目名称项目名称占地面积占地面积(m)总建面积总建面积(m)商业面积商业面积(m)经营方式经营方式商业推出时间商业推出时间鑫鹏大厦3800227003600持有物业，租赁经营2009年7月18日西环中心广场60000280000145000售后返租预计2011年10月明发广场20000057000036000060持有，40售后返租2011年6月东方广场/260000120000暂未公布2012年中环城173200700000100000持有物业，租赁经营2012年安粮国际广场133200900000/规划建设阶段2011年万和新城广场/13000030000/2011年项目名称项目名称占地面积占地面积(m)总建面积总建面积(m)商业面积商业面积(m)经营方式经营方式商业推出时间商业推出时间信地城市广场2800001180000560000持有物业，售后返租结合预计2010年6月份松芝万象城3300018000095000持有物业未定大唐国际购物广场/120000120000售后返租目前处于经营阶段安高城市天地113220400000100000持有物业2011年11月吉瑞泰盛64000220000220000持有物业暂未公布港澳广场4000013000080000租售结合，租售比例1：4暂未公布之心城/350000120000未定处于工程施工阶段乐客来商业中心93240220000220000租售结合暂未公布调查数据显示，到调查数据显示，到2013年为止合肥整体推出商业总面积约为年为止合肥整体推出商业总面积约为250万平方米；万平方米；商业推出时间于商业推出时间于2011年和年和2012年两个时间段为节点；年两个时间段为节点；经营方式趋向多样化发展：持有物业、售后返租、全部出售、经营方式趋向多样化发展：持有物业、售后返租、全部出售、租售结合并存租售结合并存合肥整体商合肥整体商业业面面积积未来供未来供应应量量处处于于饱饱和状和状态态，经营经营方式的多方式的多样样化凸化凸显显各商各商业业之之间间可持可持续发续发展力的差异化，两个展力的差异化，两个时间节时间节点确立点确立20112011年至年至20122012年年间为间为合肥商合肥商业发业发展的萌芽期展的萌芽期鑫鹏大厦鑫鹏大厦黄山路黄山路望江路望江路潜山路潜山路明发广场明发广场东方广场东方广场安粮国际广场安粮国际广场之心城之心城松芝万象城松芝万象城安高城市天地安高城市天地吉瑞泰盛吉瑞泰盛本项目本项目华润商业项目华润商业项目西环中心广场西环中心广场黄潜望区域商业分析黄潜望区域商业分析项目名称项目名称商业面积商业面积(m)经营方式经营方式商业推出时间商业推出时间西环中心广场145000售后返租预计2011年10月松芝万象城95000持有物业未定安高城市天地100000持有物业2011年11月安粮国际广场/规划建设阶段2011年之心城120000未定预计2012年位于政位于政务务区、蜀山区的黄潜望区域商区、蜀山区的黄潜望区域商业业面面积约为积约为5050万平方米，区域万平方米，区域商商业业推出推出时间时间均集中于均集中于20122012年，年，经营经营方式多以持有物方式多以持有物业为业为主。主。推断未来黄潜望区域商推断未来黄潜望区域商业发业发展潜力巨大，印象西湖商展潜力巨大，印象西湖商业项业项目推出目推出时时间为间为20132013年，避免了承受年，避免了承受处处于合肥商于合肥商业业萌芽期的萌芽期的压压力，而在城市商力，而在城市商业业裂裂变变期期阶阶段推出市段推出市场场，迎合，迎合发发展展阶阶段段合肥各区人口现状及未来人口计划合肥各区人口现状及未来人口计划行政区行政区名称名称行政区面积行政区面积(平方千米平方千米)人口现人口现状状(万万)人口计划指标人口计划指标(万万)2006-2010人口计划指标人口计划指标(万万)2010-2015人口计划指标人口计划指标(万万)2020庐阳区139.3243465870瑶海区142.943.1456066蜀山区246.8349.37567079包河区34052505762(数据来源：合肥市人口和计划生育委员会)通通过过各区人口各区人口现现状和两个人口状和两个人口计计划指划指标显标显示，以示，以庐庐阳区和蜀山区的阳区和蜀山区的人口人口计计划指划指标为标为最高，其它两区的最高，其它两区的计计划指划指标标相相对对滞后，至滞后，至20152015年两年两个行政区个行政区计计划指划指标标分分别为别为5858万和万和7070万，万，20202020年年计计划指划指标标分分别为别为7070万万和和7979万，万，显现显现合肥市未来将以合肥市未来将以庐庐阳和蜀山两区阳和蜀山两区为为重点重点发发展区域展区域1.1.政政务